【正文】 0%。二、參考答案：（1）c （2）d （3）b （4）b （5）b （6）a （7）b （8）b （9）a （10）b （11）c （12）d （13）b （14）a （15）d （16）c（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde（7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde（1）1）估算重置成本 重置成本＝100150%247。105%+10120%247。第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、練習(xí)題術(shù)語(yǔ)解釋（1）地產(chǎn) （2）房地產(chǎn) （3）不動(dòng)產(chǎn) （4）基準(zhǔn)地價(jià) （5）標(biāo)定地價(jià) （6）樓面地價(jià)單項(xiàng)選擇題（1）最佳使用是( )必須考慮的評(píng)估前提。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場(chǎng)法 d. 功能價(jià)值法（9）有一宗地面積為 500 平方米，地上建有一幢 3 層的樓房，建筑密度為 ，容積率為 ，土地單價(jià)為 3000 元／平方米，則樓面地價(jià)為( )元／平方米。 a. 9％ b. ％ c. ％ d. 5％（16）被評(píng)估建筑物歷史建造成本為 80 萬(wàn)元，1997 年建成，要求評(píng)估該建筑物2022 年的重置成本。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價(jià)為 3000 元／平方米，估計(jì)該建筑物的建筑費(fèi)用為 1400 元／平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 6％，利息利潤(rùn)為地價(jià)、建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之和的 15％，銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的 10％，該土地的價(jià)值接近于( ) 元／平方米。該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（ ）萬(wàn)元 a. 77 b. 146 c. 116 d. 193多項(xiàng)選擇題(1) 影響地價(jià)的一般因素有( )。 (9)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以( )為計(jì)算基礎(chǔ)的。根據(jù)上述情況，評(píng)估房屋價(jià)格。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為 3 年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為 90％，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為 300 元，年出租費(fèi)用為年租金的 25％。折現(xiàn)率為 12％。經(jīng)過(guò)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該類建筑物的建造成本 800 萬(wàn)元（建設(shè)期為 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的 40%） ，管理費(fèi)用為建造成本的 3%，年利息率為 6%，銷售稅費(fèi)為 50 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為 120 萬(wàn)元。（12）某在建工程開(kāi)工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 ，用途為公寓。（13）某商場(chǎng)的土地使用年限從 1994 年 5 月 31 日起 40 年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為 2022 平方米，可出租面積占建筑面積的 60%。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2 年，建造費(fèi)用為 2500 元/建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。（4）是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。[11/(1+10%)68]= 元/平方米20225=(萬(wàn)元)2)估計(jì)剩余建造費(fèi)2500(145%)20225=1375(萬(wàn)元)3)估計(jì)利息在建工程價(jià)值10%+137510%=在建工程價(jià)值+(萬(wàn)元)4)估計(jì)利潤(rùn)及稅費(fèi)(4%+8%)=(萬(wàn)元)5)估計(jì)在建工程價(jià)值在建工程價(jià)值=在建工程價(jià)值=1449(萬(wàn)元)6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本(1000+250045%)20225 =2125(萬(wàn)元)14492125=676(萬(wàn)元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約 676 萬(wàn)元.22 / 59第五章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一、練習(xí)題術(shù)語(yǔ)解釋（1）無(wú)形資產(chǎn) （2）商譽(yù)單項(xiàng)選擇題（1）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為 320 萬(wàn)元，該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和為1200 萬(wàn)元，其中專利權(quán)價(jià)值為 400 萬(wàn)元，該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為 10%，適用本金化率為 10%，其商譽(yù)的評(píng)估值為（ ）萬(wàn)元。 （3）根據(jù)題意：該房屋價(jià)格=970(1+l％+2％+％)1200 =9701200 =851466(元)（4） ??????????????23234455581%8181%?????????????被 估 房 地 產(chǎn) 十 年 租 期 內(nèi) 的 收 益 現(xiàn) 值 =萬(wàn) 元（5） ????451 01%510618 ???????元 平 方 米 ????????452 0453 01150618 82./2%11506176 ??????????????元 平 方 米元 平 方 米20 / 59 ????454123410%50161078 ?????????元 平 方 米元 平 方 米即待估宗地 2022 年 1 月 20 日的價(jià)格為每平方米 元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。（3）是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長(zhǎng)著的樹(shù)木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等） 、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。(14) 某在建工程開(kāi)工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 5，用途為公寓。試估算該在建工程 2022 年 9 月 1 日的價(jià)格。1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50 年的土地的價(jià)格為 1100 元/平方米，該類房屋的重置成本為 900 元/建筑平方米。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為 9%，試測(cè)算該房地產(chǎn) 2022 年 10 月的價(jià)格。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的 12％，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 6％，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為 萬(wàn)元／年。（6）有一宗已七通一平的待開(kāi)發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200 平方米，建筑容積率為 ，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)為公寓。甲地容積率為 5，單價(jià)為 1000 元/平方米，乙地容積率為 3，單價(jià)為 800 元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)?（3）某房屋建筑面積為 1200 平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為 970 元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加 1％；設(shè)備配置齊全，增加 2％；地段、層次、朝向增加 ％，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。 a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) 和水平(7)建筑物應(yīng)在( )方面符合政府規(guī)定。該建筑物 2022 年 1 月的重置成本為 500 萬(wàn)元，2022 年 1 月的評(píng)估值接近( ) 萬(wàn)元 a．