【正文】 業(yè)的總部黃埔是東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的中心地帶，以工業(yè)和物流業(yè)為主，商貿(mào)企業(yè)的服務(wù)對象主要為工業(yè)企業(yè)。 統(tǒng)一——擴(kuò)大聲勢由于本項目規(guī)模不大，單獨在市場中推廣作用不大，因此我司將本項目與商貿(mào)企業(yè)總部服務(wù)中心的其它試點項目一起統(tǒng)一定位、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一招商，這樣影響力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單獨。我司特有的銷售渠道（主渠道）：由于本項目的目標(biāo)客戶定位是商貿(mào)企業(yè)，而我司過往積累的客戶群也同樣是商貿(mào)企業(yè)，與我司資源相互對應(yīng)，因此可以充分發(fā)揮我司的優(yōu)勢，利用已經(jīng)建立起來的良好客戶網(wǎng)絡(luò)，精心篩選適合本項目的目標(biāo)客戶，以此達(dá)到傳統(tǒng)銷售渠道以及其他公司不能比擬的推廣效果。同時我司還為入駐客戶集中提供政策/法律/稅務(wù)咨詢、企業(yè)設(shè)立報批、后期融資、企業(yè)管理等成套服務(wù)，以提升企業(yè)落戶成功率，及保證落戶企業(yè)順利經(jīng)營。（裝修造價預(yù)算420元/平方米）（3）因此，購買（或租用）的客戶群最理性，開發(fā)的利潤較高，同時風(fēng)險亦較大。作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。 A座1828層為高檔 食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡 地上79層為飲食娛樂、休閑、健身中心 供主要設(shè)備的緊急啟動停車場：地下兩層共180多個泊車位，保安、監(jiān)控和收費系 府邸，既是文教科技中心，又是政治中心，尊貴之氣、 能。，對于那些對期樓缺乏信心的投資客及急于租場辦公的企業(yè)來說，有信心和時間上的優(yōu)勢。因此，縮小了客戶群的范圍。 地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺是用落后的磁磚組成。 間，對愛炒期樓的投資客已無空間。 雙倍的努力。 位于政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的 控及保安系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、辦公自動 業(yè)和大部分有實力商人。 公司管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目、金融證券公司、保險公司、IT企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。：起租35元/M2，層差1元/M2，即均租約55元/M2，因此，建議“”改為“中南廣場”，理由除上述四點外，尚有三點：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡稱，與中商并不矛盾；二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說是“路王”，同時也是內(nèi)環(huán)路主干道；三是中南有中南地區(qū)之地域概念，包容性更大。對于投資客來講，最關(guān)心的是價格和升值空間以及投資回報問題，對樓盤質(zhì)素的考慮不在首位。4付款方式的障礙。區(qū)位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起，而是提內(nèi)環(huán)線，因為內(nèi)環(huán)線可說是的商務(wù)中心，而本項目位于內(nèi)環(huán)線中南路上。 本定型。 須調(diào)整付款方式，使付款輕松，付款時間延長。目標(biāo)客戶原定為IT行業(yè)，IT行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項目容量大，僅消化IT行業(yè)當(dāng)然吃不飽，因此要把目標(biāo)客戶群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險公司等。 震撼江城（強(qiáng)調(diào)付款輕松及高B座10—38層為，（其中第236層為安全層），即共26層，面積約26000M2。付款方式策略3．1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。具體實施舉例如下：例：現(xiàn)有一客戶租用100M2，租期二年，租金為平均租金約55元/M2，現(xiàn)實行“租轉(zhuǎn)售”， 售價為5600元/M2，同時給予贈送兩年物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，則計算如下：該7000元/M2=700000元3原銷售總價為：100 M2該現(xiàn)銷售總價為：100 5600元/M2=560000元3M2：100 M2 2=30000元3123M2該客戶如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下：首期五成分五年付清，每年第一個月付清當(dāng)年款額10%，即56800元50%=28000元3該客戶貸款額為：5600038≈3623元（以S129310000）y該客戶每月供款額為：（280000住房貸款利率計算）該客戶租每月所交租金為：5500元每月供款額與每月所交租金比為：55003623=1877元從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元，一年少交22524元，減去每年所交的10％即56000元，客戶一年僅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可擁有該。 