【正文】 ？因?yàn)轫?xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，是本縣規(guī)模最大，檔次最高的百貨商場(chǎng)。4．受訪者對(duì)項(xiàng)目售價(jià)分析由于目前西平在售街鋪銷售區(qū)間為 40004800 元/㎡，專業(yè)市場(chǎng)的商鋪售價(jià)在 15002100 元/㎡.通過調(diào)研數(shù)據(jù)對(duì)比分析顯示，能夠接受商鋪單價(jià)在 1800 元以上的投資者有 63 人，占總比 20%，當(dāng)?shù)卮嬖谝欢ǖ馁徺I潛力。第三部分 微觀部分的分析1．受訪者對(duì)項(xiàng)目地段分析受訪者表示，項(xiàng)目目前位置雖然遠(yuǎn)離老城區(qū)中心，但是隨著西平縣委縣政府的搬遷和 107 國道經(jīng)16濟(jì)隆起帶的規(guī)劃發(fā)展，這里將是西平縣商業(yè)很有發(fā)展前途的地段。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析顯示，本市投資者中 70％為首次進(jìn)行房地產(chǎn)投資，25％為第二次進(jìn)行房地產(chǎn)投資，從此數(shù)據(jù)可以看出，本地對(duì)房產(chǎn)投資相對(duì)不太活躍，大部分是屬于剛性需求為主?！羝放茖Ｙu店形成示范消費(fèi)西平縣品牌專賣店的發(fā)展已進(jìn)入快速發(fā)展的階段，其特征是：各類品牌基本齊全，如服裝中的男裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、各類女裝、青少年裝，家電中的各類品牌，婚紗攝影的各類店鋪都有； 品牌店比較集中，如專賣店基本集中在柏城大道一帶，中高品牌基本集中在中心區(qū)商圈，家電集中在經(jīng)貿(mào)路家電市場(chǎng)及柏城大道街鋪。 賓館酒店方面西平縣有一定規(guī)模的酒店約 16 家，其中 3 星級(jí)及以上酒店 1 家，商務(wù)酒店有 4 家，普通賓館約 11家，單店房間在 20～40 間左右，標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)位 58～128 元之間，旺季入住率 40%左右，其他時(shí)間入住率維持在 20%左右，總體經(jīng)營一般。 商業(yè)街方面西平商業(yè)街為傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，主要為：服飾、精品、鞋類、五金、家電、維修、水果、便利店、雜貨店、美容美發(fā)美體、眼鏡、珠寶、化妝品、超市、餐飲等傳統(tǒng)便利配套商業(yè)；從經(jīng)營狀況來看，整體經(jīng)營處良好狀態(tài)，但非相當(dāng)繁榮局面，平均租金不到 20 元/平；從商家品牌來看，國際、國內(nèi)一流品牌很少，國際、國內(nèi)二流品牌商家亦不多，品牌商家在百貨商場(chǎng)所占比例相對(duì)較街鋪中所占比例要大得多，街鋪中除運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)鞋、空調(diào)家電類有部分一流品牌外，其它業(yè)態(tài)的一流品牌所占比例很小，尤其品牌服飾在街鋪中很少見。 超市方面西平?jīng)]有大型超市，大部分仍是以小型超市、雜貨店、便利店和傳統(tǒng)的“雜、臟、亂”菜市場(chǎng)為主，超市內(nèi)的生鮮和蔬菜質(zhì)量相對(duì)比較差，這嚴(yán)重阻礙了聚集人流的功能作用?；旧钯徫镄枰枷M(fèi)的主導(dǎo)，吃、穿占很大一部分，此外西平居民不太注重休閑娛樂、消費(fèi)升級(jí)類商品和奢侈品的消費(fèi)。2022 年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %，居全市第二位。由于今年政府出臺(tái)的一系列刺激房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策大多將在年底到期,包括房貸優(yōu)惠、減免交易稅等政策的延續(xù)性肯定將成為市場(chǎng)最為關(guān)心的問題。進(jìn)入三季度以來,部分國內(nèi)一線城市成交量出現(xiàn)下滑,既有傳統(tǒng)淡季的因素,也和供應(yīng)緊張、部分開發(fā)商捂盤有關(guān),但最關(guān)鍵的原因是需求發(fā)生了變化?；始乙惶?hào)、文化名苑、華景新城等樓盤已經(jīng)成為西平縣商品住宅的代言人，與此對(duì)應(yīng)的老城區(qū)相對(duì)滯后。 優(yōu)化布局 突出抓好城區(qū)建設(shè)堅(jiān)持“西移南擴(kuò)”戰(zhàn)略，按照“多元投資、適度超前，強(qiáng)化基礎(chǔ)、完善功能”的原則，以修編后7的城市規(guī)劃的藍(lán)圖，以創(chuàng)“國家文明衛(wèi)生城市”活動(dòng)為抓手，加大老城區(qū)改造的投資力度，加強(qiáng)公共基礎(chǔ)設(shè)施和城市文化建設(shè)，提升城市軟實(shí)力，增強(qiáng)城市的承載力和輻射帶動(dòng)力。