【正文】 1） 測算不動產(chǎn)總價① 不動產(chǎn)建筑總面積：3200 = 8000(平方米)② 不動產(chǎn)純收益 = 300800090％(125％) = 1620220(元) ③ 不動產(chǎn)收益年期 = 503 = 47(年) ④ ??4711620/8%8973??????????不 動 產(chǎn) 總 價 （ 元 ） 2） 測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 計(jì)算利息 利息 = 地價7%3 + 88000007% = 地價 + 924000（元） 4） 計(jì)算利潤 利潤 = 1970611315% = 2955917（元） 5） 測算地價 地價 = 不動產(chǎn)總價建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息利潤 = 地價9240002955917 地價 = 6994224/ = 5780350（元） 單價 = 5780350/3200 = （元/ m 2） 樓面地價 = （元/m 2）（7）1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為： 1712 = 84(萬元) 2)該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為： 84(5％+12％+6％) + = 19．62(萬元) 3)該房地產(chǎn)的年純收益為： = (萬元) 4)該房地產(chǎn)的價格為： [11／(1+12％) 10]／12％ = 2 = (萬元)(8)1)完工后的預(yù)期樓價現(xiàn)值為：500045500/（1+10%） = （萬元）2)建筑成本及專業(yè)費(fèi)：1500（1+6%）2 /（1+10%） 2/2= 2891(萬元)3)有關(guān)稅費(fèi)：5% = (萬元)4)目標(biāo)利潤為:(地價+2891) 15% = 15%地價+ 萬元5)估算地價:地價=%地價 地價=(萬元)(9)300[11/(1+9%)3]/9% +p(1+10%)(16%)/(1+9%)3=p21 / 59p = (萬元)(10)1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%+80040%6%+50+120=(萬元)2)建筑部分的折舊：（）8/50+18 = (萬元)3)裝修部分的折舊:2002/5=80(萬元)4)設(shè)備部分的折舊:1108/10=88(萬元)5)總折舊:+80+88=(萬元)(11)1)建筑物的價格: 9002022(494)/49=1653061(元)2)土地價格:11001000[11/(1+6%) 45]/[ 11/(1+6%)50]=1078638(元)3)房地產(chǎn)總價格: 1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預(yù)期完工后的樓價現(xiàn)值:8012202265%80%(130%)[11/(1+14%)48]/[14%(1+14%)]=(萬元)2)在建工程的完工費(fèi)用現(xiàn)值: 2500(145%)2022(1+14%)=(萬元)3)稅費(fèi):購買價格4%4)正常購買價格:購買價格=4% 購買價格=(萬元)(13)1)每層可出租面積:202260%=1200(平方米)2)帶租約的 3 年期間每年的凈租金收入：（180+120）120012(120%)=(萬元)3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120）120012（120%）=（萬元）4）計(jì)算帶租約出售的總價格：(p/a,10%,3)+(p/a,10%,33)/(1+10%)3=(萬元)(14)1）估計(jì)預(yù)期樓價（市場比較法）3500（1+2%）[11/(1+10%) 48]247。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。土地使用權(quán)年限從 2022 年 3 月 1 日起 50 年。折現(xiàn)率為 10%。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為 6%，試估算該房地產(chǎn) 1999 年10 月 1 日的總價格。（10）某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年，實(shí)際已經(jīng)使用 8 年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用 10 年。土地使用權(quán)年期為 50 年。經(jīng)現(xiàn)場評定，該房屋為 7 成新。 a. 建筑結(jié)構(gòu) b. 建筑用途 設(shè)計(jì)(8) 我國房地產(chǎn)評估的標(biāo)的物一般包括( )。該土地投資利息為( ) 萬元 a．120 b．80 c．60 d．100(29)某宗土地為 1 000 平方米，國家規(guī)定的容積率為 5，建筑密度為 ，下列建設(shè)方案中最可行的為（ ） a. 建筑物地面一層建筑面積為 800 平方米，總建筑面積為 4600 平方米 b. 建筑物地面一層建筑面積為 700 平方米，總建筑面積為 7000 平方米 c. 建筑物地面一層建筑面積為 600 平方米，總建筑面積為 4800 平方米 d. 建筑物地面一層建筑面積為 400 平方米，總建筑面積為 4200 平方米(30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為 18 萬元，預(yù)計(jì)以后各年的純收益按 l％的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為 10 年，折現(xiàn)率為 8％。a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12022（23）某一宗 2022 平方米空地的預(yù)計(jì)最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積 4000 平方米的商業(yè)建筑。a．140 b. 157 c. 141 d. 148（15）如果房地產(chǎn)的售價為 5000 萬元，其中建筑物價格為 3000 萬元，地價為2022 萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為 450 萬元，建筑物的資本化率為 10％，那么土地的資本化率最接近于 ( )。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8）殘余估價法屬于( )中的一種具體方法。因?yàn)榇朔椒ㄊ抢昧耸袌龅呐袛?，更接近于客觀事實(shí)，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。（＋6）＝%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值＝重置成本實(shí)體性貶值率＝%＝(萬元)5）功能性貶值估算 第一步，計(jì)算被評估裝置的年超額運(yùn)營成本 （5－4）12022＝12022（元） 第二步，計(jì)算被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本 12022（1－33%）＝8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）＝8040＝(元)＝ 萬元6）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值=－－＝(萬元)(2)1）估算重置成本 重置成本＝100120%247。試評估確定該機(jī)組的市場價值。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要 5 名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要 4 名操作員。a．技術(shù)因素 b．功能因素 c．地域因素 d．