【正文】 服務業(yè)為只要傾向點，滿足局部的消費群。加上城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、人均 GDP 較低、發(fā)展空間受到一定限制等方面的劣勢，很大程度上抑制了白云區(qū)專業(yè)市場的檔次發(fā)展。 目前在黃石路段經(jīng) 營的小區(qū)商鋪主要是以服務性行業(yè)為主，比如干洗店、美容美發(fā)店、士多、沖印店或者藥店?；ǖ貫嘲鍓K內已建成有幾大住宅小區(qū)，如花地城廣場、怡芳苑、紅棉苑、樂怡居、合興苑等，居民消費處于中、高檔層次，板塊內成熟臨街商鋪有東教北路、花蕾路、榮興路、浣花路，東百花地灣、好又多超市、芳村商業(yè)街、 芳村食街等大型商業(yè)設施及幾個較大型的專業(yè)市場就座落其中，隨著整體營商環(huán)境的提高，原本較為低迷的地鐵沿線商鋪正走出低谷。 (二 )供求特征：租賃活躍，專業(yè)市場熱手 從近三年成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)商業(yè)鋪供求表現(xiàn)為一、二手成交量激增，二手租賃業(yè)務活躍。一手價格的下降主要是由市場消化前期積壓單位所致。家居裝飾業(yè)、精品業(yè)此類文化底蘊較強的市場也進駐芳村，如金海馬、集美居、朝陽文批等，使芳村區(qū)專業(yè)市場綜合 “文體品位 ”提升。但在芳村區(qū)，實質意義上的購物商圈仍未能形成。 洛溪大石板塊 ? 洛溪板塊的商業(yè)設施隨著洛溪板塊大盤的不斷成熟而完善， “洛溪第一盤 ”洛溪新城開發(fā)至今已有十多年的時間。目前番禺正形成以家居、汽配、電子、五金為主的大型專業(yè)市場，分布在市橋、大石、迎賓路板塊內。 (三 )價格特征：平穩(wěn)增長，升值潛力大 2001~2020 年，番禺區(qū)商鋪的一、二手價格保持平穩(wěn)態(tài)勢，一手均價維持在 4100~5100 元 /平方米幅度。價格最低為 3527 元 /平方米，最高為 23181 元 /平方米，平均價格為 6607 元 /平方米。 (四 )發(fā)展前景 番禺區(qū) 是廣州市重點發(fā)展的區(qū)域，在廣州市商業(yè)遠景規(guī)劃中，廣州市商業(yè)布局南跳躍為：充分利用地鐵、輕軌和快速干線的建設優(yōu)勢，實施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發(fā)展，廣州新中軸線延伸到沙灣水道，番禺區(qū)將崛起現(xiàn)代化濱水商業(yè)區(qū)，其中，將依托軌道交通地鐵3 號線、 4 號線、 12 號線經(jīng)琶洲島、大學城和大石、市橋站點伸展商業(yè)網(wǎng)絡，在沙灣水道以北沿岸配套廣州新城濱水低密度住宅區(qū)設置中心型購物廣場、建設開發(fā)時尚休閑型購物廣場等休閑功能區(qū)，沙灣水道以南沿岸建設生態(tài)景觀休閑商業(yè)及服務業(yè)。 專業(yè)市場 ? 番禺區(qū)由于地域遼闊，土地成本便宜，因而在區(qū)域內分布不少的專業(yè)市場，如大石、鐘村、南村、沙灣等地都有各種商城和專業(yè)市場，但市場管理上多數(shù)仍然沿用粗放形式，造成整體檔次不高，租金水平亦較低，如大石、鐘村、南村等一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型專業(yè)市場租金只有 2030 元/平方米，而一些新興專業(yè)市場則走高檔次、高附加值的的路線，從而保證市場形象及提高了租金水平。 板塊內以洛溪新城為中心，商鋪租金為 100200 元 /平方米，洛溪新城內裙樓商鋪售價在 1500025000 元 /平方米之間。以華南板塊的萬博中心為例，中心總建筑面積達 18 萬平方米，外圍商業(yè)街物業(yè)已全部售出。而在已出臺的廣州市商業(yè)設施規(guī)劃中，沿地鐵漢溪站附近，將建設一個大型 Shoppign Mall，以滿足該區(qū)域的消費需求。其中大北路和繁華路是市橋最繁華的商業(yè)街，兩條街上名店云集、行人如鯽，分布有一些較大的服裝連鎖店及大型購物中心及特色商場，如友誼中心、名店城、禺山 商場、流行大本營等，大北路類似廣州市的“北京路 ”，清河路、光明路、禺山大道、長堤路、平康路、環(huán)城路縱橫 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 交錯，相互編織成交通 “黃金網(wǎng)絡 ”及商業(yè)黃金圈。 近期，芳村區(qū)開始對原有商業(yè)配套進行改造升級，在原有商業(yè)圈上著重發(fā)展有潛力的商業(yè)項目。如南方茶葉市場正在建設的芳村茶葉 城，經(jīng)營面積可達 萬平方米，投資近 2 億元，同 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 時一改業(yè)主無產權的局面，經(jīng)營內容也涵括了茶文化的全部概念，而廣州花卉博覽園更是以政府牽頭，圈地幾千畝，組織大園藝商聯(lián)合打造花卉產業(yè)，形成科研及產經(jīng)銷一條龍的產業(yè)鏈，極具芳村 “千年花鄉(xiāng) “特色。