【正文】 度報價權(quán)重15%15%30%15%15%10%綠波6652元/平米(成本定價法定價)市場最易接受價位 165。最終可實現(xiàn)整體均價7000元/平米以上。第六部分、產(chǎn)品定位一、 客戶群定位目標(biāo)客群特征；1． 分布區(qū)域：客戶群的劃分區(qū)域性大于職業(yè)性，主流客戶群分布于海淀區(qū)、中關(guān)村、西城區(qū)一帶，他們有強(qiáng)烈的西部情結(jié)2． 購買目的：居住自用為主3． 年齡：相對偏年輕，約為35歲—45歲4． 購買力：主力消費(fèi)群購買力在100萬元左右5． 職業(yè)類型* 外資企業(yè)、合資企業(yè)的高級白領(lǐng)及中高管理層* 從事商業(yè)/商務(wù)經(jīng)營股份制公司重要管理者* 國有企業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層及專業(yè)人士* 私營企業(yè)主6． 背景、事業(yè)觀點(diǎn)、生活態(tài)度受過高等教育，有高等職業(yè)，具開放性及創(chuàng)新思維，有強(qiáng)烈的西部情結(jié)。特征描述178。178。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來的功能性利益是不會吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。l 均屬綠化率較高的建筑群，容積率均在3左右。這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。l “人文生態(tài)”則是以文化主題，使人與人之間能夠圍繞不同的特色文化主題進(jìn)行溝通、交往，家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。而且還泛指“西部”區(qū)域的整體自然環(huán)境和項目北側(cè)10萬平米城市綠地。對這個主題的包裝完成需要有四個支持點(diǎn)： 建筑外立面； 景觀設(shè)計及實施； 服務(wù)品質(zhì)體現(xiàn)； 強(qiáng)力的文化推廣宣傳。l 目標(biāo)客戶所在的區(qū)域、年齡、職業(yè)特點(diǎn)都相對集中，所以對產(chǎn)品的偏好一致，容易形成“扎堆”現(xiàn)象，假如都以7080萬元的房子作為目標(biāo)，預(yù)計會有80%以上的客戶會采用公積金和商業(yè)貸款形式，加之早期期房銷售的這一特點(diǎn)，所以一定要注意付款方式適應(yīng)市場的創(chuàng)新，以低首付甚至零首付等措施的運(yùn)用，來達(dá)到全方位對本案銷售的推動。 他們更看重家的意義，因為在家中可以完成自己在外面不能釋放的夢想，他們把家當(dāng)作是一個自己可以實現(xiàn)的夢想，而且從他們的家中往往就能將這個人看出個端倪。178。本次置業(yè)是在原比較優(yōu)越的生活質(zhì)量基礎(chǔ)上的進(jìn)一步提高，是在幾年打拼之后，生活上進(jìn)入更加品味、享受的階段。如誠品建筑，開盤毛坯房銷售價格為6900元/平米，由于銷售情況看好，價格目前漲至精裝修均價8300元/平米；所以，建議本項目開盤采取低開高走的價格策略，建議開盤均價定在6600元/平米，最終實現(xiàn)均價7021元/平米。l 最終結(jié)果本項目地價附加價值在300500元。住宅價格定位綜合三種定價方法得出的結(jié)論：現(xiàn)狀市場運(yùn)作價位 165。項目成本核算項目名稱全部項目合計　單位建安標(biāo)準(zhǔn)建安造價占地面積　平方米　　建筑用地面積　　平方米　　總建筑面積114552　平方米　 地上建筑面積75996　平方米　 住宅71942　平方米 配套公建4054　平方米 地下建筑面積38556　平方米 容積率　　　　項目名稱計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計算方法測算基數(shù)單位單價金額（萬元）一、土地成本　　　　 土地出讓金住宅71942　 　配套公建4054　 二、前期工程費(fèi)　　　 臨時水、電、路及場地平整費(fèi)建安概算*％ 　 可行性、方案咨詢、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)地上建面5元/平米75996　 測量、勘察、設(shè)計費(fèi)建安概算*% 　 執(zhí)照費(fèi)建安概算% 　 標(biāo)底編制費(fèi)建安概算% 　 預(yù)算審查費(fèi)建安概算% 　 招投標(biāo)費(fèi)建安概算% 　 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安概算% 　 工程監(jiān)理費(fèi)建安概算2% 　 粘土磚費(fèi)地上建面14元/平方米75996　 1竣工圖費(fèi)測量、勘察、設(shè)計費(fèi)70％10％ 　 1檔案保證金10萬元　　　 三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)　　　 紅線內(nèi)建安概算8％ 　 紅線外建安概算8％ 　 環(huán)境設(shè)計與綠化建筑面積8元/平方米 　 四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi)建安工程費(fèi)+設(shè)備及裝修費(fèi)　　　　（一）建安工程費(fèi)　　　　 地上建筑面積75996　平方米 住宅71942　平方米 