【正文】 雙 楠憶景 戶型面積區(qū)間 套數(shù) 累計(jì)銷售備案套數(shù) 銷售率 5棟銷售情況合計(jì) 66132 66 59 % 9棟銷售情況合計(jì) 52139 148 136 % ? 產(chǎn)品形態(tài)：多層產(chǎn)品（目前推售） ? 面積區(qū)間： 6680平米的套二 ? 銷售均價(jià)： 5800元 / 平米因此項(xiàng)目取得了良好的整 ? 客戶情況 區(qū)域周邊客群為主，原住民的升級換代； 年齡而言，無明顯特征， 注重項(xiàng)目高性價(jià)比的經(jīng)濟(jì)收入一般的普通購房群體。 占地面積（畝） 總建筑面積（ m2） 商業(yè)建面（ m2） 住宅（ m2） 容積率 建筑密度 停車位 總體 102 135400 85520 49880 40％ 677個(gè) 基礎(chǔ)指標(biāo) 總體 商業(yè) 住宅 占地面積（畝） 31 19 12 建筑面積（ m2） 29847.47 停車位 741 443 298 中糧大悅城地塊 （ 133畝 ） 本案 謝菲聯(lián)紅牌樓地塊 （ 31畝 ） 非公開土地潛在項(xiàng)目 競 爭 解 析 約 8萬平米，住宅體量不大 ? 未來可供應(yīng)商品住宅體量共計(jì)約 127150萬平米。 原味臺北生活謝幕，曾經(jīng)影響了雙楠的氣候。 ? 二環(huán) 三環(huán)區(qū)域也是目前市場供應(yīng)最集中的區(qū)域。其次選擇躍層。 ? 對功能間的需求 ： 露臺、入戶花 園和生活陽臺。 但仍 需要有理性的期望值，項(xiàng)目合理的定位，抓住客群，才能贏在當(dāng)下 未來一年成都房價(jià)走勢大幅上漲小幅上漲與今年房價(jià)持平持續(xù)下跌大幅下跌百分比50403020100174722103? 目前住房情況 ? 需求特征 ?剛性需求顯著，自住客群占九成以上 ?八成以上為首次置業(yè) ?三室二廳雙衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)受追捧 ?套二、三，面積 80—120平米受青睞 ?購房者首選平層電梯公寓 ?購房主要家庭結(jié)構(gòu)為兩代居 ?主力客戶群承受單格 4000—6000元 /平米 ?總價(jià) 60萬元以內(nèi)受市場青睞 ?喜好灰空間 ?清水房為交房首選方式 ?車位需求不高，六成為一個(gè) ?對未來房產(chǎn)預(yù)期樂觀 ? 背景特征 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ? 其中 2530歲占據(jù)第一， 3135歲占據(jù)第二。 家庭年收入9 0 1 1 0 萬3 1 5 0 萬2 1 3 0 萬1 1 2 0 萬8 1 0 萬8 萬元以下百分比60504030201005255216? 目前住房情況 ? 需求特征 ? 背景特征 ?25—10歲為主力購房群客戶 ?職業(yè)分布特征 ?自住、已婚子女、未成年家庭為購房絕對主力 ?八成家庭年收入 8—20萬 ?主要信息來源為報(bào)紙房產(chǎn)信息網(wǎng) 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ? 目前住房情況 ? 需求特征 ? 背景特征 ?25—10歲為主力購房群客戶 ?職業(yè)分布特征 ?自住，已婚子女、赤成年家庭為購房絕對主力 ?八成家庭，年收入 8—20萬 ?主要信息來源為報(bào)紙與房產(chǎn)信息網(wǎng) 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 區(qū)域客戶需求調(diào)研小結(jié) 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ? 主力購房客群年齡集中在 2040歲之間 ， 與 去年年底以來政府一直鼓勵的合理購房需求 相吻合。 目錄 市場觀 競爭解析 客戶認(rèn)知 價(jià)值解讀 核心課題 策略推演 旭陽國際順江村項(xiàng)目營銷提報(bào) 或許，有人錯過了月光琉域 不足： 相對城市邊緣 價(jià)值解讀 —區(qū)域價(jià)值 交 通 優(yōu)勢： 鏈接干道交通便捷，未來有地鐵為配套。 