【正文】 畝 40萬元 /畝 （含拆遷費(fèi)） 2 工程及前期支出 建 安 造 價(jià) 單體別墅 30000㎡ 750元 /㎡ 聯(lián)體別墅 40000㎡ 700元 /㎡ 多層住宅 380000㎡ 650元 /㎡ 高層住宅 300000㎡ 1300元 /㎡ 公共建筑 50000㎡ 1300元 /㎡ 小 計(jì) 800000㎡ 報(bào)建費(fèi) 800000㎡ 100元 /㎡ 電力增容費(fèi) 40400KVA 900元 /KVA 10KV供電 自來水集資費(fèi) 2XDN250 燃?xì)庠罹哔M(fèi) 5710戶 20xx元 /戶 別墅中央空調(diào)系統(tǒng) 70000 300元 /㎡ 東湖公園建設(shè)費(fèi) 總平費(fèi) 道路接口 電力設(shè)備 市政管網(wǎng) 1200畝 元 /畝 綠化 120xx0㎡ 元 /㎡ 公共設(shè)施 綜合布線 800000㎡ 40元 /㎡ 小 計(jì) 工程招投標(biāo)手續(xù)費(fèi) 800000㎡ /㎡ 設(shè)計(jì) \勘察費(fèi) 800000㎡ /㎡ 工程監(jiān)理費(fèi) 2% （建安造價(jià)） 合 計(jì) 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4 管理費(fèi) 159399萬元 % (1+2+3) 5 不可預(yù)見費(fèi) 159399萬元 % (1+2+3) 6 廣告營(yíng)銷費(fèi) 254400萬元 % (銷售收入 ) 總投資額 1+2+3+4+5+6 /㎡ “凱萊東湖花園”項(xiàng)目 施工進(jìn)度安排擬按表 進(jìn)行。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè) 資金年度投入計(jì)劃 綜合權(quán)衡項(xiàng)目工程進(jìn)度、營(yíng)銷策略的有效實(shí)施，擬對(duì)“凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 27 頁(yè) 元 /㎡的單價(jià)進(jìn)行銷售，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開工后第 2 年開始將陸續(xù)實(shí)現(xiàn)部份銷售額，項(xiàng)目產(chǎn)生現(xiàn)金流入； 項(xiàng)目銷 售收入詳細(xì)分項(xiàng)、分年度測(cè)算如下表 所列。東湖花園”項(xiàng)目具有極強(qiáng)的盈利能力。東湖花園”項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)成本極低、盈利能力極強(qiáng)。 綜之，本項(xiàng)目投資建設(shè)的機(jī)會(huì)成本較低，財(cái)務(wù)盈利水平高于大多數(shù)行業(yè)平均水平，項(xiàng)目具有；較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力。而對(duì)“凱萊因此靈敏度分析證明本項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)。因此，本項(xiàng)目作為與之配套的、符合現(xiàn)代居住理念的中高檔住宅項(xiàng)目建設(shè)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策完全相適應(yīng)。 （ 4）本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位將有利于推動(dòng)本地區(qū)城市功能的進(jìn)一步健全。 經(jīng)保守測(cè)算，在項(xiàng)目短短 5 年開發(fā)期內(nèi)就將為國(guó)家提供利稅超過 萬元（尚未計(jì)入項(xiàng)目投入使用后為國(guó)家提供的各項(xiàng)稅費(fèi)），具有社會(huì)投入小、社會(huì)效益顯著的優(yōu)勢(shì)特征。近年來，中高收入者住宅消費(fèi)呈現(xiàn)出了新的趨 勢(shì)特征，環(huán)境優(yōu)美自然、設(shè)施現(xiàn)代化、配套人性化的自然生態(tài)型住宅物業(yè)正在興起，同時(shí)將中高檔房地產(chǎn)作為投資增值工具的人群也日益增多；因此， “凱萊 東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 36 頁(yè) 最大限度地拓寬市場(chǎng)消費(fèi)面，使項(xiàng)目投資開發(fā)效益得到可靠保障。 ●規(guī)劃設(shè)計(jì)方面。 “凱萊 ● 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方面 根據(jù) 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ，項(xiàng)目保本（平均）銷售率僅為 %，而根據(jù)目前該區(qū)域同類物業(yè)的銷售形勢(shì)，達(dá)到這一銷售率是有充分把握的；再考慮到成 都市中高檔住宅居民個(gè)人消費(fèi)、投資正處于新的快速成長(zhǎng)期，銷售率水平估計(jì)應(yīng)更為樂觀。 上述各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析表明：本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有較強(qiáng)的盈利能力、償債能力，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)不大。東湖花園 ”項(xiàng)目為成都城市景觀建設(shè)提供新的思路、添上靚麗的一筆。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 39 頁(yè) 資源低投入，社會(huì)效益高、回報(bào)快的好項(xiàng)目。 