【正文】 部的全體成員， 并由專人管理。附件22：個(gè) 案 調(diào) 查 表調(diào)查方式：□電話 □現(xiàn)場(chǎng) □網(wǎng)絡(luò) 填表時(shí)間： 年 月 日樓盤(pán)名稱銷(xiāo)售電話調(diào)查級(jí)別168。（二）、客戶信息管理制度：I. 途徑：1. 通過(guò)居民購(gòu)房意向調(diào)查表等形式調(diào)查表；2. “***地產(chǎn)俱樂(lè)部—***會(huì)”會(huì)員信息；3. 公司業(yè)主信息；4. 來(lái)訪客戶接待、電話接聽(tīng)信息；5. 網(wǎng)絡(luò)相關(guān)信息；6. 其他信息等。3. 賣(mài)方須填寫(xiě)契約變更申請(qǐng)表及更名申請(qǐng)，由開(kāi)發(fā)商簽發(fā)意見(jiàn)加蓋公章送至南京市房地產(chǎn)管理處進(jìn)行審批。5. 銀行對(duì)客戶按揭批準(zhǔn)后，及時(shí)聯(lián)系放款，并登記管理。（七）、工程變更與設(shè)計(jì)變更處理辦法1. 工程/設(shè)計(jì)變更原則1）. 由客戶服務(wù)專員負(fù)責(zé)住宅單位工程/設(shè)計(jì)變更聯(lián)系事宜（包括工程建議與產(chǎn)品建議），在強(qiáng)銷(xiāo)售期間原則上不接受客戶變更，以上變更由銷(xiāo)售經(jīng)理界定變更的可行性，同意后方可接納客戶的申請(qǐng)。納稅人身份證復(fù)印件納稅時(shí)間：自簽約之日起至辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前均可交納。3. 銷(xiāo)售人員與客戶預(yù)約時(shí)間地點(diǎn)，帶齊準(zhǔn)備的材料和相關(guān)費(fèi)用與銀行人員辦理保險(xiǎn)，公證，抵押簽約等手續(xù)，并在儲(chǔ)蓄柜臺(tái)開(kāi)立卡、折共用戶，用于貸款后的還款。3. 買(mǎi)方本人攜身份證明原件與開(kāi)發(fā)商代理人辦理契約鑒證※ 按揭更名1. 賣(mài)方須還清銀行貸款額，由銀行開(kāi)具注銷(xiāo)抵押證明到開(kāi)發(fā)商處蓋章。6. 市調(diào)資料專人維護(hù)，部門(mén)人員可調(diào)閱、學(xué)習(xí)。6. 培訓(xùn)方式 7. 考核辦法1）、在培訓(xùn)結(jié)束后將采用以下幾種方式進(jìn)行考核：①筆試 ②個(gè)人總結(jié) ③模擬開(kāi)盤(pán)2）、考核分：不及格、及格和優(yōu)秀不及格的不允許上崗，自學(xué)直至通過(guò)上崗考核。 A型過(guò)失單適用范圍——一般銷(xiāo)售過(guò)失： 銷(xiāo)售事故：返還定金后甲方有權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他人。f. 公司關(guān)系戶購(gòu)房須出示公司領(lǐng)導(dǎo)批示(包括特殊付款條件、價(jià)格優(yōu)惠)；附件15： 預(yù)購(gòu)登記表房號(hào)姓名聯(lián)系方式定金日期保留時(shí)間業(yè)務(wù)員審核附件16： 認(rèn)購(gòu)登記表房號(hào)姓名聯(lián)系方式定金日期簽約時(shí)間其它約定業(yè)務(wù)員審核附件17： 簽約登記表房號(hào)姓名聯(lián)系方式付款方式時(shí)間特殊約定業(yè)務(wù)員審核附件18： 公司關(guān)系戶購(gòu)房登記表房號(hào)姓名聯(lián)系方式付款方式價(jià)格其它特殊約定時(shí)間審核附件19：《認(rèn)購(gòu)書(shū)》附件20：《南京市商品房買(mǎi)賣(mài)契約》范本（根據(jù)各項(xiàng)目情況，由銷(xiāo)售部及專業(yè)律師起草報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行）《***地產(chǎn)商品房》認(rèn)購(gòu)書(shū)出售方（以下稱甲方）： 南京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 通 訊 地 址： 南京玄武區(qū)百子亭20號(hào) 郵編：210009 認(rèn)購(gòu)方（以下稱乙方）： 通訊地址： 郵編： 身份證號(hào)/公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)： 認(rèn)購(gòu)房屋：南京市 區(qū) 項(xiàng)目第 幢 室房屋使用功能為：住宅 單價(jià)RMB 元/㎡ 面積（暫測(cè)）： 認(rèn)購(gòu)總價(jià)：RMB（小寫(xiě)） （大寫(xiě)）人民幣： 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整付款方式：定金RMB 于 年 月 日前付清；首期 30 %房款（含定金）余RMB 于 年 月 日前付清。