【正文】 媒體 ? 以報紙媒體的新聞、財經(jīng)版為主，采用豎（橫） 1/4版進(jìn)行長期性品牌宣傳；采用半版及整版進(jìn)行強(qiáng)勢媒體露出。 7 .合作期限： 3年內(nèi)達(dá)到 90%售房率。 港鵬國際商務(wù)中心 TBST分析 階 段 主 題 報 紙 影 視 促 銷 活 動 其 它 第一階段 市中心首個酒店式商務(wù)公寓 港鵬國際商務(wù)中心的 415 位股東，你在哪里？ 創(chuàng)意、確定、準(zhǔn)備 現(xiàn)代購房新觀念： 20年太久 ，只要 3年 開盤 贏在舒心，傲視群倫 開盤告知性廣告 投放 各種優(yōu)惠活動 DM 開盤剪彩慶?；顒? 招貼、戶外、售樓現(xiàn)場 POP、 車體 第二階段 贏在舒心，傲視群倫 商戰(zhàn)是持久戰(zhàn) ，不舒心怎么贏 ？ 投放 單獨設(shè)計的、有針對性的促銷活動 DM ? VIP活動 ? 樓盤展 招貼、戶外、售樓現(xiàn)場 POP、 車體 （六）、階段性劃分 ② 第七部分 整合傳播廣告表現(xiàn) 平面： 標(biāo)題 訴求點 發(fā)布時間 類型 第一階段 報紙 第一階段 報紙 開盤廣告 開盤告知（略） 環(huán)境、景觀的細(xì)部宣傳 第二階段 報紙 媒體策略 ? 媒體目標(biāo)群確定 ? 媒體階段劃分 ? 各階段的媒體目標(biāo) ? 媒體載具選擇 ? 媒體預(yù)算分配 尋找我們的媒體受眾 ? 我們的媒體投放針對的目標(biāo) 中心 ：目標(biāo)消費(fèi)群 覆蓋范圍 ：可以影響目標(biāo)群購買行為的人群 年齡、性別和職業(yè)分布不確定 ? 媒體受眾的媒體消費(fèi)習(xí)慣 我們目標(biāo)消費(fèi)群主要喜好報紙及雜志媒體，成都地區(qū)以成都商報和華西都市報為主要閱讀報紙；受電視媒體的影響較小，主要收看新聞和財經(jīng)類節(jié)目；同時戶外媒體和其它形式的媒體也對他們有一定影響。 造勢階段 EVENT 品牌階段 造勢階段 促銷階段 忠誠階段 綜合推廣 提醒式廣告、 服務(wù)營銷 B、運(yùn)用整合傳播的手段，大眾媒介、公關(guān)活動、新聞發(fā)布等形成立體宣傳攻勢，使港鵬國際商務(wù)中心全新的營銷方式、獲利空間和品牌形象深入人心。 我們要向誰說？ 購買者（項目投資者）： ◇ 手中有大量閑散資金，有投機(jī)心理，期望高投資回報的人群。 把握忠誠顧客是最主要的經(jīng)營重點，把握住現(xiàn)有客戶的溝通成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)一個新客戶，消費(fèi)者不僅僅是在和一家房地產(chǎn)公司打交道，而是在互動的過程序邏輯中讓消費(fèi)者有溫馨和被關(guān)懷的感覺。 由上分析可見，以現(xiàn)在高度競爭的行銷環(huán)境來說，品牌不僅是一項不可或缺的行銷利器，強(qiáng)勢的品牌還能為企業(yè)帶來許多有形無形的資產(chǎn)。 工程進(jìn)度要求 ? 工程全面竣工 ? 物業(yè)的整套軟硬件系統(tǒng)全面進(jìn)入成熟、良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài) ? 達(dá)到 60%以上的入住率 營推方式 ? 以已入住客戶與投資者為主體，針對目標(biāo)消費(fèi)群開展會員式的公關(guān)活動，以達(dá)到老客戶帶動客戶的目的。 工程及銷售進(jìn)度 ? 進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段。 