【正文】 16008 118000 楚天中苑 楚天房產(chǎn) 17890 73200 9 明城公寓 明城房產(chǎn) 34000 155000 明城國際大酒店 明城房產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 規(guī)劃范圍內(nèi)有企業(yè) 36家，其中工業(yè)企業(yè) 30家，商貿(mào)服務(wù)企業(yè) 6家。向南拓展至榔梨、黃興、跳馬、暮云等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，向北延伸至安沙鎮(zhèn)，向東拓展 到黃花國際機場，向西與開福區(qū)相接，形成縣城、經(jīng)開區(qū)片 245 平方公里，黃興片 94平方公里，空港城、春華片 86平方公里，暮云、跳馬片 80 平方公里的四個功能組團，共計 505 平方公里，其中建設(shè)用地 350 平方公里。 長沙經(jīng) 濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，占地約 30 平方公里，主要發(fā)展占地少、無污染、科技含量高的21世紀(jì)新型環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，如電子，電器，車輛制造等大型工業(yè)集團。 圖 9 縣城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 圖 10 縣城總規(guī) 城鎮(zhèn)空間布局 規(guī)劃形成 “ 一心三鎮(zhèn)六組團 ” 的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)。三鎮(zhèn)離縣城較遠，有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)特 10 色明顯，規(guī)劃獨立成團，其中暮云規(guī)劃總面積 30 平方公里，江背 10 平方公里，金井 4 平方公里。 圖 11 城鎮(zhèn)空間分布 人口遠景規(guī)劃 到 2020 年，規(guī)劃中心城市（縣城） 1 個，中心鎮(zhèn) 3 個（星沙除外），一般建制鎮(zhèn) 16個（含核心區(qū) 6 組團），一般集鎮(zhèn) 20個，中心村 43個，基層村 96個。 對接長株潭規(guī)劃設(shè)想 為對接長株潭一體化工作， 對現(xiàn)有規(guī)劃進行提升，對縣城及周邊 地區(qū)大力擴容提質(zhì)，將長沙縣縣城、經(jīng)開區(qū)、隆平科技示范園、高鐵－空港城所覆蓋的區(qū)域打造成長沙市大東新城，將其建設(shè)成為 “ 三區(qū)一樞紐 ” — 國家級交通樞紐、新型工業(yè)的聚集區(qū)、資源節(jié)約的示范區(qū)、適宜人居的新城區(qū)。高鐵－空港城將在大東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮整合和組織作用，在長株潭地區(qū)與國內(nèi)國際之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，是大東新城甚至長株潭地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的核心。 四是規(guī)劃在長沙市三環(huán)線以西、機場高速以北、長永高速以南約 40 平方公里范圍內(nèi)以LG 曙光、遠大空調(diào)、長海視聽、華天光電慣導(dǎo)、玻殼等一批高新技術(shù)信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)為龍頭，規(guī)劃建設(shè)電子、信息高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。 ? 市域包括長沙市區(qū)、長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市。 圖 12 長株潭區(qū)域規(guī)劃 圖 13 長株潭空間結(jié)構(gòu) 2） 城市建設(shè)目標(biāo) 基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能結(jié)構(gòu)，按照 “ 一主 (城市主體 )、兩次 (河西、星馬新城 )、四組團 (暮云、撈霞、高星、含浦組團 )” ，構(gòu)筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局。 ? 長永高速公路以北，京珠高速公路以東，規(guī)劃建成影視傳媒、娛樂休閑基地。另在河西新城、星馬新城規(guī)劃商務(wù)辦公區(qū)。 目前，全縣工業(yè)總量占長沙市三分之 一，成為湖南省最大的制造基地；已經(jīng)形成了以長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，覆蓋暮云、榔梨、干杉、江背、黃花、金井、安沙等七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)的 “ 一區(qū)七園 ” 產(chǎn)業(yè)布局，園區(qū)內(nèi)聚集了 LG、可口可樂、博世等 17 家世界 500強企業(yè)和三一重工、遠大、長豐汽車等國內(nèi)知名企業(yè)；已經(jīng)形成了工程機械、汽車及零部件、電子信息及家用電器三大產(chǎn)業(yè)集群，被省政府正式授予為 “ 湖南省汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地 ” 。 70 家億元企業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值 560 億元，增長 %。 隨著 科技的進步、產(chǎn)品的升級換代、 城市化進程的加快以及 長 株潭一體化發(fā)展 ， 特別是為適應(yīng)“兩型社會”的發(fā)展需要， 長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級已是必然 。 工程機械集群，以三一重工、山河智能等為代表，應(yīng)該是長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞工程機械所需要的關(guān)鍵技術(shù)，是值得我們在區(qū)域 CBD 中給 予重點服務(wù)的對象，對他們的研發(fā)活動給予支持和促進。江蘇徐州工程機械研究院選址在徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總投資 億元，建設(shè)期三年，將新建獨立的研發(fā)基地 和高技術(shù)人才培訓(xùn)基地、高新技術(shù)產(chǎn)品展示中心、引進人才專家公寓等設(shè)施。 圖 15 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃示意 二、 商 業(yè) 、零售業(yè) 商 業(yè) 發(fā)展 總體狀況 經(jīng)過最近幾年的培 育，長沙縣商貿(mào)流通業(yè)得到一定發(fā)展，通程商業(yè)廣場、中南汽配市場成為兩大商貿(mào)流通重點區(qū)域。其他行業(yè) 億元，同比下跌 %。 主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其分布 長沙縣 主要商業(yè)活動集中于板倉 中 路、開元中路，基本上呈“丁”字型分布 ，整個商業(yè)布局大致可分為四大板塊： 開元中路 板塊、 板 倉中路 板塊、星沙 1— 6區(qū)、中南汽車市場板塊 。具體統(tǒng)計圖表顯示如下： 業(yè)態(tài) 數(shù)量比例 數(shù)量 業(yè)態(tài) 數(shù)量比例 數(shù)量 賓館 % 193 藥店 % 43 休閑娛樂 % 226 銀行網(wǎng)點 % 11 餐飲 % 209 辦公文具 % 7 小吃店 % 152 醫(yī)院診所 % 14 小超市 % 95 網(wǎng)吧 % 37 酒店 % 17 護膚化妝品 % 49 小百貨 % 91 美容美發(fā) % 56 數(shù)碼通訊 % 72 汽修汽配 % 7 建材五金 % 66 水果店 % 7 摩托專賣 % 7 干洗店 % 8 家居 飾品 % 9 電器維修 % 13 服裝 % 187 其他 % 74 皮鞋箱包 % 46 合計 % 1696 星沙1 —6 區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例%%%%%%%%% %%%%%%%%%%%%%%%%賓館 休閑娛樂 餐飲 小吃店 小超市酒店 日雜小百貨 數(shù)碼通訊 建材五金 摩托專賣家居飾品 服裝 皮鞋箱包 藥店 銀行網(wǎng)點辦公文具 醫(yī)院診所 網(wǎng)吧 護膚化妝品 美容美發(fā)汽修汽配 水果店 干洗店 電器維修 其他 重點商業(yè)項目（不含專業(yè)市場） 目前星沙規(guī)模以上（ 2020平米以上）商業(yè)營業(yè)面積已突破 10萬平方米（不含專業(yè)市場），其中超市約 25000 平方米，占 25%。 