隨著芳村區(qū)商鋪建設的不斷發(fā)展，其一、二手成交將會更加活躍。 專業(yè)市場 ? 芳村區(qū)位于廣州市西南出口，經(jīng)過近幾年政府大力改造區(qū)內交通后，芳村區(qū)與市區(qū)及珠三角周邊城市的聯(lián)系更加緊密，同時，芳村區(qū)有得天獨厚的 “千年花鄉(xiāng) ”的優(yōu)勢，芳村區(qū)近年大力發(fā)展花卉業(yè)、家居精品業(yè)、物流業(yè)、汽車業(yè)等專業(yè)市場，目前，花卉、花鳥魚蟲、茶葉市場已成三足鼎立的局面。 (一 )分布特征 芳村區(qū)區(qū)域面積較小，因而商業(yè)設施配套都圍繞著住宅區(qū)，經(jīng)過近十多年的開發(fā)建設，芳村形成一定規(guī)模的商業(yè)板塊有花地灣板塊、長堤板塊，其中以花地灣區(qū)域為芳村區(qū)的商業(yè)中心，專業(yè)市場一般沿芳村大道及花地大道分布，物流及汽車銷售專 業(yè)市場則分布在廣佛、廣中等內、外環(huán)出入口。祥景花園 A 區(qū)商鋪平均月租大約為 70 元／㎡。梓元崗皮具批發(fā)中心、金龍盤國際鞋業(yè)皮具廣場、白云世界皮具貿易中心等都是國際型的專業(yè)市場；機場路段的興 發(fā)廣場是國內最大的化妝品批發(fā)市場；沙太路的廣東天健國際家居裝飾材料商貿廣場是華南地區(qū)最大的建材批發(fā)交易市場；黃石路、機場路的汽配市場也享負盛名。雖然有很多小型商鋪，也有很多食肆，但是大型的購物場所依然沒有，因此也就很難在某一地點凝聚出一股比較強烈的商業(yè)氣息。但在全市所占比例僅為 %，分量還是比較少。租金、管理費價格的低廉也從側面反映出了白云區(qū)商鋪檔次明顯的比市區(qū)的要低很多。不管是機場路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡管有商鋪，也有食肆，但基本沒有像北京路、天河城等相對集中的商業(yè)旺地。 (四 )經(jīng)營特色：專業(yè)市場與時尚購物街 “齊頭并進 ” 海珠區(qū)與珠江北岸的老三區(qū)和天河區(qū)一江之隔，而由于海珠區(qū)原為工業(yè)區(qū)，生活及消費極為不便，導致坊間流傳著 “寧要河北一張床，不要河南一間房 ”的說法。 (二 )供求態(tài)勢：供大于求 歷史上的海珠區(qū)，在廣州市內各區(qū)里一直擔任著 “工業(yè)區(qū) ”的角色，區(qū)內工廠林立；近年來，隨著 “大廣州 ”概念的確定及 “城市化 ”進城的加快，海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū)，工廠陸續(xù)搬遷，商品房相繼拔地而起，房地產市場風生水起，商鋪市場的供應量和成交量也一直居于較前列 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (見 “對比分析 ”部分 )。江南西路一直以來都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座，薈聚了眾多品牌專賣店，是河南最高檔，發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，贏得 “全國購物放心一條街 ”的美譽；江南大道北的 “婚紗一條街 ”更是成行成市，遠近聞名。 (四經(jīng)營特色：與區(qū)域商業(yè)特色吻合 荔灣區(qū)的商業(yè)經(jīng)營特色呈現(xiàn)出與區(qū)域本身的商業(yè)特色相吻合的特點。但隨著 “大廣州 ”及 “廣佛都市圈 ”概念的形 成，北面依托原有的專業(yè)市場，便利的交通，隨著新大新的進入及大型娛樂休閑綜合場動感小西關的即將開業(yè)，加上已開業(yè)的康王商業(yè)城和即將開業(yè)的富力兒童世界，北面的商業(yè)氛圍正在逐步上升。該區(qū)域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多，面積分布在 500 平方米以上，清吧經(jīng)營性質的酒吧面積較小，一般為 80~400 平方米，如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂咖啡廳；另外，長堤一帶的酒吧經(jīng)營范圍較雜，一間酒吧可以兼 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 有卡拉 OK、表演 SHOW、 DISCO 功能，調查顯示一般帶卡拉 OK 的酒廊占整體酒吧數(shù)量的 50%，帶卡拉 OK 功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據(jù)天字廣場 13 整層裙樓約 3000 平方米、 ET太空城 13 層中空約 1萬平方米。結合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展連體構成一個區(qū)域，把商業(yè)優(yōu)勢與旅游資源、文化古跡與現(xiàn)代化建設糅合起來，進而構成廣州第一大商圈。這里有近千家商店，不僅匯集了廣州百貨大廈、新大新商場等大型百貨商廈，更吸引了萊爾斯丹、卡佛 蓮、皮匠世家等著名的服裝、皮具品牌專賣店在此駐足，是廣州商鋪最密集、人流最集中的商業(yè)街，素有廣州的 “黃金商圈 ”之稱。