【正文】 區(qū)域內(nèi)典型物業(yè) 度假臵業(yè)需求分析 旅游度假需求分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15%3%024%13%9%21%23%46%12%30%21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津1 0 2 0 萬4 0 萬 6 0 萬6 0 萬 1 0 0 萬1 0 0 萬以上資料來源：世聯(lián)分析 各區(qū)域度假臵業(yè)購買潛力分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素 ?區(qū)域和項(xiàng)目所顯示出的投資價(jià)值，是促成置業(yè)的最關(guān)鍵要素。 個(gè)人客戶傾向于分散式投資，即便是富豪也很少愿意將資金過于集中的投在一棟房子里，所以控制總價(jià)是十分必要的。酒店的舒適度最重要了。 ?發(fā)展商為香港新世界。棕櫚島距離中海殼牌石化項(xiàng)目用地乘車僅 10多分鐘時(shí)間， 2022年 3月開始這里將入住外國專家 9戶，年底達(dá) 40多戶，根據(jù)建設(shè)工期的需要將分階段陸增入住200多戶。 4. 地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)臵業(yè)的中堅(jiān)力量。本地購買力將逐步釋放。 53 區(qū)域旅游度假 resort類 —— 資源低檔開發(fā)，功能尚未健全 項(xiàng)目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色 珠海飛沙灘 接待設(shè)施與餐飲設(shè)施簡陋，經(jīng)營狀況差，即使旺季游客量也不多 娛樂 /休閑 珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶 濱海 深圳大梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯 娛樂 /休閑 珠三角客戶 濱海 深圳小梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯 娛樂 /休閑 珠三角客戶 濱海 江門王府州 娛樂項(xiàng)目很少，淡旺季明顯 休閑 珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺灣 濱海 汕尾紅海灣 大眾休閑地，運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目較多 會議 /休閑 廣州、東莞、惠州、深圳 廣東水上運(yùn)動(dòng)基地 珠海御溫泉 將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結(jié)合 休閑 /保健 /會議 珠三角客戶 溫泉 清遠(yuǎn)筆架山 以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光 休閑 /會議 珠三角客戶 峽谷漂流 韶關(guān)丹霞山 大眾旅游地，佛教勝地，相對單一的觀光功能 觀光 珠三角客戶 地貌 /歷史遺址 肇慶七星巖 大眾旅游地，南中國保存得最多最集中的摩崖石刻群 觀光 珠三角客戶 喀斯特地貌 /石刻 陽江海凌島 濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托 休閑 /運(yùn)動(dòng) /觀光 /會議 珠三角客戶 濱海 /仿宋建筑 珠三角市場供給 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。海水和沙灘質(zhì)量差 ?景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染 ?尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施 ?以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限 ?周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能 我們接待過的深圳客戶有的去過巽寮，再帶他們?nèi)S金海岸，客戶覺得還是巽寮好 。 ?認(rèn)知度較差。 —— 麗日百合 資料來源 ：惠州市規(guī)劃局、旅游局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 武漢 63 ?月湖公園正在建設(shè)，景觀建設(shè)規(guī)模約 58萬平方米 ?月湖音樂廳主體完工 月湖藝術(shù)廳 2022年建成并召開中國第八屆藝術(shù)節(jié) ?交通建設(shè) 梅子路的建成通車將貫通漢口、硚口、漢陽，穿越墨水湖直通沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，赫山路連接琴臺和漢陽大道、羅七路呼應(yīng)； ?鐵道規(guī)劃 項(xiàng)目東側(cè)鐵路線作為京廣線的組成部分，有計(jì)劃線路外擴(kuò)，但還是承擔(dān)火車中轉(zhuǎn)和城市內(nèi)部交通軌道的作用； 近期規(guī)劃－漢陽打造沿江高尚住宅區(qū) 2022年琴臺藝術(shù)中心將落成使用 月湖公園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 68 客戶研究 客戶來源區(qū)域 客戶購買力和購買意愿 客戶臵業(yè)特征分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 76 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽目前居住適宜區(qū)域 客戶基本情況 本區(qū)域集中漢陽大量政府公務(wù)員和大橋局客戶 ， 具有較高購買力 客戶收入 一般公務(wù)員收入 :20223000 大橋局收入 :25003500 現(xiàn)居住狀況 、購買力 大橋局職工 \公務(wù)員基本已有一套福利住宅，正處于換房周期。 