3) 以傳統(tǒng)沿街商業(yè)為主，新興商業(yè)形態(tài)如現(xiàn)代百貨、購物中心缺乏，與星沙商業(yè)副中心發(fā)展定位 存在很大差距。 圖 17 城鄉(xiāng)商業(yè)規(guī)劃 18 小結(jié)： ? 一方面商業(yè)開發(fā)呈供大于求局面，一方面現(xiàn)有業(yè)態(tài)不能滿足當(dāng)?shù)叵M者的需求； ? 老城區(qū)良好的商業(yè)氛圍、一站式綜合性消費場所特別是中高檔百貨、物購中心的缺乏，使經(jīng)開區(qū) CBD 商業(yè)擁有一定的市場機會與發(fā)展空間； ? 大量沿街底商的開發(fā)，消費人口基數(shù)不足又使 CBD 商業(yè)發(fā) 展面臨一定的挑戰(zhàn)。 房地產(chǎn)供需狀況 2020年全年房屋施工面積 ，竣工面積 ， 商品房銷售面積 125萬平方米，下降 25%；商品房銷售額 億元，下降 35%；平均價格為 2782元 /平方米，下降 436元 /平方米。 在客戶分布區(qū)域?qū)用妫桓倪^去以本土消費群體的消費局面，星沙的居住環(huán) 境、交通的便利性及價格優(yōu)勢已吸引了大量下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、長沙市各區(qū)消費群體。 3) 項目開發(fā)呈規(guī)模化發(fā)展 。 7) 商務(wù)寫字樓產(chǎn)品供需量小（目前僅有湘商世紀(jì)鑫城項目 入市銷售 ） ，市場處于起步階段。 四、 餐飲、娛樂、旅游、健康休閑 2020 年社會消費品零售總額 79億元，同比增長 %，為 5年以來最高增速 ； 全年批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 全年共接待旅游人數(shù) 萬人次，增長 21%；實現(xiàn)旅游收入 億元，增長 22%。 國際國內(nèi)知外企業(yè)的聚集、旅游業(yè)的發(fā)展，已大大促進了當(dāng)?shù)鼐频?、餐飲業(yè)的發(fā)展，目前已擁有明城國際 大酒店、開源大酒店、碧桂園威尼斯等五星級酒店及天成酒店、明城大酒店、工元大酒店、紫鑫大酒店等三星或四星級酒店，另外還擁有華天之星、星期天連鎖酒店及一百多家中小型酒店、賓館。 但從總體來看，檔次不夠，大多以中低檔為主，且沒有形成品牌知名度，其消費環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等均有待進一步提高， 特別是健身、 SPA 美容養(yǎng)身、文化體育 等有益于身心健康的休閑消費場所缺乏。安排科學(xué)技術(shù)普及支出 160 萬元，人均達 元。全縣申請專利 592件，增長 11％，其中授權(quán)專利 420 件，授權(quán)發(fā)明專利 167 件。 文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，星沙湘繡城目前總投資 ，是中國最大刺繡生產(chǎn)基地；國家動畫產(chǎn)業(yè)基地 —— 占地 180 余畝的湖南宏夢卡通城落戶 長沙 縣。 12 月末全縣各項存款余額 億元，增長 %；居民儲蓄 億元，增長 27%；各項貸款余額 億元，增長 %；金融機構(gòu)網(wǎng)點數(shù) 153 個，職工總?cè)藬?shù) 1277 人。其最初被定義為 “ 商業(yè)匯聚之處 ” ，這些地方一般都集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)，習(xí)慣上稱之為 “ 市中心 ” 。它具有了特定功能的作用，特別是商務(wù)辦公成為了 CBD最主要的一個功能。 二） 基本 特征： 21 第一、 優(yōu)越的區(qū)位條件， CBD具有城市地區(qū)最發(fā)達的內(nèi)部交通和外部交通 網(wǎng)絡(luò) ， 具有最便捷、方便的通訊設(shè)施。 第 五 、 CBD 具有城市中最高的土地價格和租金。