【正文】 念，也有部分項(xiàng)目概念比較空洞，缺乏演繹的基礎(chǔ)?！?優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。◆ 高品質(zhì)的建筑。 本項(xiàng)目以規(guī)模效應(yīng)、品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品硬件價(jià)值、可感受價(jià)值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。 富有代表的高尚住宅區(qū)、富人聚居地沒有出現(xiàn)?！?從規(guī)模上：樓盤相當(dāng)部分為中小規(guī)模項(xiàng)目。◆ 從價(jià)格上：均價(jià)集中在1400元/平方米（左右）。整個(gè)莒南流動(dòng)人口不多（可謂極少），人文環(huán)境一般。（2）項(xiàng)目更具特色長期在莒南生活工作的人口有十萬人，其中不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿足這部分人的需要。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于較均衡的價(jià)位段，這也能體現(xiàn)莒南整體區(qū)域的中低檔物業(yè)消費(fèi)水平特征。(2)戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式都有。市場產(chǎn)品分析(1)樓盤主要以中低檔為主本區(qū)域是發(fā)展比較快速的區(qū)域，但該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以中低檔為主。三、對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的分析市場現(xiàn)狀分析(1)供需市場，潛力十足對(duì)住宅位置的選擇，莒南西部的跨越式發(fā)展，形成消費(fèi)者的首選。目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競爭層次較低，而且高檔消費(fèi)市場對(duì)真正需求的“現(xiàn)實(shí)與適用的高檔次生活”認(rèn)同程度還不夠。本地域并沒有叫響的高檔物業(yè)集聚區(qū)，多是項(xiàng)目內(nèi)部搭配少量的中高檔產(chǎn)品，相對(duì)來說，目前處于城市大發(fā)展的領(lǐng)先地位，高檔物業(yè)的成型指日可待。在供給面向大眾的同時(shí)，中高端市場發(fā)展緩慢，看似蕭條，但也最有可能成為發(fā)展前途最為看好的一個(gè)形態(tài)。現(xiàn)區(qū)域內(nèi)雖然目前沒有直接的強(qiáng)勁競爭對(duì)手存在，但由于本案其所針對(duì)的客戶群體的獨(dú)特性，故日后即便是產(chǎn)生其他對(duì)手，也構(gòu)不成對(duì)本項(xiàng)目的直接競爭與威脅。周邊供應(yīng)的多是普通商品房（少許中檔次，目前直接競爭者沒有），區(qū)域的整體形象不是很理想，高端商品房開發(fā)的基礎(chǔ)仍在薄弱中，項(xiàng)目高端社區(qū)形象塑造的難度較大，但機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，有力地拉動(dòng)了商貿(mào)流通業(yè)的快速發(fā)展。兗（州）石（臼）鐵路、嵐（山）濟(jì)（寧）公路橫穿東西，莒（縣）新（浦）、莒（縣）阿（湖）公路縱貫?zāi)媳保?06國道在境內(nèi)西北部穿過，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；距石臼港50公里，嵐山港25公里，距連云港及其機(jī)場各60公里，臨沂機(jī)場40公里，海陸空運(yùn)輸十分方便。肉類加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳編、紡織服裝、磨料磨具、五金工具、制鞋等15大類300多種系列產(chǎn)品已打入國際市場，春園集團(tuán)、雪鳳集團(tuán)、同泰食品、金勝糧油、綠潤食品、外貿(mào)公司、青云服裝等出口創(chuàng)匯骨干企業(yè)群體進(jìn)一步擴(kuò)大，并重點(diǎn)培植了花生、板栗、肉類、磨料磨具、草柳編、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具備全國最大的花生貿(mào)易集散地的規(guī)模。兗石鐵路橫貫東西，境內(nèi)公路覆蓋全縣，運(yùn)輸便捷；距青島港200公里，距嵐山港30公里，日照港50公里，連云港90公里，臨沂機(jī)場40公里，青島機(jī)場200公里，海陸空運(yùn)輸方便。2）從項(xiàng)目上講，該物業(yè)屬于莒南高端形象，寓意著“全莒南的富有者聚集在本項(xiàng)目”的一個(gè)“集中”體。