【正文】 天地 華陽客運(yùn)站） 813路（雙流蛟龍工業(yè)港 華陽客運(yùn)站） 801路（金沙車站 華陽客運(yùn)站） 809路（金沙車站 中和 華陽客運(yùn)站） 國際城南： “ 四縱三橫 ” 立體交通路網(wǎng)設(shè)計(jì)，天府 大道、紅星路南延線和建設(shè)中的站華路、元華路 搭建 “ 四縱 ” ；三環(huán)路、武侯大道東延線、孵化園 北干道所組成的 “ 三橫。 ?自我，追求小資生活； ?注重品牌； ?對(duì)住所交通便利性有較高要求； 對(duì)生態(tài)環(huán)境有一定要求； ?注重性價(jià)比； ?希望居住在工作單位附近。 項(xiàng)目市場定位 基于前述對(duì)片區(qū)優(yōu)劣、消費(fèi)層客戶需求的分析與定位，項(xiàng)目的整體定位為： 國際城南 60萬平米生活之城 詮釋： 國際城南：一座國際化時(shí)尚元素的都會(huì)，一個(gè)城市新知的聚集地， 60萬平米：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的規(guī)模，對(duì)項(xiàng)目情況的說明更具象化。 比較冒險(xiǎn)，銷售期長，較難實(shí)現(xiàn)較高銷售率。 】 價(jià)格策略模擬 此主題可借鑒廣州“奧林匹克花園”的健康運(yùn)動(dòng)主題，明年是 08奧運(yùn)會(huì)并將之生動(dòng)化、趣 味化。另外，可在園內(nèi)辟出一些花圃或苗圃，名曰 “ 自助耕種區(qū) ” ，由業(yè)主認(rèn)領(lǐng)，可以自行種植一些花類、樹類、藤類甚至象番茄、黃瓜這樣一些作物，豐富業(yè)主，尤其是老年人的晚年生活，也可以使小朋友通過親手種植，娛教于樂，從小熱愛大自然。 大師設(shè)計(jì)：震撼市場、引導(dǎo)享受、引導(dǎo)消費(fèi)、引導(dǎo)新的生活方式 裝 2—3套風(fēng)格不一的樣板房以及交樓標(biāo)準(zhǔn)間 效果：體現(xiàn)出尊貴品質(zhì)或時(shí)尚現(xiàn)代感 樣板間示意圖片 現(xiàn)代、簡潔、格調(diào) 商業(yè)示意圖片 西餐廳 特色西餐廳 商業(yè)示意圖片 四、營銷建議 整體品牌關(guān)系行銷 營銷推廣路徑 營銷活動(dòng)建議 媒體投放計(jì)劃 產(chǎn)品推介會(huì) 整體品牌和顧客關(guān)系行銷 品牌定位與品牌承諾 消費(fèi)者認(rèn)知 滿足消費(fèi)者需求 高層次價(jià)值體現(xiàn) 建立品牌形象 通過顧客體驗(yàn)建立的價(jià)值 電視 廣播 戶外媒體 平面 高層次 價(jià)值體系 ITM/OTM TV/Radio Print 直郵 互聯(lián)網(wǎng) 面對(duì)面 不斷獲取新知 顧客關(guān)系行銷 消費(fèi)者細(xì)分 忠誠度 推薦介紹 贏得顧客 多產(chǎn)品銷售 重復(fù)購買 產(chǎn)品多級(jí)銷售 確立市場挑戰(zhàn)者的成功路徑 08年 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 城南第一標(biāo)桿盤的確立期 載體 宣傳手冊(cè) 會(huì)所開放 政府官員和重點(diǎn)企事業(yè)單位的拜訪 品牌滲透期 新品發(fā)布會(huì) 示范區(qū)展示及體驗(yàn) 盛大開盤 新年聯(lián)歡客戶的口碑效應(yīng) 媒體宣傳推廣 中秋節(jié)業(yè)主答謝 大型的戶外廣告牌、路牌站臺(tái)、道旗、車身、報(bào)紙、雜志 12月 樣板間開放 10月 秋交會(huì) 春交會(huì) 評(píng)獎(jiǎng) 活動(dòng)內(nèi)容： ?項(xiàng)目介紹 ?活動(dòng)表演 運(yùn)作方式： 五星級(jí)酒店，邀請(qǐng)人 —— ?政府官員 ?公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) ?項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)大師 ?會(huì)員和業(yè)主 ?項(xiàng)目意向性客戶，發(fā)第二張卡 ?