【正文】 為適應(yīng)現(xiàn)代城市居民生活的需要，本項目建設(shè)完成后擬設(shè)立獨立的物業(yè)管理機構(gòu)，其 職責主要包括： 保安：二十四小時保安值勤及巡更任務(wù)。 項目建成后將報批有關(guān)物價部門，核準后物業(yè)收費，具體價格以 物價部門規(guī)定為準。 工程監(jiān)理制 由于本項目工程量大，建設(shè)標準要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實力的監(jiān)理單位，采取委托全過程式的監(jiān)理方式。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費用表 序號 項目名稱 折合建筑面積 平方米單價 合價 1 室外排水、道路（按室外總面積 30%計） 2 圍墻、大門、小型公建 5 3 區(qū)內(nèi)室外電氣 4 區(qū)內(nèi)室外給水、采暖 5 施工期水、電、辦公臨時設(shè)施 6 區(qū)內(nèi)室外綠化工程（折合室外總面積 47%計） 7 區(qū)內(nèi)室外景觀工程（按室外總面積 23%計） 合計 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 41 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 e、上繳政府費用，共計 。 該項目總投資共計 4400 萬元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中土地費用 萬元，前期費用 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 萬元，建筑安裝工程費 萬元，上繳政府費用，不可預(yù)見費用 。 計算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目 以商品房全部售完為限，共為 3 年。把 “住 有所居 ”作為構(gòu)建社會主義和諧社會的重要條件和方面，寫入我們黨一個比較長時期的綱領(lǐng)性文件，明確反映了我們黨對事關(guān)民生的住房問題的新認識，也反映了我們黨對執(zhí)政規(guī)律、執(zhí)政能力、執(zhí)政方略、執(zhí)政方式的新認識，為我國城市房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革指明了方向。創(chuàng)建和諧文明社區(qū)，讓群眾切身感受到自身居住環(huán)境的改變，居家出行心頤氣順，促進全市和諧社會建設(shè)。 BEP=總投資 /（銷售收入－銷售稅金及附加） =4400/（ － ） 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 48 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 =% %= 當銷售面積大于 ，投資方即可獲得利潤 。 四、銷售計劃及銷售收入估算表 銷售計劃及銷售收入估算表 2020 2020 2020 合計 住宅（ 2600 元 /平方米） 商業(yè)網(wǎng)點 （ 4800 元 /平方米） 銷售比例（％） 30 50 20 100 銷售收入（萬元） 年 份 項 目 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 45 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第二節(jié) 財務(wù)分析 一、主要數(shù)據(jù)的確定 稅費率：所得稅率按 25%計算；營業(yè)稅及附加按 5%考慮 。 第五，特別是對于舊城區(qū)，有很多不明的地下構(gòu)筑物，由于年代久遠， 無圖可查，若是在基礎(chǔ)開挖中，碰到這些構(gòu)筑物，勢必會增加地基處理費用。 前期工程費用表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 規(guī)劃及施工 設(shè)計費 30元 /㎡ 2 監(jiān)理費 15 元 /㎡ 合計 45 元 /㎡ * ㎡ 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 40 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 c、建安工程費，共計 。依據(jù)項目單位的實際情況，招標的組織形式應(yīng)實行公開招標。 醫(yī)療：設(shè)立醫(yī)療門診室，為小區(qū)居民服務(wù)。 加強項目區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)，使業(yè)戶養(yǎng)成良好的道德素養(yǎng)，自覺節(jié)約用水。 第二節(jié) 節(jié)水措施 項目用水主要是生活用水、配套公建用水和綠化用水。 節(jié)能效果分析 建筑過程中嚴格貫徹建筑節(jié)能標準，在屋頂、外墻、門窗、樓梯間等各部分圍護結(jié)構(gòu)做節(jié)能處理，保證圍護結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)小于規(guī)范限值，能夠滿足節(jié)能 65%的要 求。 采用冷軋帶肋鋼筋及電渣壓力焊技術(shù)，節(jié)約大量鋼材，提高效益。 （ 1）生活污水 本項目采用化糞池對生活 污水進行處理，達標后經(jīng)市政污水管道送到處理廠。住宅樓入 住后對環(huán)境的影響因素主要有生活污水，由于產(chǎn)生量很少，且濃度較低，對周圍環(huán)境影響較小，故無總量控制指標。 