配套公建4054　平方米 地下建筑面積38556　平方米 （二）設(shè)備及裝修費(fèi)用　　　　　五、不可預(yù)見費(fèi)一至四項3％ 　 六、上交開發(fā)辦的管理費(fèi)一至五項% 　 七、管理費(fèi)一至五項% 　 八、貸款利息總建面100每平米單價 　 九、兩稅一費(fèi)銷售收入% 　 十、銷售費(fèi)用銷售收入3% 　17090820十一、開發(fā)成本一至十項　　　 平均成本按總建筑面積 　 綜合成本按可售地上面積 　 扣除地下造價后綜合成本按可售地上面積 　 十二、銷售收入 　萬平方米　 住宅：銷售71942　 地下車位銷售661萬元/個 十三、毛利潤　　　　 十四、所得稅　 　 十五、凈利潤　　　　 十六、投資收益率（靜態(tài)）　　　　%二、價格定位定價方法一：市場比較定價法 權(quán)重因素 對各項目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評定。l 周邊在銷項目規(guī)模、品質(zhì)與本項目存在較大競爭力。地塊SWOT分析 項目優(yōu)勢分析（Strength） 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢：l 本項目由浙江新湖地產(chǎn)北京中冠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，“新湖地產(chǎn)”是以整個新湖集團(tuán)作為支撐，浙江新湖集團(tuán)麾下現(xiàn)有近20家房地產(chǎn)開發(fā)公司，品牌的實力十分雄厚。小區(qū)南側(cè)八里莊路可同四環(huán)和恩濟(jì)里大社區(qū)。第四部分、地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調(diào)研項目土地性質(zhì)調(diào)查位置：“中冠家園”位于西四環(huán)定慧北立交橋的東北角，周邊生活配套齊全，各大醫(yī)院、各種特色餐廳、四通八達(dá)的公共交通線路、輻射往北的高等學(xué)府等等，匯成豐富的社區(qū)生活。 （三）主導(dǎo)客戶群購房動機(jī)分析 購房目的 55%的被調(diào)查者為二次置業(yè)，目的為居住， 其中30%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購房。在對職業(yè)性質(zhì)和職務(wù)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn) 這表明，外企、合資性質(zhì)的企業(yè)薪金水平和住房福利體系領(lǐng)先于其他性質(zhì)的企業(yè)，同時也證實了民營、私營、合作經(jīng)營企業(yè)對于拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長所起到的促進(jìn)作用在與日俱增，大有與外資企業(yè)一爭高低的氣勢。市場存量分析：本區(qū)域的銷售率平均為84%，該地區(qū)開盤的項目現(xiàn)在基本成為現(xiàn)房，大部分項目都已基本進(jìn)入銷售尾期，在銷的項目銷售進(jìn)度也保持平穩(wěn)水平。由于它是市場主力戶型，基本上每個項目都以三居來體現(xiàn)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢，從我公司對這些項目的調(diào)查中了解到，三居在本區(qū)域的銷售情況普遍比較理想。漫板232～～90%世紀(jì)城3期～～～83%觀瀾國際花園896～～65%北京印象800～～～95%樂府江南1565～～90%湯泉逸墅358126～135132～308153～32799%酈城4781～～～～65%本 案61850～7060～90100～140140～165配比17%16%66%1%戶型分析：l 本案一居面積在50—70㎡之間，區(qū)域內(nèi)項目5個有一居室戶型，面積多數(shù)在47—86㎡之間，而且銷售狀況都比較理想，但同樣在項目中所占的比例都不是很大。漫板9800平方米綠化庭院：多個具有主體特色的景觀園林43%世紀(jì)城3期工字型405畝綠化帶，主體為9洞27桿高爾夫練習(xí)場。由云樓、山樓、點(diǎn)塔、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅組成。融入北京傳統(tǒng)的四合院建筑特點(diǎn)，圍合式“之”字型的建筑布局。另外，十幾條公交線路四通八達(dá)，可快捷迅速的到達(dá)市內(nèi)各個地區(qū)。l 通過8個代表性樓盤了解北京西部市場的總體特征；l 通過暢銷樓盤所反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品及價格 l 通過該區(qū)位的樓盤反映出該區(qū)位的需求特征；1. 位置及配套分析：項目名稱位 置交 通 狀 況周 邊 配 套誠品建筑四季青橋東南角西臨西四環(huán)，北接萬柳、中關(guān)村，東達(dá)紫竹橋公交線路: 734212905等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對匱乏綠波 本區(qū)域項目供應(yīng)量保持平穩(wěn)本區(qū)域在售樓盤大約有１５個，其中規(guī)模在百萬以上項目有３個。本區(qū)域項目都一般樓為主注重文化與品質(zhì)的營造。四季溫泉水景韻致獨(dú)具，環(huán)繞社區(qū)蜿蜒流動，成為北京西部罕有的養(yǎng)生溫泉社區(qū)。