【正文】 ，投機成分異常濃烈。 政策是一步步出臺的，兼顧了各方的利益，隨時注意著市場的動向。這種對大勢的研判，是地方政府、開發(fā)商以及購房者所難以了解并理解的。表示新政的目的不是打壓房價，而是調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，防止房價大起大落，保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 三、通過對土地供應(yīng)、市場供求及地價、房價變動等市場信息的披露，增加市場透明度。發(fā)文指出，主城區(qū)500畝以上的大宗土地供應(yīng)必須經(jīng)市政府批準(zhǔn)后再出讓；對上一個項目建設(shè)進(jìn)度未達(dá)到50%的，將不供應(yīng)下一個項目用地。 充分運用稅收調(diào)節(jié)市場 　　要充分運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為采取稅收調(diào)控措施。《通知》一出，引起市民和投資者以及開發(fā)商的關(guān)注。今年1季度，主城區(qū)住宅均價一直保持上升勢頭，但受3月份開始國家出臺的一系列調(diào)控政策，受其影響買方普遍持幣觀望，開發(fā)商亦放緩?fù)票P節(jié)奏，以會員制等營銷手法積蓄中長期客源，高檔住宅區(qū)也調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，暫停別墅、洋房等高檔住宅，轉(zhuǎn)而主推高層、小高層等中檔產(chǎn)品以迎合買方盼跌心理，總體導(dǎo)致從5月開始，新盤供應(yīng)較縮量，％，市場供應(yīng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性盤整。營銷方式多元化，活動營銷崛起開盤前后，以戶外廣告、報紙媒體為主要宣傳手段，以網(wǎng)絡(luò)媒體、廣播、電視、雜志等媒體為輔助宣傳手段進(jìn)行現(xiàn)場銷售是目前90％的項目采取的推廣、銷售方式。2005年是地產(chǎn)行業(yè)的“政策年”，也是地產(chǎn)行業(yè)的“減收年”。但嘉陵江以北兩區(qū)連成一片，總供應(yīng)量300余萬方，占全市新增供應(yīng)量的29％。/ 2004年新增項目價格統(tǒng)計2004年各區(qū)域新增項目價格2004年新增項目價格段比例2004年重慶53％的新增項目銷售價格在2500—3500元/㎡之間。有的渴望寬敞的大廳帶來的氣派感，因此決不會對那些大廳設(shè)計平庸的房子發(fā)生絲毫興趣。戶型一房二房三房四房五房合計戶數(shù)1721226991360279591255392374比例%%39%%%100%重慶市戶型面積統(tǒng)計戶型一房二房三房四房五房最小面積最大面積戶型一房二房三房四房五房平均面積重慶市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析在房地產(chǎn)市場發(fā)展的相當(dāng)長一段時間內(nèi)，重慶市地產(chǎn)市場多層和高層住宅都是購房者關(guān)注的主流住宅產(chǎn)品。但因其相對低廉的售價（主要是指每戶銷售總價），也吸引了一批購買者。此外對小戶型的投資價值的看好也是其發(fā)展的動力，尤其是城市中心和商業(yè)繁榮地帶的小戶型項目，其投資價值遠(yuǎn)大于居住價值?；谀繕?biāo)客戶群體的諸多相似性，有利于統(tǒng)一社區(qū)文化的形成和在物業(yè)管理、配套服務(wù)等方面的合理規(guī)劃，更利于項目整體形象的塑造和個性化、特色化的挖掘。但由于小戶型的總面積偏小，又不可能有較大的空間變化，因此如何減少空間浪費，合理進(jìn)行平面功能布局是制勝的關(guān)鍵因素之一?；▓@式多層住宅逐漸走向成熟對于重慶房地產(chǎn)市場來說，花園式住宅或花園洋房在房地產(chǎn)市場中的出現(xiàn)由來已久，但其定義也最為模糊。其室內(nèi)空間、建筑造型、陽臺、露臺、室外庭院也是一個有機統(tǒng)一的整體。近年來重慶樓市一批基本具備花園住宅特征的項目也在市場上開始出現(xiàn)。一些項目由于錯層過多，造成建筑結(jié)構(gòu)體系的不合理甚至嚴(yán)重超規(guī)。當(dāng)然也有因小區(qū)靠近或位于城市商業(yè)中心區(qū)，而建成底商出售，但并非出于小區(qū)配套的目的，也沒有進(jìn)行統(tǒng)一的整體規(guī)劃設(shè)計。⑵、大型混合式多功能居住區(qū)早期的住宅區(qū)開始，無論其中戶型品種及數(shù)量的多少，其產(chǎn)品還是相對單一，主要就是住宅。