價(jià)值解讀 品牌價(jià)值解讀 生活價(jià)值解讀 產(chǎn)品價(jià)值解讀 區(qū)域價(jià)值解讀 產(chǎn)品價(jià)值解讀190 71 289 36 20 2 56 24 % % 42% % % % % % %%%%%%050100150200250300350戶數(shù) 比例 基本技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積 代征地面積約 （非建設(shè)用地），其中道路 ，綠地 用地性質(zhì) 二類住宅用地 融合容積率 建筑密度 住宅 26% 總建筑密度 35% 航空限高 41米 產(chǎn)品價(jià)值解讀 價(jià)值解讀 —產(chǎn)品價(jià)值 產(chǎn)品類型 戶型數(shù)量 戶型個(gè)數(shù) 戶型面積 一居 190 1 50~70 兩居 360 2 70~90 三居 114 4 90~140 四居 2。 文化生活。 原味臺北生活謝幕，曾經(jīng)影響了雙楠的氣候。 ? 市場的回暖和成交量的上漲，對開放商帶來了信心。 ? 購房目和家庭結(jié)構(gòu)存在差異，但需求仍然集中在 81120平米。 停車位的需求1 個(gè)2 個(gè)暫時(shí)無百分比7060504030202203861? 目前住房情況 ? 需求特征 ?剛性需求顯著，自住客群占九成以上 ?八成以上為首次置業(yè) ?三室二廳雙衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)受追捧 ?套二、三，面積 80—120平米受青睞 ?購房者首選平層電梯公寓 ?購房主要家庭結(jié)構(gòu)為兩代居 ?主力客戶群承受單格 4000—6000元 /平米 ?總價(jià) 60萬元以內(nèi)受市場青睞 ?喜好灰空間 ?清水房為交房首選方式 ?車位需求不高，六成為一個(gè) ?對未來房產(chǎn)預(yù)期樂觀 ? 背景特征 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ?對未來房地產(chǎn)走勢，預(yù)期樂觀 ? 客群對成都未來一年房價(jià)走勢的判斷，依然是充滿信心。 ? 30004500元 /平米的比例 占 兩成。 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ? 目前住房情況 ? 需求特征 ?剛性需求顯著，自住客群占九成以上 ?八成以上為首次置業(yè) ?三室二廳雙衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)受追捧 ?套二、三，面積 80—120平米受青睞 ?購房者首選平層電梯公寓 ?購房主要家庭結(jié)構(gòu)為兩代居 ?主力客戶群承受價(jià)格 4000—6000元 /平米 ?總價(jià) 60萬元以內(nèi)受市場青睞 ?喜好灰空間 ?清水房為交房首選方式 ?車位需求不高，六成為一個(gè) ?對未來房產(chǎn)預(yù)期樂觀 ? 背景特征 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 理想的戶內(nèi)空間形式躍層復(fù)式錯層平層806040200108775選擇住宅的建筑形態(tài)多層（ 1 7 F ）小高層（ 1 1 1 F ）高層（ 1 8 3 3 F ）花園洋房50403020220264626? 客群對電梯公寓的 接受度越來越高，雖然 也有部分客群選擇花園 洋房和多層住宅，但最 終選擇，則取決于價(jià)格。 客戶認(rèn)知紅牌樓板塊客戶分析 客戶來源特征 客戶年齡特征 客群家庭收入特征 客群置業(yè)目的特征 客群置來次數(shù)特征 區(qū)域客戶小結(jié) 來源 客戶類別 重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn) 需求產(chǎn)品 購買行為特征 需求類型 區(qū)域客戶 原項(xiàng)目周邊住戶 (拆遷戶 ) 區(qū)域情節(jié) 原有生活習(xí)慣 緊湊兩居 緊湊三居 地緣性情節(jié) 購買力一般 被迫型剛性需求 周邊換房升級客戶 區(qū)域情節(jié) 原有生活習(xí)慣 產(chǎn)品品質(zhì) 舒適三居 舒適四居 地緣性 具備一定的購買力 改善居住條件 改善型需求 享受型需求 項(xiàng)目周邊就業(yè)人群 （檢察院、法院、科技園區(qū)客群 ,周邊其他企業(yè)等） 工作與生活便利 生活成本低 一居 舒適兩居 舒適三居 地緣性 具備一定的購買力 過度型需求 改善型需求 享受型需求 成都客戶 成都一次置業(yè)群體 （過度） 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 居住便利配套完善 一居 緊湊兩居 購買力一般 過度性需求 過度型需求 改善型需求 成都二次以上置業(yè)群體 區(qū)域便利 