世聯(lián)關(guān)于cbd案例研究成果及借鑒(存儲(chǔ)版)
【正文】 技園、機(jī)場(chǎng)、會(huì)議中心等的建設(shè)提升新區(qū)價(jià)值。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世茂濱江花園 上海高檔住宅聚集區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?區(qū)位：北京東二環(huán)至東三環(huán)，建國(guó)門至朝陽門之間 ?背景： 1960年，新區(qū) ?用地 /建筑面積： /200萬平方米 ?進(jìn)駐企業(yè)：政府 /金融 /保險(xiǎn) /不動(dòng)產(chǎn) /零售批發(fā) /服務(wù)業(yè)等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 CBD案例研究 案例 2： 紐約曼哈頓 ?區(qū)位：曼哈頓島上的老城 /中城 /格林威治街 /第五大道 ?背景：紐約的中心區(qū) ?用地 /規(guī)劃人口： /150萬人 ?進(jìn)駐企業(yè)：銀行 /保險(xiǎn) /證券交易 /政府機(jī)構(gòu)等 ?公建設(shè)施：百老匯 /中央公園 /大都會(huì)歌劇院等 ?每年接納 150萬名游客 ?25萬平方米公園 /露天博物館 /67萬平方米步行系統(tǒng) 可借鑒之處： CBD中寫字樓和公寓各占 50%，使 CBD有機(jī)發(fā)展； 地鐵、其他交通的入口與辦公機(jī)構(gòu)、酒店相連。 52 CBD建設(shè)啟示 紐約市曼哈頓兩個(gè) CBD發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) 逃出鬼城，沖進(jìn)不夜城 華爾街地區(qū)： 每晚 6點(diǎn)之后成為 “ 鬼城 ” 洛克菲勒中心： 白天人潮如織，晚上歌舞升平 CBD的活力之源 CBD的物業(yè)多功能性，城市生活的多功能性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 CBD啟動(dòng)模式小結(jié) 綜上所述， CBD的啟動(dòng)模式如下： 第一種 行政機(jī)構(gòu) + 產(chǎn)業(yè)化公建 案例研究 —— 深圳：政府機(jī)構(gòu)遷址規(guī)劃、高交會(huì)館的展會(huì)經(jīng)濟(jì)； 東莞：行政機(jī)構(gòu)的先期建設(shè)，公建新區(qū)形象打造； ? 政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶旺新區(qū)，創(chuàng)造商務(wù)需求； ?公建的明確規(guī)劃和完工迅速提升新區(qū)的形象和價(jià)值； ?行政機(jī)構(gòu)在新區(qū)的啟動(dòng)帶來大批人流。 42 CBD的啟動(dòng)模式 廣州 CBD啟動(dòng)模式 開發(fā)的 空間次序： 由地塊核心向四周發(fā)展 開發(fā)的 功能次序： 拍賣土地 /寫字樓 珠江公園 /學(xué)校 住宅區(qū) /行政配套 交通配合： 初期無市政交通介入 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 CBD的啟動(dòng)模式 深圳 CBD啟動(dòng)模式 —— 成功 的案例 借鑒 1： 啟動(dòng)物業(yè)：住宅 +產(chǎn)業(yè)化公建（高交會(huì)館） 政府主導(dǎo)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)將高交會(huì)館打造為 產(chǎn)業(yè)化公建，通過大量的展會(huì)人流，拉 動(dòng)市場(chǎng)需求，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)。 31 物業(yè)功能配比小結(jié) 結(jié)論 4： ?寫字樓的消化量與各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。 27 CBD功能配比案例 3：深圳 住宅 ∶ 辦公 ∶ 商業(yè) ＝ 7∶ 6∶ 2 居住區(qū) 居住區(qū) 少年宮 圖書館 市民中心 高交會(huì)館 商務(wù)辦公 商 務(wù) 辦 公 商 務(wù) 辦 公 居 住 區(qū) 居 住 區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 CBD功能配比案例 1： 新宿 集中商務(wù)辦公區(qū) 邊緣 辦公區(qū) 住宅區(qū) 娛樂及臨時(shí)居住區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 辦公、臨時(shí)居住混合區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 住宅 ∶ 辦公 ∶ 商業(yè) ＝ 5 ∶ 5∶ 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E區(qū) —— 公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。所售商品和提供的服務(wù)等級(jí)最高，服務(wù)范圍為全市。 14 CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 5： CBD開發(fā)強(qiáng)度（容積率） 單中心城市 CBD規(guī)模及容積率 比較表： 單一中心 CBD 用地面積 KM2 建筑面積 萬 M2 容積率 巴黎拉德方斯 250 芝加哥中心 600 休斯頓中心 420 悉尼金融區(qū) 1 250 新加坡 CBD 350 上海陸家嘴 CBD 400 北京建外 CBD 600 大連新市中心區(qū) 400 深圳中心區(qū) CBD 300 廣州珠江新城CBD 1 500 結(jié)論： 單中心城市 CBD開發(fā)三大規(guī)律 —— ? 總用地規(guī)模多在 2平方公里以下； ? 總 建筑面積多在 500萬平方米以下； ? 開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)容積率多在 。 10 CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 1：地價(jià)與租金峰值關(guān)系 ?峰值地價(jià)點(diǎn)與租金 峰值的關(guān)系 —— 峰值地價(jià)點(diǎn) 的周圍地帶往往成為 CBD的核心， 同時(shí)也是城市最高租金匯集地。 ? 關(guān)鍵詞： 中央商務(wù)區(qū) 商務(wù)中心區(qū) 中央商業(yè)區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)核心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 2： 城市功能聚集中心 ?CBD的三種功能聚集中心 —— 管理和控制職能積聚 金融市場(chǎng)運(yùn)作功能積聚 專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)職能積聚 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 規(guī)律 6： CBD開發(fā)與老城區(qū)的距離 新中心區(qū) 核心 新 宿 上 海 廣 州 深 圳 距老城區(qū)距離 5公里 5公里 6公里 4公里 規(guī)劃人
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