【正文】 宇。 工 程資料的接管 對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 給排水 驗收標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準 檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。 對于設(shè)計中已有的設(shè)備， 注意收集資料。 搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、 PVC 吹煙管、電吹風、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。 待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完 畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細化進行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。接管驗收要清點設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按 10%的點抽檢。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間） 物業(yè)現(xiàn)場人員應積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。 向物業(yè)公司提供設(shè)備運 行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。 公用設(shè)備 公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。對新建房屋而言，接管驗收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。 房屋本體自用部位及設(shè)施 自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。 《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》國務(wù)院令第 [2020]第 279 號 《物業(yè)管理條例》國務(wù)院令第 [2020]第 379 號 《陜西省物業(yè)管理條例》 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》 GBJ300～ 30588 《房屋接管驗收標準》（ ZBP 3000190） 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（ GB 5005794） 《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（ GBJ14790、 GBJ14890、 GB 501689 GB 501699GB 501709 GB 501719 GB 5018293 、 GB 502549 GB 502589 GB 5025996） 《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》 GB 5016692 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB 500842020 《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》 GB 513585 《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》 GB 79789 《室內(nèi)消火栓》 GB 344593 《消火栓箱》 GB 1456l93 《防火門用閉門器試驗方法》 GA 931995 《通風空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 GB 502432020 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》 JGJ/T1692 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 GB5019894 《體育場所開放條件與技術(shù)要求》 GB 接管驗收條件 物業(yè)接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。 接管驗收流程 簽署物業(yè)管理委托合同 選定主要管理人員 收樓三個月前 進場掌握情況 印制驗收表格 確定驗收日期 大業(yè)主（開發(fā)商）或施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組 自用部位的驗收 每項、每間、每個查驗 缺陷登記 移交鑰匙 缺陷登記匯總交開發(fā)商 ,由開發(fā)商交施工隊 缺陷返修 施工單位、管 理處按單查驗 資 料 移 交 產(chǎn) 權(quán) 資 料 技 術(shù) 資 料 水電 供應合同 物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理 政府驗收合格證 共有部分驗收 復驗合格 缺陷登記 按系統(tǒng)進行查驗收 缺陷返修 移交鑰匙 辦理移交憑證 業(yè)主（用戶）驗樓收摟 注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。初驗可以多次組織進行。 對自用部位及設(shè)施的驗收 物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內(nèi)部分進行接管驗收，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準。 對共用部位 、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收 驗收時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫相應記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。功能上不能達到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進行交接。對業(yè)主自用部位的驗收 按項目的規(guī)模設(shè)置驗收組，每組配備 3－ 4 人：驗收土建 1 人，驗收給排水 1 人，驗收電氣 1 人，另外 1 人負責驗收所有的鑰匙。 從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項目基本情況。 參與內(nèi)部竣工驗收 參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學習驗收方法及技巧。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進行缺陷整改。 各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告、維護保養(yǎng)手冊等。 缺陷整改與保修 對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標準的要求，開發(fā)商也不能排除應承擔的整改質(zhì)量缺陷的責任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。 業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法 ① 對業(yè)主在接管驗收或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份， 一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。 保修期滿后 物業(yè)公司承擔房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責任。 ④ 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修 義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。 ② 保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達到物業(yè)管理行業(yè)標準。在規(guī)定的保修 期內(nèi)，由施工單位負責房屋的質(zhì)量保修。 房屋結(jié)構(gòu)的加固補強 在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。 業(yè)主（用 戶）入伙時的接管驗收 業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設(shè)施進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登記。 填寫記錄 園林綠化驗收填寫 QR－ 005JG《綠化驗收單》，對其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收填寫 QR－ 007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫 QR－ 002JG《鑰匙接管記錄表》。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 電氣 驗收標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準 檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗對講圖像、聲音 是否清晰；檢查中央空調(diào)運行是否正常。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。 現(xiàn)場實習：待定 購置、準備工具 根據(jù)項目的規(guī)模及驗收時分組情況，準備下列物品及工具，數(shù)量自定。 三）、復驗