【正文】 已不能局限于某一、兩類人群，而要把目標(biāo)定在涵蓋中高端收入人群的層面上，站在更高的起點(diǎn)上進(jìn)行全方位的推廣。周邊市縣的中高收入人群手中有空閑的資金就會有欲望桂林做投資，而房地產(chǎn)的固有特性使房產(chǎn)成為投資者首選的投資方式之一。西北面：對望桂林國際會展中心，是桂林市重要的對外經(jīng)濟(jì)窗口，每年的會展將帶給該區(qū)域帶來數(shù)以萬計的人流，是該區(qū)域標(biāo)志性的建筑體，對本項目的商業(yè)及酒店業(yè)有一定幫助。地塊周邊配套及人文環(huán)境本地塊周邊的生活配套相對齊全，北面是桂林國際會展中心及已成熟的生活小區(qū)，周邊有國貿(mào)展覽中心、廣西師范大學(xué)、桂林旅游?？茖W(xué)院、喜洋洋超市配套的生活設(shè)施，居住的氛圍比較濃厚，日后隨著周邊居住人口增多，生活配套日益完善，本項目將可打造成七星區(qū)的大型高尚住宅區(qū)。l 項目可借助規(guī)模效應(yīng)，迅速提高自身的知名度，并可充分利用周邊各樓盤的配套設(shè)施，實現(xiàn)資源共享。要做到這樣必須要求樓盤的建設(shè)、配套、物業(yè)管理、產(chǎn)品質(zhì)量、景觀設(shè)計、樓盤的文化內(nèi)涵、公關(guān)手段、推廣策略、銷售水平等等全方位超越競爭對手、拋離對手。2005年5月1日至5月底正式發(fā)售A區(qū)準(zhǔn)備發(fā)售B區(qū)臨漓江路的三幢及酒店式公寓南面的2幢l 樓盤外立面開始動工l 整體形象出爐l 樓盤主題初步成型l 樓盤園林初步完成l 開盤強(qiáng)勢入市l(wèi) 進(jìn)行大范圍的樓盤炒作l 現(xiàn)場系列促銷活動l 針對外地及各定點(diǎn)行業(yè)銷售的活動全面鋪開l 在A區(qū)發(fā)售率超80%以上的前提下，B區(qū)可在A區(qū)的均價上上浮8~11%進(jìn)行發(fā)售2005年6月至7月底以上的尾貨及C區(qū)的4幢l 會所開始動工l 外立面初步成型l 智能化設(shè)備開始安裝l 內(nèi)部裝修開始動工l 園林基本完成l C區(qū)在B區(qū)的基礎(chǔ)上上浮10~15%（均價）l 舉辦公益性的活動，提高樓盤的美譽(yù)度l 每周舉辦促銷性活動2005年8月至年底一期剩余的所有貨量促銷及定價一期最后所余的5幢低層l 一期建設(shè)全面完成l 各項基本配套設(shè)施全面安裝、運(yùn)轉(zhuǎn)l 樓盤文化內(nèi)涵蒙基本成型l 業(yè)主準(zhǔn)備收樓l 貨尾促銷l 銷售一期最后的套間l 通過定價給二期的樓價作提示性的性價比，并通過一期的大開發(fā)以現(xiàn)有的建筑外立面及文化內(nèi)涵、工程質(zhì)量等樓盤硬件質(zhì)素，作為二期的建設(shè)的樣板。l 樓盤后續(xù)的銷售提供有效的客戶資源，減少后期銷售的成本開支。但在具體的銷售策略上，可以選出15套左右的單位作開盤特價單位，吸引眾多眼球的支持，為開盤積聚人氣。六、客戶的挖掘手段手段一：人海戰(zhàn)術(shù)對已成功購買的客戶如再次介紹客戶購的，進(jìn)行額外的折扣，對新購的客戶進(jìn)行減免1年管理費(fèi)。并開盤銷售時呈現(xiàn)為一個規(guī)模成熟、綠化配套完善、帶有高檔色彩的樓盤。l 煤氣泄漏自動報警及關(guān)閉系統(tǒng)。l 安排家居清潔l 安排鐘點(diǎn)保姆和兒童托管l 業(yè)主外出訪客接待服務(wù)l 安排生日聚會等第 章 關(guān)于我們譽(yù)楓地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)是由豐盾投資公司投資組建譽(yù)楓地產(chǎn)顧問有限公司及晶藝廣告有限公司而共同組成的一個專業(yè)化營銷策劃廣告一體化的公司。房地產(chǎn)市場發(fā)展與潛在用戶的開發(fā)。項目運(yùn)行整體計劃的定位與管理。建筑工程預(yù)算。根據(jù)銷售戰(zhàn)略需要制定廣告發(fā)布策略并安排廣告發(fā)布。廣告媒體選擇與廣告發(fā)布計劃制訂。建筑規(guī)劃設(shè)計咨詢、結(jié)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計咨詢、社區(qū)智能化規(guī)劃設(shè)計。為開發(fā)商提供項目規(guī)劃咨詢、發(fā)展意見書和投資分析報告。銷售代理：即銷售執(zhí)行，包括組建銷售團(tuán)隊、建立銷售制度、制定銷售目標(biāo)計劃、執(zhí)行銷售各項工作、實行銷售回款等。l 代召出租車。l 自動預(yù)警、自動噴淋、自動排煙。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量是深層次挖掘產(chǎn)品的生命力，是最大限度增加項目感召力的關(guān)鍵。