【正文】 　低2500 元／M ,均　　　價(jià)2900 元／M ,競爭對手三：項(xiàng)目名稱紫　　藤　　花　　園項(xiàng)目定位中　　檔　　住　　宅目標(biāo)客戶事、企業(yè)單位職工綠化率37 . 2 %周邊配套市政醫(yī)院、金融、保險(xiǎn)學(xué)校俱全44000㎡建　　筑　　面　　積規(guī)劃布局正南北向整齊排列式建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚的建筑風(fēng)格園林風(fēng)格以中心花園為主的周邊綠化社區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會所、美容美發(fā)、洗衣房、咖啡屋、郵政儲蓄結(jié)論：JH 區(qū)域并沒有產(chǎn)生真正意義上的豪宅，高檔樓盤所占的市場比例比較?。疅o論是從樓盤的硬件還是軟件來說，配套設(shè)施相對來說都是比較薄弱的。以其無以倫比的內(nèi)存質(zhì)量與檔次形象，服務(wù)于高收入階層，甚至是金字塔塔尖人士，建立起獨(dú)有的核心優(yōu)勢。★創(chuàng)新性：首創(chuàng)空中私家主題花園，景觀電梯，一梯一戶等。2 、建筑風(fēng)格一個(gè)真正的豪宅就是要讓“受眾”去感受一種氛圍。完全消除了普通住宅設(shè)計(jì)中，小構(gòu)件的瑣碎感，使立面整體化。　　☆ 私家空中花園――唯我獨(dú)尊　　空中花園是本案的一個(gè)最大賣點(diǎn)，開創(chuàng)了建筑物立體空間綠化的先河。臥室窗的可開啟扇設(shè)置為兩層隔音窗，上下均相錯開啟，噪音在兩層窗間的空隙內(nèi)得以消除，在保證自然通鳳的情況下，減少室外噪音的干擾。空中會所四大功能康體平臺：。☆ 車庫直上家門車庫亦為豪宅生活的細(xì)節(jié)體現(xiàn)，予以足夠重視?！?豐富多彩且高質(zhì)量的文化娛樂設(shè)計(jì)VOO 視頻點(diǎn)播、掌上電腦、數(shù)字電視、家庭網(wǎng)絡(luò)快車（寬頻）機(jī)頂盒等信息家電。四、營俏推廣策略1 、營銷手法通過價(jià)格策略、形象策略、廣告策略、媒沛策略、公關(guān)策略、促銷策略等系列組臺的強(qiáng)勢沖擊與造勢，實(shí)現(xiàn)快速銷售。因此，WH市的房地產(chǎn)市場對本案的吸納能力是毋庸置疑的。這樣不僅有利于本案銷售，而且對于提升企業(yè)在區(qū)域地產(chǎn)界聲譽(yù)甚至建立品牌大有裨益?！　@CIS系統(tǒng)，營造一個(gè)鮮明“主題”，針對主要客戶，集中“轟炸”?！顝V告基調(diào)“形象宣傳＋促銷信息“☆廣告主題“都市別墅生活“☆ 廣告口號“非?？罩?，尊品別墅”☆ 媒介組合策略由于本案的獨(dú)特性，媒介的選擇主要為高尚休鬧雜志（如高爾夫雜志等）、專業(yè)刊物（如航空雜志、汽車刊物、《企業(yè)家》等）、有線電臺、晚報(bào)等。利用業(yè)主的口碑在高收入階層中形成宣傳，加強(qiáng)滲透，帶動銷售；☆ 活動營俏活動目的：讓目標(biāo)準(zhǔn)客戶親身感受“皇家御景”的尊貴生活享受。☆ 舉辦專業(yè)論壇（如本案的創(chuàng)新設(shè)計(jì)）與新聞發(fā)布相結(jié)臺，制造輿論；☆舉行著名的管理專家及顧問咨詢專家的大型演講或論壇，展示項(xiàng)目的優(yōu)勢；☆以高層人士為主的大型酒會，沙龍或大型論壇為主，定向推廣樓盤；☆贊助或舉辦高尚文化藝市活動，如音樂會、名車展、名畫展等；☆聘請著名人士作為樓盤形象代言人，發(fā)揮名人效應(yīng)幫助銷☆售。宣傳策略☆廣告總體策略以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，針對性的集中投放，強(qiáng)化形象，營造全城矚目的熱銷效應(yīng)。Vl （視覺識別）: 銷售過程中所有與視覺傳遞有關(guān)的資料均應(yīng)圍繞營銷主題。市案命名應(yīng)緊密結(jié)臺項(xiàng)目定位，凸顯尊貴大氣的豪宅風(fēng)范，初擬案名為：　　　　　　　　　　　　　　　“皇家御景”☆ 案名釋義：　　文化――楚文化，皇家生活，體現(xiàn)地域性；超越――區(qū)域內(nèi)所有的高檔住宅；尊貴――豪華乃至極品，非一般的；霸氣――隱含項(xiàng)目定位，凸顯大氣、霸氣與豪華氣概，在豪宅中力爭“一鳴驚人”?！　×硪环矫妫景傅捏w量比較小，約150套住宅。本案并非請英國人擔(dān)任此職，但本案引入的“英式管家”服務(wù)，與普通物業(yè)管理存在天淵之別，專設(shè)每舊戶業(yè)主一名管家，專人服務(wù)，充分沛現(xiàn)業(yè)主尊貴身份，更讓業(yè)主享受寫意人生?！?舒適、安全、方便的居家環(huán)境電視監(jiān)視（CCTV ）、電子巡更、防盜報(bào)警、火災(zāi)煙感、求助呼叫、“三表”出戶、IC卡計(jì)費(fèi)?！?