松江新城西區(qū)市場(chǎng)定位報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 152020以上蘭橋01/5晨島花園03/4陽(yáng)光世紀(jì)城04/5但隨著地價(jià)的快速攀升，以及地價(jià)的日漸成熟，04年年初以來的新開樓盤呈現(xiàn)出純公寓項(xiàng)目，特別是其中小高層、高層快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。放生池花苑02/3華亭綠景苑04/3三房檀香花園02/5合眾湖畔02/1204/5獨(dú)棟另外結(jié)合舊城改造，在老城區(qū)中心也形成較大的推案量?？深A(yù)見，在與新城區(qū)同步上升一段時(shí)期后，隨著新城區(qū)市政配套的逐漸完善，其城市核心和競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)地位的確立，老城區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)將逐步弱化，由市場(chǎng)的主流板塊轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)的追隨板塊，市場(chǎng)漲幅趨緩，市場(chǎng)價(jià)格逐步被新區(qū)拉開距離。西北的河道景觀又可得到利用，因此本項(xiàng)目具備一定的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。剛剛建成松江商業(yè)廣場(chǎng)也還未招商；只有開元廣場(chǎng)一個(gè)集中商業(yè)在建，且離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)。因此各方面的綜合利好信息都相應(yīng)的帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)利好，使得未來的預(yù)期良好，房地產(chǎn)增值、投資空間廣大。三、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的考量點(diǎn)：目前，松江新城正處于大規(guī)模快速開發(fā)階段內(nèi)，一樣的土地、一樣的容積，甚至見建筑風(fēng)格也有所框限。對(duì)產(chǎn)品形態(tài)、形態(tài)配比、項(xiàng)目檔次以及價(jià)格定位的關(guān)鍵指導(dǎo)n nn n平層電梯別墅―――我司取名為Villouse，形態(tài)上介于公寓與別墅之間，具備以下特點(diǎn)：n n這一現(xiàn)象暗示投資比例的加大，使市場(chǎng)成長(zhǎng)的前景存在不確定性。n n而松江則因其得天獨(dú)厚的自然地理環(huán)境和歷史文化底蘊(yùn)成為了新上海的規(guī)劃發(fā)展藍(lán)圖中的一枝獨(dú)秀。機(jī)會(huì)（Opportunity）n n 就目前來講，松江新城的生活配套是相當(dāng)缺乏的，商業(yè)以沿街鋪面為主，主要集中在老城區(qū)和新城示范區(qū)中央的核心地段。 本案位于松江新城高尚住宅區(qū)，又能輻射到大學(xué)城、畬山等大環(huán)境亮點(diǎn)，加之區(qū)域環(huán)境整潔寬敞。 目前老城區(qū)市場(chǎng)可售案量較少。錯(cuò)誤！不能通過編輯域代碼創(chuàng)建對(duì)象。因此在上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤走高和新城樓市啟動(dòng)之時(shí)，老城區(qū)依靠良好的城市基礎(chǔ)，挖掘古城深厚的文化底蘊(yùn)和特色，結(jié)合舊城改造，形成較為完整的樓市板塊。目前區(qū)域內(nèi)在售的別墅項(xiàng)目只有泰晤士小鎮(zhèn)，、浪琴水岸等內(nèi)雖然有別墅型產(chǎn)品，但是現(xiàn)在還沒有正式對(duì)外銷售。聯(lián)排格林威治02/9產(chǎn)品調(diào)研分析由于地處高郊新興開發(fā)區(qū)域，所以到目前開發(fā)的項(xiàng)目大多是公寓、別墅混合型社區(qū)，其中合眾湖畔、晨島花園、皇騏愛麗舍是純別墅；紫東新苑、珠江新城、南部陽(yáng)光翠庭、湖畔天地純公寓項(xiàng)目。華亭綠景苑04/3合眾湖畔02/12n n政府住宅發(fā)展計(jì)劃和政策導(dǎo)向根據(jù)《松江區(qū)住宅發(fā)展“十五”計(jì)劃》，房地產(chǎn)業(yè)是松江區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；“十五”期間松江區(qū)將加快房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各年松江區(qū)商品房平均價(jià)格表時(shí)間商品房平均價(jià)格（元/平方米）2001年30152002年3359同比增長(zhǎng)（%）%2003年19月份3828同比增長(zhǎng)（%）% 松江新城建設(shè)將進(jìn)一步提升松江城區(qū)在上海城鎮(zhèn)體系中的地位，有力的改善了區(qū)位條件。