一種是比較狹義的理解，認為 CBD 是專門為城市專門辦公的區(qū)域，當(dāng)然也會有一些商業(yè)和文化娛樂等配套設(shè)施，但是最主要的功能是商務(wù)辦公；另一種是比較廣義的，普遍人認為 CBD 是城市空間組成的核心部分，是城市行政、文化、商業(yè)、商務(wù)功能的聚集區(qū)，所以很多城市都可以建設(shè) CBD。京廣鐵路和正在興建的武廣高速鐵路貫穿縣境 ， 107國道、 319 國道穿行其中，京珠高速、長永高速、機場高速、繞城高速縱橫交錯 。 從發(fā)展歷程上看，長沙縣與西方國家 CBD 。 2) 具有 良好 的工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) CBD是 近代 經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，西方 CBD 的發(fā)展是在工業(yè)革命之后，隨著制造業(yè)的發(fā)展，制造業(yè)成為城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的同時，帶動了服務(wù)業(yè)的發(fā)展，特別是貿(mào)易、商業(yè)、金融、保險、法律、會計、商務(wù)辦公等等一系列服務(wù)業(yè)的發(fā)展。長沙縣還具有緊鄰武廣高鐵以及未來建設(shè)的滬昆長沙站優(yōu)勢， 因此，長沙縣、經(jīng)開區(qū)已不再是一個縣區(qū)概念，而是長沙市舉足輕重的一分子，是一個大長沙市概念。對我國 CBD建設(shè)，國家 建設(shè)部也 提出 五個條件 ： 城市具有一定的國際知名度和影響； 該城市具有較強的經(jīng)濟實力，一般情況下 GDP 應(yīng)在 1000億元以上； 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善； 有一定的資金流、信息流； 有較集中的一批高素質(zhì)、高水平的人才 中國 CBD 的建設(shè)應(yīng)結(jié)合國情，不宜生硬套用西方概念及其發(fā)展條件，對 CBD 的理解也應(yīng)用自身不同的視角 ，對 CBD 的建設(shè)，關(guān)鍵在于是否能從城市的實際出發(fā)、量力而行， 以動態(tài)發(fā)展的眼光看待， 進行具有前瞻性的規(guī)劃，并賦予其共性與個性相結(jié)合的內(nèi)涵。 第三、流動性強 ， CBD內(nèi)商 務(wù)活動頻繁，商貿(mào)活動活躍，既是辦公區(qū)域，又有居住、購物、娛樂等綜合功能，是 人流活動最密集的區(qū)域。 第二是金融中心的功能，重要的金融機構(gòu)、保險公司、證券公司等相對集中在這個區(qū)域里。 在實際的發(fā)展演變過程中， CBD 內(nèi)容具有動態(tài) 性 ，是一個廣泛擴展使用的概念 ， 在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段， CBD 的內(nèi)容和形態(tài)也不是相同的，這個概念本身也在不斷的被賦予新的內(nèi)涵。 與同等城市相比，長沙縣金融業(yè)的發(fā)展可以說是驚人的， 但現(xiàn)有金融機構(gòu)數(shù)量、等級、規(guī)模及從業(yè)人員等與國內(nèi)外 CBD 金融業(yè)的發(fā)展地位存在很大差距，經(jīng)開區(qū) CBD 金融中心的打造面臨很 大難度。 六、 金融業(yè) 金 融行業(yè)支撐能力穩(wěn)步提高。有 11 項成果獲得省、市科技進步獎，先后有 “ 金茶 ” 、 “ 圣保羅 ” 等 5個商標(biāo)被評為中國馳名商標(biāo)， “ 石立 ” 等 41個商標(biāo)被評為全省著名商標(biāo)。全縣 87 家高新技術(shù)企業(yè)，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值 億元。 五、 科技、文化 科技事業(yè)成效顯著。 休閑娛樂業(yè) 發(fā)達，據(jù)初略統(tǒng)計，各種洗浴、休閑按摩、 KTV、茶座、纖體、美容等場所大約 200家，星沙 1— 6區(qū)是休閑娛樂業(yè)的集中區(qū)域。其中星級 “ 農(nóng)家樂 ”58 家，全年共接待游客 萬人次，增長 %，實現(xiàn)綜合收入 億元，增長 %。其他行業(yè) 億元，同比下跌 %。 ? 寫字樓市場處于起步階段， CBD的發(fā)展面臨考驗。 5) 戶型面積小型化，投資型公寓產(chǎn)品開發(fā)量增加 。 圖 18 主城區(qū)各樓盤分布表