【正文】 均生產(chǎn)總值59627元。研究工作分三階段進(jìn)行，第一階段，在嘉興南苑置業(yè)有限公司等單位的大力協(xié)助下，收集可行性研究報(bào)告的相關(guān)資料，并實(shí)地勘察和進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查；第二階段，在分析研究有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，提出重點(diǎn)研究問題，與相關(guān)專家討論、研究；第三階段，編制項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告。四、編制依據(jù)1.《嘉興市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》（中國電力出版社）《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（1998）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500－2008）[2002]394號(hào)《關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定的通知》五、編制范圍本項(xiàng)目地塊位于XX市新華北路西側(cè)地塊，地塊北側(cè)為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規(guī)劃道路，地塊中間由現(xiàn)狀東西走向河流隔開。這個(gè)都市群匯集了產(chǎn)業(yè)、金融、貿(mào)易、教育、科技、文化等雄厚的實(shí)力，對(duì)于帶動(dòng)長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，連接國內(nèi)外市場(chǎng)，吸引海外投資，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與技術(shù)轉(zhuǎn)移，參與國際競(jìng)爭(zhēng)與區(qū)域重組具有重要作用。陸域面積537平方公里，海域面積1086平方公里，海岸線長(zhǎng)27公里；耕地面積47萬畝。浙江省XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1996年8月，2000年7月被批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前已完成14平方公里的開發(fā)建設(shè)。二、 XXXX花園項(xiàng)目建設(shè)的必要性經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開發(fā)區(qū)建設(shè)的聚集對(duì)高檔次商務(wù)酒店和居住提出了需求。積極實(shí)施服務(wù)產(chǎn)業(yè)品牌戰(zhàn)略，做大做強(qiáng)企業(yè)規(guī)模，提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的層次和整體競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，在接受區(qū)域周邊輻射能力方面具有得天獨(dú)厚的條件。第三章 項(xiàng)目選址與項(xiàng)目建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于位于XX市北區(qū)，臨近XX市商業(yè)文化中心，交通便捷。②空港：虹橋國際機(jī)場(chǎng)83公里 [約半個(gè)小時(shí)分鐘車程]，浦東國際機(jī)場(chǎng)118公里 [約40分鐘車程]，蕭山國際機(jī)場(chǎng)113公里酒店生活熱水采用與冷水相同的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)設(shè)二臺(tái)蒸汽加熱容積式熱交換器供應(yīng)熱水，熱水采取機(jī)械循環(huán)，保證全天供應(yīng)熱水。綜上所述，項(xiàng)目選址的建設(shè)條件滿足地塊開發(fā)建設(shè)需要。本項(xiàng)目最終產(chǎn)品分為酒店（含五星級(jí)酒店及配套、經(jīng)濟(jì)型酒店）和住宅等二種業(yè)態(tài)。經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)很難誕生真正意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店。南側(cè)靠河流，北側(cè)臨廣場(chǎng)，圍繞城市交叉口。3．酒店配套建筑：連接二棟經(jīng)濟(jì)型酒店，布置在北地塊西側(cè)，為三層。居住區(qū)內(nèi)結(jié)合河流設(shè)置景觀水面，結(jié)合架空綠化，軸線綠化及曲線建筑空間，營(yíng)造出浪漫的多層次綠化空間。高層住宅則以面磚、涂料為主，石材為鋪，既與商業(yè)和酒店相呼應(yīng)，又節(jié)省造價(jià)。酒店生活熱水采用與冷水相同的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)設(shè)二臺(tái)蒸汽加熱容積式熱交換器供應(yīng)熱水，熱水采取機(jī)械循環(huán)，保證全天供應(yīng)熱水。弱電系統(tǒng)的集成設(shè)計(jì)，應(yīng)充分體現(xiàn)大廈作為智能化大廈的特點(diǎn)；系統(tǒng)集成方案應(yīng)采用國際上先進(jìn)的系統(tǒng)集成技術(shù)。商務(wù)辦公的公共區(qū)域設(shè)集中空調(diào)，空調(diào)主機(jī)采用熱泵機(jī)組，設(shè)于主樓屋面。酒店地下室設(shè)消防泵房、水池，設(shè)消火栓泵兩臺(tái)，一用一備，酒店屋頂設(shè)消防水箱貯水18立方米。平時(shí)為自行車庫，設(shè)于地下一層，便于發(fā)揮人防工程的戰(zhàn)備、社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益；人防口部設(shè)置盡量利用直通室外的自行車坡道、汽車坡道和樓梯間，通道一層門廳的住宅樓梯間作為帶有密閉通道的緊急疏散口。