【正文】 任 ( 1 )工程主任 (高級技工 ( 1 )技工 (8客戶服務主任助理客戶服務主任高級客戶服務助理形象崗 ( 3 )會所 ( 2 6 )會所經(jīng)理 ( 1 )助理會所主任 ( 1 )高級文員 ( 1 )會所主任 ( 1 )會所助理 ( 6 ) 主廚 ( 1 ) 領班 ( 1 )救生員 ( 6 ) 廚師 ( 4 )幫廚 ( 1 )禮賓員 ( 1 7 )服務員 ( 3 )物業(yè)經(jīng)理物業(yè)部 車場 住宅部 發(fā)展部辦公室 工部組 行動組 行動組物業(yè)主任高經(jīng)文員辦公室助理工程服務助理經(jīng)理 高級客戶服務主任 客戶服務主任行動組客戶服務助理行動組 行動組客戶服務助理 首席禮賓司高組禮賓員高級工程主任工程主任高級技工技工客戶服務主任助理客戶服務主任高級客戶服務助理形象崗會所會所經(jīng)理助理會所主任高級文員會所主任會所助理 主廚 領班救生員 廚師幫廚禮賓員服務員總?cè)藬?shù)： 13 9 人多層級禮賓人員設置，提供 24小時工作、生活、游玩等全方位體貼服務 組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)經(jīng)理 (1 )物業(yè)部 (3 8 ) 車場 (7 ) 住宅部 (6 2 ) 發(fā)展部辦公室 (7 ) 工部組 (1 2 ) 行動組 (7 ) 行動組 (1 2 )物業(yè)主任 (4 )高經(jīng)文員 (2 )辦公室助理 (1 )工程服務助理經(jīng)理 (1 )高級客戶服務主任 客戶服務主任行動組 (7 )客戶服務助理 (7 )行動組 (1 5 ) 行動組 (2 1 )客戶服務助理 (1 5 )首席禮賓司 (1 )高組禮賓員 (3 )高級工程主任 (1 )工程主任 (高級技工 (1 )技工 (8客戶服務主任助理客戶服務主任高級客戶服務助理形象崗 (3 )會所 (2 6 )會所經(jīng)理 (1 )助理會所主任 (1 )高級文員 (1 )會所主任 (1 )會所助理 (6 ) 主廚 (1 ) 領班 (1 )救生員 (6 ) 廚師 (4 )幫廚 (1 )禮賓員 (1 7 )服務員 (3 )物業(yè)經(jīng)理物業(yè)部 車場 住宅部 發(fā)展部辦公室 工部組 行動組 行動組物業(yè)主任高經(jīng)文員辦公室助理工程服務助理經(jīng)理 高級客戶服務主任 客戶服務主任行動組客戶服務助理行動組 行動組客戶服務助理 首席禮賓司高組禮賓員高級工程主任工程主任高級技工技工客戶服務主任助理客戶服務主任高級客戶服務助理形象崗會所會所經(jīng)理助理會所主任高級文員會所主任會所助理 主廚 領班救生員 廚師幫廚禮賓員服務員總?cè)藬?shù)： 13 9人物管人員中專門設立了一個包含 21人的禮賓團隊，專門為業(yè)主提供禮賓服務 無公害超市： OLE是華潤旗下的高端商業(yè)模式，入駐社區(qū)為社區(qū)提供綠色商業(yè)服務； OLE所有果蔬均為高品質(zhì)無公害產(chǎn)品，有機蔬菜、水果將是OLE的標準配置。 本報告是嚴格保密的。 66 本項目 豪宅領導者 傳統(tǒng)標準 —— 地段： 10個世界錦標級球場， 世界第一大的規(guī)模 。 福田中心區(qū) 龍華 坂田 ?建設山水交融，傳統(tǒng)與現(xiàn)代文化有機結(jié)合的 生態(tài)、文化新區(qū) 發(fā)展目標 ?以商貿(mào)、行政、文化、教育和 居住 為主的觀瀾綜合服務中心區(qū)。 75 區(qū)域定義： 觀瀾，深圳下一個富人區(qū)！ “觀瀾” 橫坑水 庫片區(qū) 以具有國際化影響力的名字“觀瀾”命名橫坑水庫片區(qū)，彰顯非凡氣勢，國際化氣息濃郁。 84 怡然自得的文化氣息 著稱于世的浪漫風情 ?浪漫情調(diào)彌漫在大街小巷的咖啡館、餐館里以及各式各樣的品牌店里。 萬科系 ——建筑文化 華潤 ——城市文化 ?通過頂級城市地段的 綜合體運營 打造 城市頂級地標 。菲力普 (King LouisPhilippe) 是昆庭 (Christofle) 第一位負有聲望的客人。 本報告是嚴格保密的。 100 對于客戶： 發(fā)自內(nèi)心的崇拜與尊敬，講誠信，不折騰，不逼定，贊嘆決策！ 