62．受訪者對(duì)城市發(fā)展規(guī)劃分析 城市定位西平縣新一屆縣委領(lǐng)導(dǎo)提出， “全部工作以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心、經(jīng)濟(jì)建設(shè)以項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)、項(xiàng)目建設(shè)以招商引資為載體，立足西平區(qū)位、資源和文化優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新方法、優(yōu)化環(huán)境、筑巢引鳳、推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展” ， 按照“工業(yè)興縣，園區(qū)興工”的指導(dǎo)思想，加快園區(qū)建設(shè)，打造發(fā)展平臺(tái),把西平打造成農(nóng)業(yè)強(qiáng)縣、工業(yè)大縣，變成一個(gè)宜居宜商新西平。同時(shí)，積極完善政策、著力引導(dǎo)消費(fèi)，力爭(zhēng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長 20%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 5 個(gè)百分點(diǎn)以上。今年，西平的優(yōu)質(zhì)小麥尚未收割就已被高出市場(chǎng)價(jià) 10%的價(jià)格簽約。雖然在全球經(jīng)濟(jì)遭遇金融危機(jī)，陷入全面下滑的大氣候下，西平縣也受到了較大影響，但從根本上來說，西平還是一個(gè)內(nèi)陸縣城，對(duì)外出口量很少，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不大。如何準(zhǔn)確的定位，打造適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境、適合當(dāng)?shù)亟?jīng)營、當(dāng)?shù)赝顿Y、當(dāng)?shù)叵M(fèi)的項(xiàng)目，必須對(duì)市場(chǎng)有充分的調(diào)查和分析。2．受訪者從事行業(yè)分析西平國際商貿(mào)城初步定位為中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平臺(tái)，為此對(duì)項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的行業(yè)人士進(jìn)行了訪談，收集到很多有價(jià)值的第一手資料和信息，為項(xiàng)目的開發(fā)提供有價(jià)值的決策依據(jù)。在簽約的 69 個(gè)項(xiàng)目中，億元以上的項(xiàng)目有 8 個(gè)，5000 萬元以上的項(xiàng)目19 個(gè)， 1000 萬元以上的項(xiàng)目 61 個(gè)。 內(nèi)需方面國務(wù)院出臺(tái)了十大措施以擴(kuò)大內(nèi)需。從國內(nèi)看，隨著國家一系列擴(kuò)內(nèi)需、保增長政策的到位，宏觀經(jīng)濟(jì)最為困難的時(shí)期已經(jīng)過去。同時(shí)，還系統(tǒng)編制了《給水、排水工程規(guī)劃》 、 《城市道路系統(tǒng)交通規(guī)劃》 、 《城市綠地規(guī)劃》等規(guī)劃的中長期、近期目標(biāo)；邀請(qǐng)華中科技大學(xué)等院校城市規(guī)劃專家，對(duì) 107 國道沿線進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，明確功能定位，打造 107 國道西平段經(jīng)濟(jì)隆起帶。繼續(xù)加大園區(qū)開發(fā)和建設(shè)力度，重點(diǎn)推進(jìn)西平產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、柏苑造紙產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、人和冶金鑄造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、盆堯打火機(jī)配件及生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和老王坡農(nóng)副產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，提升園區(qū)整體產(chǎn)業(yè)配套能力，高水平規(guī)劃區(qū)域發(fā)展思路和產(chǎn)業(yè)布局。