十、節(jié)能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)：浙江省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB33/10152003）、浙江省《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(DB33/10362007)等。項(xiàng)目自2010年1月1日開工、2012年3月竣工、2012年3月至12月營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備并完成招商、2013年初正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，項(xiàng)目建設(shè)期3年（36個(gè)月）。銷售部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售工作，包括小區(qū)銷售、銷售人員管理、銷售費(fèi)用使用和管理等工作。此外，在運(yùn)輸、裝卸建筑材料時(shí)，尤其是泥沙運(yùn)輸車輛，必需采用封閉車輛。建設(shè)單位應(yīng)做好建設(shè)期的污水處理和排放工作，保證泄洪溝的暢通，以保證鄉(xiāng)土植物正常生長(zhǎng)，則建設(shè)期對(duì)環(huán)境影響較小。特殊需要夜間施工的須持主管部門的證明，并向附近居民（村民）公告。水環(huán)境影響主要污染因子為pH、CODCr、BODSS、NH3N及動(dòng)植物油等。集氣后經(jīng)油煙凈化器處理，設(shè)煙道并高空排放水污染物廁所廚房生活污水含油廢水廁所污水經(jīng)化糞池預(yù)處理，廚房含油廢水經(jīng)隔油池預(yù)處理，經(jīng)處理后的廢水納入污水處理廠截污管道，水質(zhì)符合《污水綜合排敖標(biāo)準(zhǔn)》(cB8978—1996)規(guī)定的二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)區(qū)域環(huán)境和生態(tài)的潛在影響因素少，只要按規(guī)定對(duì)有關(guān)污染物采取防治措施，基本不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境和生態(tài)產(chǎn)生不良影響。；；住宅占地14631平方米，相應(yīng)的土地費(fèi)用分別為1492萬元、2602萬元和2374萬元。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店總投資7725萬元，其中固定資產(chǎn)費(fèi)用5795萬元（工程費(fèi)用5243萬元、固定資產(chǎn)其他費(fèi)用552萬元）、無形資產(chǎn)費(fèi)用1492萬元、建設(shè)期貸款利息378萬元、流動(dòng)資金60萬元。貸款償還期限設(shè)為3年（即在建設(shè)期第三年內(nèi)開始利用物業(yè)銷售收入還貸）。另外，隨著長(zhǎng)三角一體進(jìn)程的加快，旅游和商務(wù)活動(dòng)對(duì)高檔次商務(wù)酒店提出了需求，本項(xiàng)目作為XX市內(nèi)較為綜合且有一定檔次的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)提升XX本地的開發(fā)檔次，為當(dāng)?shù)丶伴_發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)精英人士提供舒適的生活休閑環(huán)境，提升周邊辦公生活品質(zhì)，具有重要的意義。國際服裝城商鋪業(yè)主長(zhǎng)包房，酒店經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)與各大旅行社團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期合作等因素所將帶來穩(wěn)定的客源，提高酒店入住率；酒店經(jīng)營(yíng)由本項(xiàng)目建設(shè)單位南苑置業(yè)統(tǒng)一管理，南苑在酒店業(yè)的地位決定了在經(jīng)濟(jì)型酒店酒店管理上亦將取得成功。人工成本：按250人、人均4萬元/年估算。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算內(nèi)部收益率如下： NPV（FIRR）= ∑(CItCOt)（1+IRR）t=0 具體計(jì)算用插值法計(jì)算，取貼現(xiàn)率I＝10％時(shí)，稅后NPV＝＋208萬元。從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)來看，我國經(jīng)濟(jì)有望在世界范圍內(nèi)率先復(fù)蘇、而且站穩(wěn)腳跟，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)、當(dāng)前釋放出強(qiáng)勁的剛性需求，但中央及地方分別在近期出政策組合權(quán)調(diào)控高燒不退的房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期看有一定影響，而長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有利的；另外本項(xiàng)目綜合商業(yè)的本質(zhì)，品牌度在創(chuàng)造需求上可以取得成效。（5）工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。第十章 項(xiàng)目社會(huì)效果及風(fēng)險(xiǎn)分析一、社會(huì)效益分析嘉興和XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合實(shí)力的提高，對(duì)城市的規(guī)劃和建設(shè)提出了更高的要求。就業(yè)。三、互適性分析本項(xiàng)目與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境，人文條件相互適應(yīng)。近年來，嘉興XX市政府投入大量人力、物力、財(cái)力，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，一定級(jí)別的配套酒店、大型超市的建設(shè)是必不可少的。