【正文】 年為 50萬人，建設(shè)用地 60 平方公里。 二是以長豐獵豹、北汽福田、江南汽車等企業(yè)為汽車制造龍頭企業(yè)，整合安沙、黃花、榔梨、干杉、江背等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一大批汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)，形成北至安沙、南至江背、面積達(dá)110 平方公里的汽車制造產(chǎn)業(yè)走廊。 ? 都市區(qū)是由集中的規(guī)劃建設(shè)用地及這些用地之間的自然環(huán)境共同構(gòu)成的區(qū)域，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本單位，包括市區(qū)、長沙縣星沙鎮(zhèn)、暮云鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)、黃花鎮(zhèn)、望城縣高塘嶺鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、丁字鎮(zhèn)、雷鋒鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)，總面積 1450 平方公里。 ? 商務(wù)中心以 芙蓉廣場為核心，東至韶山路，西到蔡鍔路，北至湘雅路、展覽館路，南到人民路，總面積約為 4平方公里。 “ 一區(qū)七園 ” 完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 606 億元，增長 %。 規(guī)劃創(chuàng)建新的工業(yè)園區(qū) 、 引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)與人才、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)集群、完善基礎(chǔ)配套建設(shè)及相關(guān)服務(wù)發(fā)展平臺是長沙實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、保持發(fā)展后勁、實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效選擇。 江蘇徐州工程機(jī)械研究院選址在徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的做法對長沙經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級具有借鑒意義，如果能夠在長沙經(jīng)開區(qū)與中南大學(xué)合作建立國家級材料工程實(shí)驗(yàn)室，將部分工 14 程改造為實(shí)驗(yàn)車間， CBD 內(nèi)建設(shè)科研辦公樓，我們認(rèn)為 是發(fā)展 新型 材 料產(chǎn)業(yè)的好機(jī)會。 作為中部第一縣，其商貿(mào)流通業(yè)相對繁榮，但作為長沙市的“兩 翼”之一， 無論 從社會消費(fèi)品零售總額還是人均社會消費(fèi)品零售數(shù)額方面 ，與長沙市相比較仍存在很大差距。 商業(yè)發(fā)展特征 1) 以板倉路、開元路、星沙大道為框架形成星沙主要商業(yè)區(qū)。其中，住宅投資完成 億元，增長 %；辦公樓完成 億元，增長 180%；商業(yè)營業(yè)用房和其它附屬設(shè)施分別完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 % 。 圖 18 主城區(qū)各樓盤分布表 19 房地產(chǎn)發(fā)展特征 1) 房地產(chǎn)開發(fā)力度大，在有限的主城區(qū)范圍內(nèi)，其年竣工面積已達(dá)到 150 萬平方米，而且受今年上半年市場火爆場面的刺激，預(yù)計(jì)在近一兩年的開發(fā)力度將會進(jìn)一步加大。 ? 寫字樓市場處于起步階段， CBD的發(fā)展面臨考驗(yàn)。其中星級 “ 農(nóng)家樂 ”58 家，全年共接待游客 萬人次，增長 %，實(shí)現(xiàn)綜合收入 億元，增長 %。 五、 科技、文化 科技事業(yè)成效顯著。有 11 項(xiàng)成果獲得省、市科技進(jìn)步獎，先后有 “ 金茶 ” 、 “ 圣保羅 ” 等 5個商標(biāo)被評為中國馳名商標(biāo)， “ 石立 ” 等 41個商標(biāo)被評為全省著名商標(biāo)。 與同等城市相比，長沙縣金融業(yè)的發(fā)展可以說是驚人的， 但現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、等級、規(guī)模及從業(yè)人員等與國內(nèi)外 CBD 金融業(yè)的發(fā)展地位存在很大差距，經(jīng)開區(qū) CBD 金融中心的打造面臨很 大難度。 