【正文】 大渡口區(qū).江北區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)渝北區(qū)重慶市主城區(qū)房地產開發(fā)投資綜合表2004年4月地區(qū)房地產開發(fā)完成投資（億元）房地產開發(fā)施工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）重慶市渝中區(qū)大渡口區(qū)0江北區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)0渝北區(qū)地區(qū)實際銷售面積（萬㎡）實際銷售額（億元）銷售均價（元）產銷率（%）重慶市1516渝中區(qū)2435大渡口區(qū)2247江北區(qū)1525沙坪壩區(qū)1799九龍坡區(qū)2385南岸區(qū)3356渝北區(qū)24782003年是重慶房地產開發(fā)快速發(fā)展的一年，在這一年里，房地產開發(fā)持續(xù)保持在較高的景氣水平，各月平均指數(shù)均保持在110點以上?！蛲顿Y熱情高漲，投資品種多元化：受銀行降息并加收利息稅及股市低迷等因素的影響，重慶房地產投資市場熱情高漲，而且投資品種也不再僅限于傳統(tǒng)的門面，主城各區(qū)商鋪、住宅、寫字樓投資市場發(fā)展亦持續(xù)看好。城鎮(zhèn)化率的提高和舊城改造是促進房地產市場進一步擴大的剛性支撐。2003年重慶全市商品房平均單價為1596元/平方米，主城區(qū)商品房均價為每平方米2103元/平方米（注：除注明外凡重慶商品房價格均指套內價，而其它地區(qū)均按建筑面積計）。小結：整體來說，重慶目前的房地產市場進入“牛市”期，但由于土地供應放量（），商業(yè)物業(yè)的空置面積居全國前列等因素，市場存在一定隱憂。 從“家庭和睦”可知，重慶市三代同堂的家庭占有一定的比率。三、北部新區(qū)房地產市場分析北部新區(qū)概況北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)北部，地域面積130平方公里。產業(yè)發(fā)展：重慶北部新區(qū)主要發(fā)展信息技術、光電子、生物工程和新醫(yī)藥、綠色環(huán)保等高新技術產業(yè)；醫(yī)療器械、汽車及零配件等現(xiàn)代制造業(yè)；出口加工制造等產業(yè)。七個組團間用生態(tài)農地、林地、綠地和主題公園相隔離，規(guī)劃為北線精準農業(yè)綜合開發(fā)園。光電園重點發(fā)展光電產業(yè)及其相關的高新技術產業(yè)。重點建設北部新區(qū)的研發(fā)、教育和培訓基地，形成北部新區(qū)高新技術產業(yè)的孵化基地。 同時，受城市大拆遷的影響，2003年，北部新區(qū)的房地產以其優(yōu)越的人居環(huán)境和相對主城其它區(qū)域低廉的價格而吸引了較多的外區(qū)（特別是江北和渝中區(qū)）的消費者遷入，可以說北部新區(qū)已經成為重慶主城中幾個新興開發(fā)區(qū)中最具人氣吸引力的區(qū)域。 隨著重慶成為直轄市、重慶市北部城區(qū)成立，根據(jù)新重慶的城市總體規(guī)劃要求，北部城區(qū)將是未來新重慶的主城區(qū)，其建設水平勢必提高到一個新的臺階。這些項目均直取市場高端，具有規(guī)模大、價值高的特點。n 項目位于人和鎮(zhèn)金開大道旁，道路通達度良好，樓盤形象展示良好。n 商業(yè)門面目前人氣不足，比較難以吸引客戶的關注。n 隨著光電園的建設，越來越多的企業(yè)落戶人和，帶來銷售機會。