通風設(shè)計 設(shè)備用房平時均設(shè)機械通風；衛(wèi)生間均設(shè)排氣扇，排風經(jīng)建筑豎井排至屋面以上。區(qū)域內(nèi)數(shù)據(jù)電纜均采用 5類數(shù)據(jù)線，每戶住宅內(nèi)考慮設(shè)一個數(shù)據(jù)點（備用一個數(shù)據(jù)點），數(shù)據(jù)點出線口采用 RJ45標準口。 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 區(qū)域內(nèi)需要處設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，在設(shè)備房、公共走道、電梯廳、前室等處設(shè)智能火災(zāi)探測器自動報警 系統(tǒng)。引入綠色照明概念，節(jié)約能源及凈化環(huán)境。 雨水集中后依地勢排入牟汶河，部分引入小區(qū)景觀水體。地下室采用現(xiàn)澆鋼筋砼梁板結(jié)構(gòu)。面積緊湊而合理。 交通組織 居住組團均做到人車分離，居住 組團以中心綠帶形成步行系統(tǒng)，機動車流線從基地北側(cè)及東側(cè)進出，車庫出入口靠近南側(cè)小區(qū)路設(shè)置。 供電 萊蕪市電力供應(yīng)充足，用電有保證。總面積 平方公里 。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 17 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第 四 章 建設(shè)地點和建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點 擬建的“ 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫及原黃建預(yù)制板廠區(qū)域改造工程） 住宅樓 項目 ” 位于 萊蕪市 黃莊洪溝村西，力源大街南，櫻花園小區(qū)內(nèi) 。 二、市場定位 據(jù)萊蕪市目前房地產(chǎn)市場的調(diào)查情況分析，萊蕪市房地產(chǎn)市場高檔住宅競爭性在價格比上相對比較薄弱。 其他風險 隨著鋼材價格的不斷升高，產(chǎn)品成本不斷增加，導致產(chǎn)品價格波動，從而給投資者帶來風險。自然條件風險主要表現(xiàn)在兩個方面：一是 由于自然條件的復雜多變，容易發(fā)生嚴寒、酷暑、多雨、塌方等對工程質(zhì)量、進度和投資的影響。從供給看，良好的經(jīng)營業(yè)績?yōu)殚_發(fā)商持續(xù)增加投入提供了可靠的資本保證。從時間來推算，今年是全面房改的第 十 個年 頭，由于舊房在結(jié)構(gòu)、面積、位置等方面都不同程度地存在一定缺陷，已經(jīng)越來越不能滿足較富裕階層的要求，萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 11 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 新房市場需求潛力比較大。本項目的建設(shè)，對 促進 萊蕪市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展， 擴大內(nèi)需、保持國民經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭、 推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高居民消費水平和質(zhì)量、擴大就業(yè)、促進科技進步和可持續(xù)發(fā)展都有著重要意義。 萊鋼金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以城市總體規(guī)劃為先導，按照萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 8 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 國家相關(guān)政策 和鋼城區(qū)委區(qū)政府的相關(guān)規(guī)定， 以 萊鋼集團職工 為主要銷售對象， 積極致力于 萊鋼櫻花 園小區(qū)（彈藥庫及原黃建預(yù)制板廠區(qū)域改造工程） 住宅樓 的開發(fā)，不斷滿足 人們追求更高生活品味 的購房需求。開工建設(shè)了大型無害化垃圾 處理廠，修建生活垃圾池 5 座，安裝各類垃圾箱、果皮箱 1800 個，安裝移動環(huán)保公廁 20 座。北緯360239。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 4 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 二、 投資估算及資金來源 該項目 總投資共計 4400 萬元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中土地費用 萬元，前期費用 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 萬元，建筑安裝工程費 萬元，上繳政府費用，不可預(yù)見費用 。主要經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝工程、鋼制品工程及各種門窗的制作等。 