引進(jìn)高檔次物業(yè)管理公司，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。 ? 完成本物業(yè)在成都房地產(chǎn)市場的基本宣傳定位，確立本物業(yè)在房市中的“領(lǐng)導(dǎo)”地位。 ? 以“酒店式公寓”形式發(fā)售，承諾引進(jìn)國際知名酒店管理公司管理，采用國際流行 Time Share方式引導(dǎo)投資。 解決問題的關(guān)鍵 請世界知名酒店管理企業(yè)加盟，全面接手項目物業(yè)管理。 ? 不對外開放，基本上不盈利。 （ 4 ）、目標(biāo)群定位 ◆ 中央商務(wù)圈周圍，有能力為員工解決住宿的本地、外地或合資公司； ◆ 講究辦公環(huán)境的法人代表； ◆ 講究居住環(huán)境的商務(wù)人士（白領(lǐng)階層）； 復(fù)合式酒店式商務(wù)公寓模式 復(fù)合式酒店式商務(wù)公寓 OHFC Office 高檔寫字間 Hotel 高檔酒店 Flat 酒店式公寓 Club 高尚俱樂部 Office——高檔寫字間 ? C座每層 500平米的 獨立式 寫字間，為國內(nèi)外知名大型企業(yè)提供高尚辦公環(huán)境。 ? 電視：收視時間不固定。 ? 居住空間：要求較低。 ? 因單身在外，生活隨意但不能將就，希望得到很好的關(guān)懷而非打攪。 ? 家庭生命周期：滿巢一期、二期為主。 ? 國內(nèi)大型企業(yè)成都分公司、駐蓉辦事處的主要負(fù)責(zé)人。且設(shè)計為每層 500平米的獨立模式，對中外大型商企有較大吸引力。 從大環(huán)境看對綜合物業(yè)的影響 ? 從 WTO看寫字樓 /酒店 /公寓的發(fā)展 ? 從西部大開發(fā)看寫字樓 /酒店 /公寓的發(fā)展 三、產(chǎn)品機(jī)會點（ Opportunity） 從市場需求來看 ? 市場疲軟，空置率高，但高檔寫字樓目前純寫字樓出租情況較好。 精裝修，采用國內(nèi)外最高檔的裝飾材料。 網(wǎng)絡(luò)化設(shè)施、智能化管理，達(dá)到全市頂級水平 ? 語音、數(shù)據(jù)通訊數(shù)字傳輸及 PDS綜合布線系統(tǒng)。 ? 鄰近鑼鍋巷、草市街商業(yè)路，營造旺盛人氣。間 較多 總府假日 總府路 五星級 595元 /天 間 較多 金地大酒店 文武路 二星級 115元 /天 ? 低檔次酒店數(shù)量較多，但因配套、管理不完善，市場較為冷淡。 前景預(yù)測 ? 由于 WTO的影響，全國寫字樓市場已逐漸開始升溫。寫字樓的密度為全市最高水平。 ? 從售價上來看，本區(qū)域平均售價高于其它區(qū)域水平。 ? 傳統(tǒng)居住老區(qū)，拆遷戶多。 ? 區(qū)域內(nèi)以騾馬市、鑼鍋巷為主要的兩大商圈。 二、主要物業(yè)形態(tài)及地塊性質(zhì) 該區(qū)域主要物業(yè)形態(tài) A、寫字樓 ? 從小區(qū)域來看， 80%以上的物業(yè)為寫字樓，而酒店、商場、住宅等物業(yè)所占份額不足 20%。 ? 區(qū)域內(nèi)寫字樓云集，大大小小多達(dá)十余處。港鵬國際商務(wù)中心 整合行銷傳播策略 APEX整合傳播機(jī)構(gòu) APEX房地產(chǎn)投資顧問公司 2022年 12月 26日 關(guān)于 APEX：我們的歷史 ? 1993年，作為日本 APEX國際株式會社在中國大陸設(shè)立的專門 營銷機(jī)構(gòu)， APEX市場營銷咨詢有限公司在成都成立； ? 1997年，成都 APEX廣告公司成立，同年在重慶成立全資子公 司重慶 APEX； ? 1998年，上海 APEX成立； ? 