第二是金融中心的功能，重要的金融機(jī)構(gòu)、保險公司、證券公司等相對集中在這個區(qū)域里。對我國 CBD建設(shè)，國家 建設(shè)部也 提出 五個條件 ： 城市具有一定的國際知名度和影響； 該城市具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一般情況下 GDP 應(yīng)在 1000億元以上； 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善； 有一定的資金流、信息流； 有較集中的一批高素質(zhì)、高水平的人才 中國 CBD 的建設(shè)應(yīng)結(jié)合國情，不宜生硬套用西方概念及其發(fā)展條件，對 CBD 的理解也應(yīng)用自身不同的視角 ，對 CBD 的建設(shè)，關(guān)鍵在于是否能從城市的實(shí)際出發(fā)、量力而行， 以動態(tài)發(fā)展的眼光看待， 進(jìn)行具有前瞻性的規(guī)劃，并賦予其共性與個性相結(jié)合的內(nèi)涵。 2) 具有 良好 的工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) CBD是 近代 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，西方 CBD 的發(fā)展是在工業(yè)革命之后，隨著制造業(yè)的發(fā)展，制造業(yè)成為城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的同時，帶動了服務(wù)業(yè)的發(fā)展，特別是貿(mào)易、商業(yè)、金融、保險、法律、會計(jì)、商務(wù)辦公等等一系列服務(wù)業(yè)的發(fā)展。京廣鐵路和正在興建的武廣高速鐵路貫穿縣境 ， 107國道、 319 國道穿行其中，京珠高速、長永高速、機(jī)場高速、繞城高速縱橫交錯 。 第 五 、 CBD 具有城市中最高的土地價格和租金。它具有了特定功能的作用，特別是商務(wù)辦公成為了 CBD最主要的一個功能。 12 月末全縣各項(xiàng)存款余額 億元，增長 %；居民儲蓄 億元，增長 27%；各項(xiàng)貸款余額 億元，增長 %；金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)數(shù) 153 個，職工總?cè)藬?shù) 1277 人。全縣申請專利 592件，增長 11％，其中授權(quán)專利 420 件，授權(quán)發(fā)明專利 167 件。 但從總體來看，檔次不夠，大多以中低檔為主，且沒有形成品牌知名度，其消費(fèi)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等均有待進(jìn)一步提高， 特別是健身、 SPA 美容養(yǎng)身、文化體育 等有益于身心健康的休閑消費(fèi)場所缺乏。 全年共接待旅游人數(shù) 萬人次，增長 21%；實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，增長 22%。 7) 商務(wù)寫字樓產(chǎn)品供需量小（目前僅有湘商世紀(jì)鑫城項(xiàng)目 入市銷售 ） ，市場處于起步階段。 在客戶分布區(qū)域?qū)用妫桓倪^去以本土消費(fèi)群體的消費(fèi)局面，星沙的居住環(huán) 境、交通的便利性及價格優(yōu)勢已吸引了大量下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、長沙市各區(qū)消費(fèi)群體。 圖 17 城鄉(xiāng)商業(yè)規(guī)劃 18 小結(jié)： ? 一方面商業(yè)開發(fā)呈供大于求局面，一方面現(xiàn)有業(yè)態(tài)不能滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求； ? 老城區(qū)良好的商業(yè)氛圍、一站式綜合性消費(fèi)場所特別是中高檔百貨、物購中心的缺乏，使經(jīng)開區(qū) CBD 商業(yè)擁有一定的市場機(jī)會與發(fā)展空間； ? 大量沿街底商的開發(fā)，消費(fèi)人口基數(shù)不足又使 CBD 商業(yè)發(fā) 展面臨一定的挑戰(zhàn)。