【正文】 用由以下三部分組成：(一)房價(jià)款：每平方米(建筑面積)售價(jià)建筑面積。(三)物業(yè)管理費(fèi)：按《北京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》統(tǒng)一收取?！　∧壳?，北京樓市上購買商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定?！　「鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)限于被保險(xiǎn)人合法擁有產(chǎn)權(quán)的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)，包括被保險(xiǎn)人購買的商品房中計(jì)入房屋銷售價(jià)格、在銷售合同中列明的房屋附屬 設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)，但該房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不屬于本保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。④抵押加階段性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款?！　?duì)申請(qǐng)人的調(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽定的購房合同或協(xié)議，并要有購房交款證明。只要貸款期限和年齡加起來不超過70年，即40歲以下的人士，一般都能申請(qǐng)到30年的貸款?！　≠J款利息分兩檔，即15年是一檔，630年是一檔。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。如果您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會(huì)削弱您的還款能力。公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。因此，買房人實(shí)際辦貸款時(shí)，就不只是五六趟的理想狀態(tài)了?！　≡谟梅康禺a(chǎn)抵押貸款期間，保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)于抵押權(quán)人(貸款銀行)來說尤為重要。　　以房地產(chǎn)設(shè)定的抵押時(shí)，要注意以下問題：(1)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。 61房地產(chǎn)抵押的合同應(yīng)當(dāng)具備哪些條款？以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂的抵押合同。這種抵押貸款方法。63購房寶典：怎么驗(yàn)收精裝修房每年年底都是樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加，購買精裝住宅的消費(fèi)者也隨之增加，很多讀者來電詢問對(duì)精裝房的裝修項(xiàng)目如何驗(yàn)收？達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)才算合格？驗(yàn)收精裝房依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)　　北京市建裝協(xié)家裝委員會(huì)工程質(zhì)量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業(yè)使用的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：一個(gè)是《北京市家庭裝飾工程室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(本版將陸續(xù)刊登)，另一個(gè)是《高級(jí)裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，使用哪一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。這一步比較復(fù)雜，簡單地說，應(yīng)該檢查木制品是否變形，接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴(yán)重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現(xiàn)象，墻壁涂料是否出現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察。業(yè)主應(yīng)檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產(chǎn)品檔次下降?！　∫虼?，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對(duì)樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。各方的共有權(quán)均應(yīng)得到尊重與維護(hù)。66物業(yè)管理公司有權(quán)罰款嗎？從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟(jì)處罰罰款”之分?！　【C上所述，物業(yè)管理公司確實(shí)無權(quán)實(shí)施罰款等行政處罰行為。其二，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。65公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)?？住宅樓?nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào))的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)??！　≡谕ǔ５那闆r下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對(duì)樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡?quán)，行使占有、使用收益、處分等權(quán)能。但我認(rèn)為，頂板并非頂樓用戶的專有財(cái)產(chǎn)，它實(shí)際上是在為整個(gè)樓宇的用戶服務(wù)。據(jù)了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現(xiàn)了與原來合同約定的品牌不符的問題。如果條件允許還應(yīng)該用萬用表檢查插座是否有電，用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號(hào)，用天線檢查工具檢查電視天線的信號(hào)。但有時(shí)會(huì)給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負(fù)擔(dān)，另一方面漸進(jìn)式抵押貸款又有計(jì)劃地增加了借貸人的還款額。因此，貸款人應(yīng)付本息逐期相繼減少。如果要以共同所有的房地產(chǎn)來設(shè)定時(shí)，則必須取得全體共有人的書面同意，這時(shí)抵押人為所有共有人。具體又可以分為：(1)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓(補(bǔ)交地價(jià))方式取得的國有土地使用權(quán)；(2)公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；(3)依法獲得的預(yù)售商品房；(4)依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)和房屋及地上定著物；(5)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。由于抵押人本身的故意或過失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務(wù)重新提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。另外，表格的填寫也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財(cái)務(wù)章、有的要蓋公章，問不清楚就得 一切重來。借款人的可貸額度可用這樣的公式計(jì)算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬元貸款的與月還款額10000元。個(gè)體經(jīng)營者和規(guī)模較小的私營業(yè)主應(yīng)該對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，謹(jǐn)慎制定貸款及還款計(jì)劃。