規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思 一、設(shè)計(jì)定位、目標(biāo)和要求 設(shè)計(jì)定位 ： 高檔商住樓 設(shè)計(jì)目標(biāo) ： 力求營(yíng)造一個(gè)方便，舒適，安全和優(yōu)美的居住環(huán)境，充分體現(xiàn)住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體性，生態(tài)性，地方性和時(shí)代性，超前性和靈活性。而排洪渠以南主要以六、七層的多層住宅為主，同時(shí)在二環(huán)路以及東面適當(dāng)輔以一些十二或十八層的高層社區(qū)，豐富整個(gè) 小區(qū)的天際線，形成小區(qū)范圍的終結(jié)點(diǎn)。還要設(shè)置凸窗以增大有效使用面積，拓寬人的視線到 180 度。小區(qū)應(yīng)按平均每?jī)蓱艟陀幸恍∑囃＼囄?，自行車?kù)按每戶二輛設(shè)計(jì)。利用屋頂花園與立面陽(yáng)臺(tái)綠化，底層綠化，小區(qū)公共綠化一起組成一個(gè)立體綠化系統(tǒng)。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 41 頁(yè) “綠”兩軸的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，這里陽(yáng)光充沛，交通方便是社區(qū)男女老少最適宜的活動(dòng)和交往的場(chǎng)所。東湖花園”概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 東湖花園地處成都市東南面，緊臨城區(qū)主干道二環(huán)路，以及市區(qū)唯一的自然湖面 — 東湖， 其地塊位置交通便利，配套設(shè)施齊全，自然環(huán)境幽雅，實(shí)為居住用地的優(yōu)選地塊。經(jīng)保守測(cè)算，在項(xiàng)目短短 5 年開發(fā)期內(nèi)就將為國(guó)家提供利稅超過 萬元（尚未計(jì)入項(xiàng)目投入使用后為國(guó)家提供的各項(xiàng)稅費(fèi)）。 由于 “凱萊 東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 38 頁(yè) 再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定性 概率分析， 根據(jù)我們所掌握的市場(chǎng)信息， 通過對(duì)項(xiàng)目所處內(nèi)外經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行研究，我們認(rèn)為：各種影響 項(xiàng)目收益指標(biāo)主要因素惡化（如 “銷售價(jià)格走低 ”、 “開發(fā)成本上升 ”等）的概率顯著偏小，而向好（即 “價(jià)格穩(wěn)定或上漲 ”、 “控制開發(fā)成本 ”等）的概率則較大。 ● 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ矫妫?由于本項(xiàng)目采用 “一次投資，滾動(dòng)開發(fā) ”的投資策略及項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)思想，項(xiàng)目?jī)H需少量前期啟動(dòng)資金，而后期建設(shè)資金來源由項(xiàng)目銷售收入解決，項(xiàng)目負(fù)債也主要用于前期投入；因此不難得出結(jié)論，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)負(fù)債率水平是較低的，項(xiàng)目投資的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等償債指標(biāo)是十分穩(wěn)健的。 ●開發(fā)經(jīng)營(yíng)資源條件方面。 技術(shù)可行性結(jié)論 ●項(xiàng)目區(qū)位方面。 ● 市場(chǎng)定位上 。東湖花園 ”項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 “凱萊東湖花園”所擁有城市湖泊水景的獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬全面引入國(guó)際先進(jìn)設(shè)計(jì)思想、技術(shù)，在總體布局、單體設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化、外觀造型、物業(yè)管理均要求達(dá)到本地區(qū)最高水平；超前、先進(jìn)、獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)將使“凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 33 頁(yè) 第九章 社會(huì)效 益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 （ 1）本項(xiàng)目符合國(guó)家、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策與產(chǎn)業(yè)政策。 但是，計(jì)算結(jié)果也表明，在不利的市場(chǎng)條件下（按其因素惡化的情況測(cè)算），“凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 31 頁(yè) 第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目盈虧平衡分析， 由于本項(xiàng)目?jī)H需少量前期資金投入（約 23000 萬元，含土地成本及前期工程費(fèi)用）便可啟動(dòng)，工程后期建設(shè)資金可通過項(xiàng)目銷售回款加以解決。