路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好 　 西北四環(huán)距中關(guān)村商務(wù)區(qū)、學(xué)院路高校區(qū)車程不足20分鐘，可經(jīng)杏石路順利進(jìn)入動物園、西直門商圈，還可經(jīng)四環(huán)路順利進(jìn)入CBD中央商務(wù)區(qū)、公主墳商業(yè)區(qū)等。本項目地處西四環(huán)，西四環(huán)因其優(yōu)越的人工生態(tài)景觀，隨著北京市城市規(guī)劃的確定，確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局，而西四環(huán)正好是其中的一帶，即自然生態(tài)帶。而且四環(huán)路的周邊將建設(shè)北京的環(huán)城綠化帶，這對于越來越注重環(huán)境的買房人而言無疑更具吸引力。無論是林溪別墅、納帕溪谷，還是寬house、玫瑰園，這些城北的項目都是在五環(huán)以外的低密度住宅項目，這主要是因為北京的城北建設(shè)速度一直領(lǐng)先于其它區(qū)域。朝陽區(qū)將臺、東風(fēng)、平房、東壩和常營五個鄉(xiāng)即將推出3000萬平米共12個大盤。二是萬柳地區(qū)收官項目——萬城，年中開盤預(yù)計房價將突破萬柳現(xiàn)有房價。 ——建筑外觀有與消費(fèi)者消費(fèi)觀念相匹配的清新、明快，富有時代感的建筑外觀及風(fēng)貌。 ——園林有分層次的綠化體系。 　　e、南城人口密度小，道路暢通，房價低，可選擇。市場前景預(yù)測 ——從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，今后5－10年以至更長時期，北京經(jīng)濟(jì)保持一個較高增長速度是完全有條件和可能的。2010年后，隨著居民住房需求滿足程度的逐步實現(xiàn)，住房的增量需求將趨于緩和，住房市場供給格局將由增量發(fā)展型轉(zhuǎn)向存量調(diào)整型。 　　(從1990年到2003年，%。　 第一季度新開盤的房地產(chǎn)項目有40個，與去年一季度相比，數(shù)量減少了14個。國興、觀瀾國際、駿城、百子灣一號、陽光星期八、保利欣苑、等項目都為板式住宅。從目前已審批的項目來看，未來1至2年內(nèi)，北京將有5000至7000套新增高檔別墅進(jìn)入市場。 1998年以來保持了平穩(wěn)回落狀態(tài)。 l 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，成為固定資產(chǎn)投資增長的主導(dǎo)力量 a、整體上保持持續(xù)、穩(wěn)定增長 2003年，%，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增長率。%，%％。 市場供應(yīng)狀況分析——供應(yīng)量持續(xù)放大 據(jù)統(tǒng)計，從2003年年底到今年的3月份，北京新樓盤集中放量，堪稱一天一個新盤，數(shù)量竟超過以往同一時期的三倍。 l 增加“文化附加值”。北京經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)步伐將加快，未來三年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積每年將達(dá)到三百萬平方米。　　此外，單價4000元/平方米以下的項目有9個，其中8個項目分布在五環(huán)以外，主要為經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅，這也表明位置目前依舊是影響房地產(chǎn)價格最主要的因素。) 　　1990－。 　　b、住房價格承受能力。%%。 小區(qū)整體布局注重陽光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境。小區(qū)內(nèi)有超市、菜場、美容美發(fā)等生活配套設(shè)施，有會所、學(xué)校、書店、網(wǎng)吧等文體、教育性配套設(shè)施，還要有醫(yī)療、保健等健康保護(hù)設(shè)施。在2004年中，以湯泉藝墅為代表的一批高品質(zhì)樓盤使本來已經(jīng)火熱的西北四環(huán)沿線價格全線上漲，價格漲幅較2003年同期上漲了2%?？傊?004年的西北四環(huán)沿線房價的大幅上揚(yáng)將成為必然。這種價格輻射狀分布說明了東四環(huán)在東部區(qū)域的龍頭位置。 l 北四環(huán)沿線項目居住類物業(yè)少，商務(wù)類物業(yè)多沿線在售的項目中只有千鶴家園是住宅類物業(yè)，其它如俊峰華亭、銀谷大廈等都為商務(wù)類物業(yè)。四環(huán)開通以后，買房人似乎已沒有了遠(yuǎn)的感覺，而現(xiàn)在的買房人范圍也不僅限于南城的老住戶。在此置業(yè)的那些有一定經(jīng)濟(jì)實力，但還無力在原生態(tài)自然景區(qū)進(jìn)行置業(yè)的中產(chǎn)階級或收入較高的知識階層有很大的誘惑力，不僅可以享受優(yōu)美環(huán)境，而且上下班方便，還可享受優(yōu)質(zhì)的教育文化環(huán)境。便捷的交通使西北四環(huán)及西山新盤的價值更加突出。為此，他們愿意、也有能力支付較高房款在自然及人文、文化環(huán)境較好的西北四環(huán)置業(yè)。由于本區(qū)域得天獨(dú)厚的區(qū)域特征優(yōu)勢，各開發(fā)商從產(chǎn)品創(chuàng)新上尋找突破口，盡