【正文】 備工作】（到排時(shí)間計(jì)劃表，以4月15日為點(diǎn)節(jié)）準(zhǔn)備工作提綱一覽廟會(huì)現(xiàn)場準(zhǔn)備；、制作和安裝；、到位；、擺放和管理；、確定及設(shè)計(jì)制作；宣傳資料準(zhǔn)備、制作、運(yùn)送和管理；、訂購、運(yùn)送和管理活動(dòng)準(zhǔn)備、研討、確定、分工落實(shí)；、運(yùn)送和管理(確定是否需要活動(dòng))人員準(zhǔn)備費(fèi)用預(yù)算：攤位費(fèi)：350元/個(gè)*5=1750（10個(gè)平方）現(xiàn)場噴繪：2*4尺寸一塊/=1800元宣傳單頁（1000）：1200元橫幅：100元/條*2=200禮品（可供選擇）筆：1元/支*400=400傘：15元/把*100=1500設(shè)計(jì)費(fèi)用：700元費(fèi)用合計(jì)：7550元名園網(wǎng)絡(luò)競賽項(xiàng)目活動(dòng)推廣草案（初）【活動(dòng)名稱】“我思想，我idea”2005名園網(wǎng)絡(luò)策劃競賽【活動(dòng)主題】在這個(gè)都市變奏的年代，建筑、音樂、時(shí)尚、電影肆意切換著面孔。2）網(wǎng)絡(luò)公布參賽人員名單及身份證號(hào)碼3）公布具體競賽內(nèi)容、要求和時(shí)間地點(diǎn)方式。因此我們在制定“名園”的價(jià)格時(shí)，采取的方法是市場比較定價(jià)法，希望完全經(jīng)過市場的反復(fù)驗(yàn)證，總結(jié)其規(guī)律，從而制定出能夠很好的被市場接受的價(jià)格。(一)本項(xiàng)目多層和小高層整體均價(jià)的確定（根據(jù)開發(fā)商提供的價(jià)格3000元/㎡）(二)綜合折扣率的制定(待定)(三)一房一價(jià)的制定方案8幢多層和5幢小高層一房一價(jià)制定方案（整體均價(jià)為3000元/㎡）步驟一：通過對“區(qū)位”、“景觀”、“人口密度”、“得房率影響”、“噪音”、“日照”、“采光”、“通風(fēng)”等幾個(gè)因素的差異性分析，分別制定出多層及小高層各自的整體均價(jià)。步驟一：以上各因素對價(jià)格影響的價(jià)差分析因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差價(jià)差絕對值18090805040603080610步驟二：由各因素的價(jià)差絕對值247。綜合價(jià)差，得出各因素對價(jià)格影響的權(quán)重比例因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差權(quán)重比例25%18%16%9%11%7%5%9%100%步驟三：確定對各因素打分的分值范圍，見下表：分值范圍最低分值中間值最高分值 1 備注：最低分值=（2860280）247。售樓處的風(fēng)格客戶來現(xiàn)場看房，售樓處是他們首先到達(dá)的地方，售樓處的裝潢布置會(huì)給他們直接的視覺沖擊，而其風(fēng)格會(huì)直接聯(lián)想到小區(qū)的風(fēng)格。洽談區(qū)要求面積較大，不必封閉，做成敞開式，在售樓處辟一區(qū)域即可。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與其定位相一致，且內(nèi)容全面、制作精良。樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望?，F(xiàn)場經(jīng)理全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場銷售，銷售額與其利益完全掛鉤。5． 切實(shí)服從上司作安排和調(diào)配，按時(shí)完成任務(wù)，不得拖延、拒絕或終止工作。13． 員工有義務(wù)保守公司的經(jīng)營機(jī)密。