申請(qǐng)貸款時(shí)需提供售房單位的售房方案、方案批復(fù)文件及與售房單位簽訂售房合同。需要提前還款的應(yīng)提前15天向銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協(xié)議。54商業(yè)性個(gè)人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長幾年？現(xiàn)行的利率是多少？能不能提前還？根據(jù)中國人民銀行的最新規(guī)定，貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評(píng)估價(jià)值的80%，但在實(shí)際操作過程中，具體到每個(gè)項(xiàng)目，還會(huì)因開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、項(xiàng)目的建設(shè)情況、個(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況等不同而不同。對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查，最重要的是申請(qǐng)人是否具有經(jīng)濟(jì)償還能力。②質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、建設(shè)銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。51什么情況下借款人須購買保險(xiǎn)？為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)在遭受自然災(zāi)害或意外事故的損失后能夠得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，當(dāng)借款人以抵押方式或抵押加階段性保證貸款方式，申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款時(shí)必須購買財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。定金雖有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，預(yù)付款沒有擔(dān)保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時(shí)，有權(quán)要求返還預(yù)付款。②房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元?！　∽鳛橘彿抠J款須保險(xiǎn)的，銀行方要求保險(xiǎn)手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥。銀行所指定的險(xiǎn)種主要為住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其他涉及的險(xiǎn)種還有貸款保證保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項(xiàng)歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼續(xù)履行還款義務(wù)。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還?！端?xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書發(fā)還抵押人保管?！　【唧w做法是：首先應(yīng)向銀行提出出租申請(qǐng)，同時(shí)應(yīng)提交與承擔(dān)人簽訂的正式《租賃合同》?！　≡谶@里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)附近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價(jià)為52萬元。(1)一次性補(bǔ)貼方式，主要針對(duì)無房的老職工，在職工購房時(shí)一次性發(fā)放。職工住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房補(bǔ)貼辦法和職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)按地方政府規(guī)定施行。(9)職工離退休前未使用過的住房補(bǔ)貼本息余額，離退休時(shí)可一次性提??；離退休時(shí)如未領(lǐng)足規(guī)定年限的住房補(bǔ)貼，原工作單位應(yīng)繼續(xù)按月按本人離退休時(shí)的職務(wù)待遇發(fā)放住房補(bǔ)貼至累計(jì)25年滿為止。(2)各實(shí)施單位應(yīng)按規(guī)定的歸集渠道，在本單位存儲(chǔ)住房公積金的銀行，以職工本人名 義開設(shè)住房補(bǔ)貼專用帳號(hào)，每月自發(fā)放工資之日起在10日內(nèi)將職工的住房補(bǔ)貼存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計(jì)算利息。利息以原貸款利率和實(shí)際貸款期限計(jì)算。34還清住房公積金貸款后還可以再申請(qǐng)公積金貸款嗎？還清后可以再次申請(qǐng)。30請(qǐng)問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？問：我在一個(gè)城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續(xù)攻讀博士學(xué)位3年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上)，現(xiàn)在我和我愛人想在她工作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學(xué)位，：在購買住房時(shí)，能否利用我的公積金進(jìn)行貸?　　答：首先住房公積金封存狀態(tài)下不能申請(qǐng)公積金貸款，其次北京申請(qǐng)公積金貸款不能 購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉(zhuǎn)移到外省市。按2000年年底出臺(tái)的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構(gòu)成？按有關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e與套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。 19公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。(2)套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。③房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓和出租。同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的。　　花邊。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊(cè)登記，并予以編號(hào)。材料為進(jìn)口護(hù)照面料內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采用了護(hù)照和鈔票印制工藝?！备鶕?jù)這一規(guī)定，開發(fā)商在廣告中所明示的內(nèi)容，需要寫入合同，這意味著許多屬于要約邀請(qǐng)的內(nèi)容，就變成了要約，而根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，要約邀請(qǐng)是無須承擔(dān)責(zé)任的，要約則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！　∥磳?shí)現(xiàn)的細(xì)節(jié)先告知　　根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第十一條、第十九條的規(guī)定，“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。3 問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件？答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（四）已通過竣工驗(yàn)收（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)4 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)所發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同