從平層到躍層、錯躍；從錯層到一錯再錯；從底層花園到空中花園、半地下花園，不一而足。在設(shè)計中，住宅底層與庭院的關(guān)系、陽臺露臺與室內(nèi)空間和室外景觀的關(guān)系、小區(qū)建筑物與社區(qū)園林的關(guān)系，直接影響到建筑單體戶型平面的設(shè)計和建筑材料的選擇，同時戶型平面、建筑造型又對園林景觀產(chǎn)生制約。其在室內(nèi)外結(jié)合部的設(shè)計尤為重要。有人擔(dān)心現(xiàn)在還開發(fā)小戶型將會迅速被淘汰，至少從目前的社會現(xiàn)狀來說這種憂慮不會成為現(xiàn)實。最近推出的一些小戶型項目則在這方面有了很大的改進(jìn)，著重營造其“家”的感覺，更多的是以緊湊，功能健全的一居室?guī)d戶型出現(xiàn)。這種現(xiàn)象在階層分化日益明顯的當(dāng)今社會，可能逐漸會成為一種普遍存在的社會問題。其次是人們對住宅的消費心理的變化，很多人都不一定非要追求一步到位，而提倡梯度消費，可以通過二次置業(yè)甚至多次置業(yè)來逐步改善居住條件。作為一種非主流的低端住宅產(chǎn)品，也缺乏開發(fā)設(shè)計界的更多關(guān)注熱情。重慶市在售樓盤（部分）戶型統(tǒng)計根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)表現(xiàn)為，重慶市目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)戶型以三房為主，占整體供應(yīng)戶型供應(yīng)量的39%，其次是二房，%，%。/ 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型意味著一種生活主張。重慶市2004年上半年住宅銷售均價上漲幅度較大，%，市場增長迅速。在國家及地方相繼出臺各種控制房地產(chǎn)過速增長的政策之后，樓市受到一定影響，進(jìn)入下半年，重慶樓市進(jìn)入了適應(yīng)調(diào)整期……一、供應(yīng)情況/ 供應(yīng)量2004年重慶新增項目數(shù)量統(tǒng)計（不含別墅）2004年重慶新增項目體量統(tǒng)計（不含別墅）2004年重慶市新增房地產(chǎn)商品房住宅項目112個，商品房住宅新開盤項目總投放體量為11663422㎡。而在此時出臺的政策無疑是使得實現(xiàn)這個目標(biāo)的可能性變小的攔路虎。從側(cè)面反映了突降的系列新政給重慶樓市帶來了一個措手不及，購房者觀望情緒嚴(yán)重，多數(shù)樓盤銷售中心參觀者寥寥無幾。但對于真正的居住型物業(yè)不會產(chǎn)生影響，也許會更有利于居住型物業(yè)的發(fā)展。實際上，新政調(diào)整的是沿海等城市房價虛高的現(xiàn)象，所以來說這對重慶的房價的影響是不大的。 　　而對于商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房，進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的將予以禁止。％(含教育附加費和城市建設(shè)維護(hù)費)。加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，切實加強貸前調(diào)查、貸時審查和貸后檢查工作。市場需求仍舊大量存在，銷售的關(guān)鍵在于作為項目核心的產(chǎn)品是否能夠吸引購買力。中央政府在這一關(guān)鍵時刻有意令樓市降溫，是為將這種風(fēng)險降至盡可能低。五一節(jié)后，中央七部位聯(lián)手出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。 2004年，成為政府實施嚴(yán)格土地政策的一年，“8面對增長過速的房價，普通市民普遍表示難以承受日益高漲的房價，與此同時，高端物業(yè)的供應(yīng)比例卻日益增大，越來越多的開發(fā)商形成了一個共同的盈利觀點——只為富人蓋房子！老百姓一房難求，供應(yīng)市場卻是TOWNHOUSE當(dāng)?shù)?。區(qū)域住宅市場發(fā)展威脅◆ 吸引區(qū)外客戶的能力較差沙區(qū)在地理位置上是重慶市主城區(qū)中最為獨立的一個行政區(qū)，各種因素決定了沙區(qū)同外界交流一直都不是很充分，吸引外區(qū)客戶的能力也明顯不夠。而現(xiàn)在和以后，對于在沙區(qū)開發(fā)的項目來說，文化牌仍然是一股不可忽視的“力量”。