二、售樓人員的行為準(zhǔn)則（一）售樓人員的行為準(zhǔn)則1．服從公司切實(shí)服從上司的工作安排和調(diào)配，依時(shí)完成任務(wù)，不得拖延、拒絕或終止工作。2．坐姿（1） 輕輕落坐，避免扭臀尋座或動(dòng)作太大，引起椅子亂動(dòng)發(fā)出的響聲。（7）不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人。49 / 49。（5）在售樓部內(nèi)，不得大聲說笑或手舞足蹈。（二）售樓人員的工作態(tài)度1．友善：以微笑來迎接客人，與同事和睦相處；2．禮貌：任何時(shí)刻均應(yīng)使用禮貌用語；3．熱情：工作中應(yīng)主動(dòng)為客人著想；4．耐心：對客人的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心地聆聽，并耐心地介紹、解釋。19． 違反制度給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的公司將向其追索賠償。11． 員工禁止索取非法利益。3． 員工在工作時(shí)間應(yīng)堅(jiān)守工作崗位，接待來訪，業(yè)務(wù)洽談等應(yīng)在洽談區(qū)內(nèi)進(jìn)行。 樓盤答客問培訓(xùn)售前準(zhǔn)備或售中積累客戶可能會(huì)提到的諸多問題，設(shè)計(jì)好統(tǒng)一的的答案，編寫成《客戶100問》，每位售樓人員人手一冊，定期進(jìn)行問答考核，以統(tǒng)一對外宣傳口徑。影視資料：從視覺方面?zhèn)鬟f發(fā)展商及樓盤信息。以及顯示屏方便快捷的資料查詢，包括當(dāng)?shù)厍闆r，以及發(fā)展商、合作商背景基本情況等，使客戶對項(xiàng)目有更深入的了解和認(rèn)識(shí)。洽談區(qū)：要求寬敞明亮、氛圍輕松、人性化。因本盤一期開發(fā)的建筑形態(tài)為多層、小高層，故建議在鄰近售樓處的地方造樣板房，既是風(fēng)景又引導(dǎo)消費(fèi)。 小高層一房一價(jià)的制定（整體均價(jià)為2860元/㎡）1． 橫向因素的影響——過經(jīng)驗(yàn)分析5幢小高層樓層的變化來確定層差；取4層為標(biāo)準(zhǔn)層，層差平均為30元/㎡，因考慮到吉祥樓層等特殊因素，則具體調(diào)整為1層比2層低50元/㎡、2層比3層低50元/㎡、3層比4層低30元/㎡，4層比5層低30元/㎡、5層比6層低50元/㎡、6層比7層低30元/㎡、7層比8層低50元/㎡、8層比9層低30，而10層比9層低60元/㎡，11層比10層低50元/㎡，各層均價(jià)見下表：樓層樓層均價(jià) 1層 2730 2層 2780 3層 2830 4層 2860 5層 2890 6層 2940 7層 2970 8層 3020 9層 3050 10層 299011層29402． 縱向因素的影響——通過分析各單元，各列房屋由于受“景觀”、“戶型”、“由東向西的朝向變化”、 “面積”、“噪音”“采光”、“通風(fēng)”“日照”這幾個(gè)因素的影響所產(chǎn)生的價(jià)格差異性變化，來確定各例房屋的均價(jià)。 步驟四：通過差異性分析，對各因素進(jìn)行打分，從而確定多層和小高層各自的整體均價(jià)多層一房一價(jià)的制定（整體均價(jià)為3150元/㎡）1． 橫向因素的影響——通過經(jīng)驗(yàn)分析8幢多層樓層的變化來確定層差；樓層樓層均價(jià)1層30502層31503層32304層33105層32106層3130取2層為標(biāo)準(zhǔn)層，層差平均為80元/㎡，4層均價(jià)最高，1層比2層低100元/㎡、2層比3層低80元/㎡、3層比4層低80元/㎡、5層比4層低100元/㎡，6層比5層低80元/㎡。所以，在制定本項(xiàng)目價(jià)格時(shí)，我們主要考慮的問題，也是如何在激烈的競爭環(huán)境下，制定出最有競爭力的價(jià)格。