標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對比較明確，如某些渡假村五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。九、首期工作計劃（見附表）。限在10月10日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。 DM郵寄內(nèi)容：單張簡介、投資秘笈。 證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。10000）還返該客戶的金額與該客戶月供比為：46673623=1044元五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為：100≈47元/y12）y（560000 M2該正常出租價格為：55元/M212=9600元31003發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：（554）5=48000元3發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利：9600 針對自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種八、促銷策略直銷這項工作應(yīng)走在所有營銷工作的前面，因為如果把現(xiàn)租戶解決了，則對外界具有強(qiáng)大的號召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買家，對外界將是怎樣的震撼。如銷售情況好，則微升。媒體計劃（略）七、營銷策略 領(lǐng)袖風(fēng)范（強(qiáng)調(diào)地位） 此增強(qiáng)投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān)。，價格上的不占優(yōu)，注定該項目要做成功必，硬件方面除部分包裝及可裝修寫字間計已基本項目五大突破口2.例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現(xiàn)代感，從而與競爭對手沒有一個相當(dāng)明顯的差距。1.大門前升旗設(shè)計（見附圖） 主來說也會以入主辦公而自豪。 以樓盤第一高度、5A級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管項目定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選：由于項目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企，即自動化管理系統(tǒng)、自動化監(jiān) 心目中武昌區(qū)作為市文教科研區(qū)的思維定勢，同時強(qiáng)化 應(yīng)視為不成功，因此，要重新包裝項目和做好項目，需付出 面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為 備功能和發(fā)展趨勢，具備作為智能型大廈的基本功 眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān)，緊鄰省委、省府等四大政府班子 國家開始西部大開發(fā)，是通往所有西部開發(fā)的中間點，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，作為內(nèi)地最大城市的商機(jī)增多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，的市道會有所好轉(zhuǎn)。 玻璃相間的幕墻、條點窗磚面裝飾內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地，公共走道采用 直升全程消防專用電梯供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小 自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ACS）、消防自動化系統(tǒng) 專用消防電梯，另設(shè)步梯通道3條， 米室外交通：46條公交線路在此設(shè)站，緊鄰長途客運站、武昌 B座38層（均含地下二層）功能：地下一、二層為停車場實用率：69％外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺 A座尚未入住配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設(shè)施，具體為裙 一樓—五樓為商場亞貿(mào)廣場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱：亞洲貿(mào)易廣場地點：武昌區(qū)武珞路628號開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司總占地面積：12000 M2總建筑面積：120000 M2，其中A座建面36000 M2規(guī)劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成層高：A座28層因此，的市場機(jī)會將會越來越多。二、（裝修造價預(yù)算350元/平方米）（2）營運模式及裝修 營運模式將納入“企業(yè)總部服務(wù)中心”試點項目，并成立相應(yīng)的項目管理公司，進(jìn)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一。由于我司有廣泛的客戶源，且本項目有政策扶持，對目標(biāo)客戶有很大的吸引力，因此在過程中，我司完全可以挑選優(yōu)質(zhì)的企業(yè)入駐本項目，以提高本大樓的整體素質(zhì)。