【正文】 優(yōu)點(diǎn)： 該法將土地級(jí)別與土地價(jià)值直接聯(lián)系起來(lái)，測(cè)算方法簡(jiǎn)便，結(jié)果便于應(yīng)用更新。 目前，我國(guó)農(nóng)用地分等定級(jí)工作才剛剛起步，在農(nóng)用地分等中采用較多的是 因素法 。因素成對(duì)比較法對(duì)所選因素進(jìn)行相對(duì)重要性?xún)蓛杀容^、賦值，計(jì)算權(quán)重。f (1r) 因素作用分的計(jì)算方法 補(bǔ)充內(nèi)容53 其中， d為該點(diǎn) (線(xiàn) )因素的服務(wù)半徑，di 為該級(jí)點(diǎn) (線(xiàn) )因素 服務(wù)半徑內(nèi)，某地塊 (點(diǎn) )到該 點(diǎn) (線(xiàn))因素 中心的實(shí)際距離。要經(jīng)過(guò)多個(gè)往復(fù)的實(shí)地調(diào)查和計(jì)算，才能得到土地質(zhì)量相對(duì)均一的單元，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，效果不太理想。?（ 4）為實(shí)行農(nóng)業(yè)稅制改革、公平合理配賦提供依據(jù)。補(bǔ)充內(nèi)容71土地估價(jià)： 是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定某塊土地或多塊土地在 某一權(quán)利狀態(tài) 下及 某一時(shí)點(diǎn) 的價(jià)格的過(guò)程。③ 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 將待估土地與近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，修正得出待估土地最后可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。?初始土地登記： 指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。 858687881. 地籍檔案的概念地籍檔案的概念 是指國(guó)家和地方各級(jí)土地管理部門(mén)及其所屬事業(yè)單位在地籍管理工作過(guò)程（土地調(diào)查、土地分等定級(jí)估價(jià)、土地登記及土地統(tǒng)計(jì)）中直接形成的，具有保存、參考價(jià)值的文字、圖表、磁帶、磁盤(pán)等不同形式的歷史記錄。掌握：地籍調(diào)查的涵義、分類(lèi)。91第四章復(fù)習(xí)思考題第四章復(fù)習(xí)思考題掌握：地籍的含義，地籍管理的含義、原則。其三，為科學(xué)管理土地，編制土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和圖紙資料。異議登記后第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。 第四節(jié)第四節(jié) 土地登記土地登記782. 土地登記的意義土地登記的意義土地登記具有鮮明的 階級(jí)性 ；社會(huì)主義國(guó)家通過(guò)土地登記： ① 確認(rèn)社會(huì)主義的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)； ② 維護(hù)社會(huì)主義土地公有制不受侵犯； ③ 保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益； ④ 維護(hù)社會(huì)主義土地市場(chǎng)秩序； ⑤ 為充分合理有效利用土地提供法律保護(hù)。補(bǔ)充內(nèi)容74宗地地價(jià)的評(píng)估方法： ① 成本逼近法成本逼近法 以開(kāi)發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)交納的稅金及投資貸款利息。? 從地價(jià)的 特點(diǎn) 看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于 區(qū)域平均地價(jià) 的一種，是目前我國(guó)最常見(jiàn)的區(qū)域平均地價(jià)形式，標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、成交地價(jià)及其他派生出的地價(jià)都是對(duì)于具體宗地而言，故都屬于 宗地地價(jià) 類(lèi)型。劃分土地定級(jí)單元方法對(duì)比 補(bǔ)充內(nèi)容57疊置過(guò)程示意圖21 3補(bǔ)充內(nèi)容58補(bǔ)充內(nèi)容59補(bǔ)充內(nèi)容60三、農(nóng)用地分等補(bǔ)充內(nèi)容61?農(nóng)用地分等的 對(duì)象：?行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 (1r) 非線(xiàn)性 /指數(shù)模型表達(dá)公式 ： e=我國(guó) 《 土地管理法實(shí)施條例 》 規(guī)定，土地等級(jí) 每 6年調(diào)整 1次。補(bǔ)充內(nèi)容44（ 2） 樣地法 —— 是以選定的標(biāo)準(zhǔn)樣地為參考，建立特征屬性計(jì)分規(guī)則，通過(guò)比較，計(jì)算分等定級(jí)單元特征屬性分值，評(píng)定土地等級(jí)的方法。指導(dǎo)思想： 是直接從土地的市場(chǎng)交易價(jià)格出發(fā)，根據(jù)地價(jià)水平高低，在城鎮(zhèn)地域空間劃分地價(jià)區(qū)塊，制定地價(jià)區(qū)間，進(jìn)而劃分出土地級(jí)別。 補(bǔ)充內(nèi)容41（ 2）級(jí)差收益測(cè)定法216。 農(nóng)用地級(jí)別 劃分是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，在行政區(qū)（省或縣）內(nèi)進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定。 ?