【正文】 下。 交房標(biāo)準(zhǔn)216。 朝向216。（四）價(jià)格確認(rèn)程序第一步：發(fā)展商確定項(xiàng)目均價(jià)后，中原制定各單位價(jià)目表；第二步：發(fā)展商確定各單位價(jià)目表；第三步：中原執(zhí)行說(shuō)明：具體的銷售價(jià)格定位與折扣建議，中原將另外提交價(jià)格定位建議，在此暫不詳述。附：項(xiàng)目第一階段（蓄勢(shì)期）推廣細(xì)化方案說(shuō)明：鑒于本項(xiàng)目之工程進(jìn)度的考慮，其正式開(kāi)盤尚需較長(zhǎng)時(shí)日，預(yù)計(jì)時(shí)間為2005年4月。 良好的園林環(huán)境，親水溪居園林與建筑是相互相成，合二為一的兩大元素，在建筑設(shè)計(jì)已被基本認(rèn)知的情況之下，園林則是對(duì)于本項(xiàng)目提倡之生活方式的最佳詮釋，讓客戶能實(shí)在的感受到在此居家生活的舒適與愜意，同時(shí)達(dá)到讓客戶持續(xù)關(guān)注本項(xiàng)目之目的。通過(guò)飽和式的訴求為項(xiàng)目開(kāi)盤造勢(shì)。12月初售房部正式開(kāi)放；對(duì)本項(xiàng)目之產(chǎn)品，如建筑規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、戶型等介紹硬廣告，晨報(bào)整版，晚報(bào)半版吸引客戶，積累客戶，維持曝光率05年1月、2月屬常規(guī)銷售淡季，在此期間可全力為正式開(kāi)盤蓄勢(shì)，中原建議不考慮作大量的硬廣告發(fā)布，而穿插一定量的新聞繕稿與軟文，介紹本項(xiàng)目的產(chǎn)品和環(huán)境信息。會(huì)員卡需要客戶交納一定金額方可獲得，而在此同時(shí)，金鞍公司也會(huì)注入一定金額的款項(xiàng)，并告知這些準(zhǔn)VIP客戶，每參加一次樓盤組織的公關(guān)活動(dòng)及派對(duì)，便可持VIP卡進(jìn)行充值，而所充款項(xiàng)將在購(gòu)房時(shí)充抵房款。u 加深客戶與開(kāi)發(fā)商之間的交流與了解。四、 蓄勢(shì)期推廣費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目戶外廣告活動(dòng)報(bào)紙媒體其它合計(jì)金額（萬(wàn)元）50左右15左右100左右20左右185萬(wàn)左右注：以上費(fèi)用均按常規(guī)預(yù)估，實(shí)施費(fèi)用不排除有所出入。目的：u 維持客戶對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注與期待。溪居”、“全國(guó)西部健康住宅典范”時(shí)間：04年11月開(kāi)始，半年或一年。同時(shí)發(fā)放金鄰會(huì)會(huì)員辦理會(huì)員卡的通知。為12月售樓處開(kāi)放造勢(shì)維持項(xiàng)目一定的曝光率，增加客戶信心。溪居（真正讓生活與自然的和諧共生）該推廣主題旨在伴隨“金香林”的被認(rèn)知，進(jìn)一步深化本項(xiàng)目的主題，豐滿本項(xiàng)目的形象，讓客戶從中感受到本項(xiàng)目所打造的、所提倡生活模式與居家氛圍，從而對(duì)本項(xiàng)目充滿期待。按照住宅部分總建筑面積約50784平方米，故項(xiàng)目的住宅部分預(yù)期收入約為:50784㎡1800元/㎡= 9141萬(wàn)元因此項(xiàng)目一期一部分總體推廣費(fèi)用比例的估算，項(xiàng)目總體推廣費(fèi)用約為：91414%=（三）各階段推廣費(fèi)用預(yù)算根據(jù)以上各項(xiàng)目總體推廣費(fèi)用的預(yù)算，中原建議各項(xiàng)目在各個(gè)階段推廣費(fèi)用的分配比例如下：推廣階段蓄勢(shì)階段強(qiáng)銷期階段持續(xù)期階段尾盤合計(jì)費(fèi)用比例45%25%20%10%100%金額（萬(wàn)元）按推廣類型分配:項(xiàng)目包裝活動(dòng)媒體其它合計(jì)比例20%10%65%5%100%金額（萬(wàn)元）365．