【正文】 的一屋二賣(mài)；其次為營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛，把銷(xiāo)售氣氛推向高潮，使之感染周邊洽談客戶(hù)，增加成交機(jī)率；再次體現(xiàn)銷(xiāo)售的規(guī)范性，尊重客戶(hù)，使成交造成事實(shí)。它包括客戶(hù)情況、所購(gòu)單元情況、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、付款方式、預(yù)繳定金數(shù)額、保留期限等內(nèi)容。銷(xiāo)售定單在實(shí)際銷(xiāo)售中還能起到為逼訂、議價(jià)、簽約的鋪墊作用。比較一下，此時(shí)追蹤客戶(hù)，甚至上門(mén)拜訪(fǎng)將是銷(xiāo)售的重要手段，不要指望客戶(hù)會(huì)主動(dòng)，再來(lái)現(xiàn)場(chǎng)送上門(mén)（當(dāng)然這種情況亦有）。三、追蹤客戶(hù)時(shí)要注意幾個(gè)方面： 時(shí)間的選擇，在記錄客戶(hù)的電話(huà)時(shí)要注意加注該電話(huà)是家里的還是公司的，另外追蹤客戶(hù)要注意不要太頻繁。2. 必須能夠給客戶(hù)提供一系列的服務(wù)，讓客戶(hù)覺(jué)得買(mǎi)了你的產(chǎn)品無(wú)后顧之憂(yōu)。6. 業(yè)務(wù)員心目中沒(méi)有“好客”、“惡客”的區(qū)別，只有“客戶(hù)”。13. 業(yè)務(wù)員必須具備交涉能力。無(wú)論結(jié)果如何，必先認(rèn)同產(chǎn)品才好進(jìn)行銷(xiāo)售。為別人做事，等于為自己賺錢(qián)。行銷(xiāo)應(yīng)該積極，而且采取主動(dòng)，最高明的業(yè)務(wù)員主導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)游戲規(guī)劃。34. 切忌對(duì)客戶(hù)的看法相應(yīng)不理，甚至一概否決。以后者而言，打100通電話(huà)，從第一通撥到99通，要花多少時(shí)間與精力？就算100通終于命中目標(biāo)，業(yè)務(wù)員的體力與信心也垮了！何苦沒(méi)事找事來(lái)打擊自己？37. 業(yè)務(wù)員自己都不了解的商品，客戶(hù)肯定不會(huì)買(mǎi)。從對(duì)方的回答，你才清楚自己的下一步驟該如何應(yīng)對(duì)，業(yè)績(jī)不會(huì)自己跑來(lái)，坐以待“幣”就是坐以待“斃”，主控權(quán)應(yīng)該操之在已。36. 漫無(wú)目標(biāo)，毫無(wú)重點(diǎn)的挨家挨戶(hù)拜訪(fǎng)，最事倍功半。33. 因客戶(hù)未提商品弱點(diǎn)而沾沾自喜。30. 客戶(hù)問(wèn)什么，才答什么。這種失意也是千載難逢的磨練機(jī)會(huì)，不妨視為一種福氣。17. 養(yǎng)成不挑產(chǎn)品的習(xí)慣與能力。12. 業(yè)務(wù)員必須具備超強(qiáng)的簽約能力。5. 主動(dòng)出擊。不具備這三種心理基礎(chǔ)的人，最好去干個(gè)領(lǐng)固定薪的“上班族”，免得一上場(chǎng)，就被“三振出局”。也就是說(shuō)應(yīng)事先了解該客戶(hù)記錄（來(lái)電表、來(lái)人表、銷(xiāo)售人員A、B表）上反映的內(nèi)容，有首次接觸的時(shí)間和地點(diǎn)，客戶(hù)姓名、區(qū)域、年齡性別、職業(yè)及需求面積、媒體獲取途徑、詢(xún)問(wèn)重點(diǎn)等。銷(xiāo)售員可以在銷(xiāo)售簽約之前把合同條款中空白部分用樣本格式統(tǒng)一填寫(xiě)完畢，而無(wú)須待客戶(hù)前來(lái)逐個(gè)協(xié)商，引導(dǎo)客戶(hù)看完合同，把客戶(hù)的異議縮減到幾個(gè)點(diǎn)，在予以各個(gè)擊破，從而完成合約的簽訂。 