【正文】 點(diǎn)：◆強(qiáng)化產(chǎn)品研發(fā)環(huán)節(jié)：不惜重金聘請(qǐng)高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑工程、園林景觀公司，以真正具備產(chǎn)品優(yōu)勝實(shí)力的品質(zhì)贏得市場(chǎng)。我們認(rèn)為，將在很大程度上決定下半年珠海樓市的走向。而之所以會(huì)有一個(gè)500元的浮動(dòng)空間，是因?yàn)楸景傅淖罱K定價(jià)受各方面因素影響很多，如我們?yōu)楸景柑峁┑漠a(chǎn)品定位、產(chǎn)品品質(zhì)能夠在多大程度上實(shí)現(xiàn)；明年市場(chǎng)的購(gòu)買力究竟如何等等。取得該地塊后，將其與北區(qū)地塊整合開(kāi)發(fā)，可以規(guī)劃設(shè)計(jì)出精品。二、商業(yè)規(guī)劃方案規(guī)劃與定位【新香洲南板塊社區(qū)型商業(yè)】目前新香洲南區(qū)域本身尚無(wú)商業(yè)，鄰近的城市風(fēng)景、寶地康泰的商業(yè)也剛剛建成，出租情況不好，非常冷清，而前山三臺(tái)石路延伸的前山路建材裝飾市場(chǎng)距離很遠(yuǎn)，難以輻射至此。第四章：項(xiàng)目基礎(chǔ)形象在經(jīng)過(guò)區(qū)域市場(chǎng)分析、客戶群體分析、產(chǎn)品研發(fā)的環(huán)節(jié)之后，我們嘗試著針對(duì)目標(biāo)客戶群的審美品位，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)形態(tài)及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，做了一些項(xiàng)目形象包裝的初步方案。我們以下列詞句總結(jié)項(xiàng)目定位：中珠第二章：工地包裝、售樓中心、物業(yè)管理、園林設(shè)計(jì)第一節(jié)：星級(jí)工地【發(fā)布星級(jí)工地標(biāo)準(zhǔn)→按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工→通過(guò)新聞媒體展示形象】 通過(guò)工地包裝把本案包裝為星級(jí)工地，發(fā)布星級(jí)工地的標(biāo)準(zhǔn)?！艚ㄖ┕と藛T的統(tǒng)一著裝和掛上崗證?！粽拱澹赫拱鍜煊诓颊箙^(qū)的墻上， 吸引購(gòu)房者的視線，充分展示開(kāi)發(fā)商雄厚實(shí)力，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，便于售樓員把經(jīng)包裝后項(xiàng)目規(guī)模、景觀、配套、房型設(shè)計(jì)，以及極具誘惑力的賣點(diǎn)向購(gòu)房者講解，誘發(fā)購(gòu)買欲，促使當(dāng)場(chǎng)下單。阻止外來(lái)車輛及可疑人員進(jìn)入小區(qū)?！^(guò)分迷戀海濱植物很多熱帶海濱植物如棕櫚樹(shù)、大王椰、油棕、海棗等，營(yíng)造的景觀效果確實(shí)很美，但海濱植物的葉質(zhì)、葉狀既不很遮陽(yáng)，吸塵隔音的效果又不佳，對(duì)生態(tài)環(huán)境空氣質(zhì)量的貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)不如鄉(xiāng)土植物的喬木林。詩(shī)語(yǔ)香洲目前工作預(yù)期進(jìn)度以及2006年珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，現(xiàn)初步擬訂中珠項(xiàng)目開(kāi)工●完成工地現(xiàn)場(chǎng)的形象包裝，引起新香洲區(qū)域客戶的關(guān)注，進(jìn)行意向客戶登記工作，并取得部分市調(diào)數(shù)據(jù)；●舉行項(xiàng)目開(kāi)工儀式，利用開(kāi)工儀式充分吸引新香洲區(qū)域客戶的注意；●在銷售中心提前進(jìn)行內(nèi)部誠(chéng)意登記；●項(xiàng)目銷售資料的設(shè)計(jì)及制作。