東湖花園”項(xiàng)目 的各項(xiàng)靜態(tài)、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)盈利指標(biāo)均高于國(guó)家有關(guān)部門制訂的絕大部分行業(yè)基準(zhǔn)值；加上測(cè)算結(jié)果尚未考慮地價(jià)增值、銷售價(jià)格提高所帶來的現(xiàn)金流入，因此，測(cè)算所得項(xiàng)目盈利經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍留有相當(dāng)大的余地 。 （ 4） 動(dòng)態(tài)投資回收期＝ 。東湖花園”項(xiàng)目稅前、稅后總投資利潤(rùn)率將分別高達(dá) %、 %； ● 項(xiàng)目總投資利稅率為 ％ 。 本項(xiàng)目所采用的靜態(tài)、動(dòng)態(tài)分析方法，從不同角度計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資利潤(rùn)率、借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等預(yù)期經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)，從財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力、投資風(fēng)險(xiǎn)等各方面綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的優(yōu)劣。 “凱萊 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁(yè) 第五章 投資總額與資本籌措 項(xiàng)目投資分項(xiàng)測(cè)算 根據(jù)目前成都市房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)現(xiàn)行規(guī)定，市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格體系，并結(jié)合其它同類項(xiàng)目開發(fā)情況，在此提出 “凱萊 項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)條件： （ 1）總用地面積： 1500 畝 （其中含公園 用地面積 300 畝） （ 2）各類住宅建設(shè)用地面積： 多、高層住宅： 530 畝； 聯(lián)體別墅： 150 畝； 單體別墅： 150 畝 （ 3）總建筑面積： 800,000 ㎡ ； 其中：多層住宅： 380,000 ㎡ ； 高層住宅： 380,000 ㎡ ； 聯(lián)體別墅： 40,000 ㎡ ； 單體別墅： 30,000 ㎡ ； 其它： 50,000 ㎡； （ 4）公建用地： 90 畝； （ 5）公共綠地： 180 畝； （ 6）容積率： ； （ 7）綠地率： 42%； （ 8）居住總戶數(shù)： 5710 戶； （ 9）居住總?cè)丝冢?18272 人。東湖花園”項(xiàng)目 場(chǎng)地面積大約 1300 畝，另有水面面積約 200 畝（即“東湖”）與府河相連，值得一提的是，如此大面積的水面，在成都市中心城區(qū)絕無僅有，應(yīng)挖掘其內(nèi)在價(jià)值，使其成為本項(xiàng)目的核心“賣點(diǎn)”；整個(gè)場(chǎng)地形狀較為規(guī)整、地勢(shì)平坦、無大的起伏。東湖花園”項(xiàng)目將兼有水陸交通之利、河岸 /湖濱美景，同時(shí)也為本項(xiàng)目投資價(jià)值、營(yíng)銷推廣平添更為有利的“地利” 因素。 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目周邊區(qū)域）的房地產(chǎn)開發(fā)不失為明智之舉，所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值潛力巨大、投資價(jià)值彰顯。東湖花園”項(xiàng)目主要面臨兩方面的市場(chǎng)需求： ● 伴隨城市居民投資消費(fèi)觀念的更新、生活水平的提高所產(chǎn)生的中高檔房地產(chǎn)消費(fèi)、投資需求； ● 隨著“西部大開發(fā)”“加入 WTO”進(jìn)程，成都市城市商務(wù) /商業(yè) /投資活動(dòng)的繁榮所產(chǎn)生的商居需求。 —— 其次，成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程的推進(jìn)對(duì)土地需求的增加則是長(zhǎng)期的，由于城市土地資源的有限性，今后象“凱萊 （ 4） 目標(biāo)消費(fèi)者年齡 /性別結(jié)構(gòu) 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)：該區(qū)域從業(yè)人員年齡主要分布于 25～ 30 歲年齡段，占 80%“凱萊因此本項(xiàng)目有可靠市場(chǎng)容量保證。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化、調(diào)整成都市與全國(guó)其它城市一樣面臨日益加重的就業(yè)問題；而本項(xiàng)目大量康體、休閑、娛樂設(shè)施必將產(chǎn)生眾多的就業(yè)職位，成為解決社會(huì)就業(yè)問題的重要渠道 。 ● 項(xiàng)目的投資建設(shè)有利于豐富城市景觀。因此靈敏度分析證明本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)。東湖花園”項(xiàng)目稅前、稅后總投資利潤(rùn)率將分別高達(dá) %、%； 因此，本項(xiàng)目投資建設(shè)的機(jī)會(huì)成本極低，盈利水平高于其它行業(yè)水平，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力。 ●規(guī)模經(jīng)營(yíng)方面。