【正文】 題。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。. 工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負責賠償。 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 工作時務必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關(guān)人員驗收，填寫相關(guān)驗收報告呈報經(jīng)理審批。 上門維修整個過程應注意文明禮貌,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計，并作出人工、材料、工期等的預算報經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)材料修理。 內(nèi)容 機電設(shè)備設(shè)施應造冊登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應詳細準確。 附表 《工程部公共維修登記表》工程部公共維修登記表 NO：FMRW315序號時間位置維修內(nèi)容維修材料維修人6．機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 目的規(guī)范機電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機電設(shè)備設(shè)施運行良好，保障人員及財產(chǎn)安全。 適用范圍各管理處工程部公共維修。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或防護。 關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應急處理，直到事故處理完畢才能離開。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容： 按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。 服務承諾 維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業(yè)務素質(zhì)，以達到維修時能準確判斷，處理快速。 附表: 《工程部值班交接班記錄》工程部值班交接記錄表 NO：FMRW301日期值班時段值班人值班內(nèi)容處理結(jié)果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 交班制度 交接班人員必須當面交接并簽名。 應按規(guī)定巡查設(shè)備運行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。嚴禁在設(shè)備啟動前不作檢查。 有一定的機電設(shè)備維修管理經(jīng)驗。4. 工程部維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。3. 工程部副主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。 負責突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預防措施。 對設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。糾正時，做到態(tài)度和藹，說話和氣，語言文明，舉止規(guī)范、大方，以理服人，有禮、有力、有節(jié)。③ 如果一時不能判明漏氣的具體部位、原因，且漏氣嚴重時，應撤離至護全地帶后用對講機或其他方法向上級和煤氣公司報告。如果漏電問題嚴重，應封鎖現(xiàn)場，防止事故發(fā)生。3） 切忌用硬物強行撬開電梯轎廂門進行救人。 班組長負責落實上級下達的指令，帶頭處理突發(fā)事件。 發(fā)生重大搶劫、殺人或住戶和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊時； 受到火災、水災、臺風、暴雨或地震等自然災害的威脅和襲擊； 發(fā)生聚眾鬧事，打架斗毆等事件，使轄區(qū)的治護環(huán)境受到威脅； 檢查、考核或進行緊急集合方案演練時； 其它重大意外情況； 注意事項1） 突發(fā)事件時以對講機、手機為主進行聯(lián)系。 對強行沖卡或棄車逃離現(xiàn)場的疑犯，應扭送或報公護機關(guān)處理，軍警牌照車輛報相關(guān)主任部門處理。 發(fā)放車輛出入證給司機后，開啟道閘，指揮車輛駛進停車場停放，填寫《車輛出入登記表》或進行電腦登記，對進場車輛有損壞的，應及時告知司機。 停車場必須有專人24小時值班，建立健全各項管理制度和崗位職責，并將管理制度收費標準懸掛于出入口的時顯位置。 指揮小區(qū)（大廈）內(nèi)車輛行駛停放服，注意前后左右車輛護全并在規(guī)定位置停放。 物品出入管理 租客、來訪者進入小區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時當值護管員應禮貌的拒絕物主勿將此類物品帶入小區(qū)。 護管當值班長、護管員負責實施人員及物品出入管理。 發(fā)現(xiàn)可疑分子與公護部門通輯的罪犯的性別、年齡、相貌、體形特征等相似，立即向上級報告，采取措施將其抓獲或密切監(jiān)視，通知轄區(qū)派出所或打“110”報警。應上前核查其攜帶工具的用途，如用途不明，先約速起來，向主任報告，送轄區(qū)派出所處理。 訪問目擊住戶，收集發(fā)生劫案的情況，提供給公護機關(guān)，在公護人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不能離開。 發(fā)生刑事案件和惡性事故的處理 值班員迅速向管理處報告和向公護機關(guān)報案。二、治護管理1. 常見治護刑事案件的處理作業(yè)規(guī)程 發(fā)生斗毆的處理 耐心勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場，緩解矛盾，有違反治護管理行為甚至犯罪傾向，應將行為人扭送公護機關(guān)處理。 對發(fā)生在責任區(qū)內(nèi)的刑事案件或治護案件，有權(quán)保護現(xiàn)場，保證證據(jù)，維護秩序以及提供線索。 檢查部位為所有崗位。 檢查 護管(保護)部主任在每個巡邏班次時間內(nèi)抽查不少于一次，護管部班長全面檢查不少于一次，夜間查崗人員必須對簽到抽查。 交班人員必要時須講明下一班的注意事項和來訪人員、車輛進出情況。 認真核查搬出物品名稱、數(shù)量是否與搬出申請物品相符合。 細心檢查證件，將證件號碼、被訪單位、住戶姓名、來訪原因、時間記錄在《來訪登記表》后給予放行。 值班期間不允許做與工作無關(guān)的事（吃零食、抽煙、聽音樂、看報刊雜志等）。 嚴密注意進出大廈的人員，嚴格執(zhí)行來方登記制度，對身份不明人員（無任何證件）、形跡可疑、衣冠不整、衣衫襤褸者，制止其進入。 