以直接發(fā)包或方案競(jìng)選的方式選擇設(shè)計(jì)單位，嚴(yán)格按規(guī)范并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目有著理想的經(jīng)濟(jì)效益和較高的財(cái)務(wù)安全水平，%%；在投資增加或收入減少情況下進(jìn)行敏感性分析，仍具有一定的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。附件1. 表81～表862. 嘉興南苑置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照3. 土地成交確認(rèn)書。因此，XXXX花園項(xiàng)目的建設(shè)是切實(shí)可行的。四、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目存在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)不大，有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素及其相關(guān)后果分析見下表：序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素持續(xù)時(shí)間可能導(dǎo)致的后果措施建議l工程設(shè)計(jì)存在于項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期間。措施建議：項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家有關(guān)建設(shè)程序執(zhí)行，辦理規(guī)劃、土地，環(huán)保、立項(xiàng)審批、開工審批、招投標(biāo)等有關(guān)手續(xù)。本項(xiàng)目的建設(shè)在XX市區(qū)，各類服務(wù)配套能力充足，能滿足本項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)需要。項(xiàng)目完成后，將為商務(wù)人士提供舒適的、價(jià)格適中、層次合理的居住配套環(huán)境，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┢焚|(zhì)較高而價(jià)格公道的精品住宅；并給整個(gè)XX市帶來會(huì)議、商務(wù)等聚集機(jī)會(huì)。（4）從敏感性分析角度來看，收入對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的敏感度相當(dāng)高，故要加大力度做好增收節(jié)支工作。本次投資估算中有關(guān)土地投資費(fèi)用已按土地成交確認(rèn)書的價(jià)格列入，具有嚴(yán)格的剛性。（二）項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和防范措施項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別（1）宏觀風(fēng)險(xiǎn)。利息支出：經(jīng)營(yíng)期初尚有4552萬元未還金額，在經(jīng)營(yíng)期第一年還訖，詳見表8－3“借款還本付息估算表”成本預(yù)測(cè)情況詳見表8－1“總成本費(fèi)用估算表（含建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期）”四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析詳見表8－6“主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表”。三、總成本費(fèi)用 一是出售物業(yè)（住宅及其配套）取得銷售收入所對(duì)應(yīng)的總成本費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目投資估算表，出售物業(yè)（住宅）的總投資即12143萬元為各類可出售物業(yè)的總成本。經(jīng)濟(jì)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等；而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費(fèi)旅客為主要目標(biāo)市場(chǎng)。二、項(xiàng)目的收入本項(xiàng)目是以大型酒店（包括五星級(jí)酒店及其配套、經(jīng)濟(jì)型酒店）和商住為定位的綜合商業(yè)項(xiàng)目，具有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙重效益性，自美國次貸危機(jī)引發(fā)全球性金融危機(jī)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)、尤其是出口造成了一定影響以來，我國在擴(kuò)大內(nèi)需、以投資促消費(fèi)的積極財(cái)政政策下，2009年以來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在世界上可以說是一枝獨(dú)秀，尤其是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)復(fù)蘇更快，經(jīng)濟(jì)朝著健康方向發(fā)展、各種需求旺盛。資金使用計(jì)劃和建設(shè)期利息。本項(xiàng)目總投資43030萬元，其中固定資產(chǎn)費(fèi)用32535萬元（工程費(fèi)用28954萬元、固定資產(chǎn)其他費(fèi)用3581萬元）、無形資產(chǎn)費(fèi)用6468萬元、預(yù)備費(fèi)用1627萬元、建設(shè)期貸款利息2160萬元、流動(dòng)資金240萬元。③無形資產(chǎn)投資：，根據(jù)地塊掛牌出讓結(jié)果和“土地成交確認(rèn)書”約定支付的土地使用權(quán)出讓金按實(shí)計(jì)列，土地出讓金為105萬元/畝、計(jì)6280萬元。