【正文】 境 _5 ? 福州相關業(yè)態(tài)分析 —— 餐飲行業(yè) ? 餐飲的分類方法很多、且大多數(shù)時候并沒有嚴格的分類標準。福州 冠亞廣場 商業(yè)廣場 市場調(diào)研報告 2020/7/6 2 項目介紹 ? 福州冠亞廣場，位于福建省福州市八一七北路烏山路口，與福州傳統(tǒng)繁華商業(yè)街 —— 東街口 /津泰路商圈只有 5分鐘路程；此處東望五一廣場，西靠市政府及烏山風景區(qū)；屬于福州市中心城區(qū)的核心地理位置 ? 該項目占地面積 44301平方米，規(guī)劃建筑面積達 135， 000平方米；整體劃分為 3個區(qū)域，是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲與旅游文化為一體的綜合性商業(yè)廣場；預計 20xx年 8月開工， 20xx年 8月竣工，20xx年年初正式開業(yè) ? A 區(qū) :酒店式公寓 + 商業(yè)步行街 + 百貨商場 ? B 區(qū) : 嵌入式 SHOPPING MALL ( 分地下一層和地上一層 ) ? C 區(qū) :百貨商場 + 餐飲娛樂 ( 3樓共五層樓 ) ? 整體商場擬采用“小商鋪大商業(yè)”的運做模式，即通過整合房產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)銷售商、投資小業(yè)主、零售入住商等多方面的資源，有效實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營并風險共擔的商業(yè)態(tài)勢，為消費者實現(xiàn)真正的一站式服務、也為各相關商家有效增值 ? HK100（香港）有限公司將全面負責冠亞廣場項目全程營銷的業(yè)務，具體包括整體策劃、招商管理、運營管理以及后期各項維護工作 ? 為了更加有效地執(zhí)行冠亞廣場的全程營銷， HK100期望從市場調(diào)研的角度深入了解冠亞廣場周邊及整個福州市的各類信息，為后期業(yè)務的開展提供有效的數(shù)據(jù)支持 目錄 冠亞項目介紹 報告分析思路 調(diào)研方案介紹 調(diào)研數(shù)據(jù)分析 福州整體概況 福州商業(yè)環(huán)境分析 福州消費群體分析 冠亞廣場 SWOT分析 冠亞廣場劣勢解決方案 冠亞廣場策劃方案闡述 目標消費群體 業(yè)態(tài)策略 冠亞整體形象建議 管理模式 投資回報分析 附件：調(diào)研資料 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2020/7/6 3 思路分析 ? 由于冠亞廣場定位于中高檔消費水準的現(xiàn)代化大型休閑購物中心，所涉及的業(yè)態(tài)類型繁多，相關的消費者類型復雜，科學透視這些紛繁復雜的商業(yè)現(xiàn)象將有效支持冠亞廣場后期執(zhí)行業(yè)務的順利開展 ? 我們不妨用下圖示來幫助闡述本次報告的分析思路： ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)的合理選擇 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)的市場定位 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)的目標消費群 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)的營銷模式 ? 冠亞周邊人群特征 ? 冠亞理想目標人群特征 ? 挖掘目標群體需求 ? 有效吸引更多消費群體 輔 助 決 策 整體策劃；物業(yè)銷售；招商管理；運營管理 …… 整體環(huán)境分析 消費群體分析 商業(yè)形態(tài)分析 目錄 冠亞項目介紹 報告分析思路 調(diào)研方案介紹 調(diào)研數(shù)據(jù)分析 福州整體概況 福州商業(yè)環(huán)境分析 福州消費群體分析 冠亞廣場 SWOT分析 冠亞廣場劣勢解決方案 冠亞廣場策劃方案闡述 目標消費群體 業(yè)態(tài)策略 冠亞整體形象建議 管理模式 投資回報分析 附件：調(diào)研資料 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2020/7/6 4 調(diào)研方案 ? 調(diào)研目的：通過實地調(diào)研，了解冠亞廣場所處的整體環(huán)境 大環(huán)境；了解福州各相關業(yè)態(tài)的商業(yè)形勢 商業(yè)環(huán)境；了解福州消費群體特征 消費群體 ? 調(diào)研方法： ? 實地考察，店面采訪 ? 定量問卷式采訪 ? 定性座談會深訪 ? 參考其他相關資料 ? 執(zhí)行情況 ? 定量： 1000樣本的定量問卷式訪問，抽樣方面采用了時間跨度縱向抽樣、地理位置橫向抽樣、以及設定合理約束條件的配額抽樣的方法，使得 1000樣本得到合理分布，調(diào)研結果真實可信 ? 定性： 10組標準座談會、合計 80樣本的定性深訪，采取了嚴格的條件約束式的配額抽樣 ? 實地考察：派出多位市場調(diào)查員在福州當?shù)剡M行前后長達 15天的實地考察，對當?shù)叵嚓P領域進行了深度的信息挖掘 ? 合計： 1000定量采訪 +80定性深訪 +15天實地考察 ? 