【正文】 ?融功能、空間組織及形式創(chuàng)新為一體癿現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格。 ?通過高端物丒癿銷售提升整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 花園洋房，類別墅 ——結(jié)極入戶細(xì)節(jié) 錯(cuò)露退院設(shè)計(jì)，提倡居家私享性，保證丒主高端、多元需求。 智能管理 綜合布線系統(tǒng)、有線電規(guī)系統(tǒng)、電話交換機(jī)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、防盜和聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)、集中抁表系統(tǒng)、小匙能源管理系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)接入、停車管理系統(tǒng)、 公共廣播系統(tǒng)、物丒管理系統(tǒng)、小匙電子商務(wù)系統(tǒng)等，樓宇自控系統(tǒng) 。 ? 主臥開間一般為 ，次臥開間從 ，大多數(shù)設(shè)計(jì)為 。 40㎡ \餐廳約 10㎡ \主臥（套房）約 20㎡ \次臥約 15㎡ \客臥約 10㎡ \卣生間約 7㎡ ； ，增加中間層癿附加值，丏露臺(tái)迚深盡量為；入戶花園 9 ㎡ 、生活陽臺(tái) 4 ㎡ 、空中院館 15㎡ 均以半面積計(jì) . 金科陽光小鎮(zhèn) 金科十年城 龍湖江不城 觃劃設(shè)計(jì)建議 花園洋房：分層設(shè)計(jì) 平層戶型 頂躍戶型為三房半戶型，套內(nèi)面積控制在 180200㎡，幵建議贈(zèng)送露臺(tái)面積共約 20㎡ /屋頂花園 50㎡ 。幵丏考慮更多室內(nèi)贈(zèng)送面積。翡翠湖 3 無 天江 綠島 3 客廳、主臥 56 天江 翡翠湖 6— — — 3—4 主力區(qū)間 5— 4—5 — 4—5 ■客廳開間大多在 5—，藍(lán)湖郡、棕櫚泉等項(xiàng)目均在 7米以上。綠島 1—2 30—35 中安 觃劃設(shè)計(jì)建議 聯(lián)排別墅 設(shè)計(jì)要點(diǎn)小結(jié) ?獨(dú)立入戶 無公共樓梯癿房子 ?有與屬私人花園癿房子 ?前院 +后院 +天井 +側(cè)院 ?一層就是一戶癿房子 ?有獨(dú)立車廡癿房子 ?建在山坡上癿房子 ?有兩件衣服癿房子 ?親地花園 +入戶花園 +露臺(tái) +屋頂花園 ?花園面積多過臥房面積癿房子 ?隑聲最好癿房子 ?真正自由劃分癿房子 ?浴缸可以放在客廳里癿房子 ?2+1+2戒者 2+1+3癿房子 ?有 3層樓癿房子 ?可以看很進(jìn)癿房子 ?樹木長在屋頂上癿花園 ?還可以寫很多 ………癿房子 利用原生態(tài)地形，做到生態(tài)資源不景觀價(jià)值最大化。 根據(jù)絆濟(jì)測(cè)算，建議開發(fā)商獲得土地成本價(jià)格為 160萬元 /畝內(nèi) 觃劃設(shè)計(jì)建議 土地及成本絆濟(jì)測(cè)算 土地成本 (元 /畝 ) 2022000 1800000 1700000 1600000 1500000 1400000 1202200 1000000 樓面地價(jià) 2048 1844 1741 1639 1536 1434 1229 1024 建筑面積 38108 38108 38108 38108 38108 38108 38108 38108 總銷釐額 234160000 234160000 234160000 234160000 234160000 234160000 234160000 234160000 土地成本 78061691 70255522 66352437 62449352 58546268 54643183 46837014 39030845 開發(fā)成本 118640600 118640600 118640600 118640600 118640600 118640600 118640600 118640600 總成本 196702291 188896122 184993037 181089952 177186868 173283783 165477614 157671445 銷售利潤 37457709 45263878 49166963 53070048 56973132 60876217 68682386 76488555 銷售利潤率 % % % % % % % % 成本利潤率 % % % % % % % % 1. 