【正文】 起居室： ≤45dB ≤50dB ≤50dB5建筑物的構(gòu)造組成一棟建筑物，一般由基礎(chǔ)、墻或柱、樓地板或地坪、樓梯、屋頂和門六部分組成；6廚房凈高≥(舉手觸摸)。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。②地基：地基不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土體或巖體，建筑物必須建造在堅(jiān)實(shí)可靠的地基上，為保證地基的堅(jiān)固，穩(wěn)定和防止發(fā)生加速沉降或不均勻沉降，地基應(yīng)滿足以下要求：，傾斜方面的能力。按在建筑物中的方向分為::是指沿建筑物長軸方向布置的墻.:是指沿建筑物短軸方向布置的墻,其中的外橫墻通常稱為山墻.::是指直接承受梁,樓板,屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻.:,僅承受自身重量并將其傳給基礎(chǔ)的墻,稱為承自重墻。20梁：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)水平承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱或墻體上，但圈梁主要是為了提高建筑物整體構(gòu)件的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整個(gè)建筑物墻體所設(shè)置的梁。只有低容積率、高綠化率的設(shè)計(jì)才能更有利于發(fā)揮板樓的通風(fēng)采光的優(yōu)勢，同時(shí)也使室內(nèi)的戶型更加方正。按圖紙預(yù)測的面積，是指在商品房預(yù)售時(shí)按商品房建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。二。2．計(jì)算建筑面積的房屋．層高(高度)應(yīng)在2．20m以上。1：與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（四）不計(jì)算建筑面積的范圍1．層高在2．20m以下(不含2．20m，下同)的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2．20m以下的地下室和半地下室。9．獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。3，全封閉陽臺(tái)、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。8。分層建筑面積是指以房屋某層或某幾層為單位的建筑面積。 2．套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 將房屋分為單一住宅功能的住宅樓，商業(yè)與住宅兩種功能的商住樓，商業(yè)、辦公等多種功能的綜合樓三種類型，分別說明其共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒ㄈ缦拢鹤≌瑢Ｓ玫墓灿薪ㄖ娣e直接作為住宅部分的共有建筑面積；商業(yè)專用的共有建筑面積直接作為商業(yè)部分的共有建筑面積；住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積，按住宅與商業(yè)的建筑面積比例分別分?jǐn)偨o住宅和商業(yè)。 ⑸取得預(yù)售許可證。面積誤差在3％以內(nèi)部分的房款由賣方返還給買方；超出3％部分的房款由賣方雙倍返還買方。 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。 （三）初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。 建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。 （2）、電梯遇見老板，要主動(dòng)大方地向他打招呼，不宜閃躲或假裝沒看見。對于上司，態(tài)度要禮貌周到，若接近其身邊，要站好后再打招呼；而一般熟悉的同事之間則不必拘束，可以用互相了解及喜歡的方式打招呼。但如果她因工作需要常進(jìn)出你的辦公室，那就另當(dāng)別論了； 開會(huì)時(shí)一位女性正好進(jìn)入或離開會(huì)議室時(shí)，只有坐在她旁邊（特別是左邊）的男士應(yīng)戰(zhàn)起來為她服務(wù)，幫忙拉開椅子，其他位子的男士依然可坐著； 貴賓要離席時(shí)，不論他是男士或女士，都不可任由貴賓單獨(dú)離席，應(yīng)有人陪同及恭送。老板招呼你時(shí)，你要客氣地回答“是的，╳╳老板（潘總）”，“是的，╳╳先生”。 看見有人經(jīng)過你的身旁而不打招呼，是十分無禮的。 財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。 建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查?？煞裉崆斑€款，如何辦理手續(xù)？ 購房者還款期間可提前還款，但需還款滿1年后、提前1個(gè)月以書面形式提出申請購房后，如客房戶需要更名，如何辦理手續(xù)？費(fèi)用多少？屬直系親屬或配偶關(guān)系方可，其他關(guān)系則不能更名。 ⑶取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偂?建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。共有建筑面積的內(nèi)容包括：作為公共使用的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算；套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。其中，封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積。（三）套內(nèi)房屋使用面積的計(jì)算對于整幢為單一產(chǎn)權(quán)人的房屋，房屋建筑面積的測算—般以幢為單位進(jìn)行。6．樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。7．利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。12．有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。8．有柱(不含獨(dú)立柱、單排柱)或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。5．房屋天面上，屬永久性建筑。1．計(jì)算建筑面積的房屋，應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋。，是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。26板式高層: 板樓的戶型應(yīng)該是南向面寬大，而進(jìn)深短，南北通透的格局。19樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人，家具等荷載，并將這些荷載及自重傳給承重墻或梁，柱，基礎(chǔ)。外墻:外墻位于建筑物四周,是建筑物的維護(hù)構(gòu)件,起著擋風(fēng),遮雨,保溫,隔熱,隔聲等作用.2.15建筑結(jié)構(gòu)①基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及基礎(chǔ)自重傳給下面的地基。（3）起居室處陽臺(tái)門：，門寬度大于2700mm,門高2300mm。花園洋房的層高:,。2建筑物的分類（1）按建筑物的用途分類分為民用建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑；（2）按建筑物層數(shù)或高度分類：1）低層建筑：1—3層；2）多層建筑：4—6層；3）中高層建筑：7—9層；4）高層建筑：10層以上；5）小高層建筑：一般是10—18層；6）超高層：100m以上。 