【正文】 出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第十二條第（三）項(xiàng)有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)辦理移交事宜。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將代為保管的該項(xiàng)目資金、物品和資料，轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立賬，?？顚Ｓ?，滾動(dòng)使用，每年定期公布收支賬目。調(diào)價(jià)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主書(shū)面同意后方可實(shí)施。業(yè)主、使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其它服務(wù)所支付的費(fèi)用由委托雙方協(xié)商確定。附表：天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)等級(jí)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/）合計(jì)（元/）一級(jí)綜合管理服務(wù)中心：小區(qū)設(shè)置服務(wù)接待中心，配置辦公家具及電話、傳真機(jī)、計(jì)算機(jī)等辦公設(shè)施設(shè)備。門(mén)崗：各出入口24小時(shí)值勤，其中主出入口7：0019：00立崗，并有詳細(xì)的交接班記錄；對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)實(shí)行詢問(wèn)登記。適時(shí)采取植物防凍保暖措施，扶正加固。安全標(biāo)識(shí)：每天巡查一次，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)識(shí)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。服務(wù)等級(jí)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/）合計(jì)（元/）二級(jí)清潔衛(wèi)生樓內(nèi)公共區(qū)域：地面每天清掃1次；墻面無(wú)亂懸掛等現(xiàn)象；樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每天擦拭1次；門(mén)窗玻璃每月擦拭1次；消防栓、標(biāo)識(shí)牌等設(shè)施每月擦拭1次；電梯轎廂每天擦拭1次；操作板面每月消毒1次；每季度對(duì)電梯門(mén)、壁保養(yǎng)1次。綠籬枝葉正常，整齊一致。樓內(nèi)墻地面、頂面：每半月巡查一次，遇有損壞適時(shí)修補(bǔ)。服務(wù)時(shí)間：每天有工作人員接待業(yè)主和物業(yè)使用人，受理物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的咨詢和投訴，答復(fù)率100%、有效投訴處理率100%。巡邏崗：按照規(guī)定路線和時(shí)間巡邏，其中夜間巡邏不少于4次，做好巡查記錄。樓梯扶手、門(mén)窗：每月巡查一次，保持樓內(nèi)公共部位門(mén)窗玻璃、配件完好，開(kāi)閉靈活。管理服務(wù)人員：小區(qū)經(jīng)理持有項(xiàng)目經(jīng)理上崗證，管理人員持有物業(yè)管理員上崗證；水、電等特種作業(yè)員工均應(yīng)持有專業(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行疏導(dǎo)，停放有序。樓梯扶手、門(mén)窗：每月巡查一次，保持樓內(nèi)公共部位門(mén)窗玻璃、配件完好，開(kāi)閉靈活。一、物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)劃分（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)包括物業(yè)管理基本服務(wù)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)管理。每個(gè)服務(wù)等級(jí)所達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)年度考評(píng)結(jié)果確定。按照本《意見(jiàn)》規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)及考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)住宅小區(qū)落實(shí)日巡查、周講評(píng)制度，并建立日巡查臺(tái)賬，由項(xiàng)目經(jīng)理組織。市國(guó)土房管局每月對(duì)區(qū)縣房管局落實(shí)檢查考評(píng)情況進(jìn)行抽查核實(shí)，每季度集中聽(tīng)取區(qū)縣檢查考評(píng)落實(shí)情況、管理服務(wù)不合格小區(qū)整改情況，以及對(duì)違約、違規(guī)企業(yè)處理情況等匯報(bào)，進(jìn)行總結(jié)講評(píng)通報(bào)。（二）強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信監(jiān)管?chē)?yán)格落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)年度評(píng)定公布制度，加大對(duì)違約、違規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管處罰力度。對(duì)不按期整改或整改不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，年度信用等級(jí)評(píng)定為不誠(chéng)信企業(yè)，記入企業(yè)信用信息檔案，在媒體予以曝光；情節(jié)嚴(yán)重的依法吊銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，對(duì)小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理吊銷(xiāo)其《天津市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理崗位證書(shū)》。區(qū)縣房管局要指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主提出的合理化建議和意見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定整改措施并限期整改完善，整改后要進(jìn)行回訪。四、工作要求（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)實(shí)施物業(yè)服務(wù)等級(jí)化管理，是鞏固加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作成果，完善常態(tài)化工作機(jī)制，提升物業(yè)服務(wù)整體水平的有效途徑，也是發(fā)揮行業(yè)監(jiān)管職能，提高行政管理效益的重要手段。第三條物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。第二章 招 標(biāo)第八條本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)和其他物業(yè)所有權(quán)人。第六條天津市物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)中心是本市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。附件：天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法津國(guó)土房物〔2013〕384號(hào)第一章 總 則第一條為了規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《天津市招標(biāo)投標(biāo)條例》的有關(guān)規(guī)定和本市實(shí)際，制定本辦法。依據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》等政策法規(guī)，以教育引導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)遵守管理規(guī)約、主動(dòng)履行交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)為主題，充分利用各種宣傳媒體和小區(qū)宣傳設(shè)施，深入持久地開(kāi)展宣傳活動(dòng)，積極營(yíng)造“小區(qū)是我家、管理靠大家”及“美麗社區(qū)、共建共享”的輿論氛圍。（三）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)懲機(jī)制。三、保障措施（一）全面推行物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開(kāi)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開(kāi)公示制度，已入住物業(yè)管理小區(qū)全部設(shè)置政策法規(guī)宣傳欄、管理規(guī)約公開(kāi)欄、小區(qū)事務(wù)公示欄、物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)箱、業(yè)主委員會(huì)工作建議箱。每年年底前，區(qū)縣房管局將年度檢查考評(píng)結(jié)果匯總報(bào)送市國(guó)土房管局。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月自查自評(píng)，區(qū)縣房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱區(qū)縣房管局）按季度分批檢查、落實(shí)年度全覆蓋考核評(píng)定，市國(guó)土房管局對(duì)區(qū)縣房管局落實(shí)季考評(píng)情況進(jìn)行抽查核實(shí)。服務(wù)等級(jí)區(qū)分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格四個(gè)養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)。樓道燈：接到業(yè)主或使用人報(bào)修后3小時(shí)內(nèi)修復(fù)，完好率90%以上。共用部位養(yǎng)護(hù)維修養(yǎng)護(hù)制度：在工作場(chǎng)所公示工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制度，執(zhí)行良好，有檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。