64注： 以上推廣費(fèi)用，僅為項(xiàng)目一期第一部分推廣部分； 包裝費(fèi)用包含樓盤的品牌樹(shù)立等推廣費(fèi)； 活動(dòng)費(fèi)用包括房交會(huì)等費(fèi)用； 媒體費(fèi)用主要是媒體的發(fā)布費(fèi)用。（三）付款方式折扣目前市場(chǎng)上主要采取的付款方式主要有三種，即，一次性付款、分期付款和按揭付款。 戶型（實(shí)用性、通風(fēng)采光性、新穎、現(xiàn)代性、面積）216。 戶型（實(shí)用性、通風(fēng)采光性、新穎、現(xiàn)代性）216。關(guān)鍵是要在前期中落實(shí)好各項(xiàng)工作，只有各項(xiàng)工作的落實(shí)能達(dá)到令人滿意的效果，相信價(jià)格的上漲是水道渠成的。強(qiáng)銷期05年4月——05年6月在前期的客戶積累下，完成項(xiàng)目的首次熱銷產(chǎn)品推介會(huì)開(kāi)盤活動(dòng)春季房交會(huì)五一節(jié)金鄰會(huì)會(huì)員相關(guān)活動(dòng)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、大型戶外、新聞發(fā)布會(huì)、活動(dòng)等達(dá)到34%左右的銷售持續(xù)銷售期05年7月——05年9月展示項(xiàng)目品質(zhì)及開(kāi)發(fā)商品牌，持續(xù)熱銷客戶聯(lián)誼活動(dòng)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、大型戶外、活動(dòng)等達(dá)到36%左右的銷售掃尾期（清盤階段）05年10月——05年12月聯(lián)絡(luò)客戶情感，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。特別是明年的春季房交會(huì)及秋交會(huì)，是本項(xiàng)目開(kāi)盤后進(jìn)一步積累客戶的大好時(shí)機(jī)，我們必須投入大量的精力和財(cái)力，利用好這一銷售良機(jī)。通過(guò)對(duì)“金鄰會(huì)”會(huì)員持VIP卡在開(kāi)盤當(dāng)日購(gòu)房享受充值兌現(xiàn)優(yōu)惠活動(dòng)，以烘托開(kāi)盤時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)熱烈氣氛，促進(jìn)銷售。電視媒體主要用于發(fā)布項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目形象及調(diào)性網(wǎng)絡(luò)媒體主要用于發(fā)布項(xiàng)目形象、調(diào)性、項(xiàng)目詳細(xì)特征、戶型信息、銷售信息。中原建議：在項(xiàng)目面市前期及時(shí)制作、發(fā)布網(wǎng)絡(luò)廣告。216。各階段推廣主題階段性劃分推廣主題項(xiàng)目蓄勢(shì)期項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)形象的訴求項(xiàng)目強(qiáng)銷期項(xiàng)目形象系列訴求、項(xiàng)目?jī)r(jià)值支撐因素（主要指產(chǎn)品介紹）訴求、項(xiàng)目熱銷因素訴求、項(xiàng)目品質(zhì)訴求項(xiàng)目持續(xù)銷售期項(xiàng)目熱銷因素訴求、項(xiàng)目物業(yè)管理訴求項(xiàng)目延銷期項(xiàng)目清盤信息2) 戶外廣告使樓盤形象長(zhǎng)期、多頻次出現(xiàn)在客戶面前，彌補(bǔ)報(bào)紙媒體時(shí)效性的明顯不足，更容易在客戶記憶中保存。