商鋪市場的供應量與成交量基本持平反映了越秀區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，同時帶動了二手市場也非常紅火。據(jù)有關資料顯示，北京路共有 298 家臨街商鋪，其中步行街上有 183家，商業(yè)利用率高達 100%。因治理整頓火災隱患，于 2000 年搬遷至珠光街萬?；▓@空置工地。流行前線因有烈士陵園地鐵站之利，一般鋪位租金也達600 元／平方米 ?月；金帝濠老鼠街雖然已經(jīng)多次轉手，目前三層的鋪租亦高達 650 元／平方米 ?月。根據(jù)東山區(qū)發(fā)展，目前該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境可分為四大板塊。 東山區(qū)商鋪市場 1998 年至 2020 年上半年的成交量為 萬平方米，占全市 (原八區(qū) )成交量的 %。 農林下路、署前路、龜崗商業(yè)街經(jīng)過近年的悉心培育，商業(yè)氛圍、經(jīng)營檔次、購物環(huán)境等都有了很大的改善，其中農林下路商業(yè)街被廣州市政府確認為繼上下九、北京路商業(yè)街后第三條商業(yè)街，現(xiàn)已發(fā)展成為 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 以廣州王府井百貨大樓為龍頭，各類專賣商店云集的廣州第三大商業(yè)街。 一直以來，東山區(qū)憑借本身獨特的區(qū)位、環(huán)境、文化、教育、人才等方面的優(yōu)勢，吸引了大量人流、資金流、商品流、信息流，成為資金密集、商貿服務發(fā)達的寶地。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。 天河的商業(yè)經(jīng)營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其 “數(shù)字天河 ”的科技道路和 “特色天河 ”的特色專賣道路。而在 2020年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高于全市的平均水平。 (三 )價格特征 天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應在天河得以體現(xiàn)。 天河商鋪交投活躍，從 98 年到 02 年，天河的商鋪批出量與成交量 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 基本是一個供過于求的態(tài)勢。 (二 )供求特征 天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內街檔口都有出貨，并且一直處于一個 “興奮期 ”。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎。 (一 )分布特征 天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式，以大商場、高尚消費為重點，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層 、二層的頂手費都要上 30~40萬。 天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。而 2020年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價只為 15628 元 /平方米，比 03 年的12250元 /平方米下降了 %，升幅 明顯 . (四 )經(jīng)營特色 天河的商鋪經(jīng)營主要是以一個高檔次的消費為中心點，周邊專業(yè)市場做輔助配套的經(jīng)營模式。 特色小店也遍布天河各個角落 ——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發(fā)屋 ……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。希爾頓陽光花園的群樓經(jīng)營主題是家電、電器業(yè)；萬佳入主華標廣場群樓，以一個超市經(jīng)營為主題；帝景苑群樓是以酒家為 經(jīng)營主題，承租者是 “金鉆潮庭 ”；進駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營；還有天譽花園群樓是以一個 “購書中心 ”為經(jīng)營主題。 (一 )分布特征 經(jīng)過多年的發(fā)展，目前東山區(qū)商貿經(jīng)濟基本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣場及農林下路、龜崗四大商業(yè)板塊為主體的發(fā)展格局： 海印商貿區(qū)位于海印橋的北面，經(jīng) 過近十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設施、辦公設備、通訊產品、攝影音響器材、毛線布料、二手