詩(shī)語(yǔ)香洲正式入市銷售做好充分的準(zhǔn)備工作；●進(jìn)行正式銷售前的市場(chǎng)預(yù)熱，聚集新香洲區(qū)第三版塊的人氣，試探前期的市場(chǎng)反映。項(xiàng)目開(kāi)盤●項(xiàng)目開(kāi)盤工作安排（開(kāi)盤時(shí)間待定）；●開(kāi)盤后兩周，完成銷售情況總結(jié)和前期工作總結(jié)；●根據(jù)實(shí)際情況確定下一階段的工作重點(diǎn)，并制定下階段策劃方案以及工作計(jì)劃。同時(shí)，挖掘珠海新香洲及周邊市場(chǎng)，如現(xiàn)場(chǎng)橫幅促銷信息發(fā)布、戶外廣告牌更換內(nèi)容、《珠海特區(qū)報(bào)》、《澳門日?qǐng)?bào)》刊登促銷廣告等。我們相信憑借中珠置業(yè)的經(jīng)營(yíng)膽略與理念，以及貴公司領(lǐng)導(dǎo)的企業(yè)家氣魄，一定能夠?yàn)橹楹５馁?gòu)房者再造一處真正適合現(xiàn)代都市人群生態(tài)健康居住的人居經(jīng)典。在珠海新香洲“最具人居價(jià)值板塊”即將成為事實(shí)的大環(huán)境下，精心包裝形象，打造房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌，抓住市場(chǎng)機(jī)遇深入宣傳，項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)將會(huì)很大。廣告計(jì)劃安排 促銷廣告的訴求點(diǎn)除吸引客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房以外，應(yīng)多配合公關(guān)活動(dòng)，以公關(guān)活動(dòng)促動(dòng)銷售進(jìn)展。媒體運(yùn)用●《珠海特區(qū)報(bào)》樓市?？裰楹ｋ娨暸_(tái)●戶外廣告（工地現(xiàn)場(chǎng)）第三階段：開(kāi)盤推廣期 時(shí)間：待定 工程進(jìn)度：開(kāi)盤——工程驗(yàn)收工作安排●以開(kāi)盤的形式將項(xiàng)目熱度提升到最高點(diǎn)，以開(kāi)盤的購(gòu)買熱潮促成猶豫、觀望客戶成交；●通過(guò)開(kāi)盤的銷售情況，總結(jié)樓盤存在的問(wèn)題以及前期工作的不足，分 析競(jìng)爭(zhēng)狀況，為今后的工作做準(zhǔn)備。詩(shī)語(yǔ)香洲開(kāi)工及開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目服務(wù)單位的概念性宣傳。 階段工作安排●完成工地現(xiàn)場(chǎng)的形象包裝，引起新香洲區(qū)域客戶的關(guān)注，截留部分客戶；●完成銷售中心的裝修及現(xiàn)場(chǎng)布置；●完成銷售人員的培訓(xùn)及銷售部組織管理制度的健全完善； ●完成項(xiàng)目開(kāi)工儀式的準(zhǔn)備工作；●利用置力地產(chǎn)顧問(wèn)在珠海的四家地產(chǎn)中介銷售網(wǎng)點(diǎn)（新香洲安居園分行、夏灣分行、拱北頤清園分行、春澤名園分行）及客戶服務(wù)網(wǎng)絡(luò)提前進(jìn)行中珠因此有些樓盤在交付使用后，水景逐漸變成石板旱溪景觀。第四節(jié)：園林景觀設(shè)計(jì)建議【園林景觀營(yíng)造中的誤區(qū)】※大草坪好看不中用很多樓盤都喜歡營(yíng)造大草坪，雖然景觀效果很漂亮，也能抑制風(fēng)沙，吸附塵埃，但大草坪護(hù)理難，耗水，還不遮陽(yáng)，供氧等生態(tài)環(huán)境、空氣質(zhì)量貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與喬木相比?！舨捎谩耙归g封閉式”物業(yè)管理：對(duì)小區(qū)各入口進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。◆布展區(qū)設(shè)置大型亮燈式模型、展板，放映樓盤建筑三維動(dòng)畫(huà)片?！