主流媒體 項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)（ 08年 4） 目的：維系誠意客戶，積累新客戶 節(jié)點(diǎn)大型活動(dòng)制造轟動(dòng)效應(yīng) 4驅(qū)車展 慈善晚會(huì) 理財(cái)介紹 時(shí)尚新品發(fā)布 戶外設(shè)備展 水晶工藝 陶藝 紅酒品鑒會(huì) 周周活動(dòng) ——周末小型活動(dòng)，降低營銷總成本 咖啡品鑒 DV秀 模 型 完成時(shí)間： 所有模型不要設(shè)置玻璃罩，要給人以親和感，有置身于其中的聯(lián)想或者展示效果獨(dú)特。 類型 媒介選擇 所占比例 戶外廣告類（含路旗、導(dǎo)示） 南延線、高速路、春熙路 % 報(bào)紙、雜志廣告類 商報(bào)、華西都市報(bào)為主，各平面媒體炒作 % 售樓處、樣板間 售樓部裝修、銷售工具、樣板間裝修 % 短信、直郵類 各階段項(xiàng)目信息釋放 、資料信息定點(diǎn)投放 % 資料印刷類 折頁、樓書、紙杯、信封、信紙、名片、手提袋、資料袋等 % 模型制作 區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、單體模型 % 網(wǎng)絡(luò)廣告類 新浪網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、好房 100 % 贊助、獎(jiǎng)項(xiàng)類 大型文化活動(dòng)、樓盤評(píng)獎(jiǎng) % 活動(dòng)費(fèi)用類 房交會(huì)、開盤活動(dòng)、封頂活動(dòng)、其他活動(dòng) % 其他 % 合計(jì) % 1期總銷售額為 元 ，以總金額的 %作為本項(xiàng)目的推廣費(fèi)，總推廣費(fèi)用為 1031萬 ， 將項(xiàng)目分為預(yù)熱、強(qiáng)銷、持續(xù)、尾盤四個(gè)階段，四個(gè)階段比例大約分別為 5： ： ： 1， 具體分布如下：我們將推廣分為四個(gè)階段（蓄勢(shì)開盤期、房交會(huì)及年前的強(qiáng)銷期、新年至 春節(jié)的持續(xù)期、尾盤期） 推廣目標(biāo)明確；面對(duì)多重的廣告受眾（居家者、投資者），以居 家者為主要目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行傳播；我們期望在不同的推廣階段對(duì)他們有不同的接觸，從而力 爭達(dá)到傳播的合理性和高效性。原生活 ?備選推廣口號(hào) 1： 生活，原本如此 ?備選推廣口號(hào) 2 ： 華于外，原于心 超大規(guī)模社區(qū)，城市成 熟生活方式的倡導(dǎo)：回歸生活本源，享受生活，讓基于人性本真的至情、至性在這里自然流露，是我們給項(xiàng)目賦予的獨(dú)特語境。 資金回籠計(jì)劃 1批次開盤 4月控制銷售量約為50% 1批次開盤 5月預(yù)計(jì)銷售約35% 1批次 6月預(yù)計(jì)銷售約 15% 4800元 /㎡ 銷售額 (億 ):約 1批次：約 49000平米 在 4月第一次開盤時(shí)會(huì)銷控部分較好房源 一起推售，以保持市場對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度，為二批次的推售奠定基礎(chǔ)，因此一批次的推售節(jié)奏及推售總量采取一定的控制方式。 鑒于此，我們可以把會(huì)所的位置遷移到小區(qū)主入口處，把小區(qū)主入口的產(chǎn)品劃分到 1期示范環(huán)境。 這里是只與快樂有關(guān)的生活樂園，這里是只能聽到歡笑聲的樂土！ 此推廣主題清新、親和，令人無限向往。林語堂 飛泰 推廣建議 ——物業(yè)管理方面 人過路凈 整齊的步伐 .安全的保證 辛勤的保潔員，為你提供更好的居家環(huán)境 訓(xùn)練有素的安全隊(duì)伍 為你服務(wù)的接待人員。 ? 琴房、畫室、桌球室 ? 