【正文】 及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公司藍(lán)黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。本廣告語以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目形成這么一種印象：Condo是時(shí)尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對(duì)陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿足他們對(duì)住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。三亞]穿越時(shí)光隧道，仿佛域外桃源從三亞鳳凰國際機(jī)場(chǎng)下機(jī)，海風(fēng)迎面輕拂，讓你感受到三亞獨(dú)特的禮迎方式。演繹傳說，美麗依然醉人人與自然和諧相融，沒有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻(xiàn)給靈魂深處的生命摯愛。在xx，海天間，仰望椰樹之冠累累碩果，頓悟：為什么不在xx擁有自己的家呢？國際大師藝術(shù)和匠心的魅力凝聚xx五星級(jí)度假酒店由曾經(jīng)擔(dān)綱夏威夷HaraMaoi酒店、夏威夷萬豪酒店、拉斯維加斯喜來登酒店、港島香格里拉、雅加達(dá)香格里拉、新加坡君悅、巴厘君悅、。500富人財(cái)富總量超5000億元，相當(dāng)于上海市2002年的GDP（引自2004年4月29日《新財(cái)富》）中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將涌現(xiàn)更多的豪富階層，他們需要最好的?；緫粜停?一共八層。智者識(shí)xx、前瞻無限景五星級(jí)xx、五星級(jí)服務(wù)享受、頂級(jí)硬件配套設(shè)施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃國際級(jí)濱海酒店生活。主要采用直郵廣告、重點(diǎn)位置設(shè)立宣傳咨詢點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)售樓處的建立、現(xiàn)場(chǎng)POP、三亞個(gè)別星級(jí)酒店配送宣傳品以及宣傳條幅等。報(bào)紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場(chǎng)展銷宣傳資料、模型等所有公關(guān)手段和銷售工具全面展開。2 試銷階段——（時(shí)間三個(gè)月，預(yù)計(jì)開始時(shí)間為2003年春節(jié)前）試銷階段是為了試探目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的直接反應(yīng)，進(jìn)一步證實(shí)項(xiàng)目的定位、價(jià)格、銷售方式和區(qū)域等方面是否迎合市場(chǎng)的需求，以便作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。全天候24小時(shí)周到護(hù)衛(wèi)，確保業(yè)主的絕對(duì)隱私。鮮花予人，手流余香；快樂予人，安康一生！ 這是任何理財(cái)大師都無法測(cè)算的投資曲線，這是一份愛心至上的心靈回報(bào)，又豈在幾張凡鈔俗紙！完善的酒店設(shè)施與服務(wù)先進(jìn)完備的會(huì)議設(shè)施、多樣化的海上運(yùn)動(dòng)和康體設(shè)施、ID電話、房?jī)?nèi)寬帶上網(wǎng)沖浪、中外衛(wèi)星電視、錄象節(jié)目、智能化管理系統(tǒng)、24小時(shí)保安服務(wù)、24小時(shí)送餐服務(wù)、VIP貼身管家服務(wù)、導(dǎo)游服務(wù)、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務(wù)室、洗衣服務(wù)、郵政收發(fā)和快遞服務(wù)、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場(chǎng)接送、車輛租用、停車場(chǎng)、行李寄存、商務(wù)中心秘書服務(wù)、嬰兒看護(hù)/嬰兒床、免費(fèi)擦鞋服務(wù)、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場(chǎng)預(yù)定、殘疾人衛(wèi)生間/輪椅、插花、叫醒服務(wù)、留言服務(wù)五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)家私配備客 廳：名牌空調(diào)，名牌電視機(jī)，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機(jī)，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥 室：名牌空調(diào)(同客廳)，高級(jí)席夢(mèng)思床，床頭柜，寫字桌椅，衣架，燈具，電話機(jī)，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐 廳：餐桌椅，餐布，燈具；廚 房：灶具，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合式廚房設(shè)備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒；窗 簾：高級(jí)遮光窗簾；床上用品：全套高級(jí)優(yōu)質(zhì)床上用品。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店：發(fā)展商將酒店的客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單位出售給投資者，投資者可自住亦可將客房委托酒店經(jīng)營(yíng)，完全委托酒店經(jīng)營(yíng)的，既可獲取投資回報(bào)，同時(shí)又可以獲贈(zèng)一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。星月相隨，一往情深攜手在國寶級(jí)的海岸線訴說情愛，踩著銀白細(xì)膩的沙粒，星月相隨，一往情深，良辰美景、人生幾何？ 海濱生活的騎士，愿意把一生當(dāng)作一次長(zhǎng)假歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務(wù)，海濱樹蔭下的吊床故事，已成為遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。xx 天賜之圣域xx，天賜之圣域。國內(nèi)已開通北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、沈陽、昆明航線。更是xx之海映襯夢(mèng)中的海市蜃樓，賜心智于靈感，賦生命于充沛。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。賣場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（Beach condo）”形象得以確立，使得本項(xiàng)目 “時(shí)尚Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。 六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下：1． 業(yè)主要變更客房業(yè)權(quán)時(shí)，須向酒店經(jīng)營(yíng)管理公司提出書面申請(qǐng)；2． 業(yè)主在提出變更業(yè)權(quán)時(shí)，還須提供如下材料：、復(fù)印件，、復(fù)印件，；；。年終時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同所約定的方式，將會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的客房總收入，按各客房物業(yè)價(jià)值占酒店客房總價(jià)值的比例進(jìn)行分配。完全投資型客戶所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期按周計(jì)算（7間*夜/次）自用超出21分者，按當(dāng)日折扣價(jià)從利潤(rùn)中抵扣。年終本類客房按實(shí)際客房營(yíng)業(yè)收入的40%加權(quán)分配。不參與酒店利潤(rùn)分配。如果給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，則安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬分之五的滯納金。，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。結(jié)算后于 天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。 聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營(yíng)決策和手段，保證酒店經(jīng)營(yíng)的最高效益。