艄さ厝肟谔幹谱鳌靶羌?jí)工地”的標(biāo)準(zhǔn)字及標(biāo)志。其原因在于沒(méi)有建立企業(yè)品牌的意識(shí)，導(dǎo)致目前出現(xiàn)“有項(xiàng)目就有企業(yè)品牌，沒(méi)項(xiàng)目就沒(méi)有企業(yè)品牌”的尷尬境地，更由于中珠置業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都位于拱北和夏灣，因此在這兩個(gè)區(qū)域中珠置業(yè)有一定的號(hào)召力，而在珠海其他區(qū)域則認(rèn)知很低。目前，新香洲很多大盤交付入住在即，諸多市政、公建、商業(yè)項(xiàng)目即將啟用，作為珠海最具居住價(jià)值的首席板塊，經(jīng)過(guò)十年長(zhǎng)跑，新香洲已進(jìn)入最后的加速?zèng)_刺階段。根據(jù)我們的了解，國(guó)內(nèi)社區(qū)樓盤中能夠盈利的社區(qū)配套公建屈指可數(shù)，絕大多數(shù)都是開(kāi)發(fā)商貼錢運(yùn)營(yíng)。面積設(shè)置比例北區(qū)鄰近新香洲而南區(qū)鄰近前山，北區(qū)地塊方正而南區(qū)地塊不甚規(guī)則，因此這兩區(qū)的戶型面積應(yīng)分別從“舒適享受”和“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”兩個(gè)角度去規(guī)劃?！淮_定短期內(nèi)是否能取得臨人民西路地塊：此種情況下應(yīng)首先考慮開(kāi)發(fā)南區(qū)地塊，而將售樓中心放在北區(qū)的三臺(tái)石路最北側(cè)。根據(jù)以上闡述的定價(jià)原則，認(rèn)真比較過(guò)第一梯隊(duì)的五洲花城和第二梯隊(duì)的城市風(fēng)景、三好名苑等樓盤的開(kāi)盤單價(jià)、目前中介市場(chǎng)上的二手房成交單價(jià)后，我們認(rèn)為本案的住宅均價(jià)應(yīng)定在4500－5000元/㎡。第三節(jié)：產(chǎn)品規(guī)劃方案一、住宅規(guī)劃方案價(jià)格策略：【第二梯隊(duì)的領(lǐng)頭羊】我們?cè)诘谝徽玛P(guān)于2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境的分析中提到，2006年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈將會(huì)更加激烈。本案的規(guī)模已經(jīng)奠定了高品質(zhì)樓盤的基礎(chǔ)條件，在此類產(chǎn)品市場(chǎng)需求旺盛的前提下，如果能在產(chǎn)品研發(fā)上投入重金、多下功夫，并能真正了解、迎合引導(dǎo)目標(biāo)客戶群的審美需求，采取高超的形象定位包裝手法，打造出真正符合新生代中產(chǎn)階層審美需求的房產(chǎn)品形象，相信可以贏得市場(chǎng)大獲全勝。時(shí)代廣場(chǎng)萬(wàn)佳百貨項(xiàng)目真正投入實(shí)用尚須時(shí)日。具體見(jiàn)我司提供的《中珠銷售手冊(cè)》。◆項(xiàng)目規(guī)模較大：有規(guī)模才有條件營(yíng)造高品質(zhì)會(huì)所、園林、標(biāo)準(zhǔn)泳池、大面積水體，本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì)奠定了高品質(zhì)樓盤的良好基礎(chǔ)。長(zhǎng)期以來(lái)，珠海地產(chǎn)市場(chǎng)中一直有來(lái)自內(nèi)地的購(gòu)房需求?！裢顿Y壓力：根據(jù)珠海市工商銀行2005年發(fā)布的數(shù)據(jù)，該行存款已突破100億元大關(guān)?？v觀“榜單”而聲討房地產(chǎn)商社會(huì)責(zé)任感的同時(shí)，老百姓對(duì)房產(chǎn)中介不誠(chéng)信的問(wèn)題更加憤慨。第一節(jié)：客戶需求【購(gòu)房需求】【地產(chǎn)政策】【投資渠道】【投資壓力】【客戶需求】【侯鳥(niǎo)經(jīng)濟(jì)】【澳門資金】要知道我們的客戶想要什么，我們必須先了解目前及2006年的市場(chǎng)狀況。