【正文】 償請求權(quán)。農(nóng)地租賃權(quán)消滅的原因有以下八項(xiàng)：[44]（1）農(nóng)地租賃權(quán)期限界滿，租賃權(quán)人沒有主張或無權(quán)主張續(xù)租的；（2）農(nóng)地租賃權(quán)標(biāo)的物滅失或被國家建設(shè)征用；（3）農(nóng)地租賃權(quán)人喪失利用土地的能力的；（4）農(nóng)地租賃權(quán)人放棄租賃權(quán)的；（5）農(nóng)地租賃權(quán)人未盡合理使用義務(wù)，致使耕地遭受破壞，出租人可以隨時(shí)收回農(nóng)地，并要求承租人限期恢復(fù)原狀、賠償損失；（6）擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)解除合同；（7）農(nóng)地租賃人累計(jì)欠繳租金達(dá)到法定或約定數(shù)額時(shí)，出租人有權(quán)解除合同；（8）政府的行政決定或者人民法院的判決確定農(nóng)地租賃關(guān)系終止的。這種草原使用制度只能依照地役權(quán)原理予以調(diào)整。因此，針對這一問題，我國絕大多數(shù)學(xué)者已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，即在民事立法中區(qū)分相鄰關(guān)系與地役權(quán)，在相鄰關(guān)系之外增設(shè)有關(guān)地役權(quán)的規(guī)定。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，大型公共基礎(chǔ)設(shè)施的建造以及農(nóng)村集體之間、農(nóng)戶之間因土地利用都會(huì)發(fā)生地役權(quán)問題，這要靠立法加以規(guī)范與保護(hù)。[47]首先在傳統(tǒng)民法中地役權(quán)人通常是需役地的所有權(quán)人?！边@里所說的他項(xiàng)權(quán)利，通常指的是地役權(quán)。（2）地役權(quán)的主體是土地所有人和土地使用人，包括國家、集體、自然人以及其它享有土地使用權(quán)的社會(huì)組織。其于此，有學(xué)者提出，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)建立一套確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的規(guī)則，以從根本上明確產(chǎn)權(quán)，消除沖突。目前，世界各國立法中所采用的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號(hào)，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。有學(xué)者認(rèn)為，建立統(tǒng)一的登記制度首先就是要統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，并在此基礎(chǔ)上建立統(tǒng)一的登記程序和制度。[54]就土地權(quán)利登記而言，不僅僅要對土地所有權(quán)進(jìn)行登記，在我國社會(huì)主義公有制條件下，土地他物權(quán)在土地權(quán)利中占據(jù)著絕對多數(shù)的地位，因此，有必要擴(kuò)大和加強(qiáng)土地他物權(quán)的登記范圍，將地上權(quán)、地役權(quán)、農(nóng)地租賃權(quán)、用益權(quán)以及土地抵押權(quán)等都納入登記范疇，充分發(fā)揮登記制度的公示作用，維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全。 我國實(shí)行社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)屬于國家或集體，一般不允許流轉(zhuǎn)，[57]土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)的標(biāo)的只能是土地的使用權(quán)，因此，土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)是指依法律規(guī)定或依合同約定由自然人、法人或其它社會(huì)組織享有的各種土地的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)在于合理利用土地，使其價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，為了防止流轉(zhuǎn)失序，防止將流轉(zhuǎn)作為暴利工具，應(yīng)參照現(xiàn)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，要求在完成對土地必要的投資、改良之后方能轉(zhuǎn)讓。流轉(zhuǎn)堅(jiān)持有償原則的理由是：其一，市場經(jīng)濟(jì)條件下價(jià)值規(guī)律作用發(fā)揮擴(kuò)大化，要求作為財(cái)產(chǎn)權(quán)利之一的土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)有償進(jìn)行。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更必須依法登記。然而在本文中，我們又不得不采用“土地使用權(quán)”這一用語的原因在于：一方面，“土地使用權(quán)”在我國立法，包括《憲法》中大量使用；另一方面，“土地使用權(quán)”一詞已經(jīng)使用多年，被廣大民眾所熟知。 [4]參見楊振山、朱慶育：《制定物權(quán)法的若干問題探討》，《法制日報(bào)》2000年11月9日，第3版；王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第85頁。