二、 收益分配期限以酒店正式對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。四、 可分配收益：酒店客房營(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理（已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限公司），此后可通過業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。我們將不同朝向客房劃分為多個(gè)級(jí)別，如下圖所示： A2A2A1A1A1A1A2A2C2C1B2B1A2A2A1C2C1B2B1A2A1 海景 （部分標(biāo)準(zhǔn)層戶型可能會(huì)根據(jù)銷售的需要作適當(dāng)調(diào)整） 將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為：AABBCC2六個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價(jià)格為：5760元/M2；第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場(chǎng)成功開拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。2 戶型設(shè)置建議設(shè)置三種銷售戶型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上80多種罕見的熱帶植物、果樹、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬種，美不勝收。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。3. 3. 以“區(qū)域”作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)目標(biāo)客戶層的分析3. 3. 2. 以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)主觀影響因素長(zhǎng)三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特征令其對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對(duì)于北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險(xiǎn)較高的無把握的投資選擇。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱的虛榮心而產(chǎn)生購買行為。由于暫時(shí)沒有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列3個(gè)部分：3．3. 1. 經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層包括上表中階段2的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來越濃厚的興趣。滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。購買力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。3．4項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)需求定位xx度假酒店一期已經(jīng)運(yùn)行五年。宣傳與銷售方式采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售銷售價(jià)格2780元起，高一層加50到100不等，均價(jià)3100客戶主要來源80%以上為內(nèi)地游客目前銷售情況住宅部分銷售率已達(dá)到95%其他裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房4 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析●本項(xiàng)目同華宇皇冠項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)：A、 都位于亞龍灣。 3．比較分析在同樣的地理?xiàng)l件下，亞龍灣暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的項(xiàng)目，擁有一線海景的凱萊、喜來登等酒店，沒有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。xx二期的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價(jià)格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。每年有300多萬的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。2002年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。46%容積率：0。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費(fèi)觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。度假酒店二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告作者：日期：xx度假酒店二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編撰單位：三亞xx實(shí)業(yè)有限公司編撰時(shí)間：二00三年五月八日目 錄第一章 總論1 項(xiàng)目概況2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性3 可行性研究的依據(jù)和范圍4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5 施工進(jìn)度計(jì)劃第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)1 度假公寓的概念2 三亞引入度假公寓的情況介紹3 目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析4 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)第三章 項(xiàng)目定位1 主題定位2 功能定位3 市場(chǎng)定位4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位5 價(jià)格定位6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位7 銷售方式定位8 物業(yè)管理定位 第四章 營(yíng)銷策略1 宣傳主題概念2 賣點(diǎn)整合3 優(yōu)惠措施4 銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路5 分階段控制的公關(guān)效果6 外發(fā)式宣傳策略7 銷售進(jìn)度目標(biāo)8 資金回籠計(jì)劃第五章 投資估算和資金籌措1 投資估算2 資金籌措第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析1 盈虧平衡分析2 贏利預(yù)測(cè)3 敏感性分析4 社會(huì)效益分析第七章 結(jié)論第一章 總論1 項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為三亞xx度假酒店二期，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。國家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場(chǎng)列入全國5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：58070平方米總建筑面積：67981平方米可銷售面積：34000平方米，建筑密度：24。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。這一稀缺資源對(duì)世人的吸引力越來越大。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了20%，而全國其他城市的購買者占了70%。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來游客增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長(zhǎng)速度之比如下：酒店接待能力實(shí)際到訪游客數(shù)量圖例： （表3）8151426321705022080330 單位：萬/人次 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年從上表可見亞龍灣的酒店還沒有達(dá)到飽和，星級(jí)客房接等依然有很大的