德思勤-住宅戶型評(píng)價(jià)(存儲(chǔ)版)
【正文】 （ 2） ? 一梯 18戶的麗陽天下能夠作到公共空間的通風(fēng)采光，則顯示出建筑師選用 “ 蛙式平面的苦心 通風(fēng)采光 通風(fēng)采光 通風(fēng)采光 [人居標(biāo)準(zhǔn) ] 各房室合理性要求（ 1） ? 客廳 ? 空間獨(dú)立 客廳開口不易過多 要有兩面完整的墻 ? 方正開闊 方正完整，是實(shí)用的布局 開間至少應(yīng)大于 ，但開間不宜大于 5米 ? 長寬比不應(yīng)失調(diào) 深度開間比不宜大于 2： 1 ? 入口設(shè)玄關(guān) 入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過渡 避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性 [人居標(biāo)準(zhǔn) ] 客廳開口過多案例 ? 客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具 [人居標(biāo)準(zhǔn) ] 各房室合理性要求 （ 2） ? 餐廳 ? 相對(duì)獨(dú)立 餐廳和客廳空間宜相對(duì)獨(dú)立 餐廳和客廳既有關(guān)系又有分隔 餐廳至少要有 兩面墻夾一角 ? 與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū) 西式廚房與餐廳在空間上可以實(shí)現(xiàn)一體化 [人居標(biāo)準(zhǔn) ] 餐廳 不獨(dú)立案例 (1) ? 上圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎沒有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。 (3) 客廳 —餐廳的空間顯得沉悶，加上餐區(qū)光線較暗，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。布局不緊湊，導(dǎo)致整體使用效率大大降低。 浴布局趨勢(shì)，公衛(wèi)生間潔具擺放不合理。而小臥室常用來作老人房 /客房 /書房，小一點(diǎn)沒關(guān)系。 與衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風(fēng)水上通常忌諱坐廁對(duì)床。 (2) 動(dòng)靜分區(qū)，起居方便。 (5) 廚房與餐廳距離太長，使室內(nèi)動(dòng)線過于冗長。 二室二廳雙衛(wèi)（二室一廳一衛(wèi)）一般控制在 8595 ㎡ 。 ? 10． 空調(diào)器設(shè)置設(shè)計(jì) ：設(shè)置固定的冷凝水收集管，外觀結(jié)合立面美化設(shè)計(jì)。 [ 戶型修改 ] 戶型修改案例 （ 3） ? 修改前設(shè)計(jì) ： ? 主臥與次臥的門朝向餐廳，占用餐廳通道過大； ? 飯廳不占角，成為過道； ? 電視墻太短，無法擺放家俱。 ? 第二步： 分項(xiàng)評(píng)價(jià) （三種方法） （ 1）按 《 **住宅戶型評(píng)價(jià)表 》 逐項(xiàng)評(píng)價(jià)戶型（同時(shí)評(píng)分） （ 2）分項(xiàng)評(píng)分方法： 評(píng)分?jǐn)?shù)值 ≤ 權(quán)重?cái)?shù)值； 評(píng)分?jǐn)?shù)值以個(gè)位計(jì)， 3等。 ? 7． 陽臺(tái)設(shè)計(jì) ：每戶均設(shè)置南北陽臺(tái)，南向陽臺(tái)深度均大于 ；北向陽臺(tái)淺而小，供廚房、餐廳使用。而小臥室僅 7 ㎡ 。客廳有效使用面積大大降低了。