47 第十二章 社會綜合效益評論 45 第三節(jié) 項目盈虧平衡分析 39 第一節(jié) 投資估算 17 第一節(jié) 建設(shè)地點 8 第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模 1 第一節(jié) 項目概況及承辦單位 萊鋼櫻花園小區(qū) （ 彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程 ） 住宅樓項目 可行性研究報告 案卷編號： k y 0 8 0 3 8 萊 蕪 衡 泰 工 程管理 咨詢有 限公 司 二○○八年 八 月 地址：山 東 省 萊 蕪 市 文 化 北 路 17 號 郵編： 271100 電話： 0634 6227696 傳真： 06346297696 電子郵箱： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。6 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 19 第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計方案 30 第三節(jié) 環(huán)境保護措施方案 31 第四節(jié) 環(huán)境影響評價 44 第一節(jié) 銷售收入估算 四、項目承辦單位 單位名稱： 萊蕪金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊資 本 ： 5200萬元 法定代表人 ： 翟所慧 項目承辦單位概況： 萊蕪金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是萊鋼集團有限公司的子公司， 2002 年 6 月組建成立，注冊資本金 5200 萬元。 二、可行性研究的范圍 項目提出的背景及建設(shè)的必要性 市場預(yù)測及建設(shè)規(guī)模 建設(shè)地點和建設(shè)條件 總體規(guī)劃方案 環(huán)境保護 節(jié)能與節(jié)水措施 物業(yè)管理 項目實施方案與進度安排 投資估算及資金籌措 經(jīng)濟評價 第三節(jié) 研究結(jié)論 一、 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 本項目總建筑面積 平方米，其中多 層住宅建筑面積 平方米，高層住宅建筑面積 平方米，商業(yè)網(wǎng)點面積 。1175839。新建城信路、北坦北路、沿河北路、濱河東路，續(xù)建 汶 源西大街、孝義河沿河路、香山北路，改造了勝利南路、花園南路。 目前，鋼城區(qū) 經(jīng)濟發(fā)展較快，人們生活水平日益提高，但部分居民的 住房在 結(jié)構(gòu)、面積、位置等方面都不同程度地存在一定缺陷， 不能滿足 鋼城區(qū)居民 追求更高生活質(zhì)量的需求。 總之，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高，對經(jīng)濟增長影響力大 。 從需求來看，萊蕪房地產(chǎn)市場發(fā)展具備充分的需求支撐，具體表現(xiàn)在以下三個方面： （ 1）換房高峰即將到來。城鄉(xiāng)居民人均儲蓄 12578元，比上年增加 2104 元。 建設(shè)風險 本項目工程建設(shè)施工階段的風險，主要包括自然條件、新工藝帶來的挑戰(zhàn)、工程變更等風險。但仍要注意和周圍人文環(huán)境以及市場政府的銜接，避免形成矛盾，規(guī)避不必要損失。 因此，本項目市場前景廣闊，銷售前景看好。 第 四 節(jié) 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)萊蕪市新一輪城市總體規(guī)劃，并充分結(jié)合上述市場需求情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積， 本著節(jié)約土地，合理優(yōu)化開發(fā)土地資源的目標，結(jié)合鋼城區(qū)實際情 況，萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 16 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 確定本項目建設(shè)規(guī)模為： 建設(shè)用地面積 畝，總建筑面積 平方米，其中多層住宅建筑面積 平方米，高層住宅建筑面積 平方米，商業(yè)網(wǎng)點面積 平方米，項目建設(shè)完成后總?cè)胱魯?shù)達到 160戶。北鄰濟南，東鄰淄博，西鄰泰安。 三、 配套條件 給排水 項目區(qū)位于萊蕪市鋼城區(qū)自來水公司供水范圍內(nèi)，本項目擬采用自來水公司提供的自來水；利用城區(qū)已有雨、污干管，可就近排入。 二、總體布局規(guī)劃 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 以中部為核心，將用地劃分為四個組團，中間道路硬化和綠化，使環(huán)境和諧優(yōu)美。 戶型設(shè)計 (1)戶型：套型建筑面積 90 平方米以下住房面積占到總開發(fā)面積的 70%以上。 第 四 節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 一、 設(shè)計依據(jù) 建筑方案 現(xiàn)行國家規(guī)范、規(guī)程及有關(guān)地方規(guī)范和規(guī)定： 《建筑結(jié)構(gòu)可靠設(shè)計統(tǒng)一標準》 GB500682001 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》