保利_成本控制管理總經理培訓(存儲版)
【正文】 （或低于） 10％部分由甲方承擔（或退還甲方）。 ? 對于招標文件和圖紙以外的特殊地質條件和公用管線的維護，反映在施工措施費和搶險費中。香雪山園林綠化工程，因雕塑報價各家差別較多，擬定中標單位該項費用較高，故要求其承諾該項內容可由甲方定價。綜合評分法也有缺陷，評價體系的科學性和合理性無標準。對技術含量高的要盡早落實評標標準，充分了解市場和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。 ? 可對管理人員實行獎勵： 在施工過程中，應鼓勵現(xiàn)場管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設計錯誤或提出優(yōu)化意見，可設立節(jié)約合理建議獎。 ? 是否需要簽： ? 責任界定，是否屬于甲方責任、或其他設計或施工單位責任。 ? 國際廣場鋼結構工程結算：鋼材價差和栓接改焊接，該工程為綜合單價包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價施工單位向我司提出調價要求，為趕工期我司答應結算時再談，結算時我方提出施工時部分鋼結構連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。 1+1＞ 2的效果。 ? 房地產銷售進度 ? 企業(yè)品牌 （七）管理費用控制 要學會當家過日子，樹立主人翁的觀念意識，樹立艱苦奮斗的精神。（上海西子灣案例、北京百合案例） 保利地產語錄 ? 能掙錢的項目，才是好項目。 管理費用控制的關鍵在于開發(fā)建設的規(guī)模，應當通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位費用水平。但需要更多的經驗，而且任務的內容和成本的確定帶有明顯的不確定性。同時要時刻反省對渠道制定是否有效，把握有效的原則，不能“眉毛胡子一把抓”，導致廣種草收。 結算階段 ? 任何合同都會有不完善的地方，認真研究仔細分析合同條款和相關資料，找出利于我司的方面，可在結算爭議時占主動。 簽證中需要注意的地方， 嚴格執(zhí)行公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ，考慮是否需要簽，如何簽。主要從以下五個方面進行成本控制。 （四）材料采購成本控制 加強項目采購計劃管理。 ⑦ 合理低價中標如何執(zhí)行：先評技術標，可修改完善，標準一致技術標均合格后再開經濟標，是對低價中標的改進。 ? 招標范圍和標段的劃分需要視工程具體情況確定： 科貿園總包， 因工程量少，將地錨，市政工程等列入詢價范圍。 例如基坑支護及土石方工程合同： ? 乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場地質條件、施工水電、施工場地及周圍地下管網、承包范圍、施工圖紙、施工組織設計，并已考慮施工技術措施、文明施工、安全生產維護、工期內趕工等因素。或跨行業(yè)工程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過程中要求增加造價。 ③ 標底是對擬招標項目造價的預期，標底的準確確定需要對設計和現(xiàn)場條件準確把握，通過標底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設計不足，防止施工單位串標。公司招投標管理規(guī)定中要求，單項目投標單位至少 3家以上。 ? 加強合同管理，完善合同條款。 結合公司已有結算、材料設備選用的經驗數(shù)據(jù)進行設計。同時也實現(xiàn)了對設計規(guī)模、設計標準、工程量與概算指標等各方面的控制。 這個階段要特別注意以下幾點： ? 房地產首先是做產品，不是做作品，要以掙錢為目的。 ? 對產品定位要建立在技術方案可行的基礎之上。并且通過多個項目積累，形成企業(yè)成本管理知識庫沉淀下來，不因人員的流動而流失。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。動態(tài)成本的核心是“實時性”，動態(tài)指的是在整個過程中每一點都能實時掌握項目最新成本狀態(tài)。我們有哪些崗位與成本控制有關？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎么負責？如何評價？責任成本體系包含四大要素： 即責任范圍、責任部門 /相關部門、評價指標、評價部門 。如：對規(guī)劃的嚴格審批、工程招投標的控制、售樓價格的審定、成本利潤的考核等等。只要符合市場需要就是好產品，追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產品創(chuàng)新超過市場預期而產生風險，即創(chuàng)新要符合項目的實際情況。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。 四、房地產成本管理體系的建立 房地產成本管理體系 ? 成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學的成本目標體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。 （ 2）房地產企業(yè)成本管理的四步法： 制定目標 → 明確崗位職責 → 跟蹤執(zhí)行 → 業(yè)績評估 第一步：如何建立目標成本體系（制定目標） 目標成本的定義 目標成本是企業(yè)預先確定的，在一定時期內和經過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是成本的控制線，是成本管理的基礎。 責任成本的分解思路 各部門各司其職 本部門費用 本專業(yè)端口成本 土地成本 投資管理中心 政府收費 開發(fā)部 設計費 技術部 營銷費 營銷中心 財務費用 財務部 建造成本 技術部 +采購部 +工程部 成本數(shù)字是目標，是結果，關鍵的是工作質量 作業(yè)過程管理 —— 我們需要什么樣的制度流程？ ? 明確了“責任成本體系”，按部門 /崗位對其負責的責任范圍進行合并，我們就可以得到部門 /崗位的成本、目標集合。木已成舟，談控制都晚了。 三條線： “動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結構分布。 成本數(shù)據(jù)庫是一個企業(yè)的財富。 （二）關于設計階段的成本控制 科學合理的設計可以降低 10%的工程造價，以下是控制設計的五大策略： 實行設計方案的招投標，優(yōu)化設計。 ? 產品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關注核算和控制的前提下，可以進行價值創(chuàng)新。 ? 房地產企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細的設計管理優(yōu)化。 ? 再如干掛石材和濕貼石材的費用差異： 因干掛對石材剛度的要求，濕貼對石材重量的 限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價不同以及干掛時鋼骨架與濕貼時砂漿的價格差異（可達 200300元 /平米）等。 ?
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