81 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 項(xiàng)目片區(qū)印象：多數(shù)為非武漢人，對漢陽不直接抗拒 ? 漢西街－環(huán)境不錯(cuò)，比較近，公交少 ? 漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋?qū)嚯x產(chǎn)生一定抗性 ? 武漢籍客戶認(rèn)為區(qū)域升值潛力好 客戶基本情況 1）漢西建材市場 ? 總戶數(shù)約 40005000戶 ? 經(jīng)營種類石材、板材、燈具、裝飾品等 ? 商戶主要以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）、廣東和非武漢湖北構(gòu)成（ 80％以上） ? 多數(shù) 5年后生意穩(wěn)定有積累將家人（多數(shù)不帶父母）帶至武漢，子女多為小學(xué) 5年級左右或以上（借讀費(fèi)用 1500元 /學(xué)期） 漢江北岸商業(yè)片區(qū) 客戶研究 漢西建材場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 85 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 項(xiàng)目片區(qū)印象 ： 漢陽適合居住，離城區(qū)也比較近 ，公交系統(tǒng)弱 客戶基本情況 寶豐商圈中高收入人群，如協(xié)和同濟(jì)醫(yī)院的醫(yī)生和周邊學(xué)校的老師等 本項(xiàng)目契合度 ? 客戶購買力較強(qiáng)，但相對于漢口中心物業(yè)價(jià)格接受有壓力，本項(xiàng)目具有性價(jià)比優(yōu)勢 ? 本項(xiàng)目與月湖橋延伸區(qū)物業(yè)保持 300400元價(jià)差具有較大吸引力，漢口中心區(qū)客戶性價(jià)比空間要求更高 ? 項(xiàng)目需要解決公共系統(tǒng)降低阻力 ? 提高產(chǎn)品設(shè)計(jì)競爭力 ? 對鐵道具有一定抗性 寶豐商圈和中心區(qū)。 79 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 現(xiàn)居住狀況、購買力 ? 企業(yè)員工多數(shù) 45年前已在王家灣購房，現(xiàn)處于需要換房周期 公務(wù)員購買能力強(qiáng)，換房愿望強(qiáng) ? 企事業(yè)員工購買兩房單位，管理層需求面積大 交通規(guī)劃設(shè)計(jì)院：集中可以承擔(dān) 30—— 50萬的總價(jià) 武漢市金融財(cái)經(jīng)學(xué)校：集中可以承擔(dān) 2030萬總價(jià) 王家灣村片區(qū)客戶研究 王家灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 74 沌口 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對項(xiàng)目片區(qū)印象：武漢人－環(huán)境還可以 非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū) 客戶基本情況 ? 有東風(fēng)、康師傅、可口可樂等 ? 多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（ 80％以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主 客戶收入 較好企業(yè)員工收入 ? 平均收入： 3000元 /月 ? 普通員工不超過 2022元 /月 ? 技術(shù)人員和科長級別 30004000元 /月 ? 管理層約 10％，收入高并且差別大 現(xiàn)居住狀況 ? 現(xiàn)狀 :多數(shù)在區(qū)域購房（企業(yè)集中購房），管理層在區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境物業(yè)（如金色港灣）和城市中心區(qū)購房 沌口片區(qū)客戶研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 66 ?漢江南岸待招商地塊 (漢陽區(qū) ) 晴川片 南岸嘴珍寶地塊近期沒有出讓計(jì)劃 月湖片 屬于公建地塊：月湖公園、月湖藝術(shù)館建設(shè)， 2022年完工 漢鋼片 計(jì)劃面向香港招商 ?區(qū)政府舊改片區(qū) (漢陽區(qū) ) 郭茨口西 有部分回遷的片區(qū) 2022年 歸元寺舊改 鸚鵡路以東城區(qū)： 1000戶 20萬方 鸚鵡路以西城區(qū)： 1400戶 12萬方 四新片 歸元寺片 郭茨口西片 土地－漢江南岸土地規(guī)劃 項(xiàng)目周邊土地出讓情況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃將新區(qū)發(fā)展定位為輻射武漢乃至整個(gè)華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心、市級文化旅游中心 ?市級文化旅游中心主要依托漢江、長江沿江開發(fā)，在旅游方面成為一個(gè)品牌； ?現(xiàn)代制造業(yè)基地則立足武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，提升武漢的經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ?生產(chǎn)性服務(wù)中心以發(fā)展四新地區(qū)為重點(diǎn)，可極大地提高武漢的區(qū)域輻射力。