保利_成本控制管理總經(jīng)理培訓(xùn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 （或低于） 10％部分由甲方承擔(dān)（或退還甲方）。 ? 對(duì)于招標(biāo)文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的維護(hù)，反映在施工措施費(fèi)和搶險(xiǎn)費(fèi)中。香雪山園林綠化工程，因雕塑報(bào)價(jià)各家差別較多，擬定中標(biāo)單位該項(xiàng)費(fèi)用較高，故要求其承諾該項(xiàng)內(nèi)容可由甲方定價(jià)。綜合評(píng)分法也有缺陷，評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性和合理性無標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)技術(shù)含量高的要盡早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了解市場(chǎng)和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。 ? 可對(duì)管理人員實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)： 在施工過程中，應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或提出優(yōu)化意見，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎(jiǎng)。 ? 是否需要簽： ? 責(zé)任界定，是否屬于甲方責(zé)任、或其他設(shè)計(jì)或施工單位責(zé)任。 ? 國(guó)際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價(jià)差和栓接改焊接，該工程為綜合單價(jià)包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價(jià)施工單位向我司提出調(diào)價(jià)要求，為趕工期我司答應(yīng)結(jié)算時(shí)再談，結(jié)算時(shí)我方提出施工時(shí)部分鋼結(jié)構(gòu)連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。 1+1＞ 2的效果。 ? 房地產(chǎn)銷售進(jìn)度 ? 企業(yè)品牌 （七）管理費(fèi)用控制 要學(xué)會(huì)當(dāng)家過日子，樹立主人翁的觀念意識(shí)，樹立艱苦奮斗的精神。（上海西子灣案例、北京百合案例） 保利地產(chǎn)語錄 ? 能掙錢的項(xiàng)目，才是好項(xiàng)目。 管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位費(fèi)用水平。但需要更多的經(jīng)驗(yàn)，而且任務(wù)的內(nèi)容和成本的確定帶有明顯的不確定性。同時(shí)要時(shí)刻反省對(duì)渠道制定是否有效，把握有效的原則，不能“眉毛胡子一把抓”，導(dǎo)致廣種草收。 結(jié)算階段 ? 任何合同都會(huì)有不完善的地方，認(rèn)真研究仔細(xì)分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭(zhēng)議時(shí)占主動(dòng)。 簽證中需要注意的地方， 嚴(yán)格執(zhí)行公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ，考慮是否需要簽，如何簽。主要從以下五個(gè)方面進(jìn)行成本控制。 （四）材料采購(gòu)成本控制 加強(qiáng)項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃管理。 ⑦ 合理低價(jià)中標(biāo)如何執(zhí)行：先評(píng)技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)標(biāo)均合格后再開經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對(duì)低價(jià)中標(biāo)的改進(jìn)。 ? 招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分需要視工程具體情況確定： 科貿(mào)園總包， 因工程量少，將地錨，市政工程等列入詢價(jià)范圍。 例如基坑支護(hù)及土石方工程合同： ? 乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場(chǎng)條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件、施工水電、施工場(chǎng)地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護(hù)、工期內(nèi)趕工等因素?；蚩缧袠I(yè)工程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過程中要求增加造價(jià)。 ③ 標(biāo)底是對(duì)擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)條件準(zhǔn)確把握，通過標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施工單位串標(biāo)。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，單項(xiàng)目投標(biāo)單位至少 3家以上。 ? 加強(qiáng)合同管理，完善合同條款。 結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。 這個(gè)階段要特別注意以下幾點(diǎn)： ? 房地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢為目的。 ? 對(duì)產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。并且通過多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識(shí)庫(kù)沉淀下來，不因人員的流動(dòng)而流失。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。動(dòng)態(tài)成本的核心是“實(shí)時(shí)性”，動(dòng)態(tài)指的是在整個(gè)過程中每一點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新成本狀態(tài)。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任成本體系包含四大要素： 即責(zé)任范圍、責(zé)任部門 /相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門 。如：對(duì)規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招投標(biāo)的控制、售樓價(jià)格的審定、成本利潤(rùn)的考核等等。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。 四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 房地產(chǎn)成本管理體系 ? 成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法： 制定目標(biāo) → 明確崗位職責(zé) → 跟蹤執(zhí)行 → 業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估 第一步：如何建立目標(biāo)成本體系（制定目標(biāo)） 目標(biāo)成本的定義 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的，在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。 責(zé)任成本的分解思路 各部門各司其職 本部門費(fèi)用 本專業(yè)端口成本 土地成本 投資管理中心 政府收費(fèi) 開發(fā)部 設(shè)計(jì)費(fèi) 技術(shù)部 營(yíng)銷費(fèi) 營(yíng)銷中心 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 建造成本 技術(shù)部 +采購(gòu)部 +工程部 成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量 作業(yè)過程管理 —— 我們需要什么樣的制度流程？ ? 明確了“責(zé)任成本體系”，按部門 /崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得到部門 /崗位的成本、目標(biāo)集合。木已成舟，談控制都晚了。 三條線： “動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布。 成本數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。 （二）關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低 10%的工程造價(jià)，以下是控制設(shè)計(jì)的五大策略： 實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。 ? 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。 ? 再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異： 因干掛對(duì)石材剛度的要求，濕貼對(duì)石材重量的 限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價(jià)不同以及干掛時(shí)鋼骨架與濕貼時(shí)砂漿的價(jià)格差異（可達(dá) 200300元 /平米）等。 ?
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