2. 收款：原則上現(xiàn)金付款直接交入銀行，業(yè)務(wù)人員不接受現(xiàn)金，并將現(xiàn)金交款單、支票、本票及匯票等及時(shí)交至公司財(cái)務(wù)部。鎖好資料柜/抽屜；準(zhǔn)備銷(xiāo)售資料（包括銷(xiāo)講資料、戶型圖、按揭速算表、計(jì)算器、筆、便箋等）；1） .房日看房通過(guò)公告、短信息、電話等渠道通知客戶在規(guī)定時(shí)間看房（原則上為每個(gè)月的第一周雙休日，特殊情況則順延至第二周雙休日），案場(chǎng)值班員有責(zé)任維持看房秩序，包括，安排業(yè)務(wù)員分批帶領(lǐng)客戶看房，有義務(wù)提前十分鐘提醒上一批客人看房的截止時(shí)間（每批看房時(shí)間不應(yīng)超過(guò)半小時(shí)）。4）. 與其他部門(mén)的對(duì)接：根據(jù)部門(mén)例會(huì)決議和其他突發(fā)情況，通過(guò)工作聯(lián)系單等方式，與各部門(mén)進(jìn)行聯(lián)系，及時(shí)解決相關(guān)問(wèn)題；并將相關(guān)資料歸檔整理。填表人： 填表日期：  (六)、外銷(xiāo)許可證的辦理及外籍人士購(gòu)房辦法。填表人： 填表日期：公 共 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi)項(xiàng)目名稱： 項(xiàng) 目總 計(jì)萬(wàn)元單體造價(jià)元/m2單位費(fèi)用元/m2填表人： 填表日期：附 屬 公 共 配 套 設(shè) 施 費(fèi)項(xiàng)目名稱： 項(xiàng) 目總 計(jì)萬(wàn)元單體造價(jià)元/m2單位費(fèi)用元/m2填表人： 填表日期：房 屋 建 筑 安 裝 工 程 費(fèi)（含 材 料 差 價(jià)）項(xiàng)目名稱：項(xiàng) 目總 計(jì)萬(wàn)元單體造價(jià)元/m2單位費(fèi)用元/m21——5項(xiàng)之和申報(bào)意見(jiàn)：稅 金m2商品房住宅面積 m2容積率營(yíng)業(yè)性用房面積 m2得房率 %項(xiàng) 目總 計(jì)（萬(wàn)元）單體造價(jià)元/ m2單位費(fèi)用元/ m2項(xiàng) 目單體造價(jià)元/ m2單位費(fèi)用元/ m2開(kāi)發(fā)成本：　　 e. 商品房項(xiàng)目的立項(xiàng)批文、開(kāi)工批文、規(guī)劃批文、方案審查意見(jiàn)、規(guī)劃總平面圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的復(fù)印件；建筑總平面圖，各種不同類(lèi)型住宅的標(biāo)準(zhǔn)層平面圖的復(fù)印件。3.　銷(xiāo)售部門(mén)辦理該證后在售樓處公示。(二)房屋銷(xiāo)售預(yù)測(cè)量辦法及誤差處理辦法1. 房屋銷(xiāo)售預(yù)測(cè)量的內(nèi)容：a. 房屋建筑面積；b. 房屋套內(nèi)面積；c. 房屋公攤面積；2. 房屋銷(xiāo)售預(yù)測(cè)量辦法：a. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)部根據(jù)國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范計(jì)算預(yù)測(cè)量的各項(xiàng)面積及計(jì)算書(shū)(移交銷(xiāo)售部)；b. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)部及時(shí)出具供銷(xiāo)售用的套型圖(移交銷(xiāo)售部)；c. 銷(xiāo)售部對(duì)套型圖及面積計(jì)算書(shū)進(jìn)行復(fù)核無(wú)誤后報(bào)公司備案并在銷(xiāo)售案場(chǎng)實(shí) 施（簽約用），若有疑問(wèn)，簽署書(shū)面意見(jiàn)返回至技術(shù)經(jīng)濟(jì)部，重復(fù)第2步驟；3. 實(shí)際面積測(cè)量：在房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收后，由銷(xiāo)售部聘請(qǐng)有測(cè)繪資質(zhì)的單位進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪，出具測(cè)繪報(bào)告。4. 緩和矛盾的原則。2）. 發(fā)布前評(píng)價(jià)：由公司策劃人員會(huì)同設(shè)計(jì)人員依上述幾條進(jìn)行評(píng)價(jià)修改。