【正文】 　 ⑧ 簽訂出讓合同 ：按照成交確認(rèn)書約定的時間，簽訂 《 國有土地使用權(quán)出讓合同 》 。 ?招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓 :招標(biāo)是指代表國家出讓土地使用權(quán)的土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請，招引他人投標(biāo)，然后根據(jù)一定的要求從投標(biāo)者中擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式?；拘问接?出售 、 交換 和 贈與 。 首先應(yīng)當(dāng)報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 。 轉(zhuǎn)讓價格 。土地使用權(quán)抵押的法律規(guī)定（ 1）抵押權(quán)的設(shè)立與登記（ 2）抵押權(quán)實現(xiàn)后登記 252。土地權(quán)屬的流轉(zhuǎn)主要指 土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 。集體土地使用權(quán)收回的條件（土管法 65條）? 因 撤消、遷移 等原因而停止使用土地的；? 為鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村 公共設(shè)施和公益事業(yè) 建設(shè)，需要使用土地的；? 不按照批準(zhǔn)的 用途 使用土地的。60② 安置補助費標(biāo)準(zhǔn)（ 土管法 47條 ）216。P 總 / H S： 被征收前 3年平均年產(chǎn)值（元） P： 征收耕地面積（公頃） P總：被征收單位的耕地總面積（公頃） H：被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù) P總 / H：人均耕地面積注意 ：土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 30倍 。 216。 65三、土地征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限土地征收的審批權(quán)限（土管法 45條）（ 1）征收下列土地，由 國務(wù)院 批準(zhǔn)：v 基本農(nóng)田v 基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃的v 其他土地超過 70公頃的（ 2）征收以上規(guī)定以外的土地，由 省、自治區(qū)、直轄市人民政府 批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。? 征地方案實施? （ 1） 發(fā)布征地批準(zhǔn)公告 經(jīng)批準(zhǔn)的征地方案由市、縣人民政府土地行政主管部門在被征地所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村范圍內(nèi)予以公告。包括兩種情況： 252。74四、土地權(quán)屬糾紛調(diào)處的程序u當(dāng)事人 協(xié)商 解決 ：? 土地權(quán)屬爭議發(fā)生后，由當(dāng)事人在自愿、互諒基礎(chǔ)上，按照有關(guān)法律規(guī)定，在不損害他人權(quán)益的前提下， 直接 進行磋商 ， 自行解決爭議 的辦法。76u土地侵權(quán)糾紛的解決，當(dāng)事人可以采取 行政調(diào)處 解決，也可以直接 向人民法院提起民事訴訟 ；u在侵權(quán)糾紛中，被侵權(quán)人對行政調(diào)處不服的，應(yīng)以 侵權(quán)人為被告提起民事訴訟。掌握：征地的審批權(quán)限，土地補償費和安置補償費的標(biāo)準(zhǔn)。 補充內(nèi)容79第五章復(fù)習(xí)思考題第五章復(fù)習(xí)思考題掌握：國有土地所有權(quán)的客體。? 當(dāng)事人對有關(guān)政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知書之日起 30日內(nèi)， 向人民法院起訴 。? 有利于團結(jié)，有利于合理利用土地的原則。? 土地登記 用地單位應(yīng)依法申請土地登記，被征地方應(yīng)依法申請土地變更登記。 68? 用地審批 將擬征土地的有關(guān)資料按要求整理成冊，報本級人民政府審核簽署意見后，逐級上報有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)。 216。 64④ 土地征收補償安置費的補充規(guī)定216。征收其他土地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。216。(3)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的確認(rèn)? 土管法實施條例 第 4條第 2款 規(guī)定： “ 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由 縣級人民政府 登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn) 建設(shè)用地使用權(quán) 。 48土地權(quán)屬流轉(zhuǎn) 是指土地產(chǎn)權(quán)在不同經(jīng)濟主體之間的流動和轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)出租的法律特征?① 遵循平等、自愿、等價有償、誠實、信用等民法原則；?② 不發(fā)生作為物權(quán)的整個轉(zhuǎn)移；?③ 出租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊；?④ 出租后，出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務(wù)；?⑤ 出租主體（出租人）是通過出讓或者轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人，不同于土地所有人；?⑥ 必須將出租地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租。 建筑物 、 附著物 的轉(zhuǎn)讓216。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。招標(biāo)、掛牌和拍賣都是市場參與程度較高的出讓方式。