三、項目定位目標客戶群定位住宅目標消費群定位：中上層市民目標消費群階層身份識別：■通過對重慶市預購房群體所屬各社會階層及其職業(yè)構成的細分研究，預購房群體中十大階層的分布情況如下：社會上層社會中層社會中下層其它階層構成國家與社會管理職業(yè)經理人私營企業(yè)主辦事人員專業(yè)技術人員個體工商戶產業(yè)工人商業(yè)服務人員城鄉(xiāng)無業(yè)或失業(yè)人員農業(yè)勞動者離、退休者學生2002年%%%%%%%%%%%2003年%%%%%%%%%%%%■通過對上述階層劃分的統(tǒng)計接合項目的實際情況進行分析，我們認為本案的目標消費群應主要集中在社會中上層，兼及其它階層。但對面積的要求相對較小。項目功能定位的目標:根據(jù)項目實際狀況的需要，有效規(guī)避風險、快速回籠資金、盡可能挖掘項目潛力和利潤空間并提升產品品牌價值項目市場定位：以85—140㎡的中大戶型為主，11+16+22+1小高層為主，產品以生態(tài)、健康為主進行營造，環(huán)境可參與性、交流可融入性、生活健康性；立面以現(xiàn)代簡潔時尚的建筑符號體現(xiàn)。本項目與楓林秀水對比，定價應為：363073/71=3732元/平方米。本項目與九龍湖畔對比，定價應為（套內面積價格）：244073/71=2508元/平方米。項目的地塊條件:項目在特定區(qū)位內的口岸條件對項目的功能定位也有較大的影響，如地塊四至、交通組織、以及消費者對地段口岸的認可度等環(huán)節(jié)?！瞿繕丝蛻糁脴I(yè)特征：這部分客戶年齡在2855歲之間，多為事業(yè)有成、收入較為殷實人士。n 江北區(qū)它區(qū)域的經濟實用房亦會對本案形成競爭分流，尤其是對拆遷戶形成競爭分流。n 江北及渝中區(qū)等地的大拆遷在今明兩年還將進一步加加強力度。n 項目規(guī)模偏小，自然綠化環(huán)境難以滿足客戶需要。（8）、周邊項目銷售情況都比較良好。（2）、緊鄰的新牌坊地區(qū)相比，人和的房地產開發(fā)起步較晚，縱觀整個地域內的商住單體樓或小型社區(qū)，普遍集中在經開大道北部，鎮(zhèn)內主干道龍壽路兩側，整個地域內樓盤普遍存在著檔次低、設計差、規(guī)模小的通病，許多樓盤都屬自然銷售，但普遍銷售狀況都較好，說明有很大的開發(fā)市場。本項目為原人和鎮(zhèn)商貿區(qū)，極具地域優(yōu)勢。這些項目均直取市場高端，具有規(guī)模大、價值高的特點。新材料產業(yè)區(qū)重點發(fā)展新型材料和環(huán)保產業(yè)及其他高科技產業(yè)。人和組團 　　人和組團規(guī)劃建設用地20平方公里，人口4萬人，組團內規(guī)劃有綜合商務區(qū)和光電產業(yè)園的一部分。基礎設施： 　　道路：建成道路總里程22公里，縱貫北部新區(qū)南北主干道——金開大道已經通車，橫貫東西的主干道——金山大道正在加緊建設，重慶北部新區(qū)首期開發(fā)的五個產業(yè)園區(qū)之間已經實現(xiàn)了城市快車道連接。區(qū)域規(guī)劃：重慶北部新區(qū)總體規(guī)劃凸現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展理念，結合新區(qū)逶迤起伏、臨水傍山的淺丘地形，采用“多中心、組團式”模式，規(guī)劃為7個組團、10個產業(yè)片區(qū)，形成“北斗七星”組團布局；各組團間用綠地、森林和生態(tài)農地等隔離，既保護組團的城市形態(tài)，又擴大了綠地面積。 ●在居家到工作地的車程的時間大多數(shù)能接受2030分鐘左右?！?調查中提到，生活中最重要的方面，回答比例最高的為：健康，占31％，其次是家庭和睦占29％，再其次是事業(yè)占16％，然后才是女子成長、財富、社會地位，分別占10％，9％，4％。全年城市居民人