1999年，與西安麥道聯(lián)盟成立西安事務(wù)處； ? 2022年，與日本（北京）電通成立成都電通； ? 2022年，成立（成都） APEX房地產(chǎn)投資顧問公司。 ? 以省展覽館、天府廣場一帶為政治中心 ? 以順城街為主線的商務(wù)中心 ? 以春熙路至鹽市口一線為商貿(mào)中心 ? 紅星路二段則有文化中心的民間說法 以順城街為主線（小區(qū)域）的商務(wù)中心 ? 順城街、騾馬市為市政規(guī)劃的“金融商務(wù)區(qū)”，被譽(yù)為“成都華爾街”。 ? 小區(qū)域內(nèi)酒店規(guī)模、數(shù)量較少，與中央商務(wù)區(qū)的規(guī)模并不相襯。 （具體分析見后附表） C、商場 ? 數(shù)量較多，以寫字樓的裙樓為商場的主要形態(tài)。小區(qū)域內(nèi)較具規(guī)模的住宅項 目僅有世界貿(mào)易中心公寓樓。 ? 從空置率來看，本區(qū)域加權(quán)平均空置率為全市最低。總體來看，本區(qū)域?qū)懽謽翘幱谳^為飽和的狀態(tài)。寫字樓的面積普遍偏大，且配套跟不上。 ? 高檔酒店的長租客多，一般占 30%左右。間 較多 新時代酒店 文武路 三星級 244元 /天 間 較多 紫薇酒店 總府路 三星級 標(biāo)準(zhǔn) 210元 /天 ? 位于都市中心最大商業(yè)圈（春熙路、鹽市口商業(yè)圈）邊緣，鬧中有靜。 ? 車位：地下三層停車庫， 300個車位，設(shè)公用、私用停車兩部分。 酒店式物業(yè)管理模式。 ? 框剪結(jié)構(gòu)，戶型可改動性小。 ? 項目寫字樓體量小，易消化。 一、消費(fèi)形態(tài)的劃分 二、產(chǎn)品使用者形態(tài)描述 身份界定 —— 高級商務(wù)人士 ? 外企公司（獨資、合資）的高級職員。 ? 整體素質(zhì)高，為社會精英中佼佼者。 ? 追求生活品味和格調(diào)、強(qiáng)調(diào)便捷與舒適，絕非奢華。 ? 地理位置：城市中心，距離公司近則更好。主要閱讀當(dāng)?shù)刂髁魅請螅ǔ啥忌虉蟆⑷A西報），及全國性經(jīng)濟(jì)類報紙（如工商時報、中國經(jīng)營報）等。 （ 3 ）、價格定位 高價值定價策略，以相對低的價格（均價 5500元）入市，在傳播、流通過程中，完成由具象的產(chǎn)品功能到品牌附加值的轉(zhuǎn)變、升值。 ? 營造西方沙龍式的“談笑有鴻儒，住來無白丁”的會所氛圍。 ? 多種物業(yè)形態(tài)混合為項目功能區(qū)間的劃分帶來一定困難。 ? 中、小戶型滿足住、租、炒三種需求，適合酒店長租戶、小型公司與投資者進(jìn)入。 營銷推廣策略 ? 營銷四大步驟之一 —— 造勢炒作階段 ? 營銷四大步驟之二 —— 品牌形象階段 ? 營銷四大步驟之三 —— 強(qiáng)勢促銷階段 ? 營銷四大步驟之四 —— 服務(wù)營銷階段 造勢炒作階段 目的 ? 以吸引第一批地產(chǎn)投資者與部分使用者為主，回收一部分資金（上海話：沖頭是宰不完的）。 ? 販賣核心： 租售價格對比表，投資加報分析 八成三十年按揭，首付款繳一緩二 以租代售 ? 操作要點 通過廣告提高物業(yè)知名度，確立其領(lǐng)導(dǎo)地位 。 以 租 代 售 品牌形象階段 目的 ? 進(jìn)一步提升項目的品牌價值，培育租務(wù)市場，兌現(xiàn)前一階段的對客承諾 ? 鎖定該物業(yè)最終使用的目標(biāo)客戶群，使其能達(dá)到或租或買的狀態(tài)。 強(qiáng)勢促銷階段 目的： ? 在前兩個階段的基礎(chǔ)上，對項目品牌、投資效果以及租務(wù)市場等進(jìn)行全方