【正文】 把這些做法和要求告知施工單位和監(jiān)理單位，避免再犯同樣的錯(cuò)誤。實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于甲方版本的 《 施工組織設(shè)計(jì) 》 ，并作為招標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)評(píng)審要求的重要組成部分輸出至投標(biāo)方要求其響應(yīng) 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計(jì)審查要點(diǎn) ■ 《 工程管理指導(dǎo)書(shū) 》 編制的目的及用途 ： 《 工程管理指導(dǎo)書(shū) 》 是項(xiàng)目施工前對(duì)項(xiàng)目工程 管理進(jìn)行的全方位、全過(guò)程、整體的管理策劃 《 工程管理指導(dǎo)書(shū) 》 能夠提前確定甲方項(xiàng)目工 程部工程管理的質(zhì)量、進(jìn)度、成本等管理體系 要求 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計(jì)審查要點(diǎn) ■ 《 工程管理指導(dǎo)書(shū) 》 編制的目的及用途 ： 《 工程管理指導(dǎo)書(shū) 》 能夠提前確定甲方、施工 方項(xiàng)目工程管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)。員工們也認(rèn)為刷卡方便。確認(rèn)后報(bào)公司總經(jīng)理審批 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 《 項(xiàng)目工程保障計(jì)劃 》 編制容易忽視的環(huán)節(jié)： 項(xiàng)目工程保障計(jì)劃需要的是各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)業(yè)務(wù)過(guò)程關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制的作業(yè)計(jì)劃，而不是業(yè)務(wù)部門(mén)的目標(biāo)成果計(jì)劃 項(xiàng)目工程保障計(jì)劃應(yīng)考慮內(nèi)部評(píng)審周期、合約簽訂及審批周期、施工準(zhǔn)備周期、總分包現(xiàn)場(chǎng)工序交接周期等 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 《 項(xiàng)目工程保障計(jì)劃 》 編制容易忽視的環(huán)節(jié)： 項(xiàng)目工程保障計(jì)劃應(yīng)考慮政府、行業(yè)管理部門(mén)審批存在著一定的不確定性 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 三級(jí)計(jì)劃 ： 《 項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃 》 編制目的： 編制時(shí)間： 指導(dǎo)施工單位施工，約定關(guān)鍵工序、關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制、總分包交叉作業(yè)、甲供物資、分包進(jìn)場(chǎng)等作為招標(biāo)文件及合約文件的附件要求投標(biāo)方相應(yīng) 施工圖出圖后（可不必完成施工圖強(qiáng)審） 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 三級(jí)計(jì)劃 ： 《 項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃 》 編制依據(jù)： 編制部門(mén)： 施工圖及 《 項(xiàng)目工程總控計(jì)劃 》 項(xiàng)目工程管理部門(mén) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 編制深度： 在 《 項(xiàng)目工程總控計(jì)劃 》 的基礎(chǔ)上核定修正并應(yīng)增加的內(nèi)容 按層、按工序、按工種確定施工順序 分析總包單位不同階段基礎(chǔ)人（工種）、機(jī)、料需求 明確技術(shù)方案先行、工程樣板、總分包工序交接、 工序檢驗(yàn)批、隱蔽工序驗(yàn)收等企業(yè)工程管理要求 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 《 項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃 》 容易忽視的環(huán)節(jié)： 合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮： ◆ 樁基：成樁后 28天達(dá)到齡期，開(kāi)始試樁 ◆ 砼：混凝土澆搗后強(qiáng)度達(dá)到 ㎜ 2后才能上人 ◆ 加氣塊砌筑：砌筑前 1天應(yīng)澆水濕潤(rùn)， 1天內(nèi)砌筑 高度不得超過(guò) ， 2天砌完， 7天后頂磚， 15天 后（含頂磚的時(shí)間）才能開(kāi)始粉刷 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ◆ 防水：表干時(shí)間（聚氨酯 8h、 JS防水涂料 4h）和 實(shí)干時(shí)間（聚氨酯 24h、 JS防水涂料 8h） ◆ 地坪：養(yǎng)護(hù) 7天后方可上人 ◆ 分層粉刷：分層粉刷，每層間隔 5天 ◆ 內(nèi)墻剔槽填塞：內(nèi)墻剔槽填塞加釘抗裂鋼絲網(wǎng)后， 5天后方可分層粉刷 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 《 項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃 》 容易忽視的環(huán)節(jié)： 對(duì)有齡期、陳化期要求的乙供材料應(yīng)約定進(jìn)場(chǎng)： ◆ 輕質(zhì)砌塊：輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強(qiáng)的塊材，以 28天強(qiáng)度為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)強(qiáng)度。即使最后勉強(qiáng)完成了，也與最初的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度計(jì)劃管理的基本流程 ： 計(jì)劃、執(zhí)行、評(píng)估、改進(jìn) 目標(biāo)計(jì)劃產(chǎn)生行動(dòng)計(jì)劃產(chǎn)生計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)控行動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行目標(biāo)計(jì)劃下達(dá)計(jì)劃執(zhí)行分析目標(biāo)計(jì)劃調(diào)整P D C A工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 運(yùn)用目標(biāo)管理、責(zé)任管理與過(guò)程管理的方法對(duì)公司各部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)計(jì)劃等與工程進(jìn)度計(jì)劃管理相關(guān)的活動(dòng)進(jìn)行全面的規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 目標(biāo)管理 根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，以項(xiàng)目按質(zhì)按期交付為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的最終工作目標(biāo) 以交付為各部門(mén)的最終目標(biāo)，是為了避免各業(yè)務(wù)部門(mén)之間過(guò)于強(qiáng)調(diào)部門(mén)職責(zé)和部門(mén)利益，不能從整體思考項(xiàng)目利益 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 一個(gè)維護(hù)公司利益、控制施工成本的案例 ： 某項(xiàng)目工程部計(jì)劃采取一項(xiàng)新的樁基施工技術(shù)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)技術(shù)論證，可以加快工程建設(shè)進(jìn)度。