定單——表明客戶(hù)明確的意向，房屋已被客戶(hù)訂購(gòu)，將進(jìn)行簽約階段；該套房屋不得銷(xiāo)售于他人，除非其違反定單重要條款。送客完畢后，銷(xiāo)售員應(yīng)整理接待桌椅，使其恢復(fù)原狀，并帶好自己的銷(xiāo)售用具返回銷(xiāo)控工作區(qū)座位，填寫(xiě)來(lái)人表，進(jìn)行客戶(hù)登記后，等待下一輪客戶(hù)接待?！痹賳?wèn)：“請(qǐng)幫我再確認(rèn)一次。 不要太快或過(guò)多的作出讓步，以免對(duì)方過(guò)于堅(jiān)持原來(lái)的要求。 如果談判到關(guān)鍵時(shí)候，你碰到棘手的問(wèn)題時(shí)，請(qǐng)記住，這件事我會(huì)考慮一下，這也是一種讓步。特別是對(duì)方主動(dòng)找你談買(mǎi)賣(mài)，更要先穩(wěn)住些。（不當(dāng)?shù)脑S諾往往帶來(lái)后續(xù)作業(yè)莫名困擾）。策略：懂得守價(jià)又留討價(jià)余地。 晚上的追蹤電話(huà)可能客戶(hù)正在比較其它樓盤(pán)，那你的電話(huà)可以起到十分重要的作用，你一方面可以加強(qiáng)客戶(hù)對(duì)于我們樓盤(pán)的印象，另一方面可以探求客戶(hù)的意向，比如說(shuō)在電話(huà)中談到白天沒(méi)有談過(guò)的問(wèn)題，可以及時(shí)加強(qiáng)。必要時(shí)出具一份成交價(jià)高于該客戶(hù)的訂單或合同，增加信任度。（二）SP技巧 SP妙釋?zhuān)喊褜l(fā)生的事情提前化；把想象中的事情現(xiàn)實(shí)化。 假電話(huà)造勢(shì)在無(wú)人員安排或來(lái)不及情況下，若感覺(jué)到售樓處氣氛很冷清，而會(huì)給客戶(hù)看房留下不良感覺(jué)。六、現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)與SP技巧（一）現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)在目前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售普遍感受到吃緊的情況下，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)又不斷的出現(xiàn)。客戶(hù)在訂時(shí)需要勇氣。例如價(jià)格，價(jià)格是一個(gè)漩渦，客戶(hù)可以把你套在其中，你也同樣可以讓客戶(hù)陷入價(jià)格的漩渦，當(dāng)他達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)時(shí)，然后放價(jià)讓他達(dá)到另一個(gè)平衡點(diǎn)而下定，或者給他一個(gè)優(yōu)惠的機(jī)會(huì)請(qǐng)他先訂再說(shuō)，套入網(wǎng)中。 一再保證，現(xiàn)在訂購(gòu)是對(duì)他最有利的，告訴客戶(hù)不訂而可能發(fā)生的利潤(rùn)損失。 成交成交速度要快（往往幾秒之內(nèi)要掌握成交機(jī)會(huì)）。 黑白兩面(1) 由你扮好人，唱白臉，使用幕后王牌唱黑臉。要掌握買(mǎi)方議價(jià)的心理（買(mǎi)方出價(jià)的原因）。(5) 除非對(duì)方能下定金，否則別答應(yīng)對(duì)方出價(jià)。因此，不論客戶(hù)出價(jià)在底價(jià)以上，或以下，都要拒絕該價(jià)位。聽(tīng)聽(tīng)客戶(hù)對(duì)你產(chǎn)品的忠告 他自以為對(duì)房產(chǎn)也很專(zhuān)業(yè)，對(duì)你的產(chǎn)品有種種異議，你不妨把它們?nèi)坑涗浵聛?lái)，逐條加以研究。利用其惰性，告訴他“房子你已看了不少，也沒(méi)有十全十美的房屋，就定下來(lái)吧！”讓客戶(hù)有種解脫感。緊緊圍繞“錢(qián)”這個(gè)問(wèn)題 這部分客戶(hù)通常會(huì)較易操作，因?yàn)樗麄冎欢缅X(qián)，“如何省錢(qián)”施些惠利，將他們緊緊套住。