設(shè)置掛牉條件（毖地狀態(tài)），出讓斱庒先和高爾夫球場(chǎng)擁有者達(dá)成協(xié)議斱可拿地。 觃劃設(shè)計(jì)建議 利用坡地 建筑風(fēng)格建議 觃劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目產(chǎn)品演繹 制造營銷敀亊 PART拿地建議 * 物丒類型 銷售單價(jià) 可售面積 總銷釐額 別墅 8000 9020 72160000 洋房 6500 15552 101088000 高層 4500 13536 60912022 合計(jì) 38108 234160000 物丒類型 開發(fā)成本 建筑面積 總成本釐額 別墅 3370 9020 30397400 洋房 3150 15552 48988800 高層 2900 13536 39254400 合計(jì) 38108 118640600 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)建面銷售均價(jià)為高層 4500元 /平斱米；洋房 6500元 /平斱米；別墅 8000元 /平斱米，測(cè)算本項(xiàng)目土地獲得價(jià)格范圍及開發(fā)利潤率 。常青藤 195405 影音室、健身房、酒窖 54—83 18%—20% 協(xié)信 TOWN城 金科天湖美鎮(zhèn) 建工未來城 觃劃設(shè)計(jì)建議 聯(lián)排別墅：贈(zèng)送空間 贈(zèng)送空間主要體現(xiàn)在地下戒半地下空間、頂層層高挑高部分予以改造，一般占到總面積癿 20% 天江常青藤 棕櫚泉國際花園 綠地翠谷 中安翡翠湖 觃劃設(shè)計(jì)建議 聯(lián)排別墅：室內(nèi)車廡 要求車廡直接入戶，配室內(nèi)單車位，車道作備用車位 ? 注重聯(lián)排拼接特性，設(shè)計(jì)合理拼接數(shù)量不豎向高度； ? 利用地形高差安排單元，立面體現(xiàn)“退、錯(cuò)、露”特征； ? 注重首層不頂層層高設(shè)計(jì)，利用局部挑高滿趍室內(nèi)規(guī)野不空間改造性； ? 闊綽空間尺度，客廳大開間，保證居住癿舒適性； ? 多露臺(tái)、多花園設(shè)計(jì)，前庭后院讓居者隨處都能親近大自然； ? 注重地下空間、露臺(tái)等功能空間癿贈(zèng)送性； ? 室內(nèi)車位癿配置，保證車廡直接入戶。天湖美鎮(zhèn) 2—3 80—120 棕櫚泉國際花園 2 80 協(xié)信 TOWN城 3 40 綠地 翠谷 — — — 3 晉愉 天湖美鎮(zhèn) 3 客廳 棕櫚泉國際花園 客廳 — 綠地 翠谷 3 1（架空層） 晉愉 本項(xiàng)目癿列類別墅，建議主要集中二200~220㎡ 乊間癿核心市場(chǎng)需求匙。 ：客廳約 40㎡ \餐廳約 10㎡ \主臥（套房）約 30㎡ \次臥約20㎡ \客臥 1約 15㎡ \客臥 2約 15㎡ \卣生間約 15㎡ \其他約 20㎡ 左右； ：私家會(huì)所（包括工人房、卣生間、第一層地下室內(nèi)車廡，可直接入戶）。 戶型類型 套內(nèi)面積匙間（㎡） 套數(shù) 戶數(shù)比例 頂躍 \庫躍 180~200 96 80% 平層 120~140 24 20% 洋房 觃劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目花園洋房 ? 洋房戶型面寬較寬，一般在 1015米左右，迚深在 1217米左右，這樣癿設(shè)計(jì)可以充分提高各戶型癿采光面和通風(fēng)敁果。 空調(diào)位丌庒裸露，以百葉遮蔽，滿趍安裝癿安全、便利癿同時(shí)滿趍建筑美觀癿要求。 ?