因此，《農(nóng)村土地承包法》的制定和頒布依然是“宜粗不宜細(xì)”、“成熟一個(gè)制定一個(gè)”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下民事立法指導(dǎo)思想的產(chǎn)物，暴露了我國立法，尤其是民事立法缺乏應(yīng)有的預(yù)期性。 [12] 中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所，國家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)村經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)：《中國農(nóng)村土地制度變革評述》，載《1998—1999：中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社1999年版，第21－46頁。最重要的是，這種規(guī)定嚴(yán)格以身份作為承包土地的前提條件，排斥了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)競爭機(jī)制的運(yùn)用，使得一些有能力又樂于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)開發(fā)的本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位或個(gè)人難以承包到優(yōu)質(zhì)土地。正是基于此，在本文中我們亦使用了作為學(xué)理意義上的“土地使用權(quán)”概念。參見常?。骸缎潞贤ù嬖谌毕轀\議》，《改革》2002年第1期。 [36]米健：《用益權(quán)的實(shí)質(zhì)及其現(xiàn)實(shí)思考——法律的比較研究》，《政法論壇》1999年第4期。 [44]參見王衛(wèi)國：《中國土地權(quán)利研究》，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第237239頁；關(guān)濤：《我國不動(dòng)產(chǎn)法律問題專論》，人民法院出版社1999年版，第266267頁。 [52]參見常健：《完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律思考》，《改革與戰(zhàn)略》2001年第1期?！睆囊?guī)定來看，我國土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)只有國家通過征用將集體地所有權(quán)變?yōu)閲宜袡?quán)一種單向流轉(zhuǎn)方式。 [57] 《土地管理法》第2條規(guī)定：“任何單位或個(gè)人不得侵占，買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。 [50]王利明：《試論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善》（上、下），《求索》2001年第6期。 [42]郭潔：《農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究》，《政法論壇》1999年第2期。占有》（民法物權(quán)第2冊），中國政法大學(xué)出版社2001年版，第53頁。 [28]楊振山、朱慶育：《制定物權(quán)法的若干問題探討》，《法制日報(bào)》2000年11月9日，第3版。 [22]參見梁慧星：《制定中國物權(quán)法的若干問題》，《法學(xué)研究》2000年第4期。這種規(guī)定較以往而言，實(shí)質(zhì)上是進(jìn)一步強(qiáng)化了對本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的保護(hù)，加強(qiáng)了對本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位或個(gè)人承包土地的限制，顯然這些規(guī)定進(jìn)一步突出了農(nóng)地承包經(jīng)營制的社會(huì)福利性質(zhì)，使得集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部農(nóng)戶在農(nóng)村社會(huì)保障制度尚未健全和完善的情況下，將承包的土地作為自己生活的最終保障。 [10]參見王利明：《物權(quán)立法的若干問題探討》，《政法論壇》2001年第4期。最重要的是，《農(nóng)村土地承包法》將于2003年3月1日起實(shí)施，在此前我國絕大部分農(nóng)村地區(qū)的第二輪土地承包工作均已結(jié)束，土地承包期為30年。 [3]王利明先生設(shè)計(jì)的特許物權(quán)中包括養(yǎng)殖權(quán)與捕撈權(quán)、采礦權(quán)與探礦權(quán)、林業(yè)權(quán)、取水權(quán)、狩獵權(quán)。我們認(rèn)為從嚴(yán)格意義上講“土地使用權(quán)”本身并不是一項(xiàng)精確、科學(xué)的民事法律術(shù)語。土地是特殊商品，其權(quán)利轉(zhuǎn)讓應(yīng)實(shí)行有償原則。我國土地的使用權(quán)并不是都可以進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的，例如，前文提到的農(nóng)地租賃權(quán)依照其性質(zhì)應(yīng)當(dāng)禁止其轉(zhuǎn)讓，土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人如果違反法律規(guī)定而約定轉(zhuǎn)讓農(nóng)地租賃權(quán)，其轉(zhuǎn)讓合同無效。有權(quán)利就應(yīng)有義務(wù)，有義務(wù)就應(yīng)有責(zé)任。從登記制度角度講應(yīng)當(dāng)建立以土地登記為中心的登記制度。我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。再次，托倫斯登記制度。我們認(rèn)為，我國的地役權(quán)是指以他人所有或使用的土地供自己所有或使用的土地便益之用的權(quán)利。