【正文】 — 市政公用(含 居民 存車處 ) 40~150 (460~820) 70~360 (500~960) 30~120 (400~700) 50~80 (450~700) 9~10 (350~510) 20~30 (400~550) 行政管理及其它 46~96 37~72 — — — — 商 業(yè) 服 務 細 分 內(nèi) 容 建筑面積 用地面積 綜合百貨店 日用百貨、鞋帽、服裝、五金及家用電器等 居住區(qū)： 2022～ 3000 小區(qū)： 400～ 600 餐飲 主食、早點、快餐、正餐等 中西藥店 湯藥、中成藥及西藥等 200～ 500 書店 書刊及音像制品 300～ 150 便民店 小百貨、小日雜 其它第三產(chǎn)業(yè)設施 零售、洗染、美容美發(fā)、照相、影視文化、休閑娛樂、洗浴、旅店、綜合修理以及輔助就業(yè)設施等 具體項目、規(guī)模不限 金 融 郵 電 銀行 分處 800～ 1000 400～ 500 儲蓄所 儲蓄為主 100～ 150 電信支局 電話及相關(guān)業(yè)務等 1000～ 2500 600～ 1500 郵電所 郵電綜合業(yè)務 100～ 150 風情商業(yè)街區(qū)的設計要點 ? 7－ 10米的街道，集市型商業(yè)精神的回歸 ? 局部一層，商業(yè)與休閑氛圍的融合 ? 二樓通過連廊連接 ? 相鄰樓宇的連接處理，人流暢通無阻 項目公共服務用地風格 商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議 特色奧運風情街 公共服務用地主題 商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議 類別 面積區(qū)間 （㎡） 否能大幅提升項目美譽度 是否具有快速資金變現(xiàn) 變現(xiàn)的 手段 利潤的可能性 建議面積（㎡） 建議形態(tài) 幼兒園 1200— 3000 能 困難 租 一般 1200 單體 菜市場 2500— 3000 一般 /影響小區(qū)品質(zhì) 可以快速變現(xiàn) 租 /售 較大 2500 集中單體 社區(qū)文化活動中心 3500 能 困難 部分可租 無 3500 單體 公共服務設施 4339— 5626 能 周期長 可租 一般 4339 街區(qū) 合計 11539 項目公共配套建筑面積建議 項目公共配套規(guī)劃建議 菜市場 幼兒園 公共服務設施 文化活動 中心 菜市場 幼兒園 公共服務設施 文化活動 中心 為了實現(xiàn)商業(yè)人群效應的最大集聚，對幾大配套的位置做部分調(diào)整。 內(nèi)向型 2％ 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。 100000 ㎡ =5750元 /㎡ 未來 3— 5年后每個月的 坪效是 479元 其中 : IRS是某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)； C是某地區(qū)購買某類商品的 潛在顧客 人數(shù)； RE是某地區(qū)每一顧客平均購買額； RF是某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積 IRS=(C) (RE)/RF 未來 3— 5年東升區(qū)域的 坪效 也比現(xiàn)在 坪效高１３０元，但Ａ區(qū)未來３ — ５年坪效 也比 現(xiàn)在 坪效還少３５０，比未來３ — ５年東升區(qū)域坪效少４７９（只有東升區(qū)域的一半）。未來區(qū)域競爭會灼熱化。 A區(qū) 國際生態(tài)居住社區(qū) B區(qū) 健康駐齡生態(tài)區(qū) C區(qū) 融體育娛樂、運動休閑于一體的住宅區(qū) D區(qū) 以文化娛樂和數(shù)字動漫為主要功能的城市次中心 雙流新城整體規(guī)劃示意圖 項目所在板塊 雙流新城的商業(yè)、金融、行政中心 位于核心區(qū)域，距離國際居住的 A區(qū) 有一定距離， 從區(qū)域的城市屬性及社 會功能定位上，本項目不適合發(fā)展大 規(guī)模的城市商業(yè)配套 雙流新城區(qū)域功能分析 雙流新城概述 東立國際 香榭美鄰 新區(qū)政府配套及公共配套的實質(zhì)性建設為新區(qū)住宅、和商業(yè)項目的開發(fā)帶來實質(zhì)性利好消息 沃爾瑪規(guī)劃 國際網(wǎng)球中心 謝菲聯(lián)足球公園 星宸國際酒店 雙流體育中心 博瑞最世界（在建） 雙流新城在建標志項目 雙流新城概述 城市新中心區(qū)開發(fā)對本區(qū)域的啟示 近期應以住宅開發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級和區(qū)域性商業(yè)為主， 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)項目 辦公項目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設施 居住項目 中高檔住宅 市政設施 中低檔辦公 社區(qū)級商業(yè) 中檔辦公 政府公務類設施 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 一般城市新中心區(qū) 成功開發(fā)次序 2號塊地所處的開發(fā)周期 13年 35年 46年 3— 5年以上 時間 開發(fā)類型 國內(nèi)城市的新城的發(fā)展從規(guī)劃完成到完全成熟，往往要經(jīng)歷起步期（ 1— 3年）、初步發(fā)展期（ 3~5年）、快速發(fā)展期（ 4~6年）、成熟發(fā)展期（ 5年以上）四個階段 一般城市新中心區(qū) 開發(fā) 10— 20年 雙流新城發(fā)展周期研究 雙流新城概述 ?雙流東升商業(yè)環(huán)境描述 核心區(qū)商圈 老城商圈 現(xiàn)代商貿(mào)商圈 A區(qū)商圈 根據(jù)對雙流商業(yè)的區(qū)域范圍形成時間把東升劃分為以下幾個主要商圈 : 商圈 商業(yè)主要業(yè)態(tài) 所處的周期 現(xiàn)代商貿(mào)商圈 大型專業(yè)批發(fā)市場 起步期 A區(qū)商圈 娛樂 \超市 開發(fā)階段 新城核心商圈 金融 \商業(yè) \行政中心 規(guī)劃階段 老城商圈 原來東升行政 \商業(yè) \金融中心 成熟階段 雙流東升區(qū)域商業(yè) 雙流東升商業(yè)研究 項目名稱 新一佳廣場 好又多廣場 明城百貨 位 置 棠湖公園對面 南昌路與棠湖路東二段交匯處 順城街 項目規(guī)劃 商住群樓 中型超市 商住群樓 大型超市、百貨 單體建筑 購物中心 項目業(yè)態(tài)分布 超市、休閑、數(shù)碼、通訊 百貨、超市、餐飲、數(shù)碼 百貨 /休閑 \餐飲 項目面積 6000— 7000平米 10000平米 １３ 000平米 項目檔次 中低高檔 中檔 中高檔 租 /售價 (一樓 ) 聯(lián)營扣點 對外 3— 7元 /天 經(jīng)營狀況 是在雙流第一家具有