區(qū)域住宅市場總結(jié)區(qū)域市場的主要特征◆ 沙區(qū)住宅市場略顯冷淡沙區(qū)的房地產(chǎn)市場在全重慶市來看也是起步較早，但是近期沙坪壩區(qū)住宅市場以往那種火爆的勢頭有所回落。在此需要說明的是，我們劃分樓盤的檔次主要依據(jù)的是樓盤的市場推廣價格，均價在4000元/平方米以上的劃分為高檔樓盤，均價在35014000元/平方米的為中高檔，30013500元/平方米為中低檔，3000元/平方米以下為低檔。正昇自由康都從產(chǎn)品品質(zhì)、交通、區(qū)位、配套的等方面來看都是一個高檔次的樓盤，在其建成后也將成為沙坪壩標(biāo)志性建筑。該區(qū)域物業(yè)大多是單體樓，其小區(qū)配套、綠化配套基本上沒有，主要是依托三角碑附近成熟的商業(yè)配套及三峽廣場良好的廣場綠化。如：翰林景園、百年世家、學(xué)林雅園等等。新天地、鳳天錦園等。南部鳳天路區(qū)域。區(qū)域市場分析總體上看，沙坪壩地區(qū)樓盤主要集中分布在以下幾個區(qū)域：沙坪壩中心區(qū)域。同時，這些土地的分布非常分散，不太容易找到大的趨勢。例如：作為重慶高校的集居地（陳家灣地區(qū)、重慶大學(xué)沿線勞動路一帶的樓盤，如時代菁英、書香世家等），向?qū)W生出租房屋是該區(qū)域投資性質(zhì)購房者的主要目的之一。10月及11月市場供應(yīng)幾乎為零，土地緊缺導(dǎo)致項目供應(yīng)斷檔。◆ 規(guī)模規(guī)模不大一直以來都是沙區(qū)樓盤最大的問題，就目前沙區(qū)在售項目的規(guī)模來看，總建筑面積在20萬方以下的樓盤占了大多數(shù)，%，像北部新區(qū)哪些動則上千畝的大盤還是沒有。新時空、升偉目前，沙坪壩區(qū)主城區(qū)主要是政府規(guī)劃的東部城區(qū)，面積與主城其它區(qū)域相比，相對較小，在一定程度上限制了沙區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！?固定資產(chǎn)投資，%，為1995年以來增長最大量。背倚縉云秀峰，遠(yuǎn)眺歌樂美景，地勢平坦，林木蔥籠，依山傍水，交通便捷。以下列為主要項目：天池旅游度假區(qū)、歌樂山綠色屏障保護(hù)工程、中梁鎮(zhèn)天然草場、歌樂山生態(tài)文化園區(qū)。沙坪壩區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃藍(lán)圖東部城區(qū)：沙區(qū)政府對東部城區(qū)的規(guī)劃是要將這60平方公里的區(qū)域做強做靚?，F(xiàn)有重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語學(xué)院等大專院校9所，電視大學(xué)、職工大學(xué)10多所，中等專業(yè)學(xué)校、中小學(xué)300多所，在校生逾12萬。區(qū)內(nèi)有院士5人，國家突出貢獻(xiàn)專家23人，博導(dǎo)、教授、高級專業(yè)技術(shù)人員5539人，中級以上專業(yè)技術(shù)人才6萬余人，人口素質(zhì)列全市之首。中部歌樂山海拔高度在550～650米之間。沙坪壩區(qū)中心板塊歷來市場供應(yīng)不足，價格成長受到樓盤供應(yīng)影響，增幅較緩。注：參考個案詳表見附件年度2~4季度為入市最佳時間入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進(jìn)入市場。有成交便有資金流如入，公司的運轉(zhuǎn)才能形成良性循環(huán)。價廉物美是每一個消費者的愿望，以低于行情的價格開盤，肯定能吸引相當(dāng)一部分客戶的注意。戶型面積以兩房70㎡80㎡三房90㎡110㎡隨著房價節(jié)節(jié)攀升，樓盤戶型越來越緊湊已是一個發(fā)展趨勢?？蛯蛹翱驮吹臏?zhǔn)確定位將有利于產(chǎn)品定位。O2：沙區(qū)消費力較強，但該區(qū)域缺乏特點鮮明，品質(zhì)高的物業(yè)。S2：依托沙坪壩商圈快速發(fā)展的趨勢，其升值潛力巨大。鏈接：制藥業(yè)主要排放有毒有機物，如側(cè)鏈脂、石油醚、丙酮、甲醇、乙醇、二氯甲烷、甲苯和各類酸、堿物質(zhì)，還帶有頭孢類抗生素殘留物。區(qū)域沿街部分為商業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，有中小超市、干洗店、郵政所、儲蓄點及自助銀行、美容美發(fā)、影碟店、書吧、酒吧、茶吧、照相館、家電店、裝飾店、中餐店、水果店、天星農(nóng)貿(mào)市場……。該項目將以沙坪壩商圈為依托，其具備了打造高檔社區(qū)的潛力。