小區(qū)實(shí)行分質(zhì)供水用戶打開水龍頭就可以喝上干凈的飲用水。4 、空中會所( 1 ）會所命名：“帝豪會”，與項(xiàng)目定位和開發(fā)理念密切加｛2 ）配置宗旨☆ 會所的規(guī)模與大小只是形式，重要的是服務(wù)內(nèi)容與實(shí)用功能；☆ 本案首創(chuàng)“空中會所”，大氣、尊貴是其基本特征，休鬧、娛樂、溝通交流是其三大功☆ 空中會所不計(jì)入公攤面積，僅供市樓業(yè)主享用。一梯一戶的布局，讓業(yè)主可以享受快捷的、私人電梯服務(wù)，同時(shí)也保證了業(yè)主的私密性。3 幢塔樓頂層均為帶泳池的3 層復(fù)式，第三層為露天空中泳池（有隔熱玻璃）?！?整個(gè)建筑群給人以浪的躍動、波的輕盈和水的剔透之感，形成了整個(gè)小區(qū)的整體性和可識別性；☆ 塔樓和頂部設(shè)有玻璃燈塔，不僅豐富了立面效果，亦形成了獨(dú)特的夜景，更隱喻了燈塔引領(lǐng)歸家之路的意境，給人親切歸屬之感。另建地下2 層，用途為車庫及設(shè)備用房?；始矣暗漠a(chǎn)品定位表述：產(chǎn)品的質(zhì)變創(chuàng)新、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的唯一性、搶占市場的制高點(diǎn)這三方面的優(yōu)勢結(jié)合在一起，產(chǎn)生出來的是：對項(xiàng)目而言：舍我其誰的氣勢；對客戶而言：非你不嫁的誘惑；★市場導(dǎo)向性：市場接受，以需求為導(dǎo)向?！　『勒_發(fā)，要想脫穎而出，就應(yīng)“做得最好”“方方面面都是精品甚至是極品”。由于受“寸土寸金”的制約，中心地段的土地資源更加珍貴，目前JH板塊已成投資熱點(diǎn)，升值空間巨大。盡管受到歷史原因以及法律政策方面的限制，上海“經(jīng)典洋房”在市場上的交易受到了一定程度的制約，但這些并不妨礙上?！敖?jīng)典洋房”成為市場上極力追捧的對象。城堡的主人絕大多數(shù)是有著皇家血統(tǒng)的官爵，由于這些官爵經(jīng)常需要在家中處理公事，因此，所有的社會性的功能都在城堡中沛現(xiàn)出來了，有會客廳、會議廳、宴會廳等，完全是一個(gè)政府機(jī)構(gòu)的縮影，足不出戶就可處理完一切。在世界各地的豪宅區(qū)中，無論是美國的比華利山，還是新加坡香格飯店周邊的豪宅區(qū)域，均坐落于“路的盡端”，以遠(yuǎn)遠(yuǎn)避開街道或公路兩側(cè)及一切視線能及的地方，這是一種通常的規(guī)劃手法。4 、豪宅裝修和裝飾的豪華性豪宅的建筑、裝飾材料比較昂貴，裝修和裝飾價(jià)值是豪宅的重要組成部分，宅邸中的一切可能都來自世界上各個(gè)領(lǐng)域最頂級的品牌，室內(nèi)的手工紡織物品應(yīng)當(dāng)是專門設(shè)計(jì)定制的，以反映主人的審美取向。這類豪宅區(qū)雖然大多在街景或綠化上都比周邊地段更具優(yōu)勢，但是這種優(yōu)勢并不明顯，而且，也并不是這些豪宅形成的原因。但豪宅卻不可能單獨(dú)存在于一個(gè)普通的居住區(qū)中。”美國第一共和銀行對豪華住宅下的定義是：建筑面積為300 至600 平方米、有3 至6間臥室和3 至6 個(gè)衛(wèi)生間，并且價(jià)值在舊O 萬美元以上的地產(chǎn)。豪宅溯源Partl 　　　　　　　　　　　　SUYUAN 2003 年，一線城市曾經(jīng)各自上演了風(fēng)格不一的豪宅大戰(zhàn)，2004 年，在121號和18號文件的指引下，豪宅的發(fā)展真正的回歸到本質(zhì)上來。一、定義豪宅豪宅是人們對高價(jià)值住宅的籠統(tǒng)性稱呼，并沒有一種確切的說法為這種產(chǎn)品做出定義，但是，隨著國內(nèi)部分發(fā)展商們的瘋狂開發(fā)，許多學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)該為這種高利潤的產(chǎn)品做出規(guī)范?！　∮纱丝梢?，對于“什么是豪宅？”這個(gè)問題，沒有一個(gè)準(zhǔn)確的定義，但是，對于豪宅的定律，卻是專家學(xué)者們一直認(rèn)同的。唯有如此，才能在區(qū)內(nèi)延伸出豪宅所需要的配套設(shè)施，如豪華會所、高檔精品店、高爾夫球場等等。這類豪宅區(qū)的形成，完全是由于其區(qū)域所在地的自然景觀因素，遠(yuǎn)勝于當(dāng)時(shí)城市中的其它地段，而且交通、市政、人氣等因素也至少處于中等水平。6 、豪寶的適度超前與可持續(xù)性豪宅產(chǎn)品都極具個(gè)性化，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)大都出自世界級大師的手筆?！彼?，歷史感也是人們