但溪沖等海灘線路崎嶇 山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開發(fā) 零散的旅游和地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊 在深港市場有較高知名度，但對珠三角的強(qiáng)勢輻射尚未形成，本地客源為主 核電站影響不利 80%處于 10公里半徑的核電站應(yīng)急區(qū) 珠海海灣 距離珠三角東部地區(qū)可達(dá)性差 橫琴島將有中美 10億美元聯(lián)合開發(fā) 以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限 溫泉等項(xiàng)目認(rèn)知度較高 無規(guī)模性產(chǎn)業(yè) 目前整個(gè)廣東省海岸線大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。去龍門的廣州人最多。 ?缺乏整體開發(fā)，配套不足，海灘過于開敞。 55 巽寮所面臨的珠三角旅游市場競爭版圖 —— 一流的區(qū)域級旅游度假勝地存在極大市場空缺 本地旅游休閑自住類 一流區(qū)域旅游度假resort類 一流目的地型 resort Resort的功能 單一 復(fù)合 空間和人口的覆蓋 廣泛 集中 夏威夷 坎昆 巴拉德羅 馬爾代夫 Bintan 亞龍灣 巽寮 南國桃園 華僑城 觀瀾 GOLF 荔湖 GOLF 光明農(nóng)場 美視 GOLF 愉景灣 大梅沙 御溫泉 丹霞山 海凌島 小梅沙 飛沙灘 七星巖 Hidden Valley Homestead 國際標(biāo)桿 珠三角市場 珠三角市場供給 Forest Highlands 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析 城市群整體供給水平分析 大鵬半島度假市場針對性研究 代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施 巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 小結(jié)（目標(biāo)客戶及需求偏好分析） 1. 相對于核心城市而言，較低的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展水平一方面使得本地人口對于度假和臵業(yè)的有效需求較低 ；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價(jià)值也被城市群的投資者看好。 2. 珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假臵業(yè)購買力。這批投資物業(yè)的年租金回報(bào)率約 10%。 40%40%20%深圳客 戶香港客 戶惠州 廣 州 東 莞佛山區(qū)域內(nèi)典型物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?在度假灣公司對于度假區(qū)屬性的調(diào)查中，舒適性最為重要，提級率 75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于娛樂性、觀賞性、參與性。大戶型主要面向 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津酒店式公寓連排別墅獨(dú)棟別墅觀瀾高爾夫球會的大戶型 “ 高爾夫大宅 ” 做的過大，導(dǎo)致除部分企業(yè)客戶用來做會所外，對于個(gè)人客戶吸引力不高，雖然價(jià)格不斷上漲，但銷售速度明顯低于其他小面積別墅。 —— 北京客戶 十一長假我一般都是在上海周邊江浙一帶度假，不會走得太遠(yuǎn)的。 ?訪談顯示，置業(yè)出于投資和度假雙重目的。 5. 巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場空間。 36 自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地 ?惠州的山地風(fēng)景資源在珠三角地區(qū)首屈一指。一直沒有開通航道。 33 珠三角自駕游形成規(guī)模，度假和商務(wù)市場需求旺盛 ?珠江三角洲是全國人均汽車擁有量最高的地區(qū)，東莞居全國首位。 28 金融街惠州巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目市場分析 案例 1 1. 巽寮面臨的市場需求環(huán)境分析 2. 巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析 巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境 巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境 城市群整體供給水平分析 大鵬半島度假市場針對性研究 代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項(xiàng)目 市場分析 競爭供給分析 客戶需求分析 思維圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 010000202203000040000農(nóng)業(yè)人口 28189 28409 27282 26423 25841非農(nóng)業(yè)人口 1372 1688 4355 6245 75652022年 2022年 2022年 2022年 2022年010000202203000040000農(nóng)業(yè)人口 30496 30011 28934 27628 26610非農(nóng)業(yè)人口 1961 2241 3116 4194 56632022年 2022年 2022年 2022年 2022年資料來源：各派出