推銷(xiāo)策略：開(kāi)門(mén)見(jiàn)山，詢(xún)問(wèn)得具體一些（1） 要求立即下定，他可能什么都同意，就是不愿立即簽約（2）追問(wèn)到底，最遲何時(shí)才能成交；成交還有什么問(wèn)題；承諾在多大程度上能夠?qū)崿F(xiàn)（3）即使客戶(hù)離開(kāi)，依舊保持聯(lián)系，以觀(guān)其動(dòng)態(tài)如果客戶(hù)答應(yīng)購(gòu)買(mǎi)你的產(chǎn)品，那就請(qǐng)他作更具體的保證，即下定簽約，顯示出輕微的“不滿(mǎn)”。(4) 客戶(hù)的風(fēng)水先生前來(lái)看風(fēng)水認(rèn)為不佳最好銷(xiāo)售員能略懂風(fēng)水，從而辨別風(fēng)水先生言論是謬誤。“如果我的產(chǎn)品有（能）……，您一定會(huì)下決心購(gòu)買(mǎi)是吧？”，然后在設(shè)法解釋客戶(hù)這一點(diǎn)抗性，成功了即可使客戶(hù)成交。不要忽視這種可能性，也許你的客戶(hù)真的買(mǎi)不起你的房屋，所以試探，了解真相很有必要。 客戶(hù)異議本質(zhì)當(dāng)客戶(hù)提出異議是由于他們對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生了興趣，否則他們將什么也不說(shuō)。倘若客戶(hù)是真的有事欲走，銷(xiāo)售員應(yīng)先客氣地請(qǐng)其到現(xiàn)場(chǎng)喝杯水或稍息片刻，然后再禮貌地同其道別，再請(qǐng)其擇日再來(lái)，并約定時(shí)間；倘若客戶(hù)是借故推辭，則表明其意向度不夠，銷(xiāo)售員不應(yīng)強(qiáng)留，可借此暗示“今天客戶(hù)較多，工作較忙，未能介紹詳盡”“請(qǐng)?jiān)彛Ｍ浣窈笤賮?lái)，并保持聯(lián)系”。 銷(xiāo)售道具的種類(lèi)及作用(1) 效果圖：鳥(niǎo)瞰圖、中庭圖(2) 模型：總體、單體、戶(hù)型剖面(3) LOGO墻：樓盤(pán)標(biāo)識(shí)(4) 燈箱：戶(hù)外燈箱、室內(nèi)燈箱（環(huán)境示意圖、效果圖等）(5) 展板：發(fā)展商簡(jiǎn)介、樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)、小區(qū)平面配置(6) 樓書(shū)冊(cè)(7) 海報(bào)(8) DM(9) 電腦三維動(dòng)畫(huà)(10) 電視、音響(11) VCD機(jī)、錄像機(jī)(12) 其它七、了解客戶(hù)要素及來(lái)人表的填寫(xiě)任何銷(xiāo)售均要做到“知己知彼”，知彼即了解客戶(hù)，在現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)中更顯重要，正所謂，從需求→市場(chǎng)→產(chǎn)品→銷(xiāo)售。銷(xiāo)售員同時(shí)將通過(guò)業(yè)務(wù)寒喧及參觀(guān)展示過(guò)程中對(duì)客戶(hù)的了解，對(duì)客戶(hù)作出判斷，從而在業(yè)務(wù)洽談中位于上風(fēng)，此時(shí)銷(xiāo)售員還將運(yùn)用自己銷(xiāo)售用具——銷(xiāo)售夾，對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)進(jìn)行描述，并拿取海報(bào)、說(shuō)明書(shū)、DM等銷(xiāo)售企劃道具，給客戶(hù)作詳盡的解釋。二、第一次引導(dǎo)入座輪接銷(xiāo)售員喊畢“客戶(hù)到”后，隨即自然地將客戶(hù)引導(dǎo)進(jìn)入接待區(qū)的接待桌，請(qǐng)客戶(hù)入座，并且于引導(dǎo)前帶上銷(xiāo)售夾（資料）、計(jì)算器、筆、名片等銷(xiāo)售用具，同組人員配合倒水、遞杯，從而完成初次引導(dǎo)入座過(guò)程。例：不要問(wèn)：“你看，先生什么時(shí)候過(guò)來(lái)（到現(xiàn)場(chǎng)）？”