四、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目在實(shí)施與運(yùn)行過程中，采取清潔生產(chǎn)工藝，實(shí)行清污分流，嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度，落實(shí)評(píng)價(jià)中提出的各項(xiàng)污染治理措施的基礎(chǔ)上，做到環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。生態(tài)系統(tǒng)影響本項(xiàng)目完成后，無新增對(duì)生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)成破壞的重要因素，對(duì)周圍生態(tài)系統(tǒng)基本無影響。二、運(yùn)行期對(duì)環(huán)境與生態(tài)影響及防治措施大氣環(huán)境影響 本項(xiàng)目建成后，產(chǎn)生油煙廢氣：在日常辦公生活中每天都有廚房燒煮廢氣排放，這些廢氣中含有油類等污染物，并帶有氣味和一定的熱量。施工單位務(wù)必采用低噪聲的施工機(jī)械和施工方法，如禁止使用高噪聲的柴油沖擊樁機(jī)、振動(dòng)打樁機(jī)和產(chǎn)生pH值超過9的泥漿水反循環(huán)鉆孔機(jī)等樁機(jī)，而應(yīng)采用低噪聲的預(yù)應(yīng)力靜壓樁或鉆孔式灌注樁，可確保打樁機(jī)的機(jī)器噪聲值控制在95dB(A)以內(nèi)，夜間打樁機(jī)禁止施工；卷揚(yáng)機(jī)、振搗棒等應(yīng)選用低噪聲型等；高噪聲施工設(shè)備應(yīng)擺放在地塊中部，盡量遠(yuǎn)離清泉花園。主要污染因子為SS。為盡可能減少建筑粉塵對(duì)建設(shè)項(xiàng)目周邊地區(qū)的污染程度，應(yīng)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化施工。工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作，包括土地開發(fā)、土建工程、裝修工程等工作。初步計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)3年，擬銷售物業(yè)從建設(shè)期起第三年初開始對(duì)外銷售、年底完成銷售。排水管道立于管道井內(nèi)，達(dá)到降噪聲的目的；設(shè)備機(jī)房置于地下室，水泵采用減震基礎(chǔ)，設(shè)備進(jìn)出口采用柔性連接。（4）火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志：在樓梯間、變配電室、水泵房、消防控制室、走廊、地下車庫及人員密集處設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志，疏散指示標(biāo)志燈間距不大于20米，應(yīng)急照明及疏散指示工作電源遇雙電源切換供電，備用電源采用蓄電池，且連續(xù)供電時(shí)間不少于90min。（2）給排水消防系統(tǒng)：消火栓系統(tǒng)設(shè)置范圍為酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、超市、商業(yè)、住宅及地下汽車庫、自行車庫；本工程消防貯水量是按室內(nèi)消火栓用水量3小時(shí)和自噴用水量1小時(shí)計(jì)，消防水池容量540立方米。根據(jù)規(guī)范要求，超過20米的內(nèi)走廊均設(shè)有機(jī)械排煙系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)設(shè)于主樓面層；為保證質(zhì)量，KTV、棋牌室、按摩間等娛樂場(chǎng)所及餐廳均設(shè)在機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)按6次/小時(shí)考慮；會(huì)議室及宴會(huì)廳設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按85%考慮；酒店及商務(wù)辦公衛(wèi)生間均設(shè)有排氣扇，換氣次數(shù)按10次/小時(shí)考慮。（3）建筑智能化設(shè)計(jì)：包括通信系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、在線廣播系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、汽車庫管理系統(tǒng)、公共顯示系統(tǒng)等。四、給排水設(shè)計(jì)（1）生活給水系統(tǒng)：生活給水供水方式采用市政給水管網(wǎng)與恒壓變頻加壓給水設(shè)備供水相結(jié)合的方式。立面材質(zhì)：酒店及商業(yè)以石材、玻璃及鋼等為主彰顯酒店及商業(yè)的高檔品位。通過庭院綠化、廣場(chǎng)綠化、沿景觀軸綠化及架空層綠化等來進(jìn)行景觀實(shí)現(xiàn)的組織,形成點(diǎn)、線、面的多層次綠化空間。酒店地下室：為一層，設(shè)置有設(shè)備用房、員工后勤用房等。整個(gè)地塊劃分中，南區(qū)地塊相對(duì)安靜，布置高層住宅和沿街小商業(yè)；北區(qū)地塊東側(cè)臨道交叉口，考慮人流的走向及形象布置酒店建筑群；考慮城市交叉口及用地內(nèi)部的布局特色，朝向交叉口處結(jié)合停車位布置近8000平方米的城市廣場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)型酒店的本質(zhì)是負(fù)擔(dān)小、回報(bào)快，這兩個(gè)要素使經(jīng)濟(jì)型酒店的一般性規(guī)模和經(jīng)營(yíng)定位相對(duì)有了一個(gè)范圍。二、建設(shè)內(nèi)容（1）產(chǎn)品形態(tài)： 總用地面積：，總建筑面積：103748平方米，其中地上面積（計(jì)容積率面積）為87672平方米；地下面積（不計(jì)容積率面積）為16076平方米。（四）征地、拆遷安置條件地塊現(xiàn)狀為空地，建設(shè)單位通過公開招拍取得土地使用權(quán)，不發(fā)生重地、拆遷安置等政策處理問題。供水：生活給水供水方式采用市政給水管網(wǎng)與恒壓變頻加壓給水設(shè)備供水相結(jié)合的方式。市境為太湖邊的淺碟形洼地，地勢(shì)大致呈東南向西北傾斜，由于數(shù)千年來人類的墾殖開發(fā)，平原被縱橫交錯(cuò)的塘浦河渠所分割，田、地、水交錯(cuò)分布，形成“六田一水三分地”，旱地栽