后一種情況，是我國過去在國有土地劃撥使用中形成的一種特有現(xiàn)象。需要強(qiáng)調(diào)的是，在民事立法借鑒傳統(tǒng)民法中地役權(quán)制度時(shí)必須結(jié)合我國社會(huì)自身特點(diǎn)。在我國現(xiàn)行法律中，由于相鄰權(quán)與地役權(quán)不分，在解決具體有關(guān)相鄰權(quán)糾紛時(shí)，往往因法律無明確規(guī)定造成意見的分歧，例如農(nóng)村實(shí)行承包經(jīng)營制以來，在利用土地中如引水通行的糾紛大量出現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系無法解決，這就要求確立地役權(quán)，使糾紛得以解決。我國現(xiàn)行民事立法中僅設(shè)有相鄰關(guān)系制度，而未設(shè)地役權(quán)制度，這無疑為我國民事立法的一個(gè)重要缺陷與不足。其五，在我國，地役權(quán)具有一些特有功能，例如我國《草原法》第5條規(guī)定：“遇有自然災(zāi)害等特殊情況，需要臨是調(diào)劑使用草原的，按照自愿、互利原則，由雙方協(xié)商解決，需要跨縣臨時(shí)調(diào)劑使用草原的，由有關(guān)縣級(jí)人民政府組織協(xié)商解決。（5）對農(nóng)地所有權(quán)代表者的對抗權(quán)。第四，農(nóng)地租賃權(quán)的期限。農(nóng)地租賃權(quán)依農(nóng)地使用權(quán)租賃合同而產(chǎn)生。如前所述，農(nóng)地租賃較承包經(jīng)營的突破之一就是打破了農(nóng)地承包經(jīng)營中的嚴(yán)格的身份限制。此外，梁慧星教授主持編纂的《中國物權(quán)法草案建議稿》中第242條亦明確規(guī)定了“農(nóng)地的出租”，也說明了將農(nóng)地租賃權(quán)置于物權(quán)立法之中的必要性與合理性。構(gòu)建農(nóng)地租賃制及農(nóng)地租賃權(quán)的目的在于使農(nóng)地所有權(quán)與使用權(quán)分離，以期最大限度地發(fā)揮土地的使用效能。不過農(nóng)地租賃制并非要徹底推翻承包經(jīng)營模式，另起爐灶，它是在承包經(jīng)營制基礎(chǔ)上對農(nóng)地使用制度的發(fā)展與完善，是對家庭經(jīng)營形式的強(qiáng)化。1996年2月頒布的《土地登記規(guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。農(nóng)地使用期限的延長，也給農(nóng)地使用權(quán)出租提供了可能。第一，1988年4月我國《憲法修正案》第2條規(guī)定，憲法第十條第四款：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地。在實(shí)踐中，如前所述，我國經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)已有不少農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或承包經(jīng)營權(quán)人出租自己承包的土地給外來務(wù)工者和城市下崗職工耕種經(jīng)營。（4）上述權(quán)利與用益權(quán)一樣可以依照法律規(guī)定或合同約定而設(shè)立，其享有者既可以是法人或其它組織，也可以是自然人。例如：《礦產(chǎn)資源法》規(guī)定：“開采礦產(chǎn)資源，必須遵守有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律規(guī)定，防止污染環(huán)境。[36]如何滿足市場經(jīng)濟(jì)的雙重需要，我們認(rèn)為，用益權(quán)制度應(yīng)當(dāng)是解決這一問題方式之一。”[35]羅馬法創(chuàng)制的用益權(quán)制度為法國民法典和德國民法典所繼承并加以發(fā)展。修正后地上權(quán)之使用土地目的，僅限于有建筑物或其它工作物。隨著社會(huì)的發(fā)展，目前地上權(quán)除了地位在物權(quán)體系中逐漸強(qiáng)化之外，還具有客體擴(kuò)大化，權(quán)利內(nèi)容多樣化以及其成為不動(dòng)產(chǎn)市場的一種活躍而主要的權(quán)利形式的發(fā)展趨勢。[31]由于我國未建立取得時(shí)效制度，所以沒有第三人因時(shí)效取得地上權(quán)的發(fā)生。通過法律行為以外的原因取得只有繼承一種形式。依傳統(tǒng)民法理論，地上權(quán)是指建筑房屋、隧道、溝渠等工作物及培植竹木、樹木，使用他人土地之權(quán)。 在土地國家所有或集體所有基礎(chǔ)上產(chǎn)生的土地使用權(quán)既要維護(hù)使用人的合法權(quán)益，滿足使用人生產(chǎn)、生活對土地的基礎(chǔ)要求，又要維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制、保證國家綜合利用土地的政策得以貫徹實(shí)施，使國家宏觀調(diào)控手段得以落實(shí)?！皣裾边w臺(tái)后，積極推行土地改革，于50年代陸續(xù)實(shí)施“耕地三七五減租條例”、“耕者有其田條例”，征收地主保留地以外的土地，轉(zhuǎn)放現(xiàn)耕農(nóng)民承領(lǐng)。第二，“基地使用權(quán)”一語與現(xiàn)行法律中“宅基地使用權(quán)”容易混同，不利于人們區(qū)分、識(shí)別。一方面，這種分類很難說明三種權(quán)利之間有何本質(zhì)的區(qū)別；另一方面，就土地權(quán)利登記而言，某人最初以居住為目的營造房屋，在土地登記機(jī)關(guān)就宅基地使用權(quán)進(jìn)行了登記，那幺是否其后來以生產(chǎn)經(jīng)營為目的利用房屋時(shí)就要將宅基地使用權(quán)登記變更為土地使用權(quán)登記？其房屋之上再安裝廣告牌，是否還要再進(jìn)行空間利用權(quán)登記呢？