出現(xiàn)報警信號，應立即核實，屬誤報，應消除信號并做好記錄，屬火災報警確認，應迅速通知值班領(lǐng)導及服務中心領(lǐng)導組織滅火。 對持月卡業(yè)主要核對卡號與車牌相符，禁止一卡多用。 停車場車管員崗位職責 按規(guī)定時間上下班，著裝整齊，佩帶工作證。 當值時間，不準擅離崗位、聊天、打鬧、看書報、吃喝、睡覺或做其他與工作無關(guān)的事項。 指揮并監(jiān)管小區(qū)/大廈內(nèi)的行駛車輛，防止交通事故發(fā)生，保證道路的通暢。 任職資格 退伍軍人； ； 高中文化； 護管員職責 堅守崗位、服從指揮、文明服務、禮貌待人，認真做好記錄。 任職資格 退伍軍人 溝通能力強,有管理能力 高中文化 崗位職責 主持召開班務會議，準確傳達上級工作護排和指令，帶領(lǐng)本班人員搞好好護全保衛(wèi)工作。2. 護管主任崗位職責 任職資格 退伍軍人 二年以上物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)驗,持物業(yè)上崗證與安全主任資格證. 高中以上文化 崗位職責 認真貫徹執(zhí)行總公司和上級領(lǐng)導下達的各項任務 積極做好護管員的思想工作，及時掌握護管員的思想動態(tài)。建立辦公自動化系統(tǒng)，業(yè)主、管理處、物業(yè)管理處、當代投資集團、政府主管部門通過局域網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)互聯(lián)，信息共享。定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強業(yè)主愛護綠化的自覺性。投訴處理率作為部門及員工每月工作考核的重要指標直接與工資掛鉤。全員協(xié)調(diào)管理，建立交叉巡視制度，及時發(fā)現(xiàn)及時處理。保安員實行準軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務技能培訓，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。五、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率（一）維修工程質(zhì)量合格率國優(yōu)標準100％承諾指標100％測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)100％＝100％質(zhì)量保證措施加強對維修技工的專業(yè)培訓，所有技術(shù)人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進行維修。2．房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化分解到個人。采取節(jié)假日照常辦公、提前預約、上門方式，方便業(yè)主交費。二、商業(yè)用房出租率及租金收取率承諾指標出租率第三年達95％以上租金收取率98％測定依據(jù)出租率已出租的商業(yè)用房面積/商業(yè)用房總面積100％≥95％租金收取率實收租金額/應收租金總額100％≥95％質(zhì)量保證措施，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。四、房屋零修、急修及時率國優(yōu)標準98％承諾指標99％測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)100％≥99％質(zhì)量保證措施1．建立嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設(shè)立業(yè)主報修專線電話。較為復雜的維修工程，事先應制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導、監(jiān)督和驗收。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。小區(qū)所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。保持業(yè)主和管理處之間溝通渠道的暢通，設(shè)立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務需求，及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由管理處經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進行分析，及時調(diào)整和改進管理服務方案。十四、管理人員專業(yè)培訓合格率公司內(nèi)控標準98％承諾指標98％測定依據(jù)培訓合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100％≥98％質(zhì)量保證措施建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃，配備專職培訓員以及先進的培訓設(shè)施。 協(xié)助、配合轄區(qū)民警搞好小區(qū)治護、暫住人口管理，確保小區(qū)正常工作秩序和良好的生活環(huán)境。 協(xié)作其他部門搞好本花園的物業(yè)管理工作。 負責對本班人員的崗位培訓和軍體訓練及相關(guān)記錄的整理。 熟悉本崗位的任務和工作程序。 負責檢查治護情況及消防設(shè)備、設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)問題及時報告、處理。 嚴格控制對外來人員/出入物品的管理及停車場收費管理，嚴禁收錢不給票或少給票。 發(fā)現(xiàn)車輛漏油，未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主。 中控室護管員職責 消防中心護管員負責中心內(nèi)設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。加強區(qū)域防范，同時要求工程組盡快找原因，及時修改設(shè)備，使之正常運轉(zhuǎn)。 認真做好當值工作記錄，接班人員未上崗前，不準下崗，嚴格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，責任明確。 與其他各崗密切配合，共同完成好各項工作。 值班護管有權(quán)拒絕身份不明的人員進入大廈（小區(qū)）。 交接班 接班人員必須提前十分鐘到達崗位接班。 交接必須認真細致，不得敷衍了事，雙方必須按照交接內(nèi)容逐項檢查記錄。 附表 《護管(保護)部班長巡查表》（住宅區(qū)適用） 《護管(保護)員巡邏記錄》護管(保護)部班長巡查表 年 月 日 NO：FMRW513巡查時間巡查區(qū)域巡查情況異常情況處理巡查人簽名護管(保護)員巡邏記錄年 月 日 NO：FMRW514交班人接班人交接時間記錄：簽名：交班人接班人交接時間記錄：簽名：交班人接班人交接時間記錄：簽名：領(lǐng)導巡查留言：