具體統(tǒng)計(jì)圖表顯示如下： 業(yè)態(tài) 數(shù)量比例 數(shù)量 業(yè)態(tài) 數(shù)量比例 數(shù)量 賓館 % 193 藥店 % 43 休閑娛樂 % 226 銀行網(wǎng)點(diǎn) % 11 餐飲 % 209 辦公文具 % 7 小吃店 % 152 醫(yī)院診所 % 14 小超市 % 95 網(wǎng)吧 % 37 酒店 % 17 護(hù)膚化妝品 % 49 小百貨 % 91 美容美發(fā) % 56 數(shù)碼通訊 % 72 汽修汽配 % 7 建材五金 % 66 水果店 % 7 摩托專賣 % 7 干洗店 % 8 家居 飾品 % 9 電器維修 % 13 服裝 % 187 其他 % 74 皮鞋箱包 % 46 合計(jì) % 1696 星沙1 —6 區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例%%%%%%%%% %%%%%%%%%%%%%%%%賓館 休閑娛樂 餐飲 小吃店 小超市酒店 日雜小百貨 數(shù)碼通訊 建材五金 摩托專賣家居飾品 服裝 皮鞋箱包 藥店 銀行網(wǎng)點(diǎn)辦公文具 醫(yī)院診所 網(wǎng)吧 護(hù)膚化妝品 美容美發(fā)汽修汽配 水果店 干洗店 電器維修 其他 重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目（不含專業(yè)市場） 目前星沙規(guī)模以上（ 2020平米以上）商業(yè)營業(yè)面積已突破 10萬平方米（不含專業(yè)市場），其中超市約 25000 平方米，占 25%。其他行業(yè) 億元，同比下跌 %。江蘇徐州工程機(jī)械研究院選址在徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總投資 億元，建設(shè)期三年，將新建獨(dú)立的研發(fā)基地 和高技術(shù)人才培訓(xùn)基地、高新技術(shù)產(chǎn)品展示中心、引進(jìn)人才專家公寓等設(shè)施。 隨著 科技的進(jìn)步、產(chǎn)品的升級換代、 城市化進(jìn)程的加快以及 長 株潭一體化發(fā)展 ， 特別是為適應(yīng)“兩型社會”的發(fā)展需要， 長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級已是必然 。 目前，全縣工業(yè)總量占長沙市三分之 一，成為湖南省最大的制造基地；已經(jīng)形成了以長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，覆蓋暮云、榔梨、干杉、江背、黃花、金井、安沙等七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)的 “ 一區(qū)七園 ” 產(chǎn)業(yè)布局，園區(qū)內(nèi)聚集了 LG、可口可樂、博世等 17 家世界 500強(qiáng)企業(yè)和三一重工、遠(yuǎn)大、長豐汽車等國內(nèi)知名企業(yè)；已經(jīng)形成了工程機(jī)械、汽車及零部件、電子信息及家用電器三大產(chǎn)業(yè)集群，被省政府正式授予為 “ 湖南省汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地 ” 。 ? 長永高速公路以北，京珠高速公路以東，規(guī)劃建成影視傳媒、娛樂休閑基地。 ? 市域包括長沙市區(qū)、長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市。高鐵－空港城將在大東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮整合和組織作用，在長株潭地區(qū)與國內(nèi)國際之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，是大東新城甚至長株潭地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心。 圖 11 城鎮(zhèn)空間分布 人口遠(yuǎn)景規(guī)劃 到 2020 年，規(guī)劃中心城市（縣城） 1 個，中心鎮(zhèn) 3 個（星沙除外），一般建制鎮(zhèn) 16個（含核心區(qū) 6 組團(tuán)），一般集鎮(zhèn) 20個，中心村 43個，基層村 96個。 圖 9 縣城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 圖 10 縣城總規(guī) 城鎮(zhèn)空間布局 規(guī)劃形成 “ 一心三鎮(zhèn)六組團(tuán) ” 的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)。向南拓展至榔梨、黃興、跳馬、暮云等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，向北延伸至安沙鎮(zhèn)，向東拓展 到黃花國際機(jī)場，向西與開福區(qū)相接，形成縣城、經(jīng)開區(qū)片 245 平方公里，黃興片 94平方公里，空港城、春華片 86平方公里，暮云、跳馬片 80 平方公里的四個功能組團(tuán)，共計(jì) 505 平方公里，其中建設(shè)用地 350 平方公里。從開發(fā)程度來看，目前已建面積 畝，占 %；空閑用地 320 畝，占 %。 