公共秩序維護(hù)人員要求：正確使用各類消防器材；協(xié)助公安部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作，發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報(bào)告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。樓道燈：接到業(yè)主或使用人報(bào)修后3小時(shí)內(nèi)修復(fù)，完好率90%以上。服務(wù)等級(jí)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/）合計(jì)（元/）三級(jí)共用部位養(yǎng)護(hù)維修養(yǎng)護(hù)制度：在工作場(chǎng)所公示工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制度，執(zhí)行良好，有檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。門(mén)崗：主出入口24小時(shí)值勤，其中7：009：00、17：0019：00立崗，邊門(mén)定時(shí)開(kāi)放設(shè)有專人看管，做好交接班記錄。服務(wù)等級(jí)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/）合計(jì)（元/）三級(jí)綜合管理服務(wù)中心：有固定的辦公地點(diǎn)及辦公家具。房屋外檐：每半月進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)損壞按規(guī)定維修。綠化養(yǎng)護(hù)草坪及地被植物適時(shí)修剪，高度不應(yīng)超過(guò)15公分；綠地整潔，無(wú)雜掛物。日常管理與服務(wù)：（1）日常服務(wù)應(yīng)符合國(guó)家和我市《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定；（2）建立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及綠化養(yǎng)護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）物業(yè)服務(wù)合同簽訂規(guī)范，公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（4）實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。雨水井、化糞井：每月檢查一次，定期清理疏通，保持暢通，無(wú)堵塞外溢。根據(jù)氣候和季節(jié)狀況，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土。樓外公共區(qū)域：硬化地面、主次干道每天清掃2次，干凈整潔；綠地?zé)o垃圾、紙袋等雜物；公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持干凈整潔無(wú)雜物；對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑適時(shí)進(jìn)行清掃；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭2次；路燈、樓道燈每季度清潔1次；垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)滿溢現(xiàn)象；垃圾桶、果皮箱每天清潔2次,夏季每天進(jìn)行消毒。原天津發(fā)展改革委員會(huì)、天津市國(guó)土資源和房屋管理局印發(fā)的《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（津發(fā)改價(jià)房地〔2009〕1100號(hào)）同時(shí)廢止。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)新建房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)《住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)管理規(guī)約》的內(nèi)容予以書(shū)面確認(rèn)，并受其約束。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)時(shí)可在中準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動(dòng)，上下浮動(dòng)幅度不得超過(guò)20%。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)普通商品住宅小區(qū)（不含別墅）確定前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，以及保障性住房小區(qū)（經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)、限價(jià)商品住房小區(qū)和公共租賃住房小區(qū)）確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的適用本辦法。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)按確定的管理預(yù)案組織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)縣市容、園林、環(huán)衛(wèi)等部門(mén)做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等工作。（二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事宜進(jìn)行表決，在物業(yè)服務(wù)終止之日1個(gè)月前依法完成選聘工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決同意。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同市工商行政管理部門(mén)制定。（五）未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期備案；逾期不備案的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。（三）未在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，將物業(yè)管理用房登記的，由房屋權(quán)屬登記部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。第六十六條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，可以將服務(wù)和收費(fèi)事項(xiàng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費(fèi)。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五十八條物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。專項(xiàng)維修資金增值資金除核定管理費(fèi)用外，應(yīng)當(dāng)建立房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金，專項(xiàng)用于房屋應(yīng)急解危支出。未成立業(yè)主大會(huì)的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主大會(huì)收取的相關(guān)收益，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、路燈等設(shè)施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位進(jìn)行維護(hù)管理。第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的共有部分進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)新建房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面確認(rèn)，并受其約束。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報(bào)告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容書(shū)面告知原備案部門(mén)。業(yè)主委員會(huì)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?；I備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止。第十四條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第十一條已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：（一）業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；（二）首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。第七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門(mén)和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。第三條業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。第十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（三）審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（四）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)；（五）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，其他任何單位和個(gè)人不得組織召集。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以按照每年不超過(guò)實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應(yīng)服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。第三十八條新建物業(yè)出售前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)的要求和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房，并向業(yè)主進(jìn)行公示。保修期限屆滿后，業(yè)主對(duì)專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按