【正文】 鑒于地塊被規(guī)劃道路分為南北兩部分，將會(huì)所設(shè)置在任何一組團(tuán)都勢必造成另一組團(tuán)的不便，不利于體現(xiàn)出項(xiàng)目自身的高端形象。 持續(xù)銷售期 一期外觀基本結(jié)束 一期第二批房源的基本去化 月初 持續(xù)銷售期 一期第三批房源的基本去化 二期開盤 一期尾盤基本消化完畢 對(duì)比一期實(shí)際營銷進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度基本無異，基本按照計(jì)劃實(shí)行，并按照計(jì)劃在 2020年的 4月基本完成了一期的銷售。一期第一批房源的基本去化。 項(xiàng)目發(fā)展周期內(nèi) 房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)對(duì)比分析 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分項(xiàng) 2020年 2020年 2020年 商品房施工面 積（萬 m2） 1712 2226 5956 商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬 m2） 商品住宅銷售面積（ m2） 413 579 709 商品住宅銷售套數(shù) (套 ) 36707 47255 56907 商品住宅銷售金額（億元） 209 304 454 商品住宅銷售均價(jià)（元 /m2） 5054 5249 6400 近三年以來 房地產(chǎn)市場以平穩(wěn)健康地態(tài)勢發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)均有所增長，特別到07年有飛躍式的增長?？梢哉f ， 05 年是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，跨過本年度，房地產(chǎn)開發(fā)趨于平穩(wěn)，消費(fèi)需求趨于理性，市場健康發(fā)展。 2020年 2020年 市區(qū)竣工面積 園區(qū)竣工面積 200 市區(qū)新開工面積 710 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 園區(qū)新開工面積 340 園區(qū) 03年在 市場的銷售份額顯著，銷售比重達(dá) 到 68％，而相反的，在 04年 房產(chǎn)銷售大幅增長的情況下，園區(qū)的銷售面積卻出現(xiàn)萎縮。但是，正如以上所述，房地產(chǎn)開 發(fā)各項(xiàng)指標(biāo)增長幅度出現(xiàn)回落，市場趨于穩(wěn)定。 市場的房價(jià)依然堅(jiān)挺，只是在推盤節(jié)奏方面會(huì)跟據(jù)市場的反映狀況，作出調(diào)整。在這樣的宏觀政策面前，市場必然會(huì)自發(fā)的進(jìn)入一個(gè)調(diào)整階段。 二、三季度，投資性需求萎縮，自住型需求觀望 。相信隨著小區(qū)不斷的成熟和入住率的 提高，車位將逐步緩慢的去化。這一方面是公司剛剛進(jìn)入 市場，沒有可參照的成 本數(shù)據(jù)，周邊兄弟公司當(dāng)時(shí)也沒有該類物業(yè)，因而造成我們成本預(yù)估不足，建安成本實(shí)際值比估計(jì)值高出了 30%；另一方面，隨著市場的變化，在定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，我們在建筑標(biāo)準(zhǔn)上有一定提高，建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也與可研階段有較大變化，這也是造成成本超標(biāo)的原因之一；此外，供電工程等因材料價(jià)格快速上漲造成單項(xiàng)成本超出較多。 本方案兩種物業(yè)搭配較方案一稍好，小高層對(duì) TH 品質(zhì)有干擾 ，但也能倚靠 TH適當(dāng)提升價(jià)位出售，市場風(fēng)險(xiǎn)介于方案一、三之間。 本項(xiàng)目容積率為 ，首期開發(fā)南地塊為容積率 的純聯(lián)體別墅社區(qū)，北地塊確定由南向北開發(fā)聯(lián)體別墅和小高層相結(jié)合的混合社區(qū)，一方面為盡可能做足容積率，另一方面也可以充分 利用地塊北界景觀河道和市政公園的自然資源。從實(shí)際競爭情況，雖然本項(xiàng)目有 9 家單位參加拍賣，但經(jīng)過 17 輪競價(jià)（每輪競價(jià)幅度大都為100～ 400萬元），我司就以較為適合的價(jià)格獲得該項(xiàng)目，競爭不算特別激烈。具體見下圖。 項(xiàng)目開發(fā)期間 吸引了大量人口的進(jìn)入，宏觀經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展勢頭，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量提高，為項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的宏觀環(huán)境。 在湖濱一號(hào)項(xiàng)目上的盈利壓力極大，且為爭取湖濱一號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃條件突破，致使該項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度相對(duì)較慢。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【 】項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 后評(píng)估工作小組 二 ○○ 八年 四 月 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 目 錄 ............................................................................................................................................ 4 .................................................................................................................................. 4 景 .................................................................................................................................. 4 ........................................................................................................................... 4 .............................................................................................................................. 5 ........................................................................................ 5 宏觀環(huán)境 ........................................................................................................................ 5 房地產(chǎn)市場 .................................................................................................................... 6 房地產(chǎn)市場形勢變化對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響 ........................................................................... 7 .................................................................................................................... 8 .................................................................... 8 ................................................................................... 10 3. 營銷管理評(píng)估 ...................................................................................................................... 11 .........................................................................................................11 ................................................................................... 12 售時(shí)機(jī) ......................................................................................................................... 15 一期營銷計(jì)劃安排 .........................................................................................................15 二期營銷計(jì)劃安排 .........................................................................................................16 原定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果的對(duì)比分析 ..........................................................................18 預(yù)期銷售價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的對(duì)比分析 .............................................................................19 原定位客戶分析 ..................................................................................................................... 19 ......................................................................................................................... 20 ........................................................................................................ 21 ...................................................................................................................... 21 初始階段：地產(chǎn)品牌推廣階段 .......................................................................................21 第一階段： 項(xiàng)目品牌蓄水 ................................................................................22 第二階段： 項(xiàng)目品牌濾水期 .............................................................................22 第三階段：一期首批單位上市強(qiáng)銷 ................................................................................23 第四階段： 一期剩余量消化 .............................................................................23 第五階段： 二期別墅滲透期 .............................................................................24 第六階段： 二期蓄水階段 ................................................................................24 第七階段： 二期開盤強(qiáng)銷階段 ..........................................................................25 第八階段：小高層滲透、蓄水期 ....................................................................................25 ：小高層強(qiáng)銷 ................................................................................................26 .......................................................................................... 26 ......................................................................................................