【準(zhǔn)備工作】（以4月30日為工作點(diǎn)）準(zhǔn)備工作提綱一覽：前期活動(dòng)準(zhǔn)備、研討、確定、分工落實(shí)。2）電話或至主辦方現(xiàn)場，填寫相關(guān)參賽信息。 4鐵人三項(xiàng)賽（家庭組）5 2人3足踩氣球 6背夫人大賽（團(tuán)體組）7氣撥山河 8奧運(yùn)火炬大接力9三人足球爭霸賽 10四人網(wǎng)式毽球賽C:光彩眩目的獎(jiǎng)項(xiàng)——競賽項(xiàng)目類：各組別冠、亞、季軍各壹名；最具體育精神獎(jiǎng)；全能大獎(jiǎng)；最具人氣獎(jiǎng)熱心參與類：最佳啦啦隊(duì)獎(jiǎng)、最佳攝影獎(jiǎng)（多項(xiàng)）……D繽紛活潑的舞臺(tái)表演——舞臺(tái)活動(dòng)時(shí)間：10:00—12:00、14:00—16:30全天表演內(nèi)容：金牌司儀直擊評述賽事、無錫最酷街舞團(tuán)隊(duì)表演、青春啦啦隊(duì)客戶參與內(nèi)容：趣味IQ有獎(jiǎng)問答、歡樂刺激的舞臺(tái)互動(dòng)游戲、掀起高潮的全場大抽獎(jiǎng)（全天兩次）E運(yùn)動(dòng)會(huì)參賽資格及報(bào)名程序——除家庭組及團(tuán)體組項(xiàng)目外，比賽項(xiàng)目分為少兒組、成年女子組，成年男子組參加的客戶須在報(bào)名表上填妥個(gè)人真實(shí)資料，并交回各指定報(bào)名處擬訂相關(guān)報(bào)名截止日期運(yùn)動(dòng)會(huì)特設(shè)專職的服務(wù)人員為您解答疑問本次運(yùn)動(dòng)會(huì)所有比賽項(xiàng)目裁判，均特邀體委專業(yè)評判擔(dān)任F:運(yùn)動(dòng)會(huì)索取資料及報(bào)名地點(diǎn)名園售樓處 咨詢熱線：05103562288注：對活動(dòng)內(nèi)容如有疑問，可向報(bào)名處的專職服務(wù)人員咨詢詳情。地點(diǎn)選擇要么靠之要么遠(yuǎn)之。如何讓它更接近消費(fèi)者，媒體首當(dāng)其充是認(rèn)知的第一步。強(qiáng)調(diào)的是“新聞點(diǎn)”所謂灑苗，即喂食，填充物，欲擒故縱。包括首期年產(chǎn)2萬輛，最大規(guī)模達(dá)10萬輛的家用轎車生產(chǎn)基地項(xiàng)目等，用5至10年時(shí)間建成無錫以至江蘇省的汽車高地。目前，開發(fā)區(qū)建設(shè)已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)30億元人民幣，區(qū)內(nèi)綠化將達(dá)40％，路網(wǎng)按照城市道路標(biāo)準(zhǔn)基本建好。?名車試駕活動(dòng)；3)新概念家居館作品展 類型:活動(dòng)營銷 目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,深入產(chǎn)品形象 操作過程: ?用比賽的形式，把生活的品味和藝術(shù)性DC/DV/三維動(dòng)畫／平面設(shè)計(jì)表現(xiàn)出來，體現(xiàn)新生活觀。 隨文：名園，精心耕作8萬方，采用現(xiàn)代簡約解構(gòu)手法，外部典雅、細(xì)部豐富，體現(xiàn)生活高度。產(chǎn)品尾盤期（時(shí)間：） 推廣目的：困難產(chǎn)品的突破，未成交客戶分析及追蹤，對有希望客戶再過渡，對競爭個(gè)案采用機(jī)動(dòng)手法，圓滿結(jié)束整個(gè)銷售。 媒體安排：以低頻率投放硬廣告、新聞報(bào)道形式的軟文為佳。旗幟性口號(hào)：引領(lǐng)北城生活品味新典范口號(hào)注解：引領(lǐng)：敢為人先，趨勢，帶領(lǐng)的意思。