強(qiáng)銷階段通過品牌的打造，項目已在民眾心目中有了一定的概念，此時產(chǎn)品逐層深入演繹，品質(zhì)不斷提升，通過一些數(shù)字游戲手法為客戶帶來實在的利益沖動。使購買者認(rèn)同購買財富名城是實力與名譽(yù)的象征，是人上人的專屬。l 利于制造緊張的氣氛，促進(jìn)成交并帶旺售樓部的銷售人氣。根據(jù)項目的工程進(jìn)度預(yù)計結(jié)合傳統(tǒng)的市場旺銷時節(jié)，建議可借助明年“五一”黃金假期引爆樓盤第一期的“酒店式公寓”及部分的臨街商鋪，通過桂林市傳統(tǒng)的旅游旺季，引爆桂林地產(chǎn)投資“酒店式公寓”的熱浪，以達(dá)到出奇制勝的目的。但樓盤在銷售定位中并不是價格高于別的樓盤就叫做中高檔。O——機(jī)會l 七星區(qū)是市政府重點(diǎn)打造的新城市中心，未來將發(fā)展成為桂林的金融、商貿(mào)、居住等核心區(qū)域，區(qū)域的發(fā)展前景比較良好，將對區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起極大的促進(jìn)作用；l 區(qū)域的商貿(mào)氛圍濃烈，使該區(qū)域成為經(jīng)濟(jì)投資的熱點(diǎn)，外來人口的增多、經(jīng)貿(mào)的往來促成項目所在地成為投資房地產(chǎn)的熱點(diǎn)選擇。但如果要打敗競爭對手，吸引買家購買，項目需注重本身的小區(qū)園林設(shè)計，讓所有的購買者進(jìn)入本項目后能被小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境征服，結(jié)合周邊的有利環(huán)境，本項目有機(jī)會走高檔樓盤的路線。北面：正對七星區(qū)的主干道漓江路，馬路的噪音、粉塵對沿路的住宅有較大影響。他們在區(qū)內(nèi)購房主要是為了日常經(jīng)商的方便或考慮子女的教育，一般都是多次置業(yè)，是桂林房地產(chǎn)市場最為活躍的買家。所謂“模糊定位”法即：買得起的就是客戶。其銷售的主體面積以三房二廳120~180平方米為主。隨著城市發(fā)展的加速，該區(qū)域的消費(fèi)群體素質(zhì)將會提高，樓盤的價格仍將上升。七、小結(jié)l 區(qū)域的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展使七星區(qū)的人口不斷增多。而還剩18套存貨量的天香佳園所余的單位均價上升至3150元/平方米。高新區(qū)已成為桂林市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和對外開放的窗口。 區(qū)內(nèi)科研實力雄厚，智力資源豐富：擁有14所大中專院校，8所部省屬科研院所，8處國家級和部級產(chǎn)品檢測中心，9個國際貿(mào)易展覽、科研交流、科技培訓(xùn)中心；生產(chǎn)、生活設(shè)施齊全：郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級公寓、娛樂中心、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全。桂林國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是一片正在迅速崛起的充滿生機(jī)與活力的熱土。但辦公樓、商用房出清時間長；商用房空置量大，商用房空置增長快；開發(fā)商自籌資金比例較低，未能達(dá)到規(guī)定比例；行業(yè)中的企業(yè)資質(zhì)水平不高，％。%，1~6月份，%；其中，%；；另外，累計比2003年1~%；上半年，%。%%。%，成為推動經(jīng)濟(jì)增長的決定性力量。%，%，均超過了歷史同期的最好水平。一是社會消費(fèi)品零售總額快速增長。今年第三產(chǎn)業(yè)運(yùn)行最顯著的特點(diǎn)是盈利性行業(yè)增長速度明顯快于非盈利性行業(yè)。從經(jīng)濟(jì)效益看，主要表現(xiàn)為“一強(qiáng)二提高”。其中：，%，糧食播種面積出現(xiàn)恢復(fù)性增長。%，%，；%，%，；%，%。鐵路：北接京廣線，南連黔桂、枝柳動脈，湘桂鐵路縱貫湘桂走廊，火車可直達(dá)國內(nèi)主要城市。（3）雙環(huán)三邊建立園林城市骨架。設(shè)備一流的國際機(jī)場以及鐵路、公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；擁有2家五星級酒店、4家四星級酒店和10多家三星級酒店；旅行社以及與旅游相關(guān)的飲食、娛樂、購物服務(wù)更是遍布桂林市各個角落。 桂林地區(qū)屬巖溶地貌，特殊的地貌與景象萬千的漓江及其周圍美麗迷人的田園風(fēng)光融為一體，形成了獨(dú)具一格、馳名中外的“山青、水秀、洞奇、石美”的“桂林山水”，并有了“