57契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。（3）按專項(xiàng)使用的原則運(yùn)用住房公積金54定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。 50 實(shí)際銷售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。 46共有建筑面積：共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 40中空玻璃 ：中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱中空玻璃，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。 36灰空間：最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。 28 地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。14錯(cuò)層住宅:錯(cuò)層是指一戶內(nèi)樓面高度不一致,但因?yàn)闆]有完全分為兩層,比如起居室比較高,如不是身臨其境很難想象得到,而且顯得空間零散,容易使小戶型顯得局促,更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅；15錯(cuò)層:一戶內(nèi)樓面高度不一致,錯(cuò)開之處由樓梯連接.16玄觀: 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。 9三通一平：是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。你具備了老板的心態(tài)，你就會(huì)去考慮企業(yè)的成長，考慮企業(yè)的命運(yùn)，你會(huì)感覺到企業(yè)的事情就是自己的事情。我們要給予我們的同事以關(guān)懷，給予我們的開發(fā)商以服務(wù)，給予消費(fèi)者滿足需求的產(chǎn)品。我們應(yīng)該對自己服務(wù)的企業(yè)充滿自信，對我們的產(chǎn)品充滿自信，對自己的能力充滿自信，對同事充滿自信，對未來充滿自信。同樣，我們也不能破壞企業(yè)與商家之間的雙贏規(guī)則，只要某一方失去了利益，必定就會(huì)放棄這樣的合作。社會(huì)、企業(yè)只能給你提供道具，而舞臺(tái)需要自己搭建，演出需要自己排練，能演出什么精彩的節(jié)目，有什么樣的收視率決定權(quán)在你自己。消極的人像月亮，初一十五不一樣。2．市場信息的提供者居于市場第一線、與消費(fèi)者最先接觸的售樓員是買方市場信息的集散地。 回答客戶提出的疑問銷售過程中顧客向售樓員提出詢問是常有的事情，可能會(huì)提出樓盤交易上的問題，也可能提出各種于樓盤無關(guān)的問題，如問路、乘車路線、購物等一些生活上的事情。3．所以銷售員要充分了解并利用專業(yè)知識(shí)，為客戶提供咨詢得便利與服務(wù)，從而引導(dǎo)客戶購樓。三、客戶購樓的引導(dǎo)者/專業(yè)顧問如果你任意胡為，可能會(huì)引致很壞的后果?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。加強(qiáng)金融監(jiān)管。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因?yàn)楫?dāng)長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場在下雪的時(shí)候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價(jià)漲得很快，就像以前的長三角，結(jié)果導(dǎo)致3月份調(diào)控的政策又進(jìn)一步加強(qiáng)。這時(shí)的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創(chuàng)造出巨大的有效需求。由于當(dāng)時(shí)搞試點(diǎn)比較成功，后來就小范圍的開始試點(diǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)?！　?　　一棒如金剛王寶劍　　一棒如摸草尋蛇　　一棒如踞地獅子吼　　一棒不做一棒用　　 　　 P910友友建設(shè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)介紹　　 Catch： 24年地產(chǎn)實(shí)力深耕 13座臺(tái)灣建筑業(yè)金獎(jiǎng) 58座輝煌指標(biāo)　　 Sub：臺(tái)灣開發(fā)業(yè)領(lǐng)袖鯨首 專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 深諳建筑靈魂　　從珠寶起家，大友富天生尊貴血統(tǒng)，對上流社會(huì)的生活習(xí)性了如指掌，真切體察頂峰客層內(nèi)在需求，張永義董事長帶領(lǐng)專業(yè)經(jīng)理人精英團(tuán)隊(duì)，為豪門顯貴呈現(xiàn)無數(shù)代表居所，有臺(tái)灣 “層峰知音”美譽(yù)。房地產(chǎn)行銷培訓(xùn)教材 （討論稿） 廈門大友富置業(yè)顧問有限公司 2009年12月10日目 錄第一章 公司背景介紹 第二章 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及展望 　 第一節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)政策 第三節(jié) 房地產(chǎn)形勢分析與展望　　歷經(jīng)兩岸磨合與試煉， 　　大友富，整裝待發(fā)，踏上大陸新里程　　以廈門為圓心，以禪悟道，輻射全中國。1982年國務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，%。注：詳解　　　從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發(fā)的試點(diǎn)，在這以前，國內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)，事業(yè)單位或者企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產(chǎn)市場。這政策的第一效應(yīng)就是趕末班車凡是有錢的單位紛紛購買現(xiàn)房，把當(dāng)時(shí)市場上所有當(dāng)時(shí)賣不掉的現(xiàn)房一掃而空。　　 2005年中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。房屋預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。你的待客態(tài)度、電話應(yīng)對或寄給其他公司的信箋和傳真等都代表著公司。五、將客戶意見向公司反饋的媒介銷售員作為公司與客戶的中介，除傳遞公司信息外，還需負(fù)起將客戶意見向公司反映的責(zé)任，使公司能及時(shí)做出相應(yīng)的修正與處理，建立公司良好的企業(yè)形象六、市場信息的收集者銷售員要有較強(qiáng)的反應(yīng)能力、應(yīng)變能力與豐富的業(yè)務(wù)知識(shí)，對房產(chǎn)市場有敏銳的觸角，這就需要，銷售員對房產(chǎn)市場的信息做大量的收集、歸納與總結(jié)的工作，如對宏觀房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r與趨勢的判斷、對區(qū)域市場整體發(fā)展水平的把握、對周邊樓盤與競爭對手優(yōu)劣與市場活動(dòng)的認(rèn)知、對消費(fèi)者購