六 、城市空間 現(xiàn)狀 結(jié)構(gòu) 縣城 星沙的建設(shè)發(fā)展 大致 經(jīng)歷了 四 個階段 ： 從 1992 年到 1996 年，是星沙的初創(chuàng)起步階段 ， 在不到四年的時間內(nèi)，形成了工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政辦公區(qū) 四區(qū)總體布局的框架，具備了一座新型縣城的雛形。公元589 年改臨湘縣為長沙縣，乃長沙縣名之始。三次產(chǎn)業(yè)對 GDP的貢獻(xiàn)率分別 為 %、 %、 %。 在 2020 年的 第 九 屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力評比中排名百強(qiáng)縣第 34 位， 比去年躍升了 3位， 躍居中部第一。城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、 區(qū)域交通、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位等都是 CBD 賴以生存的條件，只有具備一定 條件 的城市才可能發(fā)展 CBD。 在報告的編寫過程中，我們還對全國第一縣 —— 昆山市進(jìn)行了考察，汲取其“退二進(jìn)三”的戰(zhàn)略發(fā)展思路。因?yàn)樵诔鞘邪l(fā)展的歷史長河中，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，在很大程度上決定了 CBD的產(chǎn)生和發(fā)展。最早產(chǎn)生于 1923 年的美國，當(dāng)時美國社會學(xué)家 E﹒ W﹒伯吉斯在對芝加哥等北美大城市空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究后，提出了同心圓模式，即城市的社會功能圍繞中心呈同心圓結(jié)構(gòu)，其中的中心層為城市地理和功能的核心區(qū)域，成為中央商務(wù)區(qū)。 經(jīng)開區(qū) 發(fā)展 CBD，一是具有難得的發(fā)展機(jī)遇，二是有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，三是具有優(yōu)越的交通區(qū)位環(huán)境 ，四是具有良好的居家、營商環(huán)境。并確定商務(wù)功能、商貿(mào)功能、 研發(fā)與創(chuàng)意 文化功能、旅游休閑功 能、信息交流功能、居住功能為 CBD 的六大功能。京廣鐵路和正在興建的武廣高速鐵路貫穿縣境。 在長株潭城市群中，長沙縣的 GDP總量占到 %，人均 GDP 是長株潭區(qū)域的 倍，而在城鎮(zhèn)居民人均收入方面，僅次于長沙市，高于株洲市與湘潭市居民收入水 平。 小結(jié)：第三產(chǎn)業(yè)增長乏力，需要尋找新的推動力，而 CBD 的建設(shè)有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。這里哺育了黃興、李維漢、楊開慧、柳直荀、田漢、許光達(dá)、繆伯英等一大批仁人志士，同時也是原國務(wù)院總理朱镕基、現(xiàn)任全國人大常委會副委員長李鐵映的家鄉(xiāng)。 2020 年至 2020 年為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段， 2020 年長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)躍升為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長發(fā)展，使長沙縣成為中國百強(qiáng)縣。 CBD 規(guī)劃區(qū)土 地狀 況匯總 表 序號 權(quán)利人名稱 土地用途 總使用權(quán) 面積（畝） 已建面積（畝） 空閑面積（畝） 1 光陽摩托車 61 工業(yè)用地 2 隆志科技 61 工業(yè)用地 3 中石化湖南石油分公司 61 工業(yè)用地 4 省外建 (長沙娃哈哈） 61工業(yè)用地 5 華輪工貿(mào) 61工業(yè)用地 6 光陽精機(jī) 61工業(yè)用地 7 東榮機(jī)械 61工業(yè)用地 8 人防辦 81 機(jī)關(guān)團(tuán)體用地 9 塞西傳感 61工業(yè)用地 10 旭通科技 61工業(yè)用地 11 明城房地產(chǎn) 71 城鎮(zhèn)住宅用地 12 明和燈光 61工業(yè)用地 13 飛爾特科技 61工業(yè)用地 14 畫佳電子 61工業(yè)用地 15 楓葉衡器 61工業(yè)用地 16 泰豐飼料 61工業(yè)用地 17 佳利汽車 61工業(yè)用地 18 新三昌精密電子 61工業(yè)用地 19 大揚(yáng)實(shí)業(yè) 61工業(yè)用地 20 聯(lián)合交通器材 61工業(yè)用地 21 長順汽配 61工業(yè)用地 22 天九工貿(mào) 61工業(yè)用地