東湖花園”項(xiàng) 目的項(xiàng)目定位與投資建設(shè)提供了可靠的市場(chǎng)支持因素。因此，“凱萊 截止 1999 年底，成都市全市總?cè)丝谝殉^ 1000 萬，外來長(zhǎng)住人口（滯留超過一年）達(dá)到近 100 萬人之巨，且預(yù)計(jì)仍將以年增長(zhǎng) 10%以上的速度快速增長(zhǎng)；同時(shí)“凱萊因而，政府宏觀調(diào)控、城市規(guī)劃、歷史形成的固有格局等各種因素決定了這一地區(qū)必將在今后幾年形成成都市以現(xiàn)代教育 /科研、高新產(chǎn)業(yè)為特色的城市功能區(qū)。 1999 年成都市住宅類房地產(chǎn)在開發(fā)規(guī)模達(dá) 萬平方米，較上年同比增長(zhǎng) %；其中新開規(guī)模 萬平方米，同“凱萊 （ 5） 20xx 年成都經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) ● 20xx 年成 都市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率仍將高于全國(guó)水平。 （ 4）成都市城市經(jīng)濟(jì)與城市形態(tài)發(fā)展分析 ●將 成都建成中國(guó)西南“三中心，兩樞紐”， 成為國(guó)家“西部大開發(fā)”的“戰(zhàn)略支撐點(diǎn)”、“經(jīng)濟(jì)高地”已成為成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略。 （ 3）成都市居民生活形態(tài) ●成都市城市居民平均生活水平已經(jīng)實(shí)現(xiàn)小康，奠定了成都市商業(yè)及投資活動(dòng)繁榮的雄厚的社會(huì)及市場(chǎng)基礎(chǔ)。 （ 2）成都市商業(yè)、投資環(huán)境 ●成都市作為“商業(yè)中心城市”的地位具有全國(guó)影響。 為充分論證本項(xiàng)目的可行性，制定切實(shí)可行的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，四川 奧萊特廣告?zhèn)鞑ス煞萦邢薰臼茼?xiàng)目開發(fā)商 —— 成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司委托，特針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究工作，并提出項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 “凱萊以東湖為中心，由里及外分布單體別墅區(qū)、聯(lián)體別墅區(qū)、多層住宅區(qū)、高層住宅區(qū)；同時(shí)配套建設(shè)地下停車場(chǎng)和相關(guān)輔助設(shè)施。 顯然，政策優(yōu)勢(shì)所賦予成都市巨大的發(fā)展前景與商業(yè)機(jī)會(huì)必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展提供極為有利的市場(chǎng)條件。成都經(jīng)濟(jì)正在與國(guó)際迅速實(shí)現(xiàn)全面接軌。東湖花園”項(xiàng)目若充分結(jié)合有效的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，充分體現(xiàn)項(xiàng)目資源的唯一性，則項(xiàng)目投資性將極有可能為市場(chǎng)所認(rèn)同。東湖花園”項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略中若能有機(jī)地與該區(qū)域的城市功能相協(xié)調(diào)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，將有利于充分利用社會(huì)資源、降低項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、贏得社區(qū)功能規(guī)模效益。 （ 6）成都市住宅類房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 ●成都市住宅類房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。在新一輪成都市城市規(guī)劃中，本項(xiàng)目所在區(qū)域與成都市新規(guī)劃的“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“城南副中心區(qū)”、“城南高尚住宅區(qū)”相毗鄰。 （ 2）《 國(guó)務(wù)院關(guān)于成都市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》的相關(guān)資料； （ 3）《成都 市城市總體規(guī)劃》的部份相 關(guān)資料； （ 4）本項(xiàng)目相關(guān)的 自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； （ 5）本項(xiàng)目相 關(guān)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)結(jié)論； 可行性研究結(jié)論概述 根據(jù)本次項(xiàng)目可行性研究結(jié)果，我們得出如下主要結(jié)論與建議： （ 1）市場(chǎng)可行性結(jié)論 ● 市場(chǎng)容量方面。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁(yè) 側(cè)）是成都市中高檔住宅區(qū)分布最為集中的地區(qū)，但實(shí)質(zhì)上，由于在空間布局與功能 /層次結(jié)構(gòu)上的失調(diào)，使該區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目存在明顯的功能雷同；相反能適應(yīng)現(xiàn)代居住最新潮流的“混合型居住社區(qū)”明顯缺乏。 綜之，市