受訪者普遍反映房地產(chǎn)發(fā)展迅速，高素質(zhì)的樓盤在涌現(xiàn)，高房價(jià)是阻礙購房的主要因素4．受訪者對(duì)房地產(chǎn)政策分析2022 年開始，我國的房地產(chǎn)投資高速發(fā)展，而 2022 年的次貸危機(jī)所引發(fā)的金融危機(jī)引爆了全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，造成國外消費(fèi)預(yù)期降低，加之低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、要素價(jià)格上漲等原因，致使我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)體利潤下降，大量資本進(jìn)入高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)，房價(jià)快速上漲。9 月 24 日，中國人民銀行對(duì)外發(fā)布了《2022 年第 3 季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查綜述》，結(jié)果顯示，居民對(duì)物價(jià)滿意程度繼續(xù)減弱，超過六成城鎮(zhèn)居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)過高。 5．受訪者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)分析 以經(jīng)貿(mào)路為核心的特點(diǎn)西平縣距北面的漯河市 26 公里，到遂平縣 28 公里，到駐馬店市 44 公里，無形中形成大量消費(fèi)人群分流格局，阻礙了西平的發(fā)展。據(jù)對(duì)限額以上批零企業(yè)商品零售統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：◆受節(jié)日和商品價(jià)格上漲等因素的影響，吃、穿類等基本生活用品繼續(xù)保持快速增長的勢(shì)頭。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長 %；餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。 服裝市場(chǎng)西平服裝、電器、手機(jī)市場(chǎng)主要集中在經(jīng)貿(mào)路和護(hù)城河路；最大的服裝批發(fā)市場(chǎng)——西平服裝城在護(hù)城河路的棠溪商城。13 訪談表明，西平商業(yè)街有一定的規(guī)劃引導(dǎo)，但經(jīng)驗(yàn)環(huán)境給人雜亂的感覺。小結(jié)：受訪者表示，近年來，西平縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商業(yè)也進(jìn)入了日異月新的超常規(guī)發(fā)展階段，其主要特征是：多種業(yè)態(tài)同步發(fā)展，躍進(jìn)式進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)。 由于西平縣受產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響，本地各類企業(yè)較少，規(guī)模較小，從業(yè)人口少。此數(shù)據(jù)表明，西平市民對(duì)房產(chǎn)投資氛圍不濃，有待引導(dǎo)、激發(fā)，主要仍是剛性需求為主。但整個(gè)西平是否有足夠的支撐力？如何解決前期的招商難題、前期運(yùn)營的人氣、運(yùn)營過程中商家的篩選、更新、調(diào)整過渡等問題，需要反復(fù)、全面地修正考慮。17◆ 通過對(duì)周邊縣市走訪調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)許多批發(fā)經(jīng)營者都有自己的相對(duì)固定的批發(fā)進(jìn)貨渠道，有的直接從廠家拿貨，有的從總代理那里批發(fā)?；瘖y品有：資生堂、丁家宜、美寶蓮、瑾泉、妮維雅、泊美、自然堂等。通過本項(xiàng)目的帶動(dòng)，本地中高端消費(fèi)者有了較好的購物場(chǎng)所，而且整體硬件配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境都比較好，相關(guān)經(jīng)營中高檔商品的商家都爭(zhēng)相進(jìn)場(chǎng)?！裟阏J(rèn)為，在綜合市場(chǎng)里配套餐飲娛樂，或者健身會(huì)所，是不是有必要？會(huì)有商業(yè)消費(fèi)需求嗎？以及整個(gè)商業(yè)的功能板塊定位您有哪些想法？有必要，配套要完善。