【正文】 第一章 項(xiàng)目投資策劃營銷 項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 倍。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。 一 區(qū)域市場動態(tài)分析 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查 .項(xiàng)目概括 .市場定位 .銷售價(jià)格 .銷售政策措施 .廣告推廣手法 .主要媒體應(yīng)用及投入頻率 .公關(guān)促銷活動 .其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段 結(jié)論 二 項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策 項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃 項(xiàng)目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策 三 目標(biāo)客戶群定位分析 項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況 項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況 項(xiàng)目所在地家庭情況分析 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 .家庭成員結(jié)構(gòu) .家庭收入情況 .住房要求、生活習(xí)慣 項(xiàng)目客戶群定位 .目標(biāo)市場：目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定 市場調(diào)查資料匯總、研究 目標(biāo)市場特征描述 .目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分 目標(biāo)客戶特征描述 目標(biāo)客戶資料 四 價(jià)格定位及策略 項(xiàng)目單方成本 項(xiàng)目利潤目標(biāo) 可類比項(xiàng)目市場價(jià)格 價(jià)格策略 .定價(jià)方法 .均價(jià) .付款方式和進(jìn)度 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 .優(yōu)惠條款 .樓層和方位差價(jià) .綜合計(jì)價(jià)公式 價(jià)格分期策略 .內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格 .入市價(jià)格 .價(jià)格升幅周期 .價(jià)格升幅比例 .價(jià)格技術(shù)調(diào)整 .價(jià)格變化市場反映及控制 .項(xiàng)目價(jià)格、銷售額配比表 五 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析 入市時(shí)機(jī)的確定及安排 六 廣告策略 廣告總體策略及廣告的階段性劃分 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 .廣告總體策略 .廣告的階段性劃分 廣告主題 廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 廣告效果監(jiān)控、評估、修正 入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作 .購房須知 .詳細(xì)價(jià)格表 .銷售控制表 .樓書 .宣傳海報(bào)、折頁 .認(rèn)購書 .正式合同 .交房標(biāo)準(zhǔn) .物業(yè)管理內(nèi)容 .物業(yè)管理公約 七 媒介策略 媒體總策略及媒體選擇 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 .媒體總策略 .媒體選擇 .媒體創(chuàng)新使用 軟性 新聞主題 媒介組合 投放頻率及規(guī)模 費(fèi)用估算 八 推廣費(fèi)用計(jì)劃 現(xiàn)場包裝 印刷品 媒介投放 公關(guān)活動 九 公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝 十 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正 效果測評形式 .進(jìn)行性測評 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 .結(jié)論性測評 實(shí)施效果測評的主要指標(biāo) .銷售收入 .企業(yè)利潤 .市場占有率 .品牌形象和企業(yè)形象 第六章 項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷 銷售階段是檢驗(yàn)前 幾個方面的策劃營銷工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。 一 全面策劃營銷 全過程策劃營銷 .項(xiàng)目投資策劃營銷； 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷； .項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷； .項(xiàng)目形象策劃營銷； .項(xiàng)目營銷推廣策劃； .項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷； .項(xiàng)目服務(wù)策劃營銷； .項(xiàng)目二次策劃營銷； 全員營銷 .項(xiàng)目營銷的實(shí)現(xiàn)決不只是營銷部門的事情，而是所有非營銷部門全方位、全過程參與的營銷管理過程 .營銷手段的整體性 企業(yè)對產(chǎn)品的價(jià)格、渠道、分銷等可控因素進(jìn)行互相配合，實(shí)現(xiàn)最佳組合以滿足客戶 的各項(xiàng)需求 .營銷主體的整體性 公司應(yīng)以營銷部門為核心，各個部門統(tǒng)一以市場為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個營銷活動的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買家創(chuàng)造最大的價(jià)值。 一 項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料 樓宇質(zhì)量保證書 樓宇使用說明書 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 業(yè)主公約 用戶手冊 樓宇交收流程 入伙通知書 入伙手續(xù)書 收樓書 承諾書 業(yè)主 /用戶聯(lián)系表 1遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書 1遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表 1裝修手冊和裝修申請表 二 物業(yè)管理內(nèi)容策劃 工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入 保潔服務(wù) 綠化養(yǎng)護(hù) 安全及交通管理 三車及場地管理 設(shè)備養(yǎng)護(hù) 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù) 房屋事務(wù)管理 檔案及數(shù)據(jù)的管理 智能化的服務(wù) 1家政服務(wù) 1多種經(jīng)營和服務(wù)的開通 1與業(yè)主的日常溝通 1社區(qū)文化服務(wù) 三 物業(yè)管理組織及人員架構(gòu) 物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工 資、福利、晉級等 物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級組織機(jī)構(gòu)，明確各部門職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道 .遵守國家有關(guān)規(guī)定 .在經(jīng)營范圍允許下 .結(jié)合不同的工作重點(diǎn) .把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點(diǎn) .遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 .各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡、高效的原則 四 物業(yè)管理培訓(xùn) 在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容： .為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解 .提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ) .物業(yè)及物業(yè)管理的的概念 .建筑 物種類及管理 .物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展 .業(yè)主公約、公共面積及用戶權(quán)責(zé) .裝修管理 .綠化管理 .管理人員的操守及工作態(tài)度 .房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修 .財(cái)務(wù)管理 .物業(yè)管理法規(guī) .人事管理制度 .探討一些常見個案 在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容： 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 .現(xiàn)場實(shí)際操作 .對公司早期工作進(jìn)行一次鑒定 .各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度 五 物業(yè)管理規(guī)章制度 員工守則 崗位職責(zé)及工作流程 財(cái)務(wù)制度 采購及招標(biāo)程序 員工考 核標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主委員會章程 各配套功能管理規(guī)定 文件管理規(guī)定 辦公設(shè)備使用制度 值班管理制度 1消防責(zé)任制 1消防管理規(guī)定 1對外服務(wù)工作管理規(guī)定 1裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書 【愛文庫】核心用戶上傳 朝陽【 wlsh0908】整理 1停車場管理規(guī)定 1非機(jī)動車管理規(guī)定 1出租屋及暫住人員管理規(guī)定 1進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書 1商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定 六 物業(yè)管理操作規(guī)程 樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程 消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程 供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程 機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 停車