會(huì)所展示中心內(nèi)部功能分為：接待區(qū)、模型展示區(qū)、洽談區(qū)、休閑區(qū)、兒童游戲區(qū)、辦公區(qū) 6個(gè)區(qū)； 會(huì)所水的概念 會(huì)所書吧 室內(nèi)游泳池 情景樣板房 ——大師手筆設(shè)計(jì) 裝修風(fēng)格 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶多為具有文化品 味和生活閱歷的中高層白領(lǐng)，他們注重生活情 調(diào)，講究生活品位，不僅追求物質(zhì)生活富裕， 更強(qiáng)調(diào)富足的精神生活。例如：高有高大參天的王椰、古榕，中有各種參差的果樹、灌木、藤蘿，低有各色蘭花薈萃，在有些住宅外立面上設(shè)花池，就連地下停車場這些地下的設(shè)施，都種以喜陰的蕨類、苔蘚植物。 采取這種形式，也便于銷售初期積聚人氣，借城南的片區(qū)優(yōu)勢(shì)， 使之成為市場焦點(diǎn)，擴(kuò)大影響，樹立市場形象后，價(jià)格隨之逐步走高。成都市今年房地產(chǎn)在新特區(qū)的引領(lǐng)下大勢(shì)良好，城南區(qū)域未來發(fā)展升值潛力大，本項(xiàng)目地處華陽老城區(qū)，周邊環(huán)境品質(zhì)差的形象將會(huì)影響到置業(yè)者的選擇、本項(xiàng)目 1期資金回籠需為安置房資金奠定基礎(chǔ)，因此，在保證資金的迅速回籠，價(jià)格定位方面，片區(qū)的平均價(jià)位是一個(gè)回避風(fēng)險(xiǎn)、加速資金套現(xiàn)、聚居人氣的辦法 由于項(xiàng)目為分期開發(fā)，由此，尺度代理認(rèn)為一期目標(biāo)均價(jià)： ￥ 4,5005,000/㎡ 待項(xiàng)目小區(qū)配套、工程形象逐步完善，積累一定人氣，以及后期規(guī)劃的整體提升 后，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場狀況，價(jià)格可適當(dāng)攀升。 定位思考的圓點(diǎn) 1——賣點(diǎn)再梳理 國際城南新城的規(guī)劃配套設(shè)施，發(fā)展?jié)摿薮? 交通便利，地鐵規(guī)劃、路況逐漸改善 60萬平米的市區(qū)大盤，樓間距 37米，點(diǎn)式高層，視野通透 生活氛圍濃厚，座享成熟 會(huì)所配套，高尚設(shè)施，滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)需求；產(chǎn)品戶型多元化 產(chǎn)品景觀資源優(yōu)越 正在形成的 生活中的 “城” “城” “城”的概念貫穿始終 形象思考的圓點(diǎn) 2——對(duì)抗競爭市場 ? 對(duì)城南區(qū)域內(nèi)的競爭項(xiàng)目而言，項(xiàng)目處老城區(qū)，區(qū)域形象差，我們必須通過推廣和營銷手段傳遞項(xiàng)目品質(zhì)感，樹立我們的差異化調(diào)性。 普通 職員 ?在城南工作、學(xué)習(xí)、生活； ?休閑活動(dòng)一般以喝咖啡、上網(wǎng)、游戲、聽音樂等為主； ?租房、單位住房或住父母家。 6. 華陽處在國際城南規(guī)劃的要沖，在國際城南的發(fā)展規(guī)劃中具有不可替代的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和中心作用。 各區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品價(jià)格對(duì)比 50007800650041006200550035895000440040004600420002022400060008000城南副中心區(qū)域 南延線華陽段 府河以北區(qū)域 華陽老城區(qū)城南各區(qū)域價(jià)格比較最低價(jià) 最高價(jià) 平均價(jià)與本案的指導(dǎo)：本案所在的華陽老城區(qū)供應(yīng)量最少，區(qū)域內(nèi)競爭較弱，項(xiàng)目面市時(shí)的主要競爭壓力將來自于城南其他區(qū)域。 蘭庭 24+1F電梯公寓 52007800元 /平方 110畝 約 2022 華潤 在如今土地市場趨緊的情況下，顯然是一塊開發(fā) “ 處女地 ” 。 五大干線疏通城市南進(jìn)主動(dòng)脈 ：