從目前的道路情況看，交通為單向循環(huán)四車道，車流量較大車行緩慢，主要緩解天星橋、陳家灣至小龍坎雙向車流，交通壓力較大。西南制藥三廠由于本案地塊臨近西南制藥三廠，其制藥車間會給本案帶來一定負(fù)面影響，但據(jù)調(diào)查，該廠預(yù)計在三年后會有搬遷的可能，因此搬遷后負(fù)面影響將不在存在，而且能為本案后期用地帶來契機。區(qū)域商業(yè)配套完善，有成熟的社區(qū)環(huán)境，生活便利性突出，故該地塊居住環(huán)境價值較高，且距離沙坪壩商業(yè)中心、小龍坎商業(yè)配套區(qū)、天星橋商業(yè)配套僅一站距離。Weakness 劣勢分析W1: 本項目處于沙區(qū)商圈邊緣板塊，石碾盤板塊周邊大型配套相對較為欠缺，雖車水馬龍，但難以聚集人氣。在某種程度上減小了產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的空間。自住時單身、三口可住，兩代也能湊合。另增加120~130㎡左右的大三房，如增加一個功能房或則增加25㎡的空中花園增加其賣點及品質(zhì)感。本案以3600元/平方米為現(xiàn)實基準(zhǔn)價，按重慶年度8%增幅計算，2006年11月入市均價可實現(xiàn)3880元/平方米。任何事物的發(fā)展都有其兩面性，沒有絕對的好與不好，一切應(yīng)以自身的特點及市場為基準(zhǔn)。本案地理位置獨特，加之產(chǎn)品規(guī)劃的高端定位，要打造一個高品質(zhì)樓盤并成為沙區(qū)房價的領(lǐng)航者是可行的！沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場分析篇區(qū)域環(huán)境解讀區(qū)域概況地理位置、地貌及氣候特點◆ 地理位置沙坪壩區(qū)位于重慶市的西部，地處長江以北、嘉陵江以南，川東平行山谷區(qū)，目前是重慶市的主城區(qū)之一。降水充沛。抗日戰(zhàn)爭時期，國民政府西遷重慶，大批學(xué)校、工廠、醫(yī)療機構(gòu)遷入，沙坪壩從此人才薈萃，蜚聲中外。是全國“文化工作先進(jìn)區(qū)”、“科技先進(jìn)區(qū)”和“國家級星火技術(shù)密集區(qū)”。西部新城：沙區(qū)政府對西部新城的規(guī)劃是要將這560平方公里的區(qū)域做大做優(yōu)。規(guī)劃區(qū)位主要功能文化旅游區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的北端保留部分原有的舊式建筑，并與磁器口古鎮(zhèn)的歷史文化特色相呼應(yīng)，加上擬建的主題酒店、博物館及古董小攤檔，將這個小區(qū)改造為旅游勝地。規(guī)劃中西部新城占地面積80—100平方公里，是現(xiàn)在沙坪壩主城區(qū)面積的兩倍多，有五大功能分區(qū)?！?城鎮(zhèn)居民人均收入隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沙區(qū)綜合實力的增強，沙區(qū)城鎮(zhèn)居民的生活水平也逐年穩(wěn)步提高。區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀分析總體市場分析沙區(qū)樓市發(fā)展沿革時間重點區(qū)域主要代表樓盤特征及概況19982000年沙坪壩正街、沙南街、沙北街、步行街嘉多利廣場、金港大廈、同創(chuàng)大廈、欣陽廣場、華宇廣場、商住一體的的單體樓，高層為主，沙坪壩中心版塊確立19992002年鳳天路沿線早期以芳草地、嘉福苑，升偉朝鳳苑為代表，其后有鳳天錦園、天驕年華等小區(qū)物業(yè)，規(guī)模逐漸擴大，成為沙區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)熱點20022004年重大科技園、楊公橋附近學(xué)林雅園、百年世家、時代精英、恒邦C元素、華宇林泉雅舍、光華陽光水城等教育配套好，多以文化為賣點，臨近校園樓盤小戶型受追捧2004年以后沙濱路，小龍坎旭東家天下二期、華宇金沙港灣、卓越美麗山水等擁有江景資源，樓盤檔次趨高，將成新興拓展區(qū)域在售樓盤數(shù)量統(tǒng)計截止2005年11月底，沙坪壩區(qū)共有在售和即將入市住宅類項目19個（其中有下劃線的為即將入市的項目），主要分布在沙坪壩的東部城區(qū)，及現(xiàn)在主城區(qū)范圍內(nèi)。林泉雅舍4其它位置黃桷香園、雅豪麗景2沙坪壩區(qū)在售樓盤表樓盤名稱物業(yè)類型總建筑面積面積段戶型配比銷售均價(元/平方米)智博天下單體39085㎡3068一房91%二房9%