時間因素（13）被評估設(shè)備購建于 1985 年，賬面價值為 30000 元，1990、1993 年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為 3000 元和 2022元，1995 年對該設(shè)備進(jìn)行評估，假設(shè)從 1985—1995 年價格上升率為 10％，該設(shè)備尚可使用年限為 8 年。資產(chǎn)風(fēng)險補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場（平均）風(fēng)險補(bǔ)償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（β） 。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費(fèi)、銷售及管理費(fèi)、保險費(fèi)、稅費(fèi)、銷售成本、原材料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用。（1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a（1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac（1）資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報告的全過程，具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：①資產(chǎn)評估項(xiàng)目的接洽；②組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組；③擬定資產(chǎn)評估的工作方案；④收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料；⑤待評估資產(chǎn)的清查核8 / 59實(shí)和實(shí)地查勘；⑥資產(chǎn)評估的評估假設(shè)條件、價值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)分析；⑦選擇評估方法并進(jìn)行估算；⑧編寫資產(chǎn)評估報告；⑨與委托方辦理提交報告和評估費(fèi)用清算等手續(xù)（2）①比較待評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運(yùn)營成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面） 。 （7）實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān)。假定待評估設(shè)備與新設(shè)備的運(yùn)營成本在其他方面相同，待評估設(shè)備資產(chǎn)還可以使用 5 年，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為 10%。 a、357 b、448 c、400 d、417（13）預(yù)計(jì)某企業(yè)未來 5 年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為 15 萬元、13 萬元 、12萬元、14 萬元、15 萬元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營下去，且從第 6 年起以后各年收益均為 15 萬元，折現(xiàn)率為 10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價值為（ ）萬元。a、50 b、 c、 d、85（5）某設(shè)備的年收益額為 50 萬元，適用本金化率為 20%，則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為（ ）萬元。最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價對象的最佳使用方式，評估資產(chǎn)的價格。規(guī)定評估原則是為了確保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結(jié)果能具有一致性。公開市場假設(shè)是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場價值。評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。（3）一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價格。c、資產(chǎn)評估的目標(biāo)是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀價值。a、 原先的購買價格 b、生產(chǎn)成本 c、預(yù)期效用 d、評估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀（4）正常情況下，一棟別墅在某一時點(diǎn)的市場價值，不會高于此時點(diǎn)重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤） 。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（ ） 。d、資產(chǎn)評估需要通過對評估基準(zhǔn)日的市場實(shí)際狀況進(jìn)行模擬。（4）非市場價值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。a 、200 b、250 c、300 d、350（6）教堂、學(xué)校、專用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的價值評估，一般適宜選用（ ） 。 a、136 b、219 c、127 d、145（14）某類設(shè)備的價值和生產(chǎn)能力之間成非線性關(guān)系，市場上年加工 1600 件產(chǎn)品的該類全新設(shè)備價值為 10 萬元，現(xiàn)已八成新的年加工 900 件產(chǎn)品的被評估設(shè)備的價值為（ ）萬元。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)相對于同類新設(shè)備的功能性貶值。 （8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)利用率 = 至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時間247。②確定凈超額運(yùn)營成本。折舊費(fèi)、籌資成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除，因?yàn)檎叟f費(fèi)是收入的一部分，它不會支付給任何人，而籌資成本也在對預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時即從貨幣時間價值的角度考慮了。一項(xiàng)投資的風(fēng)險包括可分散風(fēng)險和不可分散風(fēng)險。因而可以將資產(chǎn)的期望回報率表示為：資產(chǎn)期望回報率 = 無風(fēng)險利率 + 資產(chǎn)市場風(fēng)險補(bǔ)償 β = 無風(fēng)險利率 +（資產(chǎn)平均回報率 無風(fēng)險利率）β③加權(quán)平均資本成本法。評估時設(shè)備的加權(quán)投資年限為（ ）年 a． b． c．8 d．（14）對被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為( )a．更新重置成本 b．復(fù)原重置成本 c．完全重復(fù)成本 d．實(shí)際重置成本（15）某臺被估資產(chǎn) 1978 年購建，其賬面原值為 10 萬元，當(dāng)時該類設(shè)備定基物價指數(shù)為 120％，1990 年對該設(shè)備進(jìn)行評估，當(dāng)年定基物價指數(shù)為 180％，則該10 / 59臺設(shè)備的重置全價為( )萬元。假定待評估裝置與新裝置的運(yùn)營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為 12022 元，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為1