【正文】 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯 娛樂 /休閑 珠三角客戶 濱海 江門王府州 娛樂項(xiàng)目很少，淡旺季明顯 休閑 珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺(tái)灣 濱海 汕尾紅海灣 大眾休閑地，運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目較多 會(huì)議 /休閑 廣州、東莞、惠州、深圳 廣東水上運(yùn)動(dòng)基地 珠海御溫泉 將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結(jié)合 休閑 /保健 /會(huì)議 珠三角客戶 溫泉 清遠(yuǎn)筆架山 以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光 休閑 /會(huì)議 珠三角客戶 峽谷漂流 韶關(guān)丹霞山 大眾旅游地，佛教勝地，相對(duì)單一的觀光功能 觀光 珠三角客戶 地貌 /歷史遺址 肇慶七星巖 大眾旅游地，南中國(guó)保存得最多最集中的摩崖石刻群 觀光 珠三角客戶 喀斯特地貌 /石刻 陽(yáng)江海凌島 濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托 休閑 /運(yùn)動(dòng) /觀光 /會(huì)議 珠三角客戶 濱海 /仿宋建筑 珠三角市場(chǎng)供給 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3. 地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地臵業(yè)需求未被充分挖掘。本地購(gòu)買力將逐步釋放。 區(qū)域目標(biāo)客戶 臵業(yè)需求及偏好 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4. 地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)臵業(yè)的中堅(jiān)力量。 資料來(lái)源：新世界中國(guó) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。棕櫚島距離中海殼牌石化項(xiàng)目用地乘車僅 10多分鐘時(shí)間， 2022年 3月開始這里將入住外國(guó)專家 9戶，年底達(dá) 40多戶，根據(jù)建設(shè)工期的需要將分階段陸增入住200多戶。 ?與其他股權(quán)投資者（金源米業(yè) HK0677）合資，是減輕資金和經(jīng)營(yíng)壓力的重要舉措。 ?發(fā)展商為香港新世界。 ?配套項(xiàng)目有 spa、野戰(zhàn)、會(huì)議、游泳館、天文館等。酒店的舒適度最重要了。景觀提及率處于第四位。 個(gè)人客戶傾向于分散式投資，即便是富豪也很少愿意將資金過于集中的投在一棟房子里，所以控制總價(jià)是十分必要的。 44 獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型 ?連排別墅等中間物業(yè)受歡迎程度明顯低于獨(dú)棟別墅和公寓。 43 景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素 ?區(qū)域和項(xiàng)目所顯示出的投資價(jià)值，是促成置業(yè)的最關(guān)鍵要素。 84%54%50%33%28%17%6%4%9%0%20%40%60%80%100%120%140%廣深 北京 天津企業(yè)會(huì)所投資周末度假我買房子度假，只會(huì)考慮北京及周邊。 15%3%024%13%9%21%23%46%12%30%21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津1 0 2 0 萬(wàn)4 0 萬(wàn) 6 0 萬(wàn)6 0 萬(wàn) 1 0 0 萬(wàn)1 0 0 萬(wàn)以上資料來(lái)源：世聯(lián)分析 各區(qū)域度假臵業(yè)購(gòu)買潛力分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四成在 60萬(wàn)以上。 39 巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境 各區(qū)域度假臵業(yè)購(gòu)買力分析 客戶關(guān)注的臵業(yè)關(guān)鍵要素 周末度假臵業(yè)客戶區(qū)域特征 度假臵業(yè)的物業(yè)偏好 度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素 開發(fā)第二居所的條件分析 區(qū)域內(nèi)典型物業(yè) 度假臵業(yè)需求分析 旅游度假需求分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3. 泛珠三角地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，將促進(jìn)巽寮旅游資源國(guó)際知名度的提高。 37 根據(jù)對(duì)環(huán)境承載力和市場(chǎng)容量分析，巽寮灣個(gè)人休閑游和商務(wù)會(huì)議潛在市場(chǎng)空間巨大 ?參考案例：深圳大鵬半島發(fā)展規(guī)劃。 世界休閑組織主席德瑞克 〃 加塞 加強(qiáng)與泛珠三角地區(qū)的合作，按照 “ 資源互補(bǔ)，線路互動(dòng)，客源互送，利益共享 ” 的原則，共同構(gòu)建精品旅游路線。 —— 惠州市旅游局 480215113港澳臺(tái)內(nèi)資外商投 資87%13%香港游客其他入境游客香港對(duì)周邊旅游市場(chǎng)的影響 ?與惠東同樣毗鄰深圳入境游客中， %的游客來(lái)自香港。 ?2022年，廣州 437萬(wàn)入境游旅客中，香港同胞 237萬(wàn)人，占 54% 從香港到大亞灣的跨海穿梭游 2022年 4月到香港推介，效果很好。 383629242 3 . 6160 5 10 15 20 25 30 35 40東 莞廣 州成都北京深圳上海上海深圳北京成都廣 州東 莞38%24%23%10%3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%自 駕車 包 車 旅行 團(tuán) 公交 出租 車自 駕車包 車旅行 團(tuán)公交出租 車珠三角旅游度假市場(chǎng)需求趨勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 ? 廣州、東莞、深圳為珠江三角洲最發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)過 20多年的持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)處于最前列； ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，高度工業(yè)化的城市。 30 廣東省作為全球供應(yīng)鏈的出口中心和外資首選的投資目的地，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 ?外商在廣東省直接投資FDI總額占全國(guó) 1/5。 理論部分 182。 人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖 第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主 第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而不是靠創(chuàng)意出點(diǎn)子，那不是我們的強(qiáng)項(xiàng)！ EXCEL表格示例 1 EXCEL表格示例 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。 大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò) 2。 21 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。 20 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。 19 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。 “ 4～ 6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)。 