◆鄭州市綜合批發(fā)市場(chǎng)的消費(fèi)客群構(gòu)成情況？除了旅游客外，有否輻射周邊地區(qū)的固定消費(fèi)客源？比例？主要來自哪些地區(qū)？消費(fèi)內(nèi)容、水平、頻次、交通工具？鄭州市的消費(fèi)客群構(gòu)成中檔消費(fèi)為主；除了旅游客外，廣泛輻射周邊地區(qū)的固定消費(fèi)客源；主要來自周圍縣市；一般購買服裝、鞋帽、小商品用品；以公交車和打車為主?！粑髌较M(fèi)者比較認(rèn)同的主要購物場(chǎng)所是哪些？年輕人和中年人的休閑娛樂場(chǎng)所分別選擇哪些地方？ 步行街、柏城商場(chǎng)。◆西平縣的中高檔消費(fèi)集中在哪里？政務(wù)/商務(wù)消費(fèi)集中在哪里？柏城商場(chǎng)、步行街。不要局限在某一類商業(yè)業(yè)態(tài)或業(yè)種，要做別人沒有的，或者說集合了各形態(tài)的綜合性強(qiáng)的會(huì)比較合適。要求規(guī)劃要好，配套要好，環(huán)境要好，這樣才會(huì)吸引人，最好能規(guī)劃步行街，這樣比較聚人氣?！羧绻髌絿H商貿(mào)城項(xiàng)目集中經(jīng)營某類商品，您認(rèn)為做哪類專業(yè)比較合適？如：服裝、化妝品、家居裝飾系列、女性用品系列、工藝禮品系列、首飾精品、五金機(jī)電……做各種類別都可以，但分配需要合理，要精選有品位、有誠意的商家，因?yàn)檫@關(guān)乎消費(fèi)者的消費(fèi)心理，拒接假貨，營造無假貨的經(jīng)營環(huán)境?！裟I中高檔商品會(huì)去哪里？單件價(jià)格在什么區(qū)間？經(jīng)貿(mào)路步行街，因?yàn)槠放浦群唾|(zhì)量相對(duì)較好，服務(wù)也好一點(diǎn)?！糇龃笮途C合專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，應(yīng)該做哪一類的？注重商品品類差別，還是注重商品檔次差別？中檔；商品檔次，商品品類，層次應(yīng)該提升，走綜合類，走規(guī)?；瑑r(jià)格可以滿足不同層次的需要?！粑髌娇h的各類消費(fèi)者，其商業(yè)消費(fèi)都有哪些習(xí)慣與特征？就近，物美價(jià)廉，從眾。◆您對(duì)未來的投資經(jīng)營有什么樣的想法與打算？如果投資經(jīng)營，會(huì)有哪些考慮因素？您是否會(huì)考慮在西平國際商貿(mào)城項(xiàng)目租賃商鋪經(jīng)營？在什么情況下你會(huì)租賃商鋪？可以接受的價(jià)格是多少？先把本店經(jīng)營規(guī)范化以后，在進(jìn)行擴(kuò)大規(guī)模，選擇一個(gè)比較心儀的經(jīng)營場(chǎng)所，可以考慮去西平開店，可以接受的租賃價(jià)格在 30 元/㎡左右?！粽?qǐng)談?wù)勀J(rèn)為漯河市經(jīng)營最好和最差的批發(fā)市場(chǎng)，及造成這種結(jié)果的原因？最好的在中華市場(chǎng)，造成這種結(jié)果的原因是人流集中、商家集中、品牌集中、交通方便；最差的是家盛世家具廣場(chǎng)，造成這種結(jié)果的原因主要是管理不善，合同簽訂不合理，使很多商家不安心經(jīng)營。 經(jīng)營商家對(duì)商鋪投資經(jīng)營的意向◆您自己經(jīng)營的項(xiàng)目狀況如何？您認(rèn)為哪些地點(diǎn)、未來什么樣的商業(yè)形態(tài)與經(jīng)營內(nèi)容的綜合批發(fā)市場(chǎng)在西平縣更具有生命力？現(xiàn)在的經(jīng)營狀況一般，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈了，看好大型專業(yè)的綜合市場(chǎng)的發(fā)展。交通主要為公共大巴、摩托車電動(dòng)車。西平商廈一般，商品較多，人氣不足，中檔消費(fèi)比較適合本地情況。 海爾專賣店老板受訪人姓名：郭建華 職位：老板店名：興平電器城 西平地區(qū)的消費(fèi)特征◆您認(rèn)為西平縣最核心商圈的經(jīng)營代表是誰？西平縣哪類消費(fèi)居多？柏城商場(chǎng)和經(jīng)貿(mào)路步行街。20◆您管理的商貿(mào)城有哪些經(jīng)營特征？這里的商廈每間商鋪面積是多少？有多少個(gè)種類？哪種面積賣或租得最好？商貿(mào)城的經(jīng)營特征是統(tǒng)一管理、以個(gè)體經(jīng)營為主；這里的每間商鋪面積是 12~60㎡；種類較多可足有結(jié)合；商鋪有租有售，小面積的租得最好，目前租金在 3002022 元/㎡。畢竟存在地域距離，所以消費(fèi)者主要還是本地的為主?！舭爻巧虉?chǎng)有哪些經(jīng)營特征？這里的商廈每間商鋪面積是多少？有多少個(gè)種類？哪種面積賣或租得最好？是西平規(guī)模最大，檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富的商業(yè)中心，1－3 樓是采取租賃式、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀。作為一個(gè)新建的面向中原地區(qū)的大型綜合批發(fā)市場(chǎng)，必須考慮到能給經(jīng)營者提供的經(jīng)營和生活方便，必須要有高度發(fā)達(dá)的物流、儲(chǔ)藏系統(tǒng)，還要有銀行、超市、便利店、餐飲等相關(guān)配套設(shè)施。本案經(jīng)營管理主要是走統(tǒng)一管理、分區(qū)經(jīng)營的模式，但也需要一些統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營的業(yè)態(tài)。 訪談?wù)叻磻?yīng)，投資住宅最安全，商鋪收益較高但風(fēng)險(xiǎn)較大，廠房基本上沒有人投資。數(shù)據(jù)表明，本地經(jīng)濟(jì)整體相對(duì)落后，購買力不強(qiáng)，故進(jìn)行本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合時(shí)，需充分重視此現(xiàn)象。先進(jìn)業(yè)態(tài)的進(jìn)入，為西平縣商業(yè)的發(fā)展，為改變西平縣市民的生活方式，起了積極的推動(dòng)作用。受訪者普遍表示中心廣場(chǎng)附近缺少休閑娛樂場(chǎng)所，吃是目前市民最關(guān)注的問題。本地家電、手機(jī)、數(shù)碼市場(chǎng)，進(jìn)行有效地整合管理，尚有一定的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?；建材、家俱、裝飾材料市場(chǎng)主要分布在新洪路、文化路、解放路等老城區(qū)外圍，西平最大的建材裝飾材料大型綜合市場(chǎng)則位于城南的迎賓大道，從整個(gè)西平的現(xiàn)有家俱市場(chǎng)來看，經(jīng)營狀況一般，處于相對(duì)供大于求態(tài)勢(shì)，故此投資板塊需謹(jǐn)慎。訪談表明，人們購物的觀念已經(jīng)改變，商場(chǎng)成為最主要的的購物場(chǎng)所，同時(shí)西平居民喜歡去中低檔的的商場(chǎng)購物，注重的物廉價(jià)美，品牌消費(fèi)不是主流。受訪者表示西平零售業(yè)現(xiàn)在還是以傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)、超市以及街鋪為主，目前僅停留在購物這一簡(jiǎn)單的層次上。10第二部分 中觀部分的分析1．受訪者對(duì)零售消費(fèi)分析經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)需求旺盛，商貿(mào)流通活躍，帶動(dòng)西平居民社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增加，年增幅在 10%以上。而二三線城市的樓市卻在逐漸升溫，大范圍展開補(bǔ)漲。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在 2022 年進(jìn)入了下行通道，各地房價(jià)卻在演繹著不同的變化路徑，面臨著很大的變數(shù)。從現(xiàn)有在售樓盤看，西平縣樓盤都分布在老城區(qū)的外圍，位于在西平大道、新洪路、解放路沿線。通過修編總體規(guī)劃，將進(jìn)一步明確城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)施“大工業(yè)、大商貿(mào)”戰(zhàn)略，改造老城區(qū)，擴(kuò)大七大工業(yè)集聚園區(qū)，從而實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的快速擴(kuò)張。西平主要依靠政府投資和內(nèi)需來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)阻力不少，經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高速增長的條件還不成熟。西平縣采取的措施是：開拓農(nóng)村市場(chǎng)，通過提高和穩(wěn)定糧食、果品、蔬菜和畜產(chǎn)品價(jià)格提高農(nóng)民收入；靠勞務(wù)輸出、農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)就業(yè)提高農(nóng)民收入；落實(shí)家電、農(nóng)機(jī)、糧食等一系列財(cái)政直補(bǔ)政策，繼續(xù)繁榮城鎮(zhèn)市場(chǎng)，進(jìn)一步滿足群眾基本服務(wù)需求；引導(dǎo)企業(yè)建立和完善職工工資正常增長機(jī)制，穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期，