住宅內(nèi)部庒保障其私密性，特別強(qiáng)調(diào)花園洋房癿停車位保證。 景觀價(jià)值提升策略四 人性化細(xì)節(jié)，彰顯項(xiàng)目文化氣質(zhì)，充實(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵。戶型以單間配套以及小套一、套二為主。 ?按 ，則地上建筑總量在 ㎡。 定價(jià)步驟 定價(jià)思路：產(chǎn)品定位 → 市場(chǎng)比較 → 市場(chǎng)靜態(tài)價(jià)格 → 市場(chǎng)勱態(tài)價(jià)格 → 營銷創(chuàng)造價(jià)值 → 項(xiàng)目總體銷售均價(jià) 定價(jià)基本步驟：項(xiàng)目總體銷售均價(jià) → 分期價(jià)格制定 → 分批次價(jià)格制定 → 每棟價(jià)格制定 → 樓層價(jià)格制定→ 房號(hào)價(jià)格制定 定價(jià)依據(jù) 本項(xiàng)目定價(jià)強(qiáng)調(diào) “ 高端 ” 和 “ 精品 ” 概念。 項(xiàng)目定位分枂 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品癿基本形態(tài)選擇 本項(xiàng)目癿產(chǎn)品刜步斱向： A洋房， B別墅， C普通高層不洋房、別墅癿組合形式 競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，需要本項(xiàng)目產(chǎn)品能體現(xiàn)： 匙域高端化，匙內(nèi)于補(bǔ)化，項(xiàng)目特色化 主流客戶（特別是可吸引客戶群）癿販買意向?yàn)椋? 舒居大戶，高端產(chǎn)品 項(xiàng)目定位分枂 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)分枂下癿產(chǎn)品選擇 假設(shè)全部作為銷售物丒，無自留資產(chǎn)。 假設(shè)二：追求高品質(zhì)（別墅） 將容積率調(diào)低至 ，依山修建聯(lián)排戒疊拼產(chǎn)品，按照此斱案對(duì)本項(xiàng)目是比較合適癿選擇，但建筑面積損夭較大，會(huì)降低項(xiàng)目癿利潤。 剛性需求：以主城匙普通外擴(kuò)人群，白領(lǐng)階層和以空港工作人員為核心癿中產(chǎn)階級(jí)。 ?平衡住宅整體容積率為 ； 塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)策略 3：多重景觀，秲?nèi)背鞘型恋? 項(xiàng)目依托森林公園，打造內(nèi)外融合的大景觀區(qū)，充分挖掘土地價(jià)值 塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)策略 6：引入知名物丒頊問 引入知名物丒頊問，迚行全面物丒服務(wù)，塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ?高調(diào)出擊，高調(diào)形象，高調(diào)氣勢(shì)！ ?通過本項(xiàng)目癿打造和品牉營銷，迚一步提升中大品牉價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)品牉忠誠度和品牉溢價(jià)能力！ 價(jià)值最大化 5：提升附加值 ?地塊資源癿合理利用和沿襲，形成項(xiàng)目特色，有敁連接外部資源，特別是森枃公園癿“社匙化”打造。 目前主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)闁|山區(qū)，其產(chǎn)品主要以高層舒適型產(chǎn)品為主。 具有鮮明的差異化形象和丌同的發(fā)展方向。且山匙域?yàn)橹鞒浅缀诵那也?，具有典型癿城市成熟度 .其城市配套資源，自然資源（公園），以及巨大癿匙域認(rèn)同度都是本匙域無法比擬癿。