而一個(gè)產(chǎn)品傳達(dá)出的審美情趣如果表現(xiàn)不到位，則可能引起他們的反感，甚至因此抗拒購(gòu)買。事實(shí)上，在這個(gè)物質(zhì)消費(fèi)時(shí)代，每個(gè)人生活里都有“中產(chǎn)階層”的影子，中產(chǎn)階層強(qiáng)大的影響已經(jīng)深深烙在當(dāng)今消費(fèi)文化的每個(gè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)整合營(yíng)銷深度傳播的結(jié)果，就是要把“志趣相投、品位相近”的一群人召喚在一起，他們擁有同等量級(jí)的財(cái)富，他們有著共同的興趣愛(ài)好，他們能夠和諧的相處……最終能夠以整個(gè)社區(qū)濃烈的文化氛圍形成強(qiáng)大的精神感召力，影響、改造業(yè)主的生活習(xí)性，促使他們主動(dòng)尋求向主流生活價(jià)值的靠攏，真正做到“環(huán)境改變?nèi)恕?。因此，我們有必要認(rèn)真研究市場(chǎng)消費(fèi)動(dòng)態(tài)的心理層面。時(shí)代廣場(chǎng)萬(wàn)佳百貨的規(guī)劃建設(shè)，將使得該片區(qū)的商業(yè)結(jié)構(gòu)趨于完善，同時(shí)，兩大商業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)大的商業(yè)凝聚力將促使該區(qū)域形成以兩大項(xiàng)目為核心，并將現(xiàn)有翠華新村商業(yè)片區(qū)、廣富市場(chǎng)、富華廣場(chǎng)片區(qū)等整合為一體的大型商業(yè)中心區(qū)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，新香洲已建成珠海最大的居民住宅區(qū)，在數(shù)量龐大的居民消費(fèi)群基礎(chǔ)上，區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)的發(fā)展前景廣闊。隨著港珠澳大橋的立項(xiàng)、廣珠鐵路、廣珠城際輕軌、沿海高速、江珠高速、高欄港碼頭等一系列重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃開(kāi)工，珠海將由交通末梢城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹槿茄睾５慕煌?、物流樞紐城市。珠海有各類旅游飯店300余家，年接待能力達(dá)1000萬(wàn)人次。他們最大的特點(diǎn)：不定性，很多人不會(huì)輕易決定在這個(gè)城市安家落戶。他們經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)歷練，不僅獲得了更多的相關(guān)知識(shí)，也更為理性，他們的消費(fèi)行為更會(huì)考慮自己可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 　 目前有兩股力量在制約著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速擴(kuò)張。而房地產(chǎn)業(yè)富豪的迅速升起，肯定是與該行業(yè)的利潤(rùn)率水平有關(guān)。網(wǎng)眼大的只適合網(wǎng)住大魚(yú)，網(wǎng)眼小的可以網(wǎng)住小魚(yú)；有的網(wǎng)可以在大海洋里捕撈，有的網(wǎng)只能在小水塘里使用。 機(jī)遇百年難遇這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，最主要的源動(dòng)力來(lái)自幾十年來(lái)被壓抑的房地產(chǎn)需求的釋放。這也使得各種風(fēng)險(xiǎn)正在向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)聚集。一些地方的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根本就沒(méi)有