相比于劃撥出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)有市場參與的因素，土地價格的確定經(jīng)過了土地供給方和土地需求方雙方的談判，并確定了土地出讓后的使用方式?！?⑥ 揭牌 ：在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時繳納定金。 ④ 竟得人應(yīng)即時與土地管理部門 簽訂 拍賣成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)出讓合同并按規(guī)定交付定金，余額按出讓合同規(guī)定的時間、方式交付。 ⑤ 土地管理部門組織 開標(biāo)會議 ，按照招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書規(guī)定的日期、地點，在公證員現(xiàn)場監(jiān)證的情況下，當(dāng)眾開標(biāo)、驗標(biāo)，宣布不符合投標(biāo)規(guī)定的標(biāo)書無效。平等、自愿、有償、誠信原則；國家主權(quán)神圣不可侵犯原則；充分合理利用土地資源。? 土地有償出讓期限已滿的，使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的 。 ③③ 他項權(quán)利變更及主他項權(quán)利變更及主要用途變更等。 保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性。216。 ” 第十四條規(guī)定 “ …… 承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù) 。? 按照法律規(guī)定，自留地、自留山不準(zhǔn)買賣、出租和轉(zhuǎn)作宅基地。根據(jù)法律規(guī)定，包括：? ① 城市市區(qū)的土地；? ② 依照法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；? ③ 依照法律規(guī)定國家征收的土地；? ④ 依照憲法規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、草地、灘涂及其它土地。216。（ 2）農(nóng)村集體土地使用制度的特點： 土地屬農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的而成員承包經(jīng)營，也可由本集體經(jīng)濟組織之外的單位和個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)村集體土地所有制及其形成： 我國土地的勞動群眾集體所有制，采取的是 農(nóng)民集體土地所有制 形式， 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 代表該組織的全體農(nóng)民占有屬于該組織的集體土地，并對其行使經(jīng)營、管理權(quán)。 土地使用制度 （ Land Employment System）6? （ 1）土地所有制 決定 著土地使用制，土地所有制是土地使用制的 前提 ；? （ 2）土地使用制不僅是土地所有制的 反映 和 體現(xiàn) ，而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種 形式 和 手段 。4土地所有制度 （ Land Ownership）? 土地所有制 ，是指人們在一定的 社會經(jīng)濟條件 下?lián)碛型恋氐?經(jīng)濟形式 。? 土地所有制的 法律表現(xiàn)形式 是 土地所有權(quán) ，即土地所有者對其土地享有 占有 、 使用 、 收益 和 處分 的權(quán)利。形式： 我國現(xiàn)階段的土地制度為 社會主義土地公有制，即 全民所有制 和 勞動群眾集體所有制 。z城鎮(zhèn)國有土地使用制度及其形成： （ 1）城鎮(zhèn)國有土地使用制度的基本特征 ：無償、無期限、無流動 ? 有償、有期限、有流動。土地產(chǎn)權(quán)的特性：v具有排他性；v土地產(chǎn)權(quán)客體必須具有可占用性和價值性；v土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認(rèn)，并受到法律的保護；v土地產(chǎn)權(quán)具有相對性。 土地收益權(quán) 指依據(jù)法律和契約取得土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的權(quán)利。 客體： 屬于農(nóng)民集體所有的一切土地，包括：? ① 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，原則上屬于集體所有；? ② 宅基地和 自留地、自留山自留地、自留山 ，屬于農(nóng)民集體所有。20我國國有土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容主體： 任何依法取得國有土地使用權(quán)的單位或個人客體： 國家依法提供給單位或個人使用的國有土地內(nèi)容： 國有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。? 土地抵押權(quán) 是土地使用權(quán)人在 法律許可 的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將 土地使用權(quán) 作為債權(quán)擔(dān)保，在 債務(wù)人 不履行債務(wù)時， 債權(quán)人 有權(quán)對土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項權(quán)利。216。 即國家依法對每宗地的土地權(quán)屬要經(jīng)過土地申報、地籍調(diào)查、審核批準(zhǔn)、登記發(fā)證等法律程序，進行土地權(quán)屬的確認(rèn)。 依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛 。31關(guān)于國有土地使用權(quán)劃撥① 什么是國有土地使用權(quán)劃撥 ?? 是指國家將土地使用權(quán)在土地使用者繳納補償安置等費用后交付其使用， 或者 無償交付其使用的行為。36?招標(biāo)出讓： 是由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請書或者向社會公布招標(biāo)條件，通過合法招標(biāo)，向經(jīng)擇優(yōu)確