【正文】 來(lái)說(shuō)，目前處于城市大發(fā)展的領(lǐng)先地位，高檔物業(yè)的成型指日可待。三、對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供需市場(chǎng)，潛力十足對(duì)住宅位置的選擇，莒南西部的跨越式發(fā)展，形成消費(fèi)者的首選。(2)戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式都有。（2）項(xiàng)目更具特色長(zhǎng)期在莒南生活工作的人口有十萬(wàn)人，其中不乏有購(gòu)房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤(pán)來(lái)滿足這部分人的需要。◆ 從價(jià)格上：均價(jià)集中在1400元/平方米（左右）。 富有代表的高尚住宅區(qū)、富人聚居地沒(méi)有出現(xiàn)?！?高品質(zhì)的建筑?！?主題概念不多——只局限于健康、綠色、品質(zhì)等等居家概念，也有部分項(xiàng)目概念比較空洞，缺乏演繹的基礎(chǔ)。四、對(duì)目標(biāo)客戶的分析緣于地理區(qū)域等因素，潛在客戶總量有所局限。主力客戶的身份地位應(yīng)該屬于中產(chǎn)階級(jí)。隨著城鎮(zhèn)的綜合整治、改造的實(shí)現(xiàn)，本區(qū)域?qū)⑷谌胲炷习l(fā)展的經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)展前景看好。六、項(xiàng)目品牌形象建立一、與本項(xiàng)目相關(guān)的幾個(gè)思考品質(zhì)主義莒南樓市還沒(méi)有真正走出“地段時(shí)代”，產(chǎn)品的價(jià)格大部分還是取決于其所處的地段，品質(zhì)的因素含量甚微！但是，沒(méi)有永遠(yuǎn)的利好市場(chǎng)，不認(rèn)真做事肯定會(huì)有嘗到苦果的一天！樓盤(pán)開(kāi)一個(gè)火一個(gè)的情況將不會(huì)再出現(xiàn)，“好房子賣(mài)好價(jià)錢(qián)、爛房子賣(mài)不掉”的趨勢(shì)已初見(jiàn)端倪。◆ 人和：由于是區(qū)域內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模市場(chǎng)化的高檔樓盤(pán)，產(chǎn)品特色鮮明，市場(chǎng)有現(xiàn)實(shí)的需求，其對(duì)莒南本土和外埠移民等消費(fèi)者有較大的吸引力。七、項(xiàng)目推廣一、思路形成一般而言，一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣主要有兩條途徑：◆ 其一就是產(chǎn)品優(yōu)先路線。因此，我們建議本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣采用產(chǎn)品優(yōu)先路線為主、客戶優(yōu)先路線為輔的策略，即：在以優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品類(lèi)型訴求的前提下（本項(xiàng)目的商住類(lèi)產(chǎn)品是其他項(xiàng)目所沒(méi)有的），通過(guò)對(duì)潛在客戶的深入分析，總結(jié)出其特有的生活理念和生活方式，使得大量的邊緣客戶迅速類(lèi)聚，以此有效的擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體；從而真正實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的同質(zhì)差異化，并有效地化解或規(guī)避了本項(xiàng)目存在的問(wèn)題。三、推廣基調(diào)◆ 以創(chuàng)造新生活概念為切入點(diǎn)和發(fā)光點(diǎn)（如小眾階層）；◆ 以策劃多種公關(guān)活動(dòng)形成市場(chǎng)向心力；◆ 以感性訴求先行理性訴求跟進(jìn)開(kāi)展心理誘導(dǎo)；◆ 以高層?高騁?高城為廣告總精神；◆ 以詮釋產(chǎn)品“稀有品質(zhì)”的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)為點(diǎn)綴插花；◆ 以描述或營(yíng)造“小眾階層”的生活特征為主體訴求。供水：配備24小時(shí)供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)。墻面：高檔乳膠漆。裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，提倡和推行帶精裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合勢(shì)在必行。 專業(yè)設(shè)計(jì)師咨詢服務(wù)——業(yè)主可與開(kāi)發(fā)商所聘請(qǐng)的專業(yè)室內(nèi)（建筑）設(shè)計(jì)師、家居美化專家、藝術(shù)家共同探討家居設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)師根據(jù)客戶的需求，在裝修風(fēng)格、材質(zhì)、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指導(dǎo)和咨詢服務(wù)。建議從三方面進(jìn)行銷(xiāo)售：◆ 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售——這是主要的銷(xiāo)售方式，客戶向來(lái)注重眼見(jiàn)為實(shí)，一般都有會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)考察多次才會(huì)購(gòu)買(mǎi)。知名裝飾公司的引進(jìn) 為體現(xiàn)和提升自身品質(zhì)，建議引進(jìn)多家知名裝飾公司供消費(fèi)者選擇。裕隆項(xiàng)目規(guī)劃及其推廣方式的策劃建議，由于項(xiàng)目資料有限，本思路有待與發(fā)展商進(jìn)行進(jìn)一步溝通與探討。到位：世界文化只可“照搬”，不可“模仿”，關(guān)鍵是細(xì)微之處一定要到位。