【正文】 宇。 工 程資料的接管 對(duì)于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在新物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇的同時(shí)，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對(duì)于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。 填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》 給排水 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 檢驗(yàn)要點(diǎn)：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。 對(duì)于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備， 注意收集資料。 搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬(wàn)用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外測(cè)溫儀、電子測(cè)漏儀、網(wǎng)絡(luò)測(cè)試儀，梯子、 PVC 吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。 待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完 畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按 10%的點(diǎn)抽檢。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)人員須及時(shí)與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗(yàn)收時(shí)間） 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。 向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn) 行所必須的圖紙及設(shè)備說(shuō)明書。 公用設(shè)備 公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。對(duì)新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過(guò)程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。 房屋本體自用部位及設(shè)施 自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第 [2020]第 279 號(hào) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第 [2020]第 379 號(hào) 《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ300～ 30588 《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ ZBP 3000190） 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 5005794） 《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GBJ14790、 GBJ14890、 GB 501689 GB 501699GB 501709 GB 501719 GB 5018293 、 GB 502549 GB 502589 GB 5025996） 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GB 5016692 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500842020 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》 GB 513585 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》 GB 79789 《室內(nèi)消火栓》 GB 344593 《消火栓箱》 GB 1456l93 《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》 GA 931995 《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB 502432020 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 GB5019894 《體育場(chǎng)所開放條件與技術(shù)要求》 GB 接管驗(yàn)收條件 物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。 接管驗(yàn)收流程 簽署物業(yè)管理委托合同 選定主要管理人員 收樓三個(gè)月前 進(jìn)場(chǎng)掌握情況 印制驗(yàn)收表格 確定驗(yàn)收日期 大業(yè)主（開發(fā)商）或施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗(yàn)收小組 自用部位的驗(yàn)收 每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn) 缺陷登記 移交鑰匙 缺陷登記匯總交開發(fā)商 ,由開發(fā)商交施工隊(duì) 缺陷返修 施工單位、管 理處按單查驗(yàn) 資 料 移 交 產(chǎn) 權(quán) 資 料 技 術(shù) 資 料 水電 供應(yīng)合同 物業(yè)管理公司正式進(jìn)行物業(yè)管理 政府驗(yàn)收合格證 共有部分驗(yàn)收 復(fù)驗(yàn)合格 缺陷登記 按系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)收 缺陷返修 移交鑰匙 辦理移交憑證 業(yè)主（用戶）驗(yàn)樓收摟 注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。 對(duì)自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收 物業(yè)公司代小業(yè)主對(duì)其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗(yàn)收，入伙時(shí)移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見(jiàn)以小業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)。 對(duì)共用部位 、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收 驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對(duì)于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對(duì)業(yè)主自用部位的驗(yàn)收 按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備 3－ 4 人：驗(yàn)收土建 1 人，驗(yàn)收給排水 1 人，驗(yàn)收電氣 1 人，另外 1 人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。 從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項(xiàng)目基本情況。 參與內(nèi)部竣工驗(yàn)收 參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗(yàn)收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。 各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書、調(diào)試報(bào)告、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等。 缺陷整改與保修 對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向開發(fā)商說(shuō)明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。 業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法 ① 對(duì)業(yè)主在接管驗(yàn)收或使用過(guò)程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份， 一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。 保修期滿后 物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。 ④ 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請(qǐng)書上如實(shí)填寫使用方意見(jiàn)；保修單位不履行保修 義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。 ② 保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)定的保修 期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。 房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng) 在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。 業(yè)主（用 戶）入伙時(shí)的接管驗(yàn)收 業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對(duì)房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。 填寫記錄 園林綠化驗(yàn)收填寫 QR－ 005JG《綠化驗(yàn)收單》，對(duì)其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收填寫 QR－ 007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫 QR－ 002JG《鑰匙接管記錄表》。 填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》 電氣 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無(wú)回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗(yàn)對(duì)講圖像、聲音 是否清晰；檢查中央空調(diào)運(yùn)行是否正常。并可及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出合理建議。 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)：待定 購(gòu)置、準(zhǔn)備工具 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模及驗(yàn)收時(shí)分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。 三）、復(fù)驗(yàn)