雖然有 156平米的建筑面積，卻顯不出寬裕。 —餐廳的空間顯得沉悶，加上餐區(qū)光線較暗，不 利于 營造舒適的就餐環(huán)境。同時(shí)，可以把省下的面積改成貯物間。 [ 傳統(tǒng)點(diǎn)評(píng) ] ?優(yōu)點(diǎn) : ，便于布置家私； ，起居方便。 ? 缺點(diǎn) ： (1) 在臥室的面積配備上，通常主臥應(yīng)加大，而小臥室常用來作老人房 /客房 /書房，小一點(diǎn)沒關(guān)系。 (6) 主臥室與衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風(fēng)水上通常忌諱坐廁對(duì)床。 一室一廳一衛(wèi)一般控制在 6570 ㎡ ，復(fù)式躍層一般控制在 150190 ㎡ 。 ? 11． 隔聲降噪設(shè)計(jì) ：注意管道井和電梯井的布置，盡量 避免管道井相鄰臥室、客廳 ，如果相鄰，均采用雙層墻，內(nèi)貼 50厚隔聲材料，從面為居民提供一個(gè)安靜的居住環(huán)境。 修改建議 ： 應(yīng) 把三個(gè)房間的門集中一處，減少人流空間，完整墻面便于家私擺設(shè)； 客廳與餐廳中墻應(yīng)向餐廳做一些延伸，略加區(qū)分，也使客廳空間完整且又是一個(gè)造景墻面； 沙發(fā)、電視背景朝向整體墻面，使電視背景墻完整。 （ 3）將被評(píng)價(jià)戶型的各類參數(shù)填入 “ 評(píng)價(jià)參數(shù) ” 欄。門 窗形成較好的自然風(fēng)的流動(dòng)，起到通透、涼爽的作用。 戶型 與 容積率的 關(guān)系 ? 容積率越高，意味著建筑密度大，樓間距小，對(duì)視情況多 （小區(qū)容積率大于3 則環(huán)境惡化） ? 反之亦然 ? 例： 2022年紅樹灣樓盤 紅樹西岸 容積率 （大體量高層板樓） 瑞河耶納 容積率 （聯(lián)排別墅、洋房、小高層） 中信紅樹灣 容積率 （高密度板樓、高層塔樓） 容積率低，每平米占有資源多，價(jià)格自然要高 [ 概論 ] 戶型與 單元平面的 關(guān)系 ? 戶型平面的優(yōu)劣取決于建筑平面 點(diǎn)式樓 后排南北通 但視線受阻； 前排不能實(shí)現(xiàn)南北通 板式樓 戶戶南北通 [ 概論 ] 戶型與 樓層的 關(guān)系 ? 低樓層可以享受內(nèi)院景觀 ? 小區(qū)住宅，樓層越高，樓層間的壓抑感越少 ? 價(jià)格制定時(shí)，往往最低價(jià)為 3層； 2層價(jià)格高于 3層； 3層以上，逐層加高 [ 概論 ] 中國民居對(duì)朝向的選擇 ? 廣東以北民居 ：向北房終年無陽光 選擇南向房是購房前提 ? 廣東民居 （ 北回歸線以南 ） ： 向南房冬日有陽光 ， 夏日無陽光 向北房冬日無陽光 ， 夏日有陽光 選擇南向房可以 冬暖夏涼 ? 香港民居 ： 寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫、港島景觀 朝向不講究 客戶購樓朝向選擇： 東南向 南向 西南向 東向 東北向 北向 西向 西北向 [ 概論 ] 戶型與 景觀朝向的 關(guān)系 自然景觀 朝向 小區(qū)景觀 海景 、 湖景 、 山景 、 高爾夫景 中心花園 、 組團(tuán)綠化 ? 案例： ? 1． 國都高爾夫花園 北向深圳高爾夫俱樂部球場(chǎng) 北向房好售 ? 2． 洪湖大廈 西向洪湖公園 西向房沒有銷售壓力 [ 概論 ] ** 戶型 評(píng)價(jià)表 ? 《 住宅戶型分類表 》 （附件一） ? 《 **住宅性能標(biāo)準(zhǔn)表 》 （附件二） ? 《 **住宅戶型評(píng)價(jià)表 》 （附件三） [ 系統(tǒng)評(píng)價(jià) ]
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