配套完善 產(chǎn)品品質(zhì) 舒適三居 舒適四居 較強(qiáng)購買力 改善型需求 享受型需求 其他客戶 外地來蓉置業(yè) (不包含周邊就業(yè)客群 ) 城市價(jià)值 區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品品質(zhì) 配套資源 舒適三居 舒適四居 較強(qiáng)購買力 改善型需求 享受型需求 投資客群 區(qū)域升值潛力 物業(yè)增值保值 一居 購買以投資 投資需求 客戶認(rèn)知紅牌樓板塊客戶分析 客戶認(rèn)知 紅牌樓板塊客戶分析 區(qū)域客戶需求調(diào)研 區(qū)域客戶需求調(diào)研? 調(diào)研目的：了解并掌握潛在電梯公寓置業(yè)者的置業(yè)期望、置業(yè)需求特點(diǎn)及購房者的群體特征，為本項(xiàng)目的開發(fā)方向及項(xiàng)目定位提供決策依據(jù) ? 調(diào)研內(nèi)容：潛在購房者的置業(yè)期望、置業(yè)需求的特征、購房者背景特征、不同目的購房者的需求特點(diǎn) ? 調(diào)研時(shí)間： 2022年 7月 16日 18日 ? 調(diào)研方式：街頭配額隨機(jī)攔訪 ? 調(diào)研地點(diǎn)：城南區(qū)域的商業(yè)中心 ? 樣本數(shù)量：發(fā)放樣本 120分，回收有效樣本 100份 區(qū)域客戶需求調(diào)研 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ? 目前住房情況 ?近六成目前住宅面積在80平米以下 ?五成以上客群居住在城南城西 ?居住環(huán)線集中在城南西和二、三環(huán)間 ? 需求特征 ? 背景特征 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 目 前住 宅面 積12 1 2 . 0 1 2 . 0 1 2 . 055 5 5 . 0 5 5 . 0 6 7 . 021 2 1 . 0 2 1 . 0 8 8 . 07 7 . 0 7 . 0 9 5 . 02 2 . 0 2 . 0 9 7 . 02 2 . 0 2 . 0 9 9 . 01 1 . 0 1 . 0 1 0 0 . 0100 1 0 0 . 0 1 0 0 . 050 平米以下5 1 8 0 平米8 1 1 0 0 平米1 0 1 1 2 0 平米1 2 1 1 4 0 平米1 4 1 1 6 0 平米181 平米以上T ot a lV a lid頻數(shù) 百分比 有效百分比 累計(jì)百分比現(xiàn) 居戶 型23 2 3 . 049 4 9 . 09 9 . 06 6 . 02 2 . 03 3 . 05 5 . 01 1 . 01 1 . 01 1 . 0100 1 0 0 . 0111211221311312321322411412622T ot a lF r e q u e n cy P e r c e n t現(xiàn) 居戶 型 * 目 前居 住房 屋的 性質(zhì) 交叉 分析C ou n t5 18 2326 23 499 92 4 62 21 2 34 1 51 11 11 147 5 48 100111211221311312321322411412622合計(jì)自購房自建房租用其他房屋目前居住房屋性質(zhì)合計(jì)現(xiàn)居戶型，套二占五成以上 ； 面積多分布在 5180平米之間 ， 211戶型占近五成的比例 。 其中， 紅牌樓板塊存量最大，將是未來區(qū)域競爭的熱點(diǎn)板塊；雙楠板塊市場發(fā)展空間飽和，剩余可開發(fā)建筑體量僅 17萬平米。 格外 市場觀區(qū)域重點(diǎn)競品研究 位置 武侯區(qū)董家灣南街 占地面積 總建筑面積 容積率 綠地率 25％ 發(fā)展商 成都弘坊置業(yè)有限責(zé)任公司 推售幢數(shù) 3幢 層數(shù) 18層 面積區(qū)間 60110平米 銷售價(jià)格 均價(jià) 6700， 1000元 /平米精裝標(biāo)準(zhǔn)。 ? 武侯新區(qū)板塊商業(yè)也處于發(fā)展期，千盛百貨周邊底商租金約 60100元 /平米 .月，其他底商租金大都在 2040元 /平米 .月。 ? 其三，隨著區(qū)域不斷發(fā)展成熟、區(qū)域內(nèi)中高檔樓盤的逐步交房入住，區(qū)域內(nèi)中高收入居住群體將明顯增多，該類群體的創(chuàng)業(yè)辦公需求將有所增加。 ? 整體出租率較高，大多數(shù)達(dá)到 90％以上，最低的也有 60％左右。但是競爭