裕隆 生活空間 精神空間 欲望空間 配套 服務(wù) 建筑結(jié)構(gòu) 欲+住新空間三、案名設(shè)計(jì)聚首首是自由的（商務(wù)與居住是自由調(diào)配的空間）；◆ 聚首強(qiáng)調(diào)空間的概念，各種空間的相對(duì)獨(dú)立又有機(jī)融合才能成就聚裕隆提供堅(jiān)實(shí)的支撐點(diǎn)；◆ 聚首首，我們有這樣的思考：◆ 聚普通住宅僅為可利用強(qiáng)大現(xiàn)代生活方式提供了一種棲居滿足，而不能為更多的精神寄托、欲望奢求乃至品位彰顯等“特定”群體提供一個(gè)“3D”出路——“3D：立體。首”，一種新的物業(yè)模式，它使得生活與品位能夠較好的融合，滿足“三世”（已經(jīng)“發(fā)達(dá)”的、正在“發(fā)達(dá)”的、將來“發(fā)達(dá)”的）業(yè)主的居住需求，但又不是高不可攀、華而不實(shí)的“花瓶”物業(yè)；◆ 這種新模式的基本前提是處于在城市戰(zhàn)略性發(fā)展的核心地段，在交通便利、發(fā)展前景光明的城市新經(jīng)濟(jì)區(qū)域中，而使得消費(fèi)者購買聚首首◆ 在經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展下，“聚裕隆的基本功能可分為兩大塊：生活與品位。二、整合推廣方向思考 （一）核心方向思考從營銷推廣的角度來看，聚首裕隆是否能以一個(gè)有力（有勁、有吸引力、有新意）的聲音唱出不同的變調(diào)？作為莒南高檔公寓的標(biāo)志之一，聚首需要特別說明的是：在本方案中，鑒于項(xiàng)目自身資料短缺，我公司即憑借以往經(jīng)驗(yàn)與對(duì)項(xiàng)目的有限理解，展開不受限制的創(chuàng)意發(fā)想，以證明我司的工作態(tài)度與方式；更重要的，是通過我方對(duì)項(xiàng)目整體策劃建議，從開發(fā)理念的角度，為發(fā)展商提供一個(gè)更新的視角，更廣闊的思路。而豐富的、超群的想象力，是自己最驕傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。對(duì)代理公司而言：是如何以最快、最有效、最引發(fā)興趣與關(guān)注的方式，將產(chǎn)品推介給消費(fèi)者。一個(gè)最新完成的策劃方案（莒南）（已簽訂代理合同）聚首對(duì)開發(fā)商而言：是如何做出更加受消費(fèi)者青睞的樓盤。對(duì)于光輝偉業(yè)而言：市場把握是經(jīng)驗(yàn)，全面策劃是能力，廣告創(chuàng)意是專業(yè)。裕隆。作為物業(yè)形態(tài)豐富多樣的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，聚首裕隆是一幢12層小高層物業(yè)，面對(duì)這樣一個(gè)新的推廣課題，我們敏銳地意識(shí)到：整合是我們必須的方法，創(chuàng)新是我們策略的靈魂。我們這樣考慮：聚首這兩種功能結(jié)合在一起會(huì)有什么樣的新事物產(chǎn)生？一種全新的、具有革命性意義的、可以創(chuàng)造一種導(dǎo)向性的城市物業(yè)形態(tài)聚首”，把一種精神灌入住宅之中，通過工程技術(shù)、營銷手段使兩者有機(jī)聯(lián)系，形成莒南特別的品質(zhì)化物業(yè)“代表座”；◆“聚首提出了一種更接近本質(zhì)的途徑。（二）延展性思考裕隆面對(duì)市場舞起的一面大旗，它具有極大的新意和被聚焦的可能，能夠吸引到更多的市場關(guān)注和目標(biāo)人群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品知名度的迅速擴(kuò)大；◆ 除了項(xiàng)目本身已有的特性外，在建筑結(jié)構(gòu)和營銷策略方面，我們可以為聚首首的核心理念下，我們可以做這樣的延展性闡發(fā)：◆ 聚首是人性的（完全符合目標(biāo)消費(fèi)群需要）；◆ 聚裕隆A. 聚首生活優(yōu)越 精神支柱聚首裕隆”是從生活者富有滿足的精神追求與膜拜。全縣轄18處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（16鎮(zhèn)2鄉(xiāng)），759個(gè)行政村，99萬人口；總面積1752平方公里，109萬畝耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。全縣各類企業(yè)發(fā)展到2000多家，有60多種產(chǎn)品分別獲市、省、部、國優(yōu)稱號(hào)，其中路克士牌運(yùn)動(dòng)鞋、福瑞牌味精、宇達(dá)牌墻地磚、玉皇牌花生油等獲省、市名牌產(chǎn)品稱號(hào)。莒南縣地處交通要沖。城鄉(xiāng)建設(shè)起點(diǎn)高、發(fā)展快，縣容、縣貌整潔美觀，服務(wù)功能齊全，連續(xù)五年通過省級(jí)衛(wèi)生城市考核，建有全國最大的縣級(jí)公園和賓館、飯店、歌舞廳、影劇院等服務(wù)娛樂設(shè)施，其中高、中檔賓館可為國內(nèi)外客商在食宿、購物、旅游、洽談業(yè)務(wù)、會(huì)議接待等方面提供一流的服務(wù)。確切地講，此地域的生活居住功能比較強(qiáng)盛，而富有形象代表意義上的物業(yè)尚無形成，再加上“同質(zhì)化”的形象均衡影響，在此區(qū)域開發(fā)具有代表性的的高檔物業(yè)，是有著極大的發(fā)展前景的?？傮w規(guī)模為12層小高層“莒南首府”物業(yè)，物業(yè)形態(tài)高雅、時(shí)尚、品質(zhì)卓越。