2002年6月20日輕軌系統(tǒng)在松江破土動(dòng)工，自上海的宜山路，經(jīng)七寶、九亭、泗涇到畬山、松江新城區(qū)，預(yù)定2005年底建成通車，投資人民幣35億元，屆時(shí)松江新城到上海市中心人民廣場(chǎng)只要40分鐘。新城建設(shè)根據(jù)總體規(guī)劃，松江新城分兩期開發(fā)。近期開發(fā)土地面積36平方公里，人口規(guī)模50萬，界限東起通波塘，西至油墩港，南起滬杭鐵路，北起規(guī)劃中的旗天路。目前區(qū)內(nèi)已形成集游樂、觀光、會(huì)務(wù)、休閑、度假、居住等多項(xiàng)功能為一體的綜合型旅游度假區(qū)的雛形，吸引了大量游人前來觀光游覽。n nn nn n東北片： 經(jīng)濟(jì)密集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，以輕軌R4線為團(tuán)組鏈，建設(shè)若干個(gè)具有現(xiàn)代氣息的集鎮(zhèn)。儲(chǔ)蓄存款余額（億元）增幅二是農(nóng)村居民家庭的財(cái)產(chǎn)性收入增加。外商投資企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)60%，外向型經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)一步上升。財(cái)政收入?yún)^(qū)內(nèi)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，極大地提高了松江的財(cái)政收入。唐天寶十年（751年），置華亭縣。 同三國(guó)道縱貫松江西部的南北；n n松江區(qū)及松江老城區(qū)人口歷史數(shù)據(jù)及未來預(yù)測(cè)圖：在上海城市總體規(guī)劃中，松江將建設(shè)成為上海輔城。松江距上海市區(qū)30公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)16公里，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)68公里。n nn n 滬杭公路、沉磚公路橫貫松江的北部和東西，同時(shí)是上海中心城區(qū)至畬山國(guó)家級(jí)旅游度郊區(qū)的重要游覽路線；n n和五個(gè)鐵路站，包括兩個(gè)三等站（新橋站及松江站）以及三個(gè)四等站。民國(guó)3年（1914年）改為松江縣。在近現(xiàn)代史上，更是涌現(xiàn)出了史量才、柳亞子、馬相伯、施哲存等文化名人，活躍于文化藝術(shù)界。n n投資和消費(fèi)兩頭拉動(dòng)將有利于松江房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩旺。其中。20012002增幅2003增幅松江（元/月）1426165716.%182810%上海（元/月）14801623%184714%n n2003年，松江職工月平均工資的增長(zhǎng)幅度雖然落后于上海，但是職工平均月收入1828元，與上海水平非常接近。n n2001%2002%2003%主要包括畬山、泗涇、洞涇鎮(zhèn)等。n n同時(shí)穩(wěn)定、健康、高速增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)也將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。 通過區(qū)域分析可見，松江在區(qū)域位置、自然人文景觀、宏觀經(jīng)濟(jì)等方面為區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了良好的支撐，有利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。周邊界限東起洞涇港，西至油墩港，南起滬杭鐵路，北至規(guī)劃的花辰路?！八山鲁鞘痉秴^(qū)”。n n綜上，在持續(xù)幾年的穩(wěn)步增長(zhǎng)之后，未來松江區(qū)域房地產(chǎn)投入將在規(guī)模和產(chǎn)品檔次上更上一個(gè)臺(tái)階?？偭靠刂坪徒Y(jié)構(gòu)規(guī)劃：2001—2005年住宅年供給量50—70萬㎡左右，2006
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