【正文】 及天花板；增強色調（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調（或者背景以淡藍色為底色，繪以公司藍黃相間的徽標）；接待桌椅為主色調淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。本廣告語以連續(xù)、重復的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象：Condo是時尚的住所，它帶給消費者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。三亞]穿越時光隧道，仿佛域外桃源從三亞鳳凰國際機場下機，海風迎面輕拂，讓你感受到三亞獨特的禮迎方式。演繹傳說，美麗依然醉人人與自然和諧相融，沒有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻給靈魂深處的生命摯愛。在xx，海天間，仰望椰樹之冠累累碩果，頓悟：為什么不在xx擁有自己的家呢？國際大師藝術和匠心的魅力凝聚xx五星級度假酒店由曾經(jīng)擔綱夏威夷HaraMaoi酒店、夏威夷萬豪酒店、拉斯維加斯喜來登酒店、港島香格里拉、雅加達香格里拉、新加坡君悅、巴厘君悅、。500富人財富總量超5000億元，相當于上海市2002年的GDP（引自2004年4月29日《新財富》）中國經(jīng)濟的發(fā)展將涌現(xiàn)更多的豪富階層，他們需要最好的?；緫粜停?一共八層。智者識xx、前瞻無限景五星級xx、五星級服務享受、頂級硬件配套設施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃國際級濱海酒店生活。主要采用直郵廣告、重點位置設立宣傳咨詢點、現(xiàn)場售樓處的建立、現(xiàn)場POP、三亞個別星級酒店配送宣傳品以及宣傳條幅等。報紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場展銷宣傳資料、模型等所有公關手段和銷售工具全面展開。2 試銷階段——（時間三個月，預計開始時間為2003年春節(jié)前）試銷階段是為了試探目標客戶對項目的直接反應，進一步證實項目的定位、價格、銷售方式和區(qū)域等方面是否迎合市場的需求，以便作適當?shù)恼{整。全天候24小時周到護衛(wèi)，確保業(yè)主的絕對隱私。鮮花予人，手流余香；快樂予人，安康一生！ 這是任何理財大師都無法測算的投資曲線，這是一份愛心至上的心靈回報，又豈在幾張凡鈔俗紙！完善的酒店設施與服務先進完備的會議設施、多樣化的海上運動和康體設施、ID電話、房內寬帶上網(wǎng)沖浪、中外衛(wèi)星電視、錄象節(jié)目、智能化管理系統(tǒng)、24小時保安服務、24小時送餐服務、VIP貼身管家服務、導游服務、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務室、洗衣服務、郵政收發(fā)和快遞服務、機票預定、機場接送、車輛租用、停車場、行李寄存、商務中心秘書服務、嬰兒看護/嬰兒床、免費擦鞋服務、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場預定、殘疾人衛(wèi)生間/輪椅、插花、叫醒服務、留言服務五星級酒店標準室內家私配備客 廳：名牌空調，名牌電視機，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥 室：名牌空調(同客廳)，高級席夢思床，床頭柜，寫字桌椅，衣架，燈具，電話機，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級酒店標準日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐 廳：餐桌椅，餐布，燈具；廚 房：灶具，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合式廚房設備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒；窗 簾：高級遮光窗簾；床上用品：全套高級優(yōu)質床上用品。所謂產(chǎn)權式酒店：發(fā)展商將酒店的客房分割成獨立產(chǎn)權的單位出售給投資者，投資者可自住亦可將客房委托酒店經(jīng)營，完全委托酒店經(jīng)營的，既可獲取投資回報，同時又可以獲贈一定期限的免費入住權。星月相隨，一往情深攜手在國寶級的海岸線訴說情愛，踩著銀白細膩的沙粒，星月相隨，一往情深，良辰美景、人生幾何？ 海濱生活的騎士，愿意把一生當作一次長假歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務，海濱樹蔭下的吊床故事，已成為遙遠的夢想。xx 天賜之圣域xx，天賜之圣域。國內已開通北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、沈陽、昆明航線。更是xx之海映襯夢中的海市蜃樓，賜心智于靈感，賦生命于充沛。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。賣場建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（Beach condo）”形象得以確立，使得本項目 “時尚Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。 六、業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權，是酒店不可分割的一部分，為維護酒店經(jīng)營的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權益，特規(guī)定如下：1． 業(yè)主要變更客房業(yè)權時，須向酒店經(jīng)營管理公司提出書面申請；2． 業(yè)主在提出變更業(yè)權時，還須提供如下材料：、復印件，、復印件，；；。年終時，酒店經(jīng)營管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營管理合同所約定的方式，將會計師事務所審計的客房總收入，按各客房物業(yè)價值占酒店客房總價值的比例進行分配。完全投資型客戶所獲贈免費入住期按周計算（7間*夜/次）自用超出21分者，按當日折扣價從利潤中抵扣。年終本類客房按實際客房營業(yè)收入的40%加權分配。不參與酒店利潤分配。如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟或名譽損失，需承擔相關賠償責任。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其它同等標準的客房。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬分之五的滯納金。，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務。結算后于 天內匯入乙方指定的銀行賬戶。 聘用經(jīng)驗豐富的酒店管理人員，組織務實高效的管理機構，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證酒店經(jīng)營的最高效益。二、 收益分配期限以酒店正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。四、 可分配收益：酒店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公司經(jīng)營管理（已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限公司），此后可通過業(yè)主委員會自主選擇酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質經(jīng)營管理。