【正文】 A小區(qū)物業(yè)管理所存問題的對策 制定物業(yè)管理細(xì)則，建立完善的體制物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細(xì)則，對易出現(xiàn)問題之處要有相關(guān)規(guī)定，但不得與法律法規(guī)相抵觸，如《物權(quán)法》中 “當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商和各個業(yè)主兩者，其可以通過出售、附贈或者出租等方式約定其歸屬?！　恼矫婵?，要進一步加強培育物業(yè)管理行業(yè)和市場的力度，從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的角度，制訂出發(fā)展物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發(fā)展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業(yè)管理走上快速發(fā)展的軌道?！薄　拿癖姺矫婵?，居民要不斷提高物業(yè)管理的商品意識。　　目前物業(yè)管理公司的收費方式與城市信息現(xiàn)代化要求相差甚遠(yuǎn)，這種方式阻礙了物業(yè)行業(yè)信息處理現(xiàn)代化的進程。真正實施了小區(qū)智能化后，可以大大節(jié)約管理費用，比如監(jiān)視器的存在，可以大大節(jié)約了保安人員的花費，而且提供了強有力的保證。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。三、運作程序，可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進修等；工資獎金重在考核。 環(huán)境部依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)；負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。小區(qū)公共秩序維護：協(xié)助公安部門維護本區(qū)域內(nèi)的公共秩序、檢查消防隱患和消防設(shè)施、搞好安全防范工作（小區(qū)安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤）和管理宣傳工作。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，如：委托上門清潔服務(wù)、上門維修服務(wù)、上門保安服務(wù)、照看病人、老人、兒童服務(wù)、委托裝潢監(jiān)理服務(wù)等，收費由雙方約定。謝謝你們!我要感謝參考文獻的作者們，他們的出版的書籍、發(fā)表的刊物給了我很大幫助，使我能夠順利完成畢業(yè)論文的撰寫。[10] 張志國，[M].北京:機械工業(yè)出版社,2006:1~277我要感謝周雅頌老師，他從選題到論文撰寫的整個過程，自始至終給予了我精心的指導(dǎo)和教誨，傾注了大量的心血。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括：房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備及其運行的維護和管理。 ，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。達到管理有序化。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。 （3）管理自動化（MASmanagement automation system）包括水、電、煤氣的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、供水、供電設(shè)備管理系統(tǒng)、公共信息顯示系統(tǒng)。所謂住宅小區(qū)智能化，指的就是利用4C(即計算機、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡)技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元住處服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。物業(yè)公司應(yīng)主動調(diào)好與街道辦事處、公安派出所等部門的關(guān)系，協(xié)調(diào)好與住戶及管委會等方面的關(guān)系，積極配合街道辦事處，派出所開展各項工作，為物業(yè)公司經(jīng)營管理爭取社會合力，為物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造條件。但大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化管理的硬件設(shè)備和軟件技術(shù)，多半停留在傳統(tǒng)的手工管理階段。