物業(yè)管理公司的斟選鑒于莒南消費(fèi)者對(duì)已有品牌物業(yè)管理公司的認(rèn)同，同時(shí)引進(jìn)品牌物管公司可提升項(xiàng)目自身品質(zhì)形象，因此建議引進(jìn)品牌物業(yè)管理公司等知名企業(yè)加盟聚首營(yíng)銷(xiāo)方式通過(guò)廣告、活動(dòng)行銷(xiāo)、新聞報(bào)道、發(fā)布消息等手段，樹(shù)立品牌，樹(shù)立形象，并通過(guò)專業(yè)銷(xiāo)售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷(xiāo)售?？蛻糁荒茉诎l(fā)展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改進(jìn)但仍不能滿足客戶個(gè)性化的需要。許多樓盤(pán)，交付后一兩年內(nèi)裝修不斷，業(yè)主不能安靜入住。公寓大廳地面：花崗石或大理石（高檔標(biāo)準(zhǔn)）墻面：花崗石或大理石（高檔標(biāo)準(zhǔn)），間以名貴木制裝飾材料。網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模擬服務(wù)器系統(tǒng)。弱電：配衛(wèi)星電視、IDD電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。◆ 借用其他品牌，發(fā)揮捆綁效應(yīng)充分利用社區(qū)內(nèi)的文化、娛樂(lè)設(shè)施，在宣傳中，造成這些設(shè)施也是社區(qū)的配套設(shè)施之一的印象。這種路線的特點(diǎn)是：以概念籠絡(luò)客戶，比較“務(wù)虛”，但是客戶處于主動(dòng)趨同狀態(tài)。◆ 莒南，最高規(guī)模社區(qū)?！?地利：項(xiàng)目位于“莒南新崛起中心帶”，是莒南近階段重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，有政策的引導(dǎo)，新區(qū)的開(kāi)發(fā)更容易借力?！?建筑景觀小高層項(xiàng)目具有莒南第一樓的優(yōu)勢(shì)，有利于社區(qū)景觀的營(yíng)造?！?結(jié)論三：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶區(qū)域范圍比較寬廣，目標(biāo)客戶覆蓋面較大，但潛在客戶對(duì)所在板塊尚需進(jìn)一步認(rèn)同，因此在客戶的有效拓展上需下較大的工夫。同樣，也是由于本項(xiàng)目地理位置及行政區(qū)屬的復(fù)雜性，使得目標(biāo)客戶的區(qū)域?qū)傩砸埠茈y界定?！?配套設(shè)施逐漸較全，但將配套設(shè)施作為重要賣(mài)點(diǎn)的項(xiàng)目才剛剛起步——相當(dāng)部分項(xiàng)目的配套設(shè)施都很多，如會(huì)所、中庭等配套。偏重于環(huán)境、服務(wù)、質(zhì)量成為莒南房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流?！?片區(qū)人文環(huán)境?！?從產(chǎn)品本身：運(yùn)作水平一般，雖然各具特色，能體現(xiàn)目標(biāo)客戶的身份和品位的樓盤(pán)不多。莒南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場(chǎng)需求趨旺，帶動(dòng)其他片區(qū)客戶到該區(qū)域市場(chǎng)置業(yè)。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將緩步升溫多年以來(lái)，本項(xiàng)目是作為莒南商貿(mào)集中和發(fā)展樞紐的地段，然而由于城市形象缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城市十分雜亂，總體感覺(jué)上講，不是一個(gè)理想的“升華”之地。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立各自不同的中庭文化廣場(chǎng)和休閑系統(tǒng)以及健身娛樂(lè)等休閑設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開(kāi)發(fā)理念，依托外環(huán)境對(duì)周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境等方面欠缺。從產(chǎn)品定位上看，基本上都圍繞“生活、“生態(tài)”、“健康”等空洞概念進(jìn)行延展，同質(zhì)化現(xiàn)象非常明顯。將呈現(xiàn)出板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈、莒南“高端物業(yè)革命”能夠改變本形態(tài)物業(yè)升溫等特點(diǎn)。項(xiàng)目力求通過(guò)對(duì)事業(yè)與生活現(xiàn)代居住觀的演繹，以簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，詮釋原汁原味的自然意境的品質(zhì)生活，使其建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)追求“事業(yè)與生活”，是把原生莒南風(fēng)韻的生活美感匯聚成為高尚的工作、居住、休閑為一體的社區(qū)，這是具有明顯優(yōu)勢(shì)的，區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案并不具有這些特點(diǎn)。水、電資源充足，發(fā)電裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到25萬(wàn)千伏安?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、化工、機(jī)械、建材、食品、工藝美術(shù)等產(chǎn)業(yè)為骨干，以福瑞集團(tuán)、宇達(dá)集團(tuán)、路克士集團(tuán)、春園集團(tuán)等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門(mén)類(lèi)比較齊全的工業(yè)體系?！熬凼资资强茖W(xué)的（有效融合商住并規(guī)避矛盾）；◆ 聚首是聚首◆ 作為“欲+住”雙重模式的一種解決方式，相對(duì)普通住宅，聚不再像一般的項(xiàng)目中多種形態(tài)分開(kāi)推廣，我們換一種角度來(lái)看。聚首對(duì)于我們雙方的合作而言：找到一個(gè)共同的支點(diǎn)，托起XX年一個(gè)令莒南