市場推廣策略市場推廣總思路：以打造黃埔國際商圈為契機(jī)，以政策優(yōu)惠為引導(dǎo)，充分利用黃埔區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和聯(lián)冠公司廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，全面推廣包括在內(nèi)的商貿(mào)企業(yè)總部服務(wù)中心。 針對，經(jīng)過對黃埔區(qū)市場進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查，包括市場需求總量、市場競爭情況、市場接受度、消費水平以及黃埔區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點進(jìn)行調(diào)查，由于黃埔區(qū)主要以工業(yè)和物流業(yè)為主，因此我司將定位為一個集辦公、培訓(xùn)、科技孵化等服務(wù)于一體的現(xiàn)代化的企業(yè)總部，主要服務(wù)對象為工業(yè)、高新科技企業(yè)。由此可見黃埔缺口很大，只要根據(jù)黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)特點，開發(fā)適合當(dāng)?shù)仄髽I(yè)運作的，市場發(fā)展空間相當(dāng)巨大。黃埔區(qū)沒有上規(guī)模、上檔次的；（2）市市委、市政府要求黃埔區(qū)成為市東部新城區(qū)的排頭兵，黃埔區(qū)區(qū)委、區(qū)政府也提出了“優(yōu)二揚三”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。第二、%%。９?fàn)I運模式及裝修６ 目標(biāo)客戶１ 項目位置　　銷售人員：　　負(fù)責(zé)公司樓盤的銷售工作，熱情接待每一位電話咨詢或來到售樓部的客戶，做好客戶登記工作，并進(jìn)行說服和促進(jìn)，耐心地對客戶跟進(jìn)和售后服務(wù)工作，將客戶的信息準(zhǔn)確地向銷售主管匯報，銷售人員的素質(zhì)和工作態(tài)度直接代表公司的形象?！　∨浜箱N售計劃、周期、逐步提高“聯(lián)創(chuàng)中心”的美譽(yù)度，渲染物業(yè)的市場價值和升值空間。建議展銷會時間11月18日——27日　　F 樣板間方案　　寫字樓的銷售中引入設(shè)計合理的樣板間將會起到非常好的效果，提前將“聯(lián)創(chuàng)”的模式體現(xiàn)并配合寬事網(wǎng)絡(luò)演示方案進(jìn)行，更會有無法抵抗的煽感力。多樓盤概念、建筑設(shè)計、交通配套、物業(yè)管理等多個買家所關(guān)心的角度進(jìn)行闡述?！　〗ㄗh將東風(fēng)路、農(nóng)林下路、王府井、廣東工學(xué)院在模型上表現(xiàn)出來?！　∽ⅲ捍恕础赐ㄓ崱怠悼稍趶V泛場合使用（售樓部、郵寄廣告、定點派送、論壇取閱資料等）?！　≠Y訊就是力量 —— 新行業(yè)動態(tài)，市場動態(tài)簡訊。天與地　　《聯(lián)創(chuàng)公約》編印 發(fā)展商　　銷售熱線 負(fù) 責(zé) 執(zhí) 行　　寬帶網(wǎng)絡(luò)演示實施 10月15日 — 10月22日 專業(yè)設(shè)計公司 天與地　　展板設(shè)計、安裝 天與地　　圍墻方案設(shè)計 發(fā)展商　　結(jié) 論：　　提前入市，在準(zhǔn)備工作做好的前提下，越早越好；高姿態(tài)入市，搶據(jù)龍頭位置。 推廣策略　　1） 10%　　 資金回籠計劃　　階 段 持續(xù) 持續(xù)銷售 調(diào)整、強(qiáng)化概念 階段目的 對于初創(chuàng)業(yè)者，使用整合型的寫字樓等于“鍍金”，在業(yè)務(wù)上可作為公司的賣點?！　?）大大提高TI企業(yè)的客戶服務(wù)水平、高效率、熱情兩不誤。（共享的部門全天候24小時輪班）　　4）公司間商務(wù)互補(bǔ)：樓宇內(nèi)相關(guān)企業(yè)穩(wěn)定長期合作業(yè)務(wù)的建立。善用貸款是企業(yè)家的必修課。講通俗一點，要讓市場覺得“這樣的價格才能配得起這樣的位置、路段及檔次。 特點與成本需求相比，這種定價法更關(guān)注競爭企業(yè)的價格政策來制定價格?！　?)、通行價格定價法　　比長期價格比較穩(wěn)定，已成為消費者習(xí)慣接受的商品價格。 價格定位分析　　高價入市，雖然在短期銷售中可能有較高利潤，但若不為買家接受，將會造成樓盤的長期滯銷。　　B、一般投資者：偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。零首期的切實執(zhí)行，租售的優(yōu)劣立判，加上對創(chuàng)業(yè)手續(xù)的優(yōu)惠，開業(yè)經(jīng)營的雜務(wù)雜費共擔(dān)手段，初創(chuàng)業(yè)階段的規(guī)模跳躍（整合型寫字樓的優(yōu)點），都是初創(chuàng)業(yè)者無法抗拒的誘惑。無梁柱設(shè)計，迎合不同種類甚至是不同個體的買家的需求，在這里置辦寫字樓不僅有檔次，更有個性，能給業(yè)務(wù)上往來的客戶有很好的觀感和深刻的印象，這是一個很好的利益點。　　市場及項目定位　　準(zhǔn)確的市場定位，最終的目的就是力求一擊即中、準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)客戶，從而使項目熱銷，在短時間內(nèi)達(dá)到最佳銷售目標(biāo)，創(chuàng)造最高利潤。今年，大市有了新的生機(jī)，公寓式寫字樓興起，所謂公寓式寫字樓即指亦商亦住，為的是迎合部分規(guī)模不大的公司需求，尤其外來創(chuàng)業(yè)者、初創(chuàng)業(yè)者。 市場定位及目標(biāo)客戶　　市場分析　　廣州一手寫字樓市場上半年表現(xiàn)平常。　　E、“入世”消息，寫字樓形勢見好?！　 有實力的買家已接踵