【正文】 限為 50 年，土地還原利率為 8%，房產(chǎn)稅、土地使用費、修繕費等各種客觀費用總計為 180000 元，建筑物價格依成本法求得為 1500000 元，試運用收益法估算本例寫字樓所占基地的有關(guān)數(shù)據(jù)和指標(biāo)。 A．企業(yè)價值評估的原則 B．企業(yè)價值評估的目的 C．企業(yè)價值評估的方法 D．最能客觀反映企業(yè)正常盈利能力的收益額 14 2被評估企業(yè)擁有 M 公司面值共 90 萬元的非上市普通股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的 10%，評估人員通過調(diào)查了解到 M 公司每年只把稅后 利潤的 80%用于股利分配，另20%用于公司擴大再生產(chǎn)，公司有很強的發(fā)展后勁，公司股本利潤率保持 15%水平上，折現(xiàn)率設(shè)定為 12%，如運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的 M 公司股票，其評估值最有可能是（ ）。 A、 4 萬元 B、 5 萬元 C、 4— 5 萬元 D、無法確定 2資產(chǎn)評估的主體是指（ ）。 A、綜合物價指數(shù)法 B、分類（或個別）物價指數(shù) C、評估基準(zhǔn)日物價指數(shù) D、年平均物價指數(shù) 影響設(shè)備的功能性貶值的因素包括（ ）。 16 A、重置核算法 B、收益法 C、物價指數(shù)調(diào)整法 D、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益法 E、功能成本法 1下列（ ）屬于可確指的無形資產(chǎn)。 A、銀行手續(xù)費 B、境外 途中保險費 C、境外運雜費 D、進(jìn)口關(guān)稅 E、安裝調(diào)試費 2地產(chǎn)中的“三通一平”具體是指（ ）。 A．被評估資產(chǎn)的類別物價指數(shù) B．被評估資產(chǎn)的個別物價指數(shù) C．固定資產(chǎn)投資價格指數(shù) D．商品零售價格指數(shù) E．綜合物價指數(shù) 三、判斷題 1．公允市場價值即是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場上交易的價格。（ ） 8．若評估對象是市中心的一塊土地，按照有關(guān)規(guī)定，該塊土地可以用于建造商務(wù)辦公樓，也可以建造一般居民住宅，評估人員應(yīng)依據(jù)最佳利用原則，按照前一個用途進(jìn)行估價。 （ ） 15．價值補償和實物更新不同時進(jìn)行是機器設(shè)備的主要特點，其價值補償是通過折舊形式逐漸實現(xiàn)的，而實物更新一般是一次完成的。（ ） 23．作為基礎(chǔ)設(shè)施配套費用應(yīng)以“七通一平”為準(zhǔn)。 （ 3）預(yù)期原則。是指在市場上進(jìn)行或擬進(jìn)行資產(chǎn)交易的雙方，彼此地位平等，且都具有獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的分析判斷。指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。 由定義可知，資產(chǎn)評估由六大基本要素組成，即資產(chǎn)評估的目的、評估的對象、評估人、估價標(biāo)準(zhǔn)、評估規(guī)程和評估方法。 （ 3）優(yōu)化資源配置。 （ 5）在促進(jìn)對外開放的同時，維護(hù)國家權(quán)益。指以企事業(yè)單位或個人對經(jīng)濟(jì)資源的控制權(quán)來定義被評估資產(chǎn)的邊界，而不論資產(chǎn)是其用自有資金投資購建，還是負(fù)債購建，或是租入。 8．資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)哪些標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類？ 答：資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類： （ 1）按資產(chǎn)評估目的和被評估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn) 。 參考答案： 一、單項選擇 題 C B C D B C A C B A D B A C D B A B C B B C A A B C A A D A 二、多項選擇題 BC BCD ABCDE AB BDE BC AB BCE AB ABCD 20 1 BCD1 BCD 1 BD1 ACE1 BCDE1 BC1 BE 1 BC1 ABCD ABCD2ABD2 ADE2 ABCE2 BCD2 AB2 DE2 AB 2 ABE2 BCE AB 三、判斷題 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 《資產(chǎn)評估》期末復(fù)習(xí)練習(xí)及參考答案 一、 單項選擇題 1. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 無形資產(chǎn)》是我國于（ B ）頒。 （ 5）合法性。 7．