監(jiān)理合約中應(yīng)將甲方對(duì)施工單位的質(zhì)量目標(biāo)及檢驗(yàn)要求作為監(jiān)理合約附件予以明確 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 對(duì)關(guān)鍵質(zhì)量控制的細(xì)節(jié)重視度不足 ： 工程質(zhì)量管理過(guò)程中如不了解設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位常見(jiàn)的管理錯(cuò)誤，對(duì)一些關(guān)鍵的質(zhì)量細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管控，往往一個(gè)小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患 部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制，對(duì)工程質(zhì)量細(xì)節(jié)需要關(guān)注的重點(diǎn)不清 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 一個(gè)關(guān)于門(mén)窗滲漏的細(xì)節(jié)處理 ： 此部位在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖集中沒(méi)有具體表述，近年來(lái)在對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理交流中，見(jiàn)到了各種 “ 五花八門(mén) ” 的處理方式。在某些工藝、工法、工序要求及質(zhì)量通病防治措施上，往往領(lǐng)先于施工企業(yè) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 地下室防水關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工工法控制的示例： 地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。即使工程管理人員在施工階段采取過(guò)程巡視，在其檢驗(yàn)范圍、檢驗(yàn)時(shí)間、檢驗(yàn)要求均無(wú)法保證的前提下，其檢驗(yàn)效果根本無(wú)法保障，工程質(zhì)量也無(wú)法得到有效控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 施工階段應(yīng)加強(qiáng)工序檢驗(yàn)的過(guò)程質(zhì)量控制： 工程項(xiàng)目的施工過(guò)程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問(wèn)題的案例： 一個(gè)不屬于龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目案例 某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒(méi)有問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。工程精細(xì)化管理 龍湖地產(chǎn)工程管理剖析 2022年 4月 工程精細(xì)化管理 第一部分、工程精細(xì)化管理提出的背景 第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 第三部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理要點(diǎn)剖析 第四部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量精細(xì)化管理應(yīng)用講解 第五部分、不同施工階段的質(zhì)量管控重點(diǎn) 第一部分：精細(xì)化管理提出的背景 一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景對(duì)工程管理的要求 二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)、外部資源對(duì)工程管理的影響 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程管理的影響 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理的影響 監(jiān)理單位對(duì)工程管理的影響 施工單位的工程管理的影響 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程管理的影響 國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程管理的影響 企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程對(duì)工程管理的影響 客戶(hù)驗(yàn)房需求工程管理的影響 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 該項(xiàng)目施工圖屋面防水設(shè)計(jì)除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注 思考 60秒：防水設(shè)計(jì)在構(gòu)造做法上存在哪些問(wèn)題？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 思考 60秒：倒置式屋面最大的設(shè)計(jì)隱患是什么？ 設(shè)計(jì)上如何解決倒置式屋面存在的隱患？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 思考 60秒 該設(shè)計(jì)圖紙什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 室外地坪室外地坪思考 60秒 該設(shè)計(jì)圖紙存在什么設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題？對(duì)工程質(zhì)量有何影響？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 一些其他地產(chǎn)公司曾經(jīng)出現(xiàn)的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤： 設(shè)計(jì)施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點(diǎn)詳圖及構(gòu)造節(jié)點(diǎn)要求 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 思考 60秒 該設(shè)計(jì)圖紙什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 監(jiān)理單位對(duì)工程管理的影響 盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長(zhǎng)，人員多，但監(jiān)理費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 監(jiān)理工程師的總體專(zhuān)業(yè)能力和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過(guò)高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 監(jiān)理單位對(duì)工程管理的影響 如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？ 哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？ 如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？ 