400 b．392 c．402 d．390(28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為 l000 萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)期為 1 年，銀行一年期貸款利率為 8％。a. b. c. 89 d. （22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200 平方米，建筑面積 120 平方米，月租金3000 元，土地還原利率 8％，取得租金收入的年總成本為 8000 元，評(píng)估人員另15 / 59用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為 1200 元／平方米，建筑物的年純收益為( )元。 （14）某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物，并分別得到 127 萬(wàn)元、142 萬(wàn)元、15l 萬(wàn)元 3 個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近( )萬(wàn)元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地 300 平方米，建筑面積 200 平方米，月租金 3 000 元，土地還原利率為 7％.建筑物還原利率為 8％，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為 25 年，取得租金收入的年總成本為 7600 元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米 1 000 元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是( ) 元。80%） ] 100% ＝%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝(重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 ＝（－－）% ＝(萬(wàn)元)8）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值 ＝－－ ＝(萬(wàn)元)(3)1)運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢價(jià)法)評(píng)估工型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果重置成本=100(1+25%)=125(萬(wàn)元)實(shí)體有形損耗率=560%/[(560%)+7]100%=3/10100%=30%評(píng)估值=125(130%)=(萬(wàn)元)2)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估 I 型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(11%)(1+2%)=(萬(wàn)元)13 / 59實(shí)體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(133%)(P/A,10%,7)== 萬(wàn)元評(píng)估值=(130%)=(萬(wàn)元)3)關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見(jiàn)及理由：最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢價(jià)法)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過(guò) 51%即算為主)。 ＝ 年3)估算實(shí)體性貶值率12 / 59實(shí)體性貶值率＝247。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：①?gòu)?1996 年 5 月至 2022 年 5 月，該類設(shè)備的環(huán)比價(jià)格指數(shù) 1997 年為 102%，1998 年為 101%，1999 年為 99%，2022 年為100%，2022 年為 102%；②Ⅰ型機(jī)組在 2022 年的出廠價(jià)格為 100 萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)格的 25%；③被評(píng)估機(jī)組從使用到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的 60%，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率會(huì)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；④該機(jī)組經(jīng)過(guò)檢測(cè)尚可以使用 7 年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力的Ⅱ型機(jī)組相比，該機(jī)組的年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在 4 萬(wàn)元左右；⑥折現(xiàn)率為 10%。該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。a. 使用強(qiáng)度 b．使用時(shí)間 c．技術(shù)更新速度 d．維修保養(yǎng)水平（12） 運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了( )因素。國(guó)庫(kù)券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報(bào)率當(dāng)作無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。即通過(guò)比較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率，來(lái)衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理成本。 （12）收益法是通過(guò)估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來(lái)的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。（6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報(bào)廢為止經(jīng)歷的時(shí)間。a、該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后　　　　　b、該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少c、社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高 　　　d、自然力作用加劇e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表（7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（ ）a、相同的功能效用 b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格 d、相同的設(shè)計(jì) e、相同的材料 問(wèn)答題（1）資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？（2）功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？7 / 59（3）運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，如何確定被評(píng)估資產(chǎn)的純收益？（4）如何確定折現(xiàn)率？計(jì)算題某待評(píng)估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn) 10000 件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為 元,而目前的新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為 元。 a、160000 b、150000 c、10000 d、400006 / 59（12）現(xiàn)評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備 6 臺(tái)，估算其總重置成本為 25 萬(wàn)元，從會(huì)計(jì)記錄中查得這 6 臺(tái)設(shè)備的歷史總成本為 30萬(wàn)元，該類通用設(shè)備的賬面歷史總成本為 500 萬(wàn)元，則該類通用設(shè)備的總重置成本為（ ）萬(wàn)元。a、145000 b、115000 c、152022 d、151800（4）某被評(píng)估資產(chǎn) 1980 年購(gòu)建賬面價(jià)值為 50 萬(wàn)元，1989 年進(jìn)行評(píng)估，1980 年、1989 年該類資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)分別為 120%、170%，則被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為（ ）萬(wàn)元。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。（3）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時(shí)，需要充分考慮待評(píng)估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和