簡述資產(chǎn)評估中確認(rèn)評估對象的標(biāo)準(zhǔn)？ 答：資產(chǎn)評估中確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)主要有： （ 1）現(xiàn)實性。這時進(jìn)行資產(chǎn)重估，可以克服上述問題。 （ 2）界定與維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。 5．什么是資產(chǎn)評估，它由哪些基本要素組成？ 資產(chǎn)評估是指評估機構(gòu)根據(jù)特定的目的，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公允的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運用科學(xué)的方 法，對資產(chǎn)的現(xiàn)時價格進(jìn)行評定和估算。指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。指同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求量最大。（ ） 2l．資產(chǎn)包 括有形資產(chǎn)，廢品雖然無修復(fù)價值，但是一項有形資產(chǎn)。（ ） 13． 評估中如果選用企業(yè)利潤系列指標(biāo)作為收益額，則折現(xiàn)率應(yīng)選擇相應(yīng)的資產(chǎn)收益率；如果以現(xiàn)金凈流量系列指標(biāo)作為收益額，則應(yīng)以投資回收率作為折現(xiàn)率。（ ） 6．為了保證資產(chǎn)評估的獨立性，資產(chǎn)評估機構(gòu)收取的勞務(wù)費只與工作量相關(guān)，不與被評估資產(chǎn)的價值掛鉤，并應(yīng)受到公眾監(jiān)督。 A．收益額指的是被評估資產(chǎn)在未來正常使用中能產(chǎn)生的收益額 B．收益額是由被評估資產(chǎn)直接形成的 C．收益額必須是稅后利潤 D．收益額是一個確定的數(shù)據(jù) E．對于不同的評估對象應(yīng)該具有不同內(nèi)涵的收益額 2非上市普通股票評估的類型有（ ）。 A、效益因素 B、機會成本 C、技術(shù)成熟程度 D、市場供需狀況 2 價格指數(shù)調(diào)整法通常是用于（ ）的機器設(shè)備的重置成本估測。 A．資產(chǎn)評估是在當(dāng)前條件下進(jìn)行的 B．資產(chǎn)評估以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù) C．資產(chǎn)評估強 調(diào)客觀存在 D．資產(chǎn)評估以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來 E．資產(chǎn)評估是客觀的 1 一般而言，應(yīng)選擇凈現(xiàn)金流量作為企業(yè)收益的收益形式是因為（）。 A、周轉(zhuǎn)速度快 B、變現(xiàn)能力強 C、形態(tài)多樣化 D、庫存數(shù)量少 E、獲利能力強 適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有（ ）。 A．可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn) B．固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn) C．有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn) D．單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn) 2最佳使用是（ ）必須考慮的評估前提。在評估合伙公司的價值時，最好選擇（ ）作為可比指標(biāo)。 A．超額運營成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額 B．超額運營成本扣除其 抵減的所得稅以后的余額 C．超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)的所得額 D．超額運營成本加上其應(yīng)抵減的所得稅額 1 對被評估的機器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價格和費用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為（ ）。 A．繼續(xù)使用假設(shè) B．公開市場假設(shè) C．清算假設(shè) D．會計主體假設(shè) 6. 決定資產(chǎn)評估價值類型的要素是（ ）。按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)評估應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為每平方米 4 萬元人民幣，該區(qū)域的商品房價格每平方米 1 萬元人民幣，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為 5。 