但是相鄰匙域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：匙域內(nèi)項(xiàng)目面對(duì)癿競(jìng)爭(zhēng)格局 關(guān)鍵詞：別墅項(xiàng)目，絆濟(jì)適用房 別墅項(xiàng)目：森枃敀亊一期斜對(duì)面，預(yù)估占地面積約 200畝，為典型丑陵地貌。消貺能力強(qiáng)，對(duì)匙域認(rèn)知度高 A B C D E F 客戶具有鮮明區(qū)域性，但是外地客戶比例大。 主城邊緣匙由二產(chǎn)品線豐富，客戶來源廣泛，販買行為以改善型居家為主。 市場(chǎng)環(huán)境研究 匙域客戶研究 匙域客戶販買力特征為： 60萬是中端和低端市場(chǎng)癿分界點(diǎn)， 100萬為中端和高端市場(chǎng)癿分界點(diǎn)。 2. 貴陽且部癿發(fā)展?jié)摿薮?，由二其屬二傳統(tǒng)老城匙，其地位以及認(rèn)同度都進(jìn)超其他新匙。 3. 單價(jià)處二 5000元 /平米以上，總價(jià)較高 項(xiàng)目名稱 總體量 容積率 物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品面積、 配比及銷售率 （㎡） 出街價(jià)栺 （元 /㎡ ） 銷售情況 主力 戶 型 客戶 狀 況 龍硯且山 小高層 產(chǎn)品 : 兩房 :93(25%) 房 :113140 (75%) 均價(jià) :4800 總 982戶，一期已銷售約540戶 ,目前推出第 5號(hào)樓 ,5號(hào)樓 6月仹開盤，兩房銷售80%，三房銷售 60% 113140 本地客戶為主 要販房群體占 85% 興隆譽(yù)峰 12萬斱 高層 兩房： 三房： 132145 均價(jià)： 5500 2022年 7月推出（一期 4萬斱， 304套） 4棟 18層高層，總體銷售率 80%，目前 2房銷售清空。以本匙域且南整片未來發(fā)土地為基礎(chǔ)。 兩城匙（亍巖、南明） 東部區(qū)域 東部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ：城匙絆濟(jì)發(fā)展隨著南明、亍巖匙癿快速發(fā)展，貴陽且匙匙域癿城市化迚秳在近幾年開始加快。大盤破局掃貨攪勱樓市，名盤順市降價(jià)抙貨跑量； 5. 需求： 需求旺盙， 08年被市場(chǎng)壓抃癿販買力在迅速釋放， 09年市場(chǎng)需求仍然旺盙。說明該兩個(gè)區(qū)域?yàn)橘F陽房地產(chǎn)的主要供應(yīng)區(qū)域。 3. 項(xiàng)目地塊形狀丌觃則，觃劃難度大，丏項(xiàng)目不外界道路通達(dá)性差。 2. 項(xiàng)目交通斱便，且出口高速以及機(jī)場(chǎng)即在附近。 4. 項(xiàng)目三面環(huán)山，背靠森枃公園，自然資源良好。 地貌復(fù)雜， 規(guī)劃難度大 用地 規(guī)模小，受限多 外界聯(lián)系困難 位置靠后 昭示性差 區(qū)域非熱點(diǎn) 本體條件研究 限制條件梳理 匙域板塊非熱點(diǎn) ,地塊丌觃范 ,觃模小 ,交通輻射通達(dá)性丌強(qiáng) 市場(chǎng)背景分枂 匙域發(fā)展預(yù)測(cè) 匙域客戶研究 競(jìng)爭(zhēng)形式分枂 PART 市場(chǎng)環(huán)境研究 * 2022貴陽市城市居民可支配收入、支出預(yù)測(cè)表 貴陽房地產(chǎn)開發(fā)展固定資產(chǎn)投資額約 3成丏呈現(xiàn)逐漸走高的趨勢(shì)，房地產(chǎn)在貴陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)丼足輕重的地位！ 貴陽城市居民人均收入超過 1萬，丏呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，近年消費(fèi)支占收入的 70%以上，消費(fèi)意識(shí)開始覺醒幵成熟。 “ 雙央蛇”格局 釐陽癿作用接近“新城”領(lǐng)尋作用，但是傳統(tǒng)市中心持續(xù)發(fā)力，形成“雙央蛇”拉勱敁庒。但是在本項(xiàng)目對(duì)門地塊有一觃劃別墅項(xiàng)目即將吪勱。 向東南 :航空城規(guī)劃區(qū) 向西北