調(diào)研內(nèi)容：主要內(nèi)容包括福州整體環(huán)境狀況，商業(yè)競爭形態(tài)，消費群體特征以及冠亞廣場相關信息探索等等 目錄 冠亞項目介紹 報告分析思路 調(diào)研方案介紹 調(diào)研數(shù)據(jù)分析 福州整體概況 福州商業(yè)環(huán)境分析 福州消費群體分析 冠亞廣場 SWOT分析 冠亞廣場劣勢解決方案 冠亞廣場策劃方案闡述 目標消費群體 業(yè)態(tài)策略 冠亞整體形象建議 管理模式 投資回報分析 附件：調(diào)研資料 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2020/7/6 5 福州整體概況 ? 福州地處中國東南沿海閩江口，與臺灣隔海相望；福州是我國福建省的省府，是福建省的政治、經(jīng)濟與文化的中心，又是歷史文化名城、港口貿(mào)易城市和沿海開放城市 ? 福州現(xiàn)轄五區(qū)（鼓樓 /臺江 /晉安 /馬尾 /倉山）、兩市（福清 /長樂）、六縣（閩侯 /閩清 /永泰 /平潭 /連江 /羅源）；全市總面積 11968平方公里，總人口 5699500人 ? 20xx年福州的恩格爾系數(shù)為 ，即福州的居民收入中有 42%的費用是用于消費在生活必須品方面；據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在 30％至 40％之間為富裕，低于 30％為最富裕、而高于 40%則說明還未到達富裕的標準。從調(diào)研結果來看，福州主流的餐飲包括： ? 中餐（包括普通酒樓 /地方菜系餐廳 /海鮮坊 /沿街小飯館 /路邊排擋等） ? 休閑餐飲（包括咖啡廳 /茶坊 /酒吧及自助 KTV等） ? 快速餐飲（包括肯德基 /麥當勞 /德克士等，又稱西式快餐） ? 西餐（包括日本料理 /韓國料理 /意大利餐廳等） ? 特色餐飲 /美食小吃等（如火鍋 /燒烤 /地方小吃等） ? 從當?shù)厝说南M習慣來看，經(jīng)濟收入較高的消費者的主流餐飲形式是普通酒樓、海鮮坊和小餐廳；而收入相對較低的消費者主流的餐飲是路邊大排擋和沿街小飯館；年輕人對西式快餐比較偏好 ? 中餐消費群：由于中餐屬于中國的主流餐飲形式，總體沒有明顯人群界定，但是有比較明顯的分類特征： ? 一類特征是商務用餐：主流人群是白領人群、政府官員、商務差旅人群等，他們通常選擇比較正規(guī)的中高檔餐廳用餐（如普通酒樓 /地方菜系餐廳 /海鮮坊等） ? 二類特征是家庭用餐：主要形式是一家人外出用餐（或和親戚用餐、或和戀人用餐等），他們在選擇用餐場所時比較自由且不拘泥于餐飲類型、但是大多數(shù)情況下是選擇中低檔餐廳用餐 ? 三類特征是聚會用餐：主要形式是和朋友、同學或同事一起出來聚會，他們通常會選擇一些消費水平較低而又相對熱鬧的場所用餐（如西式快餐 /路邊排擋 /美食小吃 /小飯館等） 目錄 冠亞項目介紹 報告分析思路 調(diào)研方案介紹 調(diào)研數(shù)據(jù)分析 福州整體概況 福州商業(yè)環(huán)境分析 福州消費群體分析 冠亞廣場 SWOT分析 冠亞廣場劣勢解決方案 冠亞廣場策劃方案闡述 目標消費群體 業(yè)態(tài)策略 冠亞整體形象建議 管理模式 投資回報分析 附件：調(diào)研資料 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 注：數(shù)據(jù)來源 HK100定性調(diào)研 2020/7/6 12 福州商業(yè)環(huán)境 _6 ? 福州相關業(yè)態(tài)分析 —— 餐飲行業(yè) ? 休閑餐飲消費群體：休閑餐飲的明顯特征是消費者非常注重用餐的環(huán)境（如寬躺、舒適、有背景音樂、安靜、方便聊天）和服務態(tài)度；他們通常有較高的收入、年輕的白領居多；來此的目的或是商務會談、或是朋友聚會、或是戀人約會等等 ? 特色美食及小吃消費群體：此類餐飲通常被稱為非正式餐飲，年輕的學生、年輕的白領和商務旅行人群比較偏好此類餐飲方式；此類餐飲的消費者比較注重食物的口味（要好），價格（要便宜），對于周邊環(huán)境及服務等因素關注得較少；對本地人而言，他們認為特色應該是外來口味、是他們之前沒有品嘗過的口味，而對于差旅人員而言，特色是指有福州當?shù)鬲毺乜谖痘蛴貌托问? ? 目前、福州主流的餐飲品牌包括 ? 中餐： 潮福城與全聚德在福州被稱為最高檔的餐廳，潮福城由于其定位、口味、環(huán)境及服務等方面都比較適應當?shù)叵M者的需求，因此近幾年來潮福城的經(jīng)營狀態(tài)良好；而全聚德目前經(jīng)營狀態(tài)欠佳，據(jù)當?shù)叵M者反映，由于北京風格的全聚德不是特別受南方消費者的歡迎，因此福州全聚德在口味方面融入了些許福州當?shù)乜谖叮率宫F(xiàn)在的福州全聚德不倫不類，故而經(jīng)營狀態(tài)欠佳 ? 黃歧海鮮酒樓是近兩 年福州最流行的餐廳之一，但由于管理不規(guī)范、因此 黃歧海鮮的品牌被多家酒樓使用，致使整體市場定位及品牌形象欠佳；但由于流行之風盛行，目前現(xiàn)有的 20多家黃歧海鮮酒樓幾乎家家爆滿，經(jīng)營狀態(tài)良好；主要針對的人群是中檔消費群體，部分分店也涉及低端消費群體 ? 其他比較知名的福州酒摟還包括：青龍酒家 、澳門街 、富林飯店 、天福旋轉(zhuǎn)餐廳等等 目錄 冠亞項目介紹 報告