針對(duì)這一情況，本項(xiàng)目的推廣渠道將是：推廣將以報(bào)紙媒體和戶外廣告、賣場(chǎng)展示，車身、網(wǎng)絡(luò)廣告和公關(guān)活動(dòng)多管齊下、靈活組合的全方位立體營(yíng)銷。庭院 水居養(yǎng)生生活216。 庭院式建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)216。 推廣脈絡(luò)推廣主線項(xiàng)目區(qū)域品質(zhì)樓盤形象的導(dǎo)入樓盤“陽(yáng)光3） 純自然山地溪流園林景觀：詮釋 利用地形高差構(gòu)筑“溪流景觀”和“干溪景觀”兩大主景，貼合本項(xiàng)目“親水”、“溪居”的園林特色，為業(yè)主營(yíng)造了貼近自然生態(tài)的生活氛圍和休閑養(yǎng)生的居家方式。 良好的園林景觀，親水溪居216。二、 推廣訴求點(diǎn)1. 推廣訴求點(diǎn)羅列性 質(zhì)訴求點(diǎn)虛216。完成一期90%的住宅銷售，并注重對(duì)項(xiàng)目美譽(yù)度的推廣，為后期積累一定數(shù)量的客戶；相關(guān)工作相關(guān)的包裝完成；價(jià)格策略確定；廣告宣傳思路及媒體計(jì)劃確定；認(rèn)購(gòu)方案確定；其間穿插相應(yīng)活動(dòng)以維持項(xiàng)目曝光率與吸引客戶持續(xù)關(guān)注價(jià)格策略確定；階段推廣方案確定；活動(dòng)及媒體計(jì)劃方案確定；推廣思路的檢討及調(diào)整；推廣重點(diǎn)為針對(duì)性目標(biāo)客戶群進(jìn)行推廣；銷售目標(biāo)檢討及相關(guān)配合方案確認(rèn)；推廣績(jī)效核算；剩余單位的推廣；項(xiàng)目整體形象評(píng)估及項(xiàng)目美譽(yù)度的推廣；（三）推售進(jìn)度預(yù)估依據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度時(shí)間，以及本項(xiàng)目所處的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目自身所具備的特點(diǎn)，中原預(yù)計(jì)本項(xiàng)目一期總體銷售周期為15個(gè)月（本項(xiàng)目前期蓄勢(shì)周期較長(zhǎng)，其從正式開(kāi)盤銷售之日起計(jì)算，銷售周期為9個(gè)月）。加大公關(guān)活動(dòng)和炒作的力度由于本項(xiàng)目面對(duì)的目標(biāo)客戶群特征是清晰而明確的，尋找這些客戶群體相對(duì)較為容易，因而本項(xiàng)目可一改常見(jiàn)的靠單方面的發(fā)布形象及告知等信息為推廣手段，改以針對(duì)目標(biāo)客戶共同特征及興趣愛(ài)好組織相應(yīng)各種派對(duì)或活動(dòng)，使項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶面對(duì)面交流，從而更有力地打動(dòng)目標(biāo)客戶群。因此，中原認(rèn)為本項(xiàng)目成功的前提是樹(shù)立項(xiàng)目的區(qū)域較高檔次與較高品質(zhì)形象。而后續(xù)銷售則建立在一期已基本銷售完畢，且已在市場(chǎng)上形成了較高知名度之基礎(chǔ)之上，因此其銷售價(jià)格應(yīng)在一期銷售價(jià)格之基礎(chǔ)上有所提升，同時(shí)，一期以后的后續(xù)開(kāi)發(fā)與銷售的最終目標(biāo)則是建立項(xiàng)目在客戶心中的美譽(yù)度，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上的良好形象，從而為開(kāi)發(fā)商以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并由此建立一個(gè)忠實(shí)的客戶網(wǎng)絡(luò)，為開(kāi)發(fā)商以下的其他項(xiàng)目開(kāi)