應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等 中房指數(shù)、全國(guó) 35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù) 房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù) 根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù) 多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等 國(guó)房指數(shù) 中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本資料的獲得 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) …… 結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 投資：開發(fā)投資額 土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空臵量、吸納量 房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源 ?各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 ?土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 ?規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 9 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 1。 預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素 ： ?確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì) ?目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買力 ?遷居和交通方式 ?目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。－－ 這正是我們房地產(chǎn)顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 6。 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。 3 學(xué)習(xí)內(nèi)容 182。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 5。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。 6 STEP1:需求市場(chǎng)分析－目標(biāo)客戶需求分析 ?通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。 8 STEP３ :市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)－－必須回答的三個(gè)核心問題 1. 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰(shuí)？ 2. 目標(biāo)客戶的臵業(yè)需求和偏好是怎樣的？ 3. 本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競(jìng)爭(zhēng)？ 后面與案例結(jié)合講解 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。 14 房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段 市場(chǎng)典型表現(xiàn) 開發(fā)商策略 復(fù)蘇 直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓 無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地 發(fā)展 地價(jià)和房?jī)r(jià)開始同步上升， 期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開始進(jìn)入市場(chǎng) 最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣樓 危機(jī) 頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓 地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者 一次性賣樓 蕭條 地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快， 市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者 最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià) 房地產(chǎn)周期理論 ?GDP增速 ?人均 GDP增速 ?房地產(chǎn)發(fā)展程度 判斷因素： 階段 價(jià)格 階段： 復(fù)蘇 發(fā)展 危機(jī) 蕭條 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 分類 說明 適用范圍 典型全國(guó)性指數(shù) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。 18 房?jī)r(jià)收入比 —— 衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo) ?同一城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng) ?同一國(guó)家中不同城市的房?jī)r(jià)收入比存在差異 ?在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒有一個(gè)理想的目標(biāo)值。 來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義 房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià) /平均家庭年收入 平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià) 面積指標(biāo) 平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入 計(jì)算人口數(shù) 定義 計(jì)算方法及缺陷 各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià) 面積指標(biāo)： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口 平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入 計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 供給結(jié)構(gòu) 按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價(jià)格等對(duì)各片區(qū)供給量進(jìn)行分類，進(jìn)而分析各片區(qū)的供給特征 現(xiàn)有物業(yè)的空臵率和空臵物業(yè)的特點(diǎn) 近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買和出租的情況 租金或者售價(jià)，以及不同位臵和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng) 現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力） 現(xiàn)有物業(yè)的營(yíng)銷方式 數(shù)據(jù)獲得 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 供給分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤 1。 以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 5。 ?房地產(chǎn)專業(yè)顧問的競(jìng)爭(zhēng)力在于：基于事實(shí)的分析和研究找到項(xiàng)目解決的方案。 北小營(yíng)鎮(zhèn)常住人口狀況 南彩鎮(zhèn)常住人口狀況 單位：人 北小營(yíng)鎮(zhèn)城市化率變化圖% %%%%%%%%%%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年南彩鎮(zhèn)城市化率變化圖% %%%