客戶選房： 認籌直接鎖定房號，不排隊，不抽簽； 客戶成交： 贊嘆客戶的購買決策，恭喜客戶； 客戶交談： 透徹專業(yè)講解 +認真傾聽客戶的意見； 邀約客戶： 逢大事件進行預約，平時盡量少“折騰”； 高貴體驗之 —— 銷售安排 本報告是嚴格保密的。 交通銀行：可承受房價下跌30%。 112 直面競爭項目點對點 —— 總建面 21萬 熙龍山 曦城 觀園 品 牌 地 段 資 源 物業(yè)類型 產(chǎn)品打造 鴻榮源 招商 /華僑城 招商 龍坂“中央別墅區(qū)” 尖崗山純別墅區(qū) 觀瀾“橫坑水庫區(qū)” 山體資源 山水資源 近水庫資源 別墅 +高層 純別墅 別墅 +高層 主流打造 主流打造 主流打造 本項目 金地 親水庫資源 別墅 +多層 重金打造 觀瀾“橫坑水庫區(qū)” 懿花園 規(guī) 模 觀瀾“橫坑水庫區(qū)” 近水庫資源 別墅 +高層 主流打造 和記黃埔 總建面 15萬 總建面 22萬 總建面 100萬 總建面 11萬 1 2 2 2 3 1 4 4 3 3 2 2 1 1 1 1 1 2 1 2 3 3 3 2 4 4 3 3 3 2 本報告是嚴格保密的。 111 競爭項目分級 —— 直面競爭： ①熙龍山；②曦城 4期；③招商觀園；④和黃懿花園 （區(qū)域相近，產(chǎn)品類型相似，入市時間相近） 干擾競爭： ①關(guān)內(nèi)及龍坂片區(qū)其他豪宅項目（合正、水榭春天、龍岸、后海、蓮塘尾等項目） ②遠郊資源別墅項目（棠樾等） ③區(qū)域內(nèi)的尾盤項目（水榭山、龍岸、十二橡樹等） （干擾競爭存在區(qū)域相差遠、價值認知相差較大、或者存量少等情況，僅僅對其自身區(qū)域及市場趨勢產(chǎn)生影響，對本項目不構(gòu)成直面威脅。 兩會 中央政府：新國十條、地方政府問責制 地方政府：比中央政府還嚴厲的細則 政策 民生銀行：可承受房價下跌40%。 99 ?魔鬼手冊中所包含的話述： 《 迎賓禮儀規(guī)范和統(tǒng)一話述 》《 法國文化講解話述 》《 金地企業(yè)長廊講解話述 》《 區(qū)域價值講解話述 》《 項目基本價值講解話述 》《 項目產(chǎn)品力打造講解話述 》 《影視廳統(tǒng)一話述 》《樓體模型整體講解話述》《外立面講解話述 》 《小區(qū)規(guī)劃講解話述》 《 園林會所講解話述 》《 精裝修講解話述 》《 公共空間講解話述 》 《戶型講解話述》 瘋狂話術(shù)： 與其給客戶洗腦，不如先給自己洗腦！只有先感動自己，才能感動客戶！ 別墅銷售魔鬼手冊 復式銷售魔鬼手冊 多層銷售魔鬼手冊 成冊出品，銷售人員強制性記憶。 95 浪漫體驗之 —— 影音體驗 視覺、聽覺體驗： 煽情的法國浪漫意境 立體環(huán)幕影音效果，浪漫的法國文化 +項目的打造理念。 91 浪漫體驗之 —— 吧臺器皿 頂級奢侈品用具： 奢侈品浪漫體驗 法國昆庭（ Christofle）銀器 范思哲（ Vesace） 全套瓷器 + 品牌建議： 本報告是嚴格保密的。廊橋郡 體驗點： 浪漫的場景 + 高貴的服務 金地 83 金地 74 深圳豪宅發(fā)展歷程： 觀瀾 梅林關(guān)口 東部 香蜜湖 華僑城 后海 蛇口 銀湖 蓮塘尾 南硅谷 改革開放三十年，深圳的豪宅歷經(jīng)多個階段，已經(jīng)形成了 “ 銀湖、香蜜湖、華僑城、梅林關(guān)口 ” 等 城市 +內(nèi)湖資源 的主流豪宅區(qū)，和 “ 東部、南硅谷、后海、蛇口 ” 等 濱海資源 的主流豪宅區(qū)。 原創(chuàng)版畫基地 觀瀾瓷谷 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 同時為每位業(yè)主建立一個長期的醫(yī)療健康檔案，邀請定期跟蹤分析，并上門為業(yè)主進行診療服務。 60 —— 尊貴人性化的服務 翡翠物管 ——專屬禮賓司服務 ——首席禮賓司選取 40歲左右，成熟、穩(wěn)重，親和的，經(jīng)過專業(yè)培訓，具備豐富經(jīng)驗的職業(yè)物管經(jīng)理；禮賓員選取 25～ 35歲左右形象健康，嚴格培訓的物管人員 ——為專屬安排的樓棟業(yè)主安排汽車接送，出行導游，代理洗車，訂票，保潔，行李寄存，餐飲定送，家居檢修，維護等 參照香港先進物管模式，設立禮賓團隊，包括一名首席禮賓司，以及專門負責每棟樓宇的兩名禮賓員，24小時為業(yè)主提供專屬禮賓服務 建議： 物管升級，打造深圳最專業(yè)的“專屬禮賓司服務”團隊。