論不動(dòng)產(chǎn)登記制度和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)與協(xié)調(diào)(存儲(chǔ)版)
【正文】 中按一定比例提取，凡登記錯(cuò)誤導(dǎo)致真正權(quán)利人損失的，均由賠償基金予以賠償。近年來(lái)，隨著我國(guó)物權(quán)立法進(jìn)程的加快，制定一部“統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一權(quán)屬證書(shū)”的不動(dòng)產(chǎn)登記法已提上了立法議程。盡管王利明教授對(duì)于在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式上采用意思主義的觀點(diǎn)進(jìn)行了相當(dāng)充分的論證，但考慮到權(quán)利登記制并不是與意思主義相適應(yīng)的登記制度，因此除非他同時(shí)支持契據(jù)登記制，否則該觀點(diǎn)即難以成立?！睂?duì)于其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的情況，《土地登記規(guī)則》第27條至第30條也分別規(guī)定了權(quán)利人須持有關(guān)合同和證明交易真實(shí)性的其他文件申請(qǐng)登記。(注：類(lèi)似條文有《土地管理法》第11條、第12條；《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第25條、第31條、第35條、第36條、第41條；《城市公有房屋管理規(guī)定》第10條、第12條；《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條；《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條；《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第30條、第31條、第35條；《城市房屋租賃管理辦法》第13條、第14條；《森林法》第3條第2款；《草原法》第4條第3款?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的取得和變更均由土地管理部門(mén)頒發(fā)、更換或更改有關(guān)的證書(shū)。相對(duì)而言，鑒于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是登記強(qiáng)制主義，又沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的賠償基金，這就與托倫斯制的不同點(diǎn)較為明顯；至于現(xiàn)行制度中存在著權(quán)利證書(shū)的交付，則因我國(guó)僅憑權(quán)利證書(shū)并不能真正確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬，當(dāng)事人還須查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿才能做到這一點(diǎn)，故權(quán)利證書(shū)不是不動(dòng)產(chǎn)登記簿嚴(yán)格意義上的副本，而只能被認(rèn)為是一個(gè)技術(shù)性的問(wèn)題，不影響我們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度模式歸屬的基本判斷?！ ”容^各種不動(dòng)產(chǎn)登記模式中的登記審查方式可見(jiàn)，形式審查主義的優(yōu)點(diǎn)是登記機(jī)關(guān)僅僅審查形式要件的合法性，其工作量較小，審查速度較快；但其不問(wèn)物權(quán)變動(dòng)的原因，也會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿所載內(nèi)容的真實(shí)程度降低：當(dāng)事人無(wú)法確信登記簿上所記載的內(nèi)容，還需另行調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)上有關(guān)權(quán)利和義務(wù)的實(shí)際狀況，如該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)是否為他人所有，其上是否存在他物權(quán)或其他負(fù)擔(dān)如稅費(fèi)等。若改采德國(guó)式的權(quán)利登記制或者契據(jù)登記制，就需在登記機(jī)關(guān)的工作方式上作出改變；若改采托倫斯制，則需要設(shè)置一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)的賠償基金用于錯(cuò)誤登記賠償，這無(wú)疑對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的影響都較大。這種利弊參半的關(guān)系由不動(dòng)產(chǎn)登記制度自身內(nèi)在邏輯所決定。但另一方面，在一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境發(fā)生重大變化時(shí)，立法者又完全可以放棄傳統(tǒng)而重塑新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，中國(guó)自清末法律改革以來(lái)所重新建立的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即是適例。此外，我國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力和錯(cuò)誤登記的賠償機(jī)制無(wú)明確的規(guī)定，雖然在不動(dòng)產(chǎn)登記中有權(quán)利證書(shū)的交付，但權(quán)利人持有的權(quán)利證書(shū)只是登記簿的“部分內(nèi)容的副本”，這些都使我們無(wú)法確切地指出我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度究竟屬于托倫斯制還是瑞士式的權(quán)利登記制。)顯然，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度是以“宗地”亦即人為分割而成的一筆筆土地為準(zhǔn)對(duì)登記簿進(jìn)行編制的，屬于物的編成主義，其注重的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。”第62條第2款第一句：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押和出租應(yīng)當(dāng)以土地登記文件資料為準(zhǔn)。由此確認(rèn)，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是實(shí)質(zhì)審查主義。)更不能設(shè)想，在主張采用某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的同時(shí)又主張確立與另一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記模式?！ ∪⑽覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀 我國(guó)目前還沒(méi)有一部統(tǒng)一適用于各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記法。為了在保護(hù)善意第三人的同時(shí)兼顧真正權(quán)利人的利益，在不動(dòng)產(chǎn)登記具備公信力的國(guó)家，即建立了不動(dòng)產(chǎn)登記的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制。采用物的編成主義，以不動(dòng)產(chǎn)為中心進(jìn)行登記簿的編制，意味著不能遺漏有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)上任何一項(xiàng)權(quán)利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的整體情況。但屬于權(quán)利登記制和托倫斯制的國(guó)家，其不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式還有區(qū)別：在德國(guó)法上，不動(dòng)產(chǎn)登記官員審查的是雙方當(dāng)事人在其面前所為的關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示是否真實(shí)——即當(dāng)事人是否具有相應(yīng)的行為能力以及有無(wú)詐欺、脅迫等情況。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)還需要有法律原因——以移轉(zhuǎn)或設(shè)定物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)行為，即使可以認(rèn)為瑞士民法上有物權(quán)行為，考慮到它并不能夠像德國(guó)法那樣僅與登記相結(jié)合即構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的完整要件，承認(rèn)其存在也沒(méi)有多大的理論價(jià)值?！?因雙方當(dāng)事人在登記官員面前達(dá)成了一個(gè)與債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生無(wú)關(guān)而僅涉及物權(quán)變動(dòng)的合意，故將這一合意理解為一個(gè)與債權(quán)行為彼此獨(dú)立且互不影響的物權(quán)行為也是十分合理的。) 二、不動(dòng)產(chǎn)登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián) 從前述可見(jiàn)，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的差異主要體現(xiàn)在：(1)登記審查方式；(2)登記是否有公信力；(3)是否強(qiáng)制登記(即物權(quán)變動(dòng)是否須經(jīng)登記才發(fā)生效力)；(4)登記簿的編制及其著重點(diǎn)；(5)錯(cuò)誤登記賠償機(jī)制等方面。)通說(shuō)認(rèn)為，各國(guó)立法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式可分為意思主義、形式主義和折衷主義三種。以上第(1)、(2)、(5)點(diǎn)與權(quán)利登記制相同；其余幾點(diǎn)則與權(quán)利登記制和契據(jù)登記制均不相同。采用這種模式有德國(guó)、奧地利、瑞士和北歐的一些國(guó)家等。登記簿上反映的只是一筆筆的不動(dòng)產(chǎn)交易，看不出某個(gè)特
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