所謂住宅小區(qū)智能化，指的就是利用4C(即計算機、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡)技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元住處服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。大部分人視物業(yè)管理僅是搞一些綠化、衛(wèi)生、保安、代收水電費、房屋維修或簡單的商品房售后服務(wù)，不愿交納物業(yè)管理費，更有甚者認(rèn)為物業(yè)管理就是物管企業(yè)想法設(shè)法通過巧立名目的手段從業(yè)主身上來獲取企業(yè)利潤等等。A小區(qū)的居民為之爭吵，所以，物業(yè)管理法制的不完善，成為了阻礙A小區(qū)物業(yè)管理快速發(fā)展的一個重要因素，對于物業(yè)管理沒有一個完善的系統(tǒng)指導(dǎo)，使得物業(yè)管理的體制化進程充滿阻礙。 例如，開發(fā)商在預(yù)售房屋時口頭表示物業(yè)服務(wù)費大致為每平方米 元，但在向業(yè)主交房時卻公告稱物業(yè)管理費確定為每平方米 元（含設(shè)備運行費每平方米 元）。物業(yè)管理涉及面廣，對管理人員來說，其崗位必備的知識主要有房地產(chǎn)經(jīng)濟理論、物業(yè)經(jīng)營管理、法律、建筑、設(shè)備維護、治安、交通、綠化、環(huán)境科學(xué)、心理學(xué)、社會學(xué)等知識?！段飿I(yè)管理條例》的頒布實施，使我國物業(yè)管理發(fā)展史上的一個重要的里程碑，它標(biāo)志著我國物業(yè)管理已進入法規(guī)劃、規(guī)范化的軌道。 物業(yè)管理快速發(fā)展期（1994年2002年） 1994年3月，建設(shè)部頒布實施了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，此后，又制定了一系列關(guān)于物業(yè)管理的部門規(guī)章和一些規(guī)范性文件。但在深入發(fā)展的過程中,物業(yè)管理行業(yè)面臨著很多困難,給行業(yè)發(fā)展帶來了阻礙。物業(yè)管理現(xiàn)狀較為落后，同時也存在許多制約其發(fā)展的因素，本文主要從我國物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀入手，剖析其住宅小區(qū)A物業(yè)管理存在的問題及原因，并有針對性地提出了改進A小區(qū)物業(yè)管理工作的具體措施，提高人們對物業(yè)管理這一新興行業(yè)的認(rèn)識。中小城市物業(yè)管理起步較晚，經(jīng)驗不足。多年來,我國的物業(yè)管理從無到有,從有到盛,物業(yè)管理的隊伍覆蓋面逐步擴大,管理的水平不斷提高。1993年6月30號，全國首家物業(yè)管理協(xié)會——深證市物業(yè)管理協(xié)會的成立，確立了物業(yè)管理這一行業(yè)的社會地位，也標(biāo)志著住宅小區(qū)物業(yè)管理正式在我國開始興起。 物業(yè)管理規(guī)范健康發(fā)展時期（2003年至今） 2003年國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，這是我國第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)。 業(yè)主與管理者缺乏物管意識意識包括個方面：一方面一個是物業(yè)管理人員的意識，想要搞好物業(yè)的管理和服務(wù)，雖然要靠硬件的設(shè)施條件以及嚴(yán)格的規(guī)章制度和管理服務(wù)的措施，但這一切首先還是要靠人。這也使得物業(yè)管理企業(yè)左右為難，一邊要提供高質(zhì)量的服務(wù)，另一邊又收不上物業(yè)管理費，這種收支不平衡的結(jié)果直接造成了物業(yè)關(guān)企業(yè)降低服務(wù)水平和住戶更加不愿交費的惡性循環(huán)局面。像這樣，法律中對于具體細(xì)節(jié)的不明確很容易造成糾紛的發(fā)生，在一定程度上甚至激化了矛盾。業(yè)主的物業(yè)管理觀念淡簿，對物業(yè)管理所要求的管理體 制、方法、內(nèi)容、特性、原則等還缺乏足夠的認(rèn)識，思想上還未確立起真正的管理觀念。 小區(qū)物業(yè)管理缺乏先進技術(shù)隨著科學(xué)技術(shù)水平的提高，在大城市中，越來越多的小區(qū)開始實施了物業(yè)小區(qū)智能化管理。物業(yè)管理的核心應(yīng)在于物業(yè)本身并在外延上擴在到人，要通過企業(yè)化的經(jīng)營、專業(yè)化管理及社會化的服務(wù)使物業(yè)不僅在使用價值上得到保證，價值得到保值與增值，甚至還要使物業(yè)生產(chǎn)品牌效應(yīng)，使物業(yè)成為業(yè)主的自尊與自豪，真正體現(xiàn) 一種擁有“家”的感受。為避免建管脫節(jié),物業(yè)公司應(yīng)提前介入,在建筑施工前期就與開發(fā)商共同探討日后物業(yè)管理細(xì)則,使物業(yè)在建造中更加合理、經(jīng)濟有效,應(yīng)根據(jù)《住宅小區(qū)接管驗收管理