我們將不同朝向客房劃分為多個級別，如下圖所示： A2A2A1A1A1A1A2A2C2C1B2B1A2A2A1C2C1B2B1A2A1 海景 （部分標準層戶型可能會根據(jù)銷售的需要作適當調整） 將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為：AABBCC2六個級別，并配合不同樓層的價差，調整出不同公寓的價格分布。本階段的售價在單位成本的基礎上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價格為：5760元/M2；第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質素調整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。2 戶型設置建議設置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。建筑采用框架結構，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上80多種罕見的熱帶植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風情萬種，美不勝收。一項產(chǎn)品，只要能強烈地刺激他們的感官，便會不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。3. 3. 以“區(qū)域”作為劃分標準對目標客戶層的分析3. 3. 2. 以上海為核心的長三角地區(qū)主觀影響因素長三角地區(qū)人士的務實特征令其對投資風險的承受能力相對于北方地區(qū)人群弱，通常不作風險較高的無把握的投資選擇。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會地位相對稱的虛榮心而產(chǎn)生購買行為。由于暫時沒有很重的經(jīng)濟負擔，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標準劃分的不同客戶群中，項目的主要目標客戶群應包括下列3個部分：3．3. 1. 經(jīng)濟富裕的年輕階層包括上表中階段2的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟狀況較好。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個標準進行劃分及詳細分析，從而最終準確地確定項目的目標客戶群體。3．4項目開發(fā)的市場需求定位xx度假酒店一期已經(jīng)運行五年。宣傳與銷售方式采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售銷售價格2780元起，高一層加50到100不等，均價3100客戶主要來源80%以上為內地游客目前銷售情況住宅部分銷售率已達到95%其他裝修標準為毛坯房4 本項目優(yōu)劣勢分析●本項目同華宇皇冠項目相比較，具有共同的特點：A、 都位于亞龍灣。 3．比較分析在同樣的地理條件下，亞龍灣暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目，擁有一線海景的凱萊、喜來登等酒店，沒有一家發(fā)出產(chǎn)權銷售的信息。xx二期的開發(fā)完全是順應了這一市場需求的。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。每年有300多萬的海內外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。2002年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質的海景居所。項目所處的市場形勢利好。產(chǎn)權式酒店的流行趨勢 由于產(chǎn)權式酒店是將建設酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報，且不想承受投資風險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內快速增長。46%容積率：0。特別是隨著近幾年國內經(jīng)濟的好轉、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內及國際的關注。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。度假酒店二期項目可行性研究報告作者：日期：xx度假酒店二期項目可行性研究報告編撰單位：三亞xx實業(yè)有限公司編撰時間：二00三年五月八日目 錄第一章 總論1 項目概況2 項目提出的背景及建設必要性3 可行性研究的依據(jù)和范圍4 主要技術經(jīng)濟指標5 施工進度計劃第二章 市場調研及前景預測1 度假公寓的概念2 三亞引入度假公寓的情況介紹3 目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項目分析4 本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析5 本項目前景預測第三章 項目定位1 主題定位2 功能定位3 市場定位4 項目建設方案及規(guī)劃設計定位5 價格定位6 入市姿態(tài)及推廣時機定位7 銷售方式定位8 物業(yè)管理定位 第四章 營銷策略1 宣傳主題概念2 賣點整合3 優(yōu)惠措施4 銷售目標體系——整體推廣思路5 分階段控制的公關效果6 外發(fā)式宣傳策略7 銷售進度目標8 資金回籠計劃第五章 投資估算和資金籌措1 投資估算2 資金籌措第六章 財務評價與社會效益分析1 盈虧平衡分析2 贏利預測3 敏感性分析4 社會效益分析第七章 結論第一章 總論1 項目概況本報告所陳述的對象為三亞xx度假酒店二期，以下簡稱本項目。國家環(huán)境保護總局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個水質優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的陰影，開始復蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。4 主要技術經(jīng)濟指標總占地面積：58070平方米總建筑面積：67981平方米可銷售面積：34000平方米，建筑密度：24。產(chǎn)權酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結合的投資品種。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟比重較大的類型之一。緊接著，“碧海藍天”、“藍?；▓@”、“昌達海景花園”等隨之跟進。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。據(jù)新華社經(jīng)濟觀察報道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了20%，而全國其他城市的購買者占了70%。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來游客增長的速度遠大于酒店接待能力與增長速度之比如下：酒店接待能力實際到訪游客數(shù)量圖例： （表3）8151426321705022080330 單位：萬/人次 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年從上表可見亞龍灣的酒店還沒有達到飽和，星級客房接等依然有很大的