第六部分 市場營銷策劃 市場戰(zhàn)略目標(biāo)四箭齊發(fā)(產(chǎn)品箭\形象箭\銷售箭\企業(yè)箭)無錫泰富集團(tuán)積累了一定品牌，通過對名園高品質(zhì)社區(qū)的精心打造，旨在獲取足夠的市場份額，保證項(xiàng)目成功開發(fā)，進(jìn)一步深化其市場品牌形象。戶型采光通透，局部退臺(tái)、動(dòng)靜皆宜。以上三點(diǎn)，構(gòu)成項(xiàng)目的定位。政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展方向有助于推動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展根據(jù)無錫城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向和功能布局，無錫將建設(shè)東、西、南、北、中五大住宅組群，其中在北部則確定以堰橋?yàn)楹诵牡谋辈孔≌M群，這對本區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)有較好的發(fā)展前景?！鍪≈攸c(diǎn)中學(xué)錫山高級中學(xué)就在本案馬路對面，也提升了本項(xiàng)目的人文品位。從這些數(shù)據(jù)可以看出，隨著無錫經(jīng)濟(jì)的增長，居民的消費(fèi)水平也在不斷提高，改善型和投資型購房者持幣觀望現(xiàn)象相應(yīng)增多，居民居住類消費(fèi)增長速度很快，反映出居民購房欲望還是比較強(qiáng)烈的。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目潛在的客戶群還是很多，惠山新城新行政中心的建設(shè)為本區(qū)域帶來了巨大的磁場聚集效應(yīng)。最主要的教育設(shè)施是錫山高級中學(xué)，堰橋鎮(zhèn)上幼兒園、小學(xué)、初中齊備。但隨著城區(qū)規(guī)劃的全面展開，未來發(fā)展前景廣闊。本地塊位于錫澄路的西側(cè)，規(guī)劃堰新路和石塘灣路的交界處。這一決策使城北從幕后走向了大無錫發(fā)展的前沿，擔(dān)負(fù)起“北秀”的使命。吸引周邊城鎮(zhèn)人群來此落戶。根據(jù)無錫市的城市規(guī)劃，市區(qū)城鎮(zhèn)布局將形成“1+6”（一個(gè)主城區(qū)和六個(gè)組團(tuán)）的總體結(jié)構(gòu)框架（如下圖所示）。房價(jià)總體將穩(wěn)中有升，但增幅放緩：支撐房地產(chǎn)上漲主要在于需求主體的可支配收入以17%的幅度遞增。如此旺盛的需求不僅證實(shí)了無錫消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也昭顯了無錫樓市的潛力和魅力。2003年下半年開始，政府便著手進(jìn)行房價(jià)調(diào)控。在大部分市民還未“醒”過來的時(shí)候，房價(jià)已到達(dá)了較高的價(jià)位。2004年前三季度成交量已經(jīng)突破了250萬平方米，而2003年全年成交量也不過210萬平方米。樓市的充盈不但讓消費(fèi)者有了寬松的選擇余地，也提升了消費(fèi)者的消費(fèi)眼光和消費(fèi)層次，消費(fèi)心理日趨成熟和理性。隨著無錫建設(shè)特大城市骨架的拉開，北組團(tuán)的重點(diǎn)開發(fā)核心——堰橋地區(qū)作為無錫經(jīng)濟(jì)的北翼，戰(zhàn)略地位日益顯現(xiàn)。任何一個(gè)新城的行政中心都會(huì)有一個(gè)集中建設(shè)的階段，行政中心的身份和建設(shè)力度的加大會(huì)帶來很強(qiáng)的磁場聚集效應(yīng)。堰橋地區(qū)作為無錫經(jīng)濟(jì)的北翼，在住宅建設(shè)上以成片集中開發(fā)為原則，發(fā)展居住區(qū)群，進(jìn)一步形成規(guī)模效應(yīng)。這樣的立體交通條件使堰橋成為貫通蘇南蘇北、連接滬寧線各大中城市的交通樞紐。到堰橋的公交線路不多，主要的線路有25路、2