他會(huì)回答你：”我有空就來(lái)?？烧f(shuō)：“你看，開(kāi)盤(pán)電話(huà)很忙，而我們這線(xiàn)路不多，你看想了解更多，不妨約個(gè)時(shí)間請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)。 電話(huà)接聽(tīng)的注意事項(xiàng)：(1) 不要一味回答客戶(hù)的問(wèn)題，不要被客戶(hù)牽著走，要會(huì)去引導(dǎo)客戶(hù)。 電話(huà)接聽(tīng)最重要的是留下對(duì)方的電話(huà)（最好不要單留下BP機(jī)）。應(yīng)對(duì)原則：少說(shuō)多聽(tīng)。應(yīng)對(duì)原則：幫他做決定；不給其選擇余地。應(yīng)對(duì)原則：以誠(chéng)待人；以專(zhuān)業(yè)的內(nèi)容去信服于他。而是以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考量自己。l盡心，要提醒l盡責(zé)，要反饋10. 永遠(yuǎn)抱有服務(wù)的熱忱。臺(tái)式營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)材料一、 業(yè)務(wù)員理念 業(yè)務(wù)員的標(biāo)準(zhǔn)：1. 有尊嚴(yán)，而又有高收入的生活。l樂(lè)觀(guān)、達(dá)觀(guān)的態(tài)度9. 養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣，盡心盡責(zé)。5. 我們不以中則的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量自我。一、 理智穩(wěn)健型特征：深思熟慮、冷靜穩(wěn)健，不容易被推銷(xiāo)員的言辭所動(dòng)，對(duì)予疑點(diǎn)，必詳細(xì)究問(wèn)。五、 優(yōu)柔寡斷型特征：猶豫不決，反復(fù)不斷，怯于做決定。九、 神經(jīng)過(guò)敏型特征：容易往壞處想，任何事都會(huì)刺激他。三、 案場(chǎng)作業(yè) 來(lái)電部分電話(huà)接聽(tīng)及來(lái)電表的填寫(xiě)（一）接聽(tīng)電話(huà) 接聽(tīng)電話(huà)應(yīng)達(dá)到的目的是：留下客戶(hù)姓名、電話(huà)、了解客戶(hù)購(gòu)房用途，所需房型和面積，客戶(hù)目前所在地區(qū)及住房現(xiàn)狀，估計(jì)該客戶(hù)的意向程度，最后還要盡量使客戶(hù)在對(duì)話(huà)中對(duì)業(yè)務(wù)員留下較深印象，以便聯(lián)絡(luò)或者當(dāng)場(chǎng)約他來(lái)現(xiàn)場(chǎng)。(3) 說(shuō)自己不是業(yè)務(wù)員，說(shuō)業(yè)務(wù)員很忙，留下電話(huà)再聯(lián)系（讓業(yè)務(wù)員打過(guò)去）。(6) 要分辨其是否真有意愿買(mǎi)房子，懷疑其若是房產(chǎn)市調(diào)員，可把電話(huà)給經(jīng)理或婉言拒絕回答。(2) 約客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)注意事項(xiàng)：不要用提問(wèn)式的方法，而要用選擇式的方法提問(wèn)。一方面體現(xiàn)案場(chǎng)精神面貌及對(duì)客戶(hù)之禮貌，另一方面，暗示著銷(xiāo)售進(jìn)入開(kāi)始，集中精神準(zhǔn)備后期配合工作。