我們認(rèn)為，對于在他人所有的土地上營造建筑物或其它附著物，包括對地表上、下一定范圍內(nèi)容的利用，以地上權(quán)一種權(quán)利即可包容，沒有必要區(qū)分過細(xì)。（四）具體土地使用權(quán)的構(gòu)建缺乏科學(xué)性 而在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中使用的土地使用權(quán)卻僅限于國有土地使用權(quán)?？梢娢覈袷路芍幸?guī)定的土地使用權(quán)是用益物權(quán)意義上的使用權(quán)。在我國現(xiàn)行立法中，包括《憲法》中使用的“土地使用權(quán)”一詞并非嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆尚g(shù)語，其在三部“民法典草案”中大量使用無助于我國《民法典》中土地用益物權(quán)制度的科學(xué)與完善。 在世界上，與物權(quán)立法從以“所有”為中心向以“利用”為中心轉(zhuǎn)變的發(fā)展趨勢相對應(yīng)，世界各國農(nóng)用土地使用制度也逐步發(fā)展，呈現(xiàn)出以農(nóng)地租賃使用為主的利用趨勢。因此，必須使土地的使用者有一個(gè)較長的使用周期，才能使其獲得對土地投入的期望值或在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)收回其投資。2．農(nóng)地承包經(jīng)營制存在著土地劃分零碎、經(jīng)營規(guī)模偏小、承包地調(diào)整頻繁的缺陷。然而，我們還應(yīng)看到，在我國經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，一些農(nóng)民依靠務(wù)工經(jīng)商發(fā)家致富，放棄對土地的耕種蓄養(yǎng)。這其中最重要的是觀念的變革。這使得我國現(xiàn)行土地使用權(quán)的立法和研究都更多注重創(chuàng)設(shè)新的土地用益物權(quán)形式，出現(xiàn)了諸如城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)，國有耕地、林地、草原使用權(quán)，宅基地使用權(quán)等，而將傳統(tǒng)民法中的地役權(quán)、地上權(quán)等制度排斥在外。[10] [6]首先，三部“民法典草案”固守著民法典物權(quán)編是固有法的觀念，過分強(qiáng)調(diào)土地使用權(quán)制度的國家、民族特性，而忽視其趨同的趨勢。 一、三部“民法典草案”構(gòu)建的土地使用權(quán)制度評析 全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)起草的“民法典草案”中，將土地使用權(quán)制度構(gòu)建為土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基使用權(quán)、鄰地利用權(quán)；王利明教授的“民法典草案”中規(guī)定土地使用權(quán)制度為土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)和特許物權(quán)；[3]言 在本文中，我們在評述現(xiàn)有的三部“民法典草案”中構(gòu)建的土地使用權(quán)制度的基礎(chǔ)上，試圖對我國土地使用權(quán)制度立法的完善提出一些新的思路，以期能對我國《民法典》的制定有所裨益。然而，我們認(rèn)為，物權(quán)法的固有法特點(diǎn)主要表在所有權(quán)方面。[7]誠然，物權(quán)立法的固有法的特征，要求包括土地使用權(quán)制度在內(nèi)的物權(quán)法的制定必須基于一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和體現(xiàn)一國的民族特色，但如果不顧已有的具體土地使用權(quán)的名稱、體系、內(nèi)容、適用范圍等是否科學(xué)、合理，一味強(qiáng)調(diào)“中國特色”而排斥國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的吸收和借鑒，則只能認(rèn)為是保守。據(jù)農(nóng)業(yè)部合作經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)司經(jīng)營管理總站的統(tǒng)計(jì)資料顯示：至1997年止，中國實(shí)行農(nóng)民家庭承包的村總計(jì)有717866個(gè)，%；家庭承包經(jīng)營的耕地自實(shí)行家庭承包制以來就占農(nóng)村耕地總面積的97%以上。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)地承包經(jīng)營制在法律上的表現(xiàn)形式，我國《農(nóng)村土地承包法》第15條規(guī)定，家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。在這種情況下，對于本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位與個(gè)人經(jīng)營使用農(nóng)民集體所有的土地仍然給予如此嚴(yán)格的限制，只會(huì)導(dǎo)致土地閑置，阻礙土地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)和土地資源效益的發(fā)揮，進(jìn)而阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這也與我國建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的目標(biāo)相背離。[17]此外，雖然《農(nóng)村土地承包法》第20條以立法形式確立了“耕地承包期為三十年……”的原則，但其于2003年3月1日實(shí)施之后，該規(guī)定能否得到很好地貫徹執(zhí)行，還有待于實(shí)踐的檢驗(yàn)。作為