附件9：商品房銷(xiāo)售窗口表(報(bào)物價(jià)局備案用)商 品 房 銷(xiāo) 售 窗 口 表工程座落(區(qū)、路、號(hào)、幢) 戶籍座落(區(qū)、路、號(hào)、幢) 樓 途層 用 號(hào) 房 單元號(hào)開(kāi)發(fā)單位： 項(xiàng)目名稱： 建筑面積： 準(zhǔn)銷(xiāo)證號(hào)： 年 月 日（三）、廣告媒體發(fā)布及評(píng)價(jià)辦法1. 廣告媒體發(fā)布是營(yíng)銷(xiāo)策劃的最重要的環(huán)節(jié)，對(duì)促進(jìn)銷(xiāo)售和加強(qiáng)公司品牌建設(shè)有最直接的作用，故選擇合適的媒體和廣告商并對(duì)效果進(jìn)行評(píng)價(jià)總結(jié)極其重要。其要點(diǎn)為：1. 先準(zhǔn)時(shí)機(jī)。5. 樣板房、樣板間必須確保人流的安全，方便現(xiàn)場(chǎng)施工。一、 認(rèn)購(gòu)與開(kāi)盤(pán)的依據(jù)： ①公司資金狀況；②市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況；③客戶資源狀況；④環(huán)境和政策因素；⑤整體推廣節(jié)奏的控制要求。幾種具體工作安排，供操作時(shí)參考附件3：推介會(huì)操作辦法一、 推介會(huì)的形式：樓盤(pán)發(fā)布會(huì)、樓盤(pán)見(jiàn)面會(huì)、客戶見(jiàn)面會(huì)、電影執(zhí)行會(huì)、文藝演出、聯(lián)誼會(huì)、招待酒會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、資訊式推介活動(dòng)等二、 根據(jù)樓盤(pán)的定位及客戶資源狀況確定規(guī)模、場(chǎng)地以及活動(dòng)的具體形式。三、營(yíng)銷(xiāo)推廣管理（一）、銷(xiāo)售策劃及推廣程序和內(nèi)容 房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃推廣直接決定著項(xiàng)目銷(xiāo)售的成敗，但策劃推廣本身具有極大的創(chuàng)新性和靈活性。二、計(jì)劃管理（一）、銷(xiāo)售年度計(jì)劃1. 在每年度初或上一年度末，公司由銷(xiāo)售部牽頭，其它部門(mén)配合編制年度銷(xiāo)售計(jì)劃。5. 及時(shí)收集市場(chǎng)信息、政策信息，為公司決策和銷(xiāo)售工作提供支持；多途徑收集、管理、利用好客戶資源，促進(jìn)銷(xiāo)售的快速進(jìn)行，同時(shí)不斷分析客戶形態(tài)，為項(xiàng)目進(jìn)一步營(yíng)銷(xiāo)和樓盤(pán)的策劃提供現(xiàn)場(chǎng)第一手資料。為規(guī)范公司銷(xiāo)售管理，提高服務(wù)水平，提升樓盤(pán)及公司品牌形象，同時(shí)提高效率，實(shí)現(xiàn)公司資金快速回籠，制定本銷(xiāo)售管理制度。按合同承諾配合業(yè)主辦理房產(chǎn)交易過(guò)戶和兩證手續(xù)，條件許可的情況下，為業(yè)主代辦房產(chǎn)證和土地證。（二）、銷(xiāo)售月度計(jì)劃1. 在每月初或上個(gè)月末由銷(xiāo)售部向公司“月度資金協(xié)調(diào)會(huì)”提交銷(xiāo)售月度計(jì)劃，經(jīng)公司批準(zhǔn)后實(shí)施；2. 銷(xiāo)售月度計(jì)劃包含的內(nèi)容： ①月度售房計(jì)劃； ②月度資金回籠計(jì)劃； ③月度資金支出計(jì)劃；3. 銷(xiāo)售月度計(jì)劃的編制依制：①銷(xiāo)售年度計(jì)劃；②宣傳推廣計(jì)劃；③上個(gè)月的銷(xiāo)售情況及本月的銷(xiāo)售推廣調(diào)整辦法；④已簽合同及付款狀況統(tǒng)計(jì)；附件1： 年 月度銷(xiāo)售收入計(jì)劃表部門(mén)：銷(xiāo) 售 部 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱簽約合同金額回籠資金按揭金額其他收入合計(jì)備注合計(jì)注：此表每月2日前交財(cái)務(wù)部一份。(產(chǎn)品廣告) (不斷吸引眼球、制造賣(mài)點(diǎn)) 3）. 促成購(gòu)買(mǎi)階段(推式策略)本階段根據(jù)前段集聚的顧客基礎(chǔ)，確定開(kāi)盤(pán)時(shí)間、商品房推出量和銷(xiāo)售辦法。五、 宣傳資料和禮品的準(zhǔn)備。附件5： 樣板房布置要點(diǎn)銷(xiāo)售中樣板房的布置可以直接推動(dòng)購(gòu)房者產(chǎn)生購(gòu)房的愿望和沖動(dòng)，因而樣板房布置的合理與否將影響成交率。它應(yīng)具有以下特點(diǎn)：一、與樓盤(pán)和整個(gè)宣傳風(fēng)格相一致；二、 印刷精美，圖文并茂，品位和品質(zhì)感強(qiáng)；三、 充分展現(xiàn)樓盤(pán)和套型的優(yōu)點(diǎn)；四、 詳實(shí)介紹產(chǎn)品位置、