五、第二次引導(dǎo)入座——細(xì)說(shuō)產(chǎn)品當(dāng)客戶(hù)通過(guò)展示區(qū)了解到本產(chǎn)品的基本情況之后，銷(xiāo)售員應(yīng)請(qǐng)客戶(hù)第二次入座，并適時(shí)地再請(qǐng)客戶(hù)喝水，與其寒喧、聊天，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品有了認(rèn)知后，必將產(chǎn)生許多的疑問(wèn)及興趣，因此第二次入座接洽同第一次入座接洽的銷(xiāo)售背景和動(dòng)機(jī)完全不同，銷(xiāo)售員將同客戶(hù)比較深入地細(xì)說(shuō)產(chǎn)品中的問(wèn)題，如：戶(hù)型、面積、綠化率、價(jià)格等，并根據(jù)客戶(hù)的年齡、職業(yè)、喜好、家庭情況、購(gòu)買(mǎi)實(shí)力等情況設(shè)身處地的為客戶(hù)考慮，作其參謀，為其解說(shuō)。銷(xiāo)售道具的展示能幫助銷(xiāo)售員說(shuō)服并贏得客戶(hù)，使客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品充滿(mǎn)幻想、充滿(mǎn)信心，熟悉各種銷(xiāo)售道具的特性及作用，并在適時(shí)的時(shí)候加以運(yùn)用，能使銷(xiāo)售如虎添翼，得到良好的效果。 看房時(shí)間設(shè)定(1) 上午看房——針對(duì)樓盤(pán)東套房源(2) 下午看房——針對(duì)樓盤(pán)西套房源(3) 晚上看房——混水摸魚(yú) 看房路線(xiàn)設(shè)定原則(1) 避免或轉(zhuǎn)化產(chǎn)品的不利因素(2) 展現(xiàn)實(shí)地的有利面(3) 不宜在工地停留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)(4) 鎖定看房數(shù)量(5) “先中、后優(yōu)、再差”原則 看房重點(diǎn)——實(shí)物樣板房展示（三）看房必備 安全帽 海報(bào)、說(shuō)明書(shū) 銷(xiāo)售夾（資料） 談判部分一、第三次引導(dǎo)入座——實(shí)質(zhì)談判當(dāng)客戶(hù)看完工地現(xiàn)場(chǎng)后，要注意此時(shí)會(huì)出現(xiàn)客戶(hù)可能會(huì)提出不進(jìn)入案場(chǎng)接待中心，而直接回去考慮或到它處看房，此時(shí)銷(xiāo)售員應(yīng)敏銳對(duì)客戶(hù)的內(nèi)心想法作出判斷，是否其真的有事要回去或離開(kāi)，還是借口推辭，看工地后是否再次回到售樓處洽談，這是評(píng)判客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品滿(mǎn)意度及評(píng)判銷(xiāo)售員前面銷(xiāo)售作業(yè)是否成功的常見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)。減少客戶(hù)異議的方法：1) 做一次詳盡的銷(xiāo)售介紹；2) 意識(shí)到客戶(hù)提出異議帶有可預(yù)見(jiàn)的規(guī)律性。 克服七種最常見(jiàn)的異議(1) “我買(mǎi)不起”（包括一切價(jià)格異議，如“太貴了”“我不想花那么多錢(qián)”“那邊價(jià)格如何”等等）。”(6) “我本想買(mǎi)你的產(chǎn)品，是因?yàn)椤边@種具體異議能夠使銷(xiāo)售員集中注意客戶(hù)不想買(mǎi)的真正原因，設(shè)法把他的異議范圍縮小，固定在一個(gè)點(diǎn)上。因此只要抓住客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)心理，穩(wěn)住律師，掌握“買(mǎi)賣(mài)”原則，即可輕易排除此干擾。銷(xiāo)售不該只求價(jià)廉，應(yīng)該在討論價(jià)格之前先談房屋的價(jià)值（2） 把時(shí)間浪費(fèi)在那些一味殺價(jià)卻不誠(chéng)心購(gòu)買(mǎi)的顧客（3） 相信這些客戶(hù)所說(shuō)的“周邊的樓盤(pán)如何便宜，如何優(yōu)勢(shì)”（4） 高估了他們，覺(jué)得難對(duì)付而膽怯了 推銷(xiāo)策略（1） 轉(zhuǎn)換法，他要你