三、試題類型及規(guī)范解答舉 例： 一、單項選擇題 被評估債券為 4 年期一次性還本付息債券 10 000 元，年利率 18%，不計復(fù)利，評估時債券的購入時間已滿 3 年，當(dāng)年的國庫券利率為 10%，評估人員通過對債券發(fā)行企業(yè)了解認(rèn)為應(yīng)該考慮 2%的風(fēng)險報酬率，試問該被估債券的評估值最有可能是（ ）。 勢分析法 33．下列中的（ AC ）收益是固定的。 （ ACD )。 16．估測建筑重置成本的方法主要有（ ACE ）。 D.觀測分析法 （ BC ）。 ，一般情況下應(yīng)按（ D ）確定其評估值。 B. 同類建筑物客觀合理投入額 ( 1 萬元 /平方米 ,規(guī)劃容積率為 8,建筑物密度為 ,樓面地價為（ B ）萬元 /平方米。首先運用收益法評估企業(yè)整體價值，再運用加和法計算出企業(yè)各單項資產(chǎn)價值這和，再運用企業(yè)整體價值減去企業(yè)單項資產(chǎn)評估值之和得到企業(yè)商譽價值。667＝ 45 元／平方米 土地開發(fā)費用： 150， 000， 000247。 五、計算題 （ 1）被評估鍋爐的年超額運營成本為 )()7500100000(9600)47( 元?????? （ 2） 58800（ 133％）＝ 39396（元） （ 3）對被評估鍋爐在 剩余年限內(nèi)的功能性貶值額為： 39396 (P/A10,8)=39396 =20998(元 ) 房地產(chǎn)年總收入＝ 612＝ 72 房地產(chǎn)年總費用＝ 18 房地產(chǎn)年純收益＝ 72－ 18＝ 54 建筑物年純收益＝ 15010％＝ 15 土地使用權(quán)年純收益＝ 54－ 15＝ 39 土地使用權(quán)評估值＝ 39（Ｐ /Ａ， 8％， 50）＝ 39＝ （萬元） 解： （ 1）確定利潤分成率： 確定專利的重置成本： 100（ 1+50%） =150（萬元） 專利的約當(dāng)投資量： 150（ 1+400%） =750（萬元） 乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量： 5000（ 1+10%） =5500（萬元） 利潤分成率： 750/（ 5500+750） 100%=12% （ 2）確定評估值 ① 確定每年利潤總額： 第一、第二年：（ 500400） 20=2021（萬元） 5 第三、第四年：（ 450400） 20=1000（萬元） 第五年：（ 420400） 20=400（萬元） ② 確定分成額： 第一、第二年： 202112%=240（萬元） 第三、第四年： 100012%=120（萬元） 第五年： 60012%=72（萬元） ③ 確定評 估值： 240/（ 1+10%） +240/（ 1+10%） 2 +120/（ 1+10%） 3 +120/（ 1+10%） 4+72/（ 1+10%） 5 =240+240+120+120+72 =++++ =（萬元） （ 1）按年金法計算企業(yè)價值： )(1414%) 8 3 0 2 0 5 1 3 1 6 2 6 1 5 (),/()1(1萬元????????????? ???niii rnrPArRP （ 2）按分段法估算企業(yè)價值： nnniii rrRrRP ???? ??? ? )1(/)1( 11 ＋ =[100 (1+10%)1+120 (1+10%)2+150 (1+10%)3+160 (1+10%)4 +200 (1+10%)5 ]＋ 200247。求該設(shè)備于評估基準(zhǔn)日的評估值。 20．甲企業(yè)是一家生產(chǎn)家用電器的制造企業(yè)，其 2021 年的收益情況見利潤表，表中補貼收入 50 萬元中包括了 企業(yè)增值稅出口退稅 30 萬元和因洪災(zāi)政府專項補貼 20 萬元；表中營業(yè)外支出 25 萬元為企業(yè)遭受洪災(zāi)的損失支出。市場平均收益率為 20％，國債利率 15％，該企業(yè)適用的 ?系數(shù)為 ，長期負(fù)債利率 17％。假定資本化率（折現(xiàn)率）為 10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn) 10 年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？ 3 要求： （ 1）按分段法計算并寫出公式，其中后 5 年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算； （ 2）寫出計算過程； （ 3）寫出正確結(jié)論。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價格為 萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比 3 年前上漲了 40％、 30％、20％。經(jīng)市場調(diào)查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了 20%；鐵路運價近兩年提高了 1 倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權(quán)計算為 40%，調(diào)試費用上漲了 15%。該企業(yè)還有一個尚有 5 年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可以獲得超額凈利潤 15