讓 住客能夠選擇配合個人品味的私家花園 ，每戶投資額達 80 至 300 萬元 。 ——加入定制意見的室內(nèi)精裝修 定制 STEP2： 小眾產(chǎn)品推介會 在樣板房正式開放前，提前舉辦小型高端產(chǎn)品推介會，深入滲透產(chǎn)品細節(jié)打造品質(zhì)，提升客戶對產(chǎn)品價值的認知 通過對 VIP客戶的誠意度分類，按照誠意度高低排序，分批邀約客戶參加推介會，制造高端圈層影響力，更多意見領袖的口碑傳播使得項目更多“老帶新”的上門客戶 ——加入定制意見的室內(nèi)精裝修 建議： 與營銷相結(jié)合，制定精裝修標準的過程中與客戶保持密切的聯(lián)系。 ” ——“ 希望物管能保證小區(qū)的純粹性、保障自己生活的私密性和安全性，同時又能 提供高質(zhì)量的服務 。 47 ?樓宇層高比現(xiàn)行標準高了 15厘米 ，空間感更強，間隔墻板比傳統(tǒng)磚墻薄了 3厘米，實用率更高； ?國際大師 定造交樓標準； ?采用預應力結(jié)構(gòu)， 廳房無梁無柱 ； ?主人房 鋪設手織地毯，配智能座廁，豪華水力按摩浴缸，蒸汽浴室； ?投資 2億元 興建省一級學校 ——星河灣 墻紙或者地板都給我?guī)讉€選項供我選擇，這也可以體現(xiàn)出開發(fā)商對業(yè)主充分的尊重和自身的專業(yè)。 當今香港、北京、上海、深圳，國內(nèi)一線城市豪宅都是高品質(zhì)精裝修交樓 區(qū)域 項目 開發(fā)商 售價（元 /平米） 精裝修標準（元 /平米） 北京 銀泰中心 銀泰臵業(yè) 盤古大觀 北京盤古氏投資有限公司 上海 湯臣一品 上海湯臣地產(chǎn) 14～ 15萬 翠湖天地 瑞安地產(chǎn) 13萬 ～ 深圳 幸福里 華潤 4萬 紅樹西岸 百仕達 廣州 星河灣六號 星河灣 譽峰 合景泰富 香港 天璽 新鴻基（香港） 30～ 40萬 4萬 凱旋門 20～ 30萬 2～ 3萬 本報告是嚴格保密的。 37 城建項目 和黃項目 招商項目 本項目 占面 建面 容積率 覆蓋綠 25% 30% 30％ 30% 入市時間 —— 計劃 2022年 計劃 2022年底 計劃 2022年底 物業(yè)類型 別墅、高層、超高層 聯(lián)排別墅 多層、小高層、 獨棟別墅、聯(lián)排別墅 高層、小高層、別墅 聯(lián)排別墅、疊拼、多 層 戶型面積 聯(lián)排、雙拼 270300 ； 疊拼 160190 ； 平面 110242 別墅 220250； 高層戶均 120平米 250350平米 TH 140170平面 別墅 270平米 疊拼 250平米 平面 180平米 復式 200平米 周邊項目規(guī)模大小相當，入市時間相對集中，容積率 ，均以混合型豪宅社區(qū)為主。 城市型較資源型項目供給數(shù)量多，規(guī)模大，開發(fā)周期長。 30 ? 項目基本指標： 深南路以南 /彩田路以西，金田路以東 /福華三路以北 總用地 : 161900 平米 總建面 : 1071780平米 商業(yè) ；住宅 23萬；辦公 8萬；公寓 容積率： 預計入市時間： 2022年下半年 預計開發(fā)周期： 5年左右 戶型配比 1房 90（ ％） 2房 130～ 140（ ％） 3房 180～ 210（ ％） 4房 230～ 250（ ％） 頂復 360～ 420（ ％） 金地崗廈項目產(chǎn)品規(guī)劃中，以180～ 210平米三房以及 230～ 250平米四房為主力，戶均面積在 60平米以上，走頂級豪宅路線 關(guān)內(nèi)豪宅競爭市場 ——典型舊改項目：金地崗廈 金地崗廈屬于中心區(qū)核心地段舊改項目，集商業(yè)、住宅、辦公、公寓與一體的大規(guī)模高端綜合體項目。 云頂尚品： 近中心區(qū)，一線山水資源，“原生態(tài)”高端住宅 用地面積 ，總建面 ，其中包含 3千平米商業(yè)， 容積率 ，戶型配比： 110平米 44％，170平米 54％， 250平米 TH2％ ?！? 聽聽業(yè)主的聲音： 高端豪宅客戶已形成的豪宅價值體系： “ 地段 +資源 +物業(yè)類型 ” 思考： 傳統(tǒng)的高端豪宅客戶價值體系下，項目現(xiàn)有“資源 +地段”能否打贏豪宅競爭？ 本報告是嚴格保密的?！? ——“水榭山戶型不好 ，只有 200多平的