監(jiān)理檢驗(yàn)批驗(yàn)收和隱蔽工程驗(yàn)收的管理區(qū)別？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 施工單位對(duì)工程管理的影響 建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資本低資信差，質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗(yàn)收，甲方閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項(xiàng)目交付后不足一個(gè)月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開(kāi)裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問(wèn)題，部分出現(xiàn)外墻滲漏 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 對(duì)上述案例的共性（簡(jiǎn)單小結(jié)）： 采購(gòu)環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對(duì)材料的特殊要求，不考慮工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關(guān)材料的兼容性匹配要求 屬于以采購(gòu)質(zhì)量責(zé)任為主的工程質(zhì)量事故 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 對(duì)上述案例的共性（簡(jiǎn)單小結(jié)）： 招標(biāo)文件、合約文件對(duì)施工質(zhì)量管控的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、重點(diǎn)及特殊工藝要求 工程檢驗(yàn)管理要求等沒(méi)有明確約定 屬于以招標(biāo)、合約文件條款設(shè)計(jì)與現(xiàn)場(chǎng)施工管理雙重責(zé)任的工程質(zhì)量事故 施工過(guò)程中施工方案審批環(huán)節(jié)存在缺陷 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 通過(guò)設(shè)計(jì)預(yù)防解決飄窗滲漏的示例： 飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？ 針對(duì)飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？ 飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？ 思考 60秒，請(qǐng)三位同行談一下自己的理解 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 對(duì)飄窗防滲漏案例的簡(jiǎn)單小結(jié)： 實(shí)際工程施工過(guò)程中，過(guò)于強(qiáng)調(diào)甲方工程師和監(jiān)理工程師的不間斷檢查和不疏漏部檢查，在當(dāng)前環(huán)境背景下，幾乎不現(xiàn)實(shí) 實(shí)際施工過(guò)程中，要求勞務(wù)工人百分之百?lài)?yán)格按規(guī)范、圖集和施工工藝要求進(jìn)行施工，在當(dāng)前勞務(wù)素質(zhì)背景下，幾乎不現(xiàn)實(shí) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理方法有待提高： 國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收等事后檢驗(yàn)的管理方法。幾乎沒(méi)有人愿意去當(dāng)施工單位的總工 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，往往積累了大量的工程經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。有效的利用合同范本允許的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)協(xié)議條款精心設(shè)計(jì)，是關(guān)系到工程管理最終效果好壞的重要因素 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程合約條款設(shè)計(jì)涉及的一些合同： 建設(shè)工程施工合同 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同 設(shè)備安裝合同 物資采購(gòu)合同 …… 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 問(wèn)題一：工程質(zhì)量目標(biāo)不清晰 國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)合約中約定的工程質(zhì)量要求大多填寫(xiě)為：合格、優(yōu)良或達(dá)到 ＊＊＊杯要求 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)明確施工檢驗(yàn)的質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)： 實(shí)行以客戶(hù)驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)為導(dǎo)向的工程質(zhì)量目標(biāo)明確并細(xì)化質(zhì)量目標(biāo)的重點(diǎn)要求，避免施工單位在施工及交驗(yàn)過(guò)程中與甲方產(chǎn)生歧義 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 對(duì)施工方無(wú)工程質(zhì)保體系的管理要求 問(wèn)題二：關(guān)于工程質(zhì)量管理的約定條款過(guò)于籠統(tǒng)，不能滿足甲方施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的質(zhì)量生產(chǎn)活動(dòng) 對(duì)施工方無(wú)工程質(zhì)量過(guò)程管控的管理要求 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 無(wú)關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗(yàn)批驗(yàn)收、質(zhì)量停止點(diǎn)設(shè)置等管理要求 無(wú)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、企業(yè)工程標(biāo)準(zhǔn)等明確執(zhí)行優(yōu)先順序的管理約定 對(duì)施工單位不遵守合約質(zhì)量控制管理要求缺乏除經(jīng)濟(jì)處罰外的有效制約手段 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 如補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)合同范本的缺陷進(jìn)行修正： 施工單位工程無(wú)質(zhì)保體系或不健全，工程質(zhì)量管理責(zé)任劃分不明確 施工單位管理人員不到位或不合格，管理人員配備不能滿足甲方的工程質(zhì)量管控需要 施工單位不重視施工過(guò)程的工程質(zhì)量控制，以包代管，導(dǎo)致甲方及監(jiān)理的人員成為施工單位的質(zhì)檢員 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 如補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)合同范本的缺陷進(jìn)行修正： 施工單位不重視關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗(yàn)批驗(yàn)收質(zhì)量控制，不重視技術(shù)方案先行、樣板引路等質(zhì)量手段的應(yīng)用 施工單位以工程常規(guī)或國(guó)家沒(méi)有明確約定等理由