類(lèi)型： 按照城鄉(xiāng)土地的不同特點(diǎn)，分為 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) 和農(nóng)用地分等定級(jí) ； 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 根據(jù)城鎮(zhèn)土地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性及其在社會(huì)生活中的地位和作用，綜合評(píng)定和劃分城鎮(zhèn)土地等級(jí)； 農(nóng)用地分等定級(jí) —— 是根據(jù)農(nóng)用地的質(zhì)量或綜合生產(chǎn)能力及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位和作用，綜合評(píng)定和劃分農(nóng)用地等級(jí)。v 變更內(nèi)容 ：地類(lèi)變化情況、土地權(quán)屬變化情況和權(quán)屬界線(xiàn)變化情況等。22三、土地變更調(diào)查涵義： 是指在全國(guó)土地調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)城鄉(xiāng)土地利用現(xiàn)狀及權(quán)屬變化情況，隨時(shí)進(jìn)行城鎮(zhèn)和村莊地籍變更調(diào)查和土地利用變更調(diào)查，并定期進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。20此外，地籍調(diào)查還可按區(qū)域范圍來(lái)劃分：v 城鎮(zhèn)地籍調(diào)查 是指對(duì)城市、建制鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)以外的獨(dú)立工礦、企事業(yè)單位所進(jìn)行的權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量。 地類(lèi)調(diào)查 是對(duì)每塊土地的地類(lèi)、位置、范圍等分布和利用狀況的調(diào)查。城鎮(zhèn)土地調(diào)查： 調(diào)查 城市、建制鎮(zhèn)內(nèi)部 每宗土地的地類(lèi)、面積和權(quán)屬，掌握每宗土地的位置和利用狀況，以及土地的所有權(quán)和使用權(quán)狀況。12一、土地調(diào)查概述土地調(diào)查的含義：?土地調(diào)查 是指對(duì)土地的 地類(lèi) 、 位置、面積、分布 等自然屬性和 土地權(quán)屬 等社會(huì)屬性及其變化情況以及基本農(nóng)田狀況進(jìn)行的 調(diào)查、監(jiān)測(cè)、統(tǒng)計(jì)、分析的活動(dòng)。 1979年，我國(guó)開(kāi)始以場(chǎng)地使用權(quán)作為出資興辦中外合資企業(yè)或向中外合資企業(yè)收取場(chǎng)地使用費(fèi)。 表現(xiàn)地籍內(nèi)容的主要包括地籍簿和 地籍圖 。這是我國(guó)土地使用制度帶有根本性的改革，打破了土地長(zhǎng)期無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)、單一行政手段的劃撥制度，創(chuàng)立了以市場(chǎng)手段配置土地的新制度。土地調(diào)查的目的：? 全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實(shí)準(zhǔn)確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為科學(xué)規(guī)劃、合理利用、有效保護(hù)土地資源、實(shí)施最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度、加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控提供依據(jù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。 16農(nóng)村土地調(diào)查：（ 1）調(diào)查內(nèi)容：（ 2）權(quán)屬調(diào)查單元是宗地 （ 凡被權(quán)屬界址線(xiàn)封閉的土地為一宗地 ）。（ 3）地籍調(diào)查的單元 —— 宗地。 基本農(nóng)田 是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。類(lèi)型： 地籍變更調(diào)查 土地利用變更調(diào)查。補(bǔ)充內(nèi)容27四、土地專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查涵義 是指根據(jù)國(guó)土資源管理需要，在特定范圍、特定時(shí)間內(nèi)對(duì)特定對(duì)象進(jìn)行的專(zhuān)門(mén)調(diào)查，包括 土地條件調(diào)查 、 耕地后背資源調(diào)查 、 土地利用動(dòng)態(tài)遙感監(jiān)測(cè)和勘測(cè)定界 等。土地等的順序在全國(guó)范圍內(nèi)的各城鎮(zhèn)之間統(tǒng)一排列。指導(dǎo)思想： 從影響城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值或質(zhì)量的原因著眼，通過(guò)系統(tǒng)地、綜合地分析各類(lèi)因素對(duì)土地質(zhì)量的作用強(qiáng)度，推論土地質(zhì)量在空間分布上的優(yōu)劣差異。216。216。因?yàn)檗r(nóng)用地定級(jí)工作往往是在農(nóng)用地分等的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所以可以在農(nóng)用地定級(jí)中采用 修正法 。層次分析法將所要研究的問(wèn)題看